15/08/2025 00:49

Publicado Intimação em 13/08/2025.
15/08/2025 00:49

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 12/08/2025
11/08/2025 16:15

Expedição de Outros documentos.
11/08/2025 16:15

Proferido despacho de mero expediente
11/08/2025 16:05

Conclusos ao Juiz
21/07/2025 15:02

Expedição de Certidão.
03/07/2025 21:53

Juntada de Petição de apelação
10/06/2025 00:48

Publicado Intimação em 10/06/2025.
10/06/2025 00:48

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 09/06/2025
09/06/2025 00:00

Intimação

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca da Capital - Regional da Barra da Tijuca 1ª Vara Cível da Regional da Barra da Tijuca Avenida Luís Carlos Prestes, S/N, Barra da Tijuca, RIO DE JANEIRO - RJ - CEP: 22775-055 SENTENÇA Processo: 0809810-47.2022.8.19.0209 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) CONDOMÍNIO: CONDOMINIO DO EDIFICIO RECANTO DA PRAIA RÉU: MAPA ADMINISTRACAO E PARTICIPACAO S/A CONDOMINIO DO EDIFICIO RECANTO DA PRAIA, devidamente qualificado na inicial, propõe ação pelo rito sumário em face de MAPA ADMINISTRACAO E PARTICIPACAO S/A,igualmente qualificada, alegando, em síntese, que a Ré é legítima proprietária do imóvel constituído pelo Apto. 213 na Rua Clementina de Jesus, nº 257 – Recreio dos Bandeirantes, estando em débito com as cotas extras dos meses de novembro/2017 a dezembro/2020, totalizando o débito o montante de R$ 8.138,66 (oito mil cento e trinta e oito reais e sessenta e seis centavos), relativo ao valor principal acrescido das cominações legais e convencionais, razão pela qual não restou ao Autor alternativa senão a propositura da presente demanda.

Requer, portanto, a condenação do Réu ao pagamento das prestações vencidas, com incidência dos devidos acréscimos legais, além dos respectivos ônus da sucumbência.

Junta os documentos de índex 18704411/18704427.

Contestação de índex 125567070, sustentando, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva.No mérito, sustenta, em síntese, que adquiriu na planta o apartamento 213, localizado na Rua Clementina de Jesus, 257, Recreio em 18/10/2017, tendo adquirido diretamente com a construtora RC Brito Empreendimentos e Participações Eireli.

Aduz que a obra de construção do empreendimento imobiliário ficou paralisada e ocorreu o atraso na entrega do imóvel, vindo a empresa Lorem Engenharia Eireli a assumir a obra em 2019, e, mesmo sem o prédio ter o habite-se, as chaves do imóvel foram entregues à ré em 03/02/2021, ou seja, mais de 4 (quatro) anos após a aquisição do imóvel.

Aduz que só responde pelos valores das cotas condominiais após o recebimento das chaves.

Requer a improcedência do pedido.

Pede gratuidade de justiça.

Junta os documentos de índex e 125567072/125567074.

Decisão de índex 146986947 indeferindo a gratuidade.

Réplica de índex 168410970 aduzindo que a construtora faliu, de modo que os imóveis ficaram abandonados, até que se constituiu, a interesse de todos, condomínio, com instituição de taxa simbólica (R$ 100,00) para garantir primordialmente a segurança e manutenção do patrimônio dos próprios promitentes vendedores.

Sustenta que a ré se beneficiou do serviço prestado pelo condomínio (segurança do prédio e do apartamento adquirido), não sendo o caso de cobrança por serviço não usufruído.

Argumenta que o imóvel já era existente ao tempo da cobrança das cotas condomínios, e a ré só não tomou posse direta dele, deixando-o ao léu e com risco de ser invadido por terceiro, porque não quis.

Requer a procedência dos pedidos.

Instadas as partes a se manifestarem em provas, nada foi requerido.

Após o que, os autos vieram conclusos. É o relatório.

Passo a decidir.

Inicialmente, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva, uma vez que não tem cabimento a tese de que a ausência de prévia cobrança pela via amigável impediria a propositura da presente ação, simplesmente porque a mora do devedor se configura pelo não pagamento da contribuição mensal nas despesas do condomínio (artigo 1.336, inciso I do Código Civil), não tendo a lei estabelecido procedimento especial para constituição do devedor em mora.

Trata-se de ação de cobrança de cota condominial na qual o Réu, em sua defesa, se prende ao fato de que recebeu o imóvel em questão em fevereiro de 2021 e, portanto, não pode ser responsabilizado pelas cotas condominiais relativas a período anterior à entrega das chaves.

O Superior Tribunal de Justiça e este E.

Tribunal têm entendido que somente após a imissão na posse, ou seja, a partir do momento em que as chaves são entregues ao comprador, com ciência do condomínio, passa a ser sua a responsabilidade pelo pagamento das cotas de condomínio.

Em sede de recursos repetitivos, restou assentado: "RECURSOS REPETITIVOS - DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

LEGITIMIDADE PASSIVA EM AÇÃO DE COBRANÇA DE DÍVIDAS CONDOMINIAIS.

RECURSO REPETITIVO (ART. 543-C DO CPC E RES. 8/2008 - STJ).

TEMA 886.

A respeito da legitimidade passiva em ação de cobrança de dívidas condominiais, firmaram- se as seguintes teses: a) o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação; b) havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; e c) se ficar comprovado (i) que o promissário comprador se imitira na posse e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. [...].Na verdade, será imprescindível aferir com quem, de fato, foi estabelecida a relação jurídica material.

Frise-se, ademais, que não há nenhuma relevância, para o efeito de definir a responsabilidade pelas despesas condominiais, se o contrato de promessa de compra e venda foi ou não registrado, pois, conforme assinalado, não é aquele que figura no registro como proprietário que, necessariamente, responderá por tais encargos.

Assim, ficando demonstrado que (i) o promissário comprador se imitira na posse do bem e (ii) o condomínio tivera ciência inequívoca da transação, deve-se afastar a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador (REsp 1.297.239-RJ, Terceira Turma, DJe 29/4/2014; e AgRg no AREsp 526.651-SP, Quarta Turma, DJe 11/11/2014)." Tal entendimento tem sido seguido com afinco por este E.

Tribunal: APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO CIVIL.

AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS DIRIGIDAS EM FACE DO PROMITENTE COMPRADOR PELO CONDOMÍNIO DE MORADORES.

EMPREENDIMENTO NÃO CONCLUÍDO PELA CONSTRUTORA.

AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE E ENTREGA DAS CHAVES.

APLICAÇÃO DO TEMA 886 DOS RECURSO REPETITIVOS QUE DEFINE A RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS. - Restou incontroverso que o empreendimento, no qual está situada a unidade cuja cobrança é impugnada pela parte ré, deveria ter sido entregue em junho de 2014 como afirmado pela própria apelante em sua réplica e documentos acostados, tendo a obra sido abandonada pela construtora, ensejando inclusive o ajuizamento de ação contra a CEF e sua seguradora com o fim de concluir o empreendimento. - A apelada afirma que não foi imitida na posse pois nunca houve o recebimento das chaves, de forma que a questão cinge-se à responsabilidade pelo pagamento de valor destinado às despesas condominiais. - A sentença, como bem se vê, deu correta solução à lide, na medida em que a cobrança diz respeito ao período de abril de 2018 a março de 2023, quando sequer havia concessão de habite-se, como se vê de trecho da AGO acostada com a inicial. - A ré é promitente compradora porém não foi comprovado que tenha sido imitida na posse, de forma que é imperioso observar a decisão proferida, sob o rito do recurso repetitivo, no julgamento do REsp nº 1345331/RS (Tema 886 do STJ), transitada em julgado em 30/09/201: "(...) a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador".

DESPROVIMENTO DO RECURSO. (0808945-87.2023.8.19.0209 - APELAÇÃO.

Des(a).

MARIA HELENA PINTO MACHADO - Julgamento: 26/03/2025 - DECIMA SEXTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 4ª CÂMARA CÍVEL)) Desta forma, compulsando os autos, verifico que a entrega das chaves se deu em 02 de fevereiro de 2021, como se extrai do termo de recebimento firmado pelo Réu em índex 125567074, razão pela qual somente pode ser responsabilizado pelas cotas condominiais posteriores à referida data.

E nem se diga que o réu passou a ser responsável pelas cotas condominiais a partir da falência da construtora, tendo usufruído do serviço de segurança prestado pelo condomínio autor, eis que o abandono do imóvel pelo promitente vendedor implica desfazimento do negócio, não transmissão da posse direta ao promitente comprador, de modo que, tendo outra construtora assumido o empreendimento, esta responde pelas cotas condominiais anteriores à imissão na posse.

Pelo exposto, JULGO IMPROCEDENTEo pedido e, por consequência, condeno a parte autora ao pagamento das custas e honorários que fixo em 10% sobre o valor atribuído à causa.

Decorrido o prazo de manifestação, regularizadas as custas, arquivem-se com baixa.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

RIO DE JANEIRO, 22 de maio de 2025.

ERICA BATISTA DE CASTRO Juiz Substituto
07/06/2025 10:39

Expedição de Outros documentos.
07/06/2025 10:39

Julgado improcedente o pedido
29/04/2025 13:19

Conclusos ao Juiz
29/04/2025 13:19

Expedição de Certidão.
04/02/2025 00:37

Publicado Intimação em 04/02/2025.
04/02/2025 00:37

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 03/02/2025
31/01/2025 17:53

Expedição de Outros documentos.
31/01/2025 17:53

Proferido despacho de mero expediente
31/01/2025 16:47

Conclusos para despacho
31/01/2025 16:46

Expedição de Certidão.
27/01/2025 20:44

Juntada de Petição de petição
29/11/2024 00:22

Decorrido prazo de DIEGO FABRICIO FERREIRA MACEDO KEMMER em 28/11/2024 23:59.
10/11/2024 00:08

Decorrido prazo de PATRICIA BARRETO PAIXAO em 08/11/2024 23:59.
21/10/2024 15:57

Expedição de Outros documentos.
17/10/2024 12:45

Assistência Judiciária Gratuita não concedida a MAPA ADMINISTRACAO E PARTICIPACAO S/A - CNPJ: 21.***.***/0001-00 (RÉU).
27/09/2024 17:51

Conclusos ao Juiz
27/09/2024 17:51

Expedição de Certidão.
30/07/2024 00:43

Decorrido prazo de DIEGO FABRICIO FERREIRA MACEDO KEMMER em 29/07/2024 23:59.
30/07/2024 00:43

Decorrido prazo de PATRICIA BARRETO PAIXAO em 29/07/2024 23:59.
12/07/2024 18:08

Expedição de Outros documentos.
10/07/2024 11:47

Proferido despacho de mero expediente
08/07/2024 15:37

Conclusos ao Juiz
19/06/2024 09:42

Expedição de Certidão.
06/06/2024 00:12

Decorrido prazo de MAPA ADMINISTRACAO E PARTICIPACAO S/A em 05/06/2024 23:59.
27/05/2024 18:49

Juntada de Petição de diligência
24/04/2024 21:21

Expedição de Mandado.
18/04/2024 09:54

Expedição de Certidão.
18/04/2024 09:52

Juntada de Petição de extrato de grerj
17/04/2024 13:24

Juntada de Petição de petição
15/04/2024 08:39

Expedição de Outros documentos.
15/04/2024 08:37

Juntada de Petição de extrato de grerj
11/04/2024 14:02

Juntada de Petição de petição
30/01/2024 00:55

Decorrido prazo de DIEGO FABRICIO FERREIRA MACEDO KEMMER em 29/01/2024 23:59.
14/12/2023 17:40

Expedição de Outros documentos.
12/12/2023 18:25

Proferido despacho de mero expediente
12/12/2023 15:40

Conclusos ao Juiz
12/12/2023 15:40

Expedição de Certidão.
09/10/2023 09:16

Expedição de Certidão.
06/10/2023 17:18

Juntada de Petição de petição
01/10/2023 00:18

Decorrido prazo de RODRIGO GAMBOA LONGUI em 28/09/2023 23:59.
01/10/2023 00:18

Decorrido prazo de WILLIAM KNUPP DE CARVALHO em 28/09/2023 23:59.
11/09/2023 12:49

Expedição de Outros documentos.
10/07/2023 10:51

Juntada de Petição de diligência
15/06/2023 00:36

Decorrido prazo de RODRIGO GAMBOA LONGUI em 13/06/2023 23:59.
15/06/2023 00:36

Decorrido prazo de WILLIAM KNUPP DE CARVALHO em 13/06/2023 23:59.
06/06/2023 18:46

Expedição de Mandado.
01/06/2023 12:20

Expedição de Certidão.
01/06/2023 12:19

Juntada de Petição de extrato de grerj
31/05/2023 13:56

Juntada de Petição de petição
25/05/2023 17:12

Expedição de Outros documentos.
23/05/2023 15:57

Proferido despacho de mero expediente
23/05/2023 11:04

Conclusos ao Juiz
23/05/2023 11:04

Expedição de Certidão.
23/05/2023 11:03

Juntada de Petição de extrato de grerj
22/05/2023 09:11

Juntada de Petição de petição
16/05/2023 01:21

Decorrido prazo de RODRIGO GAMBOA LONGUI em 15/05/2023 23:59.
16/05/2023 01:21

Decorrido prazo de WILLIAM KNUPP DE CARVALHO em 15/05/2023 23:59.
26/04/2023 23:37

Expedição de Outros documentos.
24/04/2023 12:42

Juntada de Petição de diligência
18/04/2023 23:41

Juntada de Petição de diligência
17/03/2023 18:41

Expedição de Mandado.
17/03/2023 18:39

Expedição de Mandado.
10/03/2023 18:03

Proferido despacho de mero expediente
10/03/2023 17:56

Conclusos ao Juiz
10/03/2023 17:55

Expedição de Certidão.
10/03/2023 17:50

Juntada de Petição de extrato de grerj
21/12/2022 09:02

Juntada de Petição de petição
01/11/2022 00:23

Decorrido prazo de RODRIGO GAMBOA LONGUI em 31/10/2022 23:59.
13/10/2022 14:39

Expedição de Outros documentos.
13/10/2022 14:38

Ato ordinatório praticado
10/06/2022 12:01

Juntada de aviso de recebimento
07/06/2022 00:22

Decorrido prazo de WILLIAM KNUPP DE CARVALHO em 06/06/2022 23:59.
07/06/2022 00:22

Decorrido prazo de RODRIGO GAMBOA LONGUI em 06/06/2022 23:59.
25/05/2022 18:06

Expedição de Aviso de recebimento (AR).
20/05/2022 12:48

Expedição de Outros documentos.
20/05/2022 12:48

Expedição de Outros documentos.
18/05/2022 12:09

Proferido despacho de mero expediente
16/05/2022 13:58

Conclusos ao Juiz
16/05/2022 13:57

Expedição de Certidão.
16/05/2022 13:56

Juntada de Petição de extrato de grerj
13/05/2022 17:09

Distribuído por sorteio

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
13/05/2022

Ultima Atualização
15/08/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Documentos

Despacho • Arquivo

Outros Anexos • Arquivo

Habilitação nos Autos • Arquivo

Sentença • Arquivo

Despacho • Arquivo

Decisão • Arquivo

Despacho • Arquivo

Ato Ordinatório • Arquivo

Despacho • Arquivo

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