TJPB - 0851948-28.2024.8.15.2001

Processo n. 0851948-28.2024.8.15.2001; PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7); [Indenização por Dano Moral, Compra e Venda, Espécies de Contratos] AUTOR: GEAN CARLOS TAVARES DE OLIVEIRA, CASSIA VALERIA DE LACERDA TAVARES.

REU: PRIME FOZ INCORPORACOES SPE S/A, GRAMADO PARKS INVESTIMENTOS E INTERMEDIACOES LTDA.

SENTENÇA I) RELATÓRIO Trata de AÇÃO DE DISTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA POR ATRASO NA ENTREGA (por culpa exclusiva da promitente vendedora), C/C DANOS MORAIS e COM PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA CAUTELAR ANTECEDENTE ajuizada por CASSIA VALERIA DE LACERDA TAVARES e GEAN CARLOS TAVARES DE OLIVEIRA contra PRIME FOZ INCORPORACOES SPE S/A e GRAMADO PARKS INVESTIMENTOS E INTERMEDIACOES LTDA, todos devidamente qualificados.

A parte autora narra ter celebrado, em 02 de julho de 2019, o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária APR 41652, referente à fração ideal 620 COF do empreendimento "Condomínio Aqua Prime Resort", localizado na Rua Astorga, s/n, em Foz do Iguaçu/PR.

O valor total do contrato era de R$ 56.900,00, pagos da seguinte forma: entrada de R$ 8.349,36 em 10 parcelas através de cartão de crédito e saldo remanescente financiado diretamente com a construtora, por intermédio de 58 prestações, via boleto bancário na cifra de R$ 837,08 cada.

Afirma ter realizado o adimplemento integral da entrada e de 50 prestações até 08/08/2024.

A data prevista para a conclusão das obras era 31/12/2023, com um prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, findando em 30/06/2024.

Contudo, em 21/06/2024, as requeridas informaram uma nova previsão de entrega para 30/06/2025.

Diante do inadimplemento e frustradas as tentativas de distrato amigável – as requeridas condicionaram a devolução dos valores à retenção de 50% e restituição apenas após o habite-se –, os autores pleitearam a rescisão contratual por culpa exclusiva das requeridas, a restituição integral dos valores pagos, a inversão da cláusula penal para impor às requeridas o pagamento de 50% do valor atualizado pago, e indenização por danos morais.

Gratuidade judiciária parcialmente concedida (ID 105104061).

Custas processuais iniciais adimplidas (ID 105285111).

Foi deferida a tutela provisória de urgência para suspender o pagamento das parcelas a partir de 10/07/2024 e vedar a inclusão dos nomes dos autores em cadastros de inadimplentes (ID 105425717).

As requeridas apresentaram contestação (ID 107870859), arguindo preliminar de ilegitimidade passiva da GRAMADO PARKS INVESTIMENTOS E INTERMEDIACOES LTDA e, no mérito, defenderam a validade das cláusulas contratuais, e inexistência de violação ao Código de Defesa do Consumidor por se tratar de investimento, a não inversão da cláusula penal e a ausência de danos morais, eis que o atraso se deu por motivo de força maior.

Impugnação à contestação nos autos (ID 112717369).

Audiência de conciliação infrutífera (ID 112627222).

Instadas à especificação de provas, apenas a parte requerente aduziu expressamente não ter nada mais a produzir (ID 113209859). É o que importa relatar.

Decido.

II) DO JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO O pedido comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, pois a questão de mérito é exclusivamente de direito e os fatos relevantes encontram-se provados por meio dos documentos apresentados, sendo desnecessária a produção de outras provas.

III) PRELIMINARMENTE A preliminar de litisconsórcio ativo necessário foi sanada com a inclusão de CASSIA VALERIA DE LACERDA TAVARES no polo ativo (ID’s 100400400 e 101201185).

As requeridas alegaram a ilegitimidade passiva da Gramado Parks Investimentos e Intermediações Ltda., sob o argumento de que esta não figurou diretamente no contrato de promessa de compra e venda e não teria ingerência sobre a Prime Foz Incorporações SPE S/A.

Contudo, tal preliminar não merece acolhimento.

A documentação acostada aos autos, em especial as comunicações por e-mail e WhatsApp (IDs 98119964, 98119974, 98119998, 98121050, 98121052, 98121056), demonstram a atuação conjunta das empresas na relação com os consumidores, seja na propaganda do empreendimento, nas informações sobre o andamento da obra ou nas propostas de distrato.

A própria representação conjunta nos autos corrobora a existência de um grupo econômico e a comunhão de interesses, caracterizando a solidariedade entre as rés na cadeia de fornecimento de serviços e produtos, conforme previsto no Código de Defesa do Consumidor.

A atuação integrada e a confusão patrimonial perante o consumidor afastam a alegação de ilegitimidade passiva.

IV) MÉRITO A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, nos termos dos artigos 2º e 3º da Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor).

Os autores se enquadram no conceito de consumidores, como destinatários finais do serviço de aquisição de uma fração imobiliária em regime de multipropriedade para fins de lazer, ainda que com potencial de investimento.

As requeridas, por sua vez, configuram-se como fornecedoras, dada a sua atuação profissional no mercado imobiliário.

A cláusula décima primeira, item 11.6, do próprio contrato (ID 98119286, pág. 19) expressamente remete ao artigo 46 do Código de Defesa do Consumidor, o que reforça a natureza consumerista da relação e a aplicabilidade integral do diploma protetivo.

A argumentação das requeridas sobre o contrato ter fim de investimento, não prevalece diante da evidente finalidade de uso para lazer e da vulnerabilidade técnica e informacional do comprador no contexto de vendas de multipropriedade.

Conforme amplamente demonstrado nos autos e reconhecido pelas próprias requeridas em suas comunicações, a conclusão das obras do empreendimento estava prevista para 31/12/2023, com um prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, estendendo o limite para 30/06/2024 (ID 98119289).

No entanto, as obras não foram concluídas nesse prazo, tendo as requeridas, em 21/06/2024, comunicado uma nova previsão de entrega para 30/06/2025, evidenciando um atraso de mais de um ano em relação ao prazo contratual, mesmo com a tolerância (ID 98121052).

A extrapolação do prazo de tolerância para a entrega do imóvel configura inadimplemento por parte da construtora.

Fatores como chuvas em excesso, falta de mão de obra ou entraves administrativos não caracterizam caso fortuito ou força maior, sendo riscos inerentes à atividade empresarial das requeridas, cuja análise de viabilidade técnica e financeira é de sua exclusiva responsabilidade.

A parte promovida justifica o lapso temporal do atraso em virtude da força maior, precisamente a pandemia da COVID 19.

Ocorre que tal argumento não merece prosperar, notadamente quando a construção civil não contou com a paralisação integral das atividades no período de isolamento social, sendo considerada atividade essencial pelo Decreto n. 10.282/2020.

A conduta das requeridas de postergar indefinidamente a entrega do imóvel, além de violar o princípio da boa-fé objetiva, atenta contra o direito do consumidor à informação clara e adequada, conforme previsto no artigo 39, inciso XII, do Código de Defesa do Consumidor.

Diante do inadimplemento inequívoco, é direito dos autores requerer a resolução do contrato, conforme autoriza o artigo 475 do Código Civil e o artigo 43-A, §1º, da Lei nº 4.591/1964, que estabelece: "Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67 A desta Lei." Portanto, a resolução do contrato é medida que se impõe, por culpa exclusiva das requeridas.

Uma vez reconhecida a culpa das requeridas pela resolução do contrato, a restituição dos valores pagos pelos autores deve ser integral.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou esse entendimento na Súmula 543: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." No presente caso, os autores comprovaram o pagamento da quantia de R$ 75.137,24 (setenta e cinco mil, cento e trinta e sete reais e vinte e quatro centavos), valor já corrigido até 08/08/2024.

Este montante deve ser integralmente restituído, de uma só vez, sob pena de enriquecimento ilícito.

Destaco que o contrato firmado entre as partes prevê expressamente uma cláusula penal de 50% (cinquenta por cento) sobre as quantias pagas na hipótese de resolução motivada por inadimplemento do comprador (Cláusula Sétima, item 7.3, e Cláusula G, item G.1.1, págs. 54-55 e 69, ID 98119286 e ID 98119289).

Em observância aos princípios da simetria e paridade contratual, e à luz do Código de Defesa do Consumidor, é cabível a inversão dessa penalidade em desfavor das requeridas, uma vez que o inadimplemento foi por culpa delas.

O Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (Tema 971, REsp 1631485/DF), firmou a tese de que: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial." Assim, aplicando-se o mesmo percentual de 50% sobre o valor já atualizado de R$ 75.137,24 (setenta e cinco mil, cento e trinta e sete reais e vinte e quatro centavos), tem-se o valor de R$ 37.568,62 (trinta e sete mil, quinhentos e sessenta e oito reais e sessenta e dois centavos) a título de cláusula penal invertida.

A argumentação das requeridas de que a inversão da cláusula penal seria incabível em caso de rescisão ou que deveria ser limitada a 2% do valor adimplido não encontra respaldo na tese firmada pelo STJ, que visa justamente restabelecer o equilíbrio contratual.

Quanto ao pedido de reparação por dano imaterial, em que pese o ilícito contratual, em regra, não enseje a concessão de indenização por danos morais, como o atraso na entrega da obra foi exacerbado, tendo ultrapassado o período de um ano, tenho por evidentes os transtornos causados à parte autora, restando, pois, evidenciado o dano moral perseguido.

Assim já decidiu o Tribunal de Justiça do Estado da Paraíba: “APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL SUPERIOR A 180 DIAS. ÁREAS COMUNS INACABADAS.

INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO.

ART. 14, CAPUT e § 1º do CDC.

DANO MORAL CARACTERIZADO.

DEVER DE INDENIZAR.

DESPROVIMENTO.

Configurado o inadimplemento do contrato por parte da promitente-vendedora, caracteriza-se o dever de reparar os danos materiais sofridos pelos compradores, não configurando bis in idem a previsão contratual de multa em caso de atraso.

Caracteriza dano moral indenizável a conduta da construtora de procrastinar, sem motivo justificado, a entrega das chaves do imóvel, frustrando o sonho do comprador de ter a casa própria.

A quantificação do dano moral obedece ao critério do arbitramento judicial que, norteado pelos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, fixará o valor, levando-se em conta o caráter compensatório para a vítima e o punitivo para o ofensor. É devida a restituição pelos danos materiais sofridos após o período de tolerância para a entrega do imóvel de 180 (cento e oitenta dias).

RECURSO ADESIVO.

ALEGAÇÃO DE SUCUMBÊNCIA MÍNIMA.

ACOLHIMENTO.

PROVIMENTO DO RECURSO.

Tendo o apelado o direito ao atendimento de todos os pleitos encartados na exordial, descabe a fixação da sucumbência recíproca.” (TJ-PB - APELAÇÃO CÍVEL: 0849496-84.2020.8.15.2001, Relator: Desa.

Maria das Graças Morais Guedes, 3ª Câmara Cível) “APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

OBRA NÃO ENTREGUE NO PRAZO ASSINALADO.

SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL.

IRRESIGNAÇÃO DA PROMOVIDA.

DANOS MATERIAIS E MORAIS CONFIGURADOS.

CONDUTA NEGLIGENTE DA RÉ QUE SUPERA OS LIMITES DO MERO DISSABOR.

VALOR FIXADO EM CONSONÂNCIA COM OS CRITÉRIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE.

SENTENÇA BEM LANÇADA.

APELO DESPROVIDO. - Nos casos de atraso na entrega do imóvel, por fato atribuível à construtora, os promissários compradores poderão pleitear o pagamento de aluguel em outro imóvel, se devidamente comprovados os fatos narrados. - A frustração vivenciada pelo contratante, que se viu impedido de usufruir do bem adquirido por considerável tempo, passando por momentos de angústia e aflição por não saber, inclusive, se a obra seria entregue, configura dano moral suscetível de reparação pecuniária, que ultrapassa o mero dissabor do cotidiano.”(TJ-PB - APELAÇÃO CÍVEL: 00200528320138152001, Relator: Desa.

Agamenilde Dias Arruda Vieira Dantas, 2ª Câmara Cível) Em sendo a presente relação de caráter consumerista e ante a presença dos pressupostos para a responsabilização civil da parte ré, isto é, conduta, nexo causal e dano, uma vez que dispensável a comprovação de dolo ou culpa em virtude da incidência da responsabilização civil objetiva do réu nos termos do art. 14 do CDC, não há como ser afastada a necessidade de reparação pelos danos morais sofridos pela parte autora.

Por fim, ressalto que a condenação a título de dano moral em montante inferior ao postulado, não implica sucumbência recíproca, conforme a Súmula nº 326 do STJ: “Na ação de indenização por dano moral, a condenação em montante inferior ao postulado na inicial não implica sucumbência recíproca".

V) DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos, com resolução do mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: A) Declarar a resolução contratual do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária APR 41652, da fração ideal 620 COF do empreendimento "Condomínio Aqua Prime Resort", por culpa exclusiva das requeridas PRIME FOZ INCORPORACOES SPE S/A e GRAMADO PARKS INVESTIMENTOS E INTERMEDIACOES LTDA, reconhecendo a inexigibilidade de quaisquer débitos dela decorrentes em relação aos autores GEAN CARLOS TAVARES DE OLIVEIRA e CASSIA VALERIA DE LACERDA TAVARES a partir de 10 de julho de 2024, tornando definitiva a tutela provisória anteriormente concedida.

B) Condenar as requeridas PRIME FOZ INCORPORACOES SPE S/A e GRAMADO PARKS INVESTIMENTOS E INTERMEDIACOES LTDA, solidariamente, a restituírem aos autores a quantia de R$ 75.137,24 (setenta e cinco mil, cento e trinta e sete reais e vinte e quatro centavos), referente aos valores pagos.

Este valor será corrigido monetariamente pelo INCC DI/FGV desde cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação.

C) Condenar as requeridas PRIME FOZ INCORPORACOES SPE S/A e GRAMADO PARKS INVESTIMENTOS E INTERMEDIACOES LTDA, solidariamente, ao pagamento da cláusula penal invertida, no importe de 50% (cinquenta por cento) do valor efetivamente pago e atualizado pelos autores, totalizando R$ 37.568,62 (trinta e sete mil, quinhentos e sessenta e oito reais e sessenta e dois centavos), com correção monetária pelo INCC DI/FGV desde o término do prazo de tolerância (30/06/2024) e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação.

D) Condenar as requeridas PRIME FOZ INCORPORACOES SPE S/A e GRAMADO PARKS INVESTIMENTOS E INTERMEDIACOES LTDA, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor total de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) aos autores, valor este que deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA-E a partir da data desta sentença e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação.

Condeno as requeridas PRIME FOZ INCORPORACOES SPE S/A e GRAMADO PARKS INVESTIMENTOS E INTERMEDIACOES LTDA, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.

Transitada em julgado a sentença: 1) intime-se a parte autora pra, querendo, em 15 (quinze) dias, requerer a execução do julgado; 2) nos termos do Provimento CGJ/PB nº 28/2017, calculem-se as custas, intimando-se a parte sucumbente, pessoalmente (por meio de carta com AR) e através de advogado (intimação eletrônica), para recolhê-las, de forma integral ou na proporção que lhe couber, a depender do que foi estabelecido em sentença/acórdão, no prazo de 15 (quinze) dias, implicando sua inércia em penhora online, protesto e inscrição na dívida ativa.

Interposto recurso de apelação, intime-se a parte recorrida para, querendo, apresentar contrarrazões.

Apresentadas ou não, proceda-se à remessa dos autos ao Tribunal de Justiça, independentemente de juízo de admissibilidade, nos termos do art. 1.009, §3º, do CPC/15.

Publicada e registrada eletronicamente.

Intime as partes.

João Pessoa/PB, data do protocolo eletrônico. [Documento datado e assinado eletronicamente - art. 2º, lei 11.419/2006] SHIRLEY ABRANTES MOREIRA RÉGIS Juíza de Direito