TJPB - 0848608-81.2021.8.15.2001

1ª VARA REGIONAL CÍVEL DE MANGABEIRA - ACERVO A Processo número - 0848608-81.2021.8.15.2001 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Compra e Venda] AUTOR: LUAN LOPES DE LIMA Advogado do(a) AUTOR: HILTON HRIL MARTINS MAIA - PB13442 REU: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA Advogado do(a) REU: IVAN ISAAC FERREIRA FILHO - PB20279-A SENTENÇA

Vistos.

LUAN LOPES DE LIMA, já qualificado nos autos, ajuizou a presente AÇÃO DE COBRANÇA C/C DANOS MORAIS em desfavor da MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, igualmente já singularizada.

Alegou, em síntese, que: 1) em 05 de maio de 2014, firmou Contrato de Compra e Venda com a construtora ré, tendo por objeto um imóvel (apartamento) no RESERVA JARDIM AMÉRICA, situado na Rua Ana Espínola Navarro, 199, do Bairro Ernani Sátiro, João Pessoa – PB; 2) ficou estipulado o pagamento total de R$119.654,00 (cento e dezenove mil seiscentos e cinquenta e quatro reais), bem como que a entrega das chaves ocorreria em 31 de dezembro de 2015; 3) embora a ré tenha se comprometido com a entrega do imóvel na data acima mencionada, esta não fora cumprida no tempo preestabelecido; 4) deve ser desconsiderada a Cláusula 5º, que concede à Vendedora prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega do imóvel, uma vez que inexiste “prazo de carência” para o pagamento do financiamento; 5) a cláusula penal inserta em contratos bilaterais, onerosos e comutativos, ainda que redigida em favor de uma das partes somente, deve se voltar aos contratantes indistintamente; 6) a situação narrada também ocasionou danos de natureza extrapatrimonial.

Ao final, pugnou pela procedência do pedido para declarar a nulidade da “Cláusula 5º”, do contrato de compra e venda, que estabelece tolerância de prazo para entrega do imóvel por 180 dias, bem como determinar a aplicação recíproca da cláusula penal do Contrato Celebrado, condenando a Promovida ao pagamento do valor da multa pelo atraso na entrega do imóvel no importe de R$ 44.040,47(Quarenta e quatro mil, setenta reais e quarenta e sete centavos), bem como o pagamento de indenização por danos morai no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Juntou documentos.

A demandada apresentou contestação no ID 66361420, aduzindo, em seara preliminar: a) a impossibilidade de concessão de gratuidade judiciária à parte autora; b) a ausência de pretensão resistida.

Como prejudicial de mérito, aduziu a prescrição do art. 206, § 3º, V do Código Civil.

No mérito, alegou, em suma, que: 1) o prazo de entrega do imóvel se encerrava em 31 de dezembro de 2015, no entanto, existe previsão contratual de prorrogação do prazo por mais 180 (cento e oitenta) dias; 2) a cláusula 5º do contrato firmado guarda, em sua essência, a preservação do equilíbrio econômico e financeiro do contrato celebrado, na medida em que garante à promitente vendedora razoável prazo, após a sua capitalização, para conclusão do empreendimento; 3) o imóvel se encontrava pronto para entrega desde a data 28/06/2016; 4) no momento da liberação do imóvel para a entrega, a parte autora não fazia jus ao recebimento, uma vez que se encontrava inadimplente com diversas parcelas do contrato, sendo notificada pela construtora para regularizar sua situação; 5) restou consignado em contrato que para o recebimento das chaves é imprescindível que o adquirente esteja em dia com as obrigações legalmente constituídas pelo contrato celebrado entre as partes; 6) a parte autora se encontrava inadimplente com diversas parcelas, o que por si só demonstra que não poderia exigir a entrega da unidade sem antes quitar com o seu saldo devedor, tudo isto em virtude do instituto da exceção do contrato não cumprido; 7) o autor foi imitido na posse da unidade no dia 29/08/2019, após firmar termo de renegociação; 8) a parte autora, antes de assinar e rubricar todas as páginas do contrato, o leu e tomou integral conhecimento de todos os seus termos, haja vista que não é crível que a parte demandante, pessoa instruída que é, tenha assinado um contrato de tamanho vulto, como o de aquisição de um imóvel, sem conhecer, se inteirar e entender todos os seus direitos e obrigações; 9) o artigo 43-A da Lei 13.786/18 (Lei do Distrato), estabelece que na hipótese de atraso na entrega das chaves, após o prazo de tolerância de 180 dias, a multa pelo atraso de obra só será devida ao adquirente que esteja adimplente com as obrigações assumidas no contrato, o que não é o caso; 10) inexistência de danos morais.

Ao final, pugnou pelo acolhimento das preliminares suscitadas e, alterativamente, pela improcedência do pedido.

Juntou documentos.

A audiência conciliatória (termo no ID 66431390) restou infrutífera.

Impugnação à contestação no ID 66512295.

As partes não pugnaram pela produção de novas provas.

No ID 71463006, foi determinada a intimação da parte promovida para que acostasse aos autos cópia do habite-se do imóvel objeto da lide ou justificasse a impossibilidade de fazê-lo.

Manifestação da demandada no ID 74673874.

Assim, no ID 74673874, foi acostado habite-se, tendo, em ato contínuo, sido determinada a intimação da parte autora para falar acerca do mencionado documento, que apresentou manifestação no ID 85178259, aduzindo que o documento fazia menção a imóvel diverso do objeto da lide.

Foi, então, determinada a intimação da parte promovida (ID 89658267) para cumprir corretamente o determinado no ID 71463006.

No ID 97858761, a demandada requereu a juntada do mencionado habite-se (ID 97858762).

Manifestação da parte autora no ID 107083955. É O RELATÓRIO.

DECIDO.

Antes de qualquer outra coisa, é mister apreciar as matérias suscitadas em sede de preliminar, pela parte promovida.

DAS PRELIMINARES Impossibilidade de concessão de gratuidade ao autor A suplicada aduziu que ao promovente não faz jus ao benefício da gratuidade judicial, uma vez que não teria demonstrado a hipossuficiência alegada, o que demonstraria a capacidade de suportar as custas do processo.

A presunção estabelecida no §3º, do art. 99, do CPC, diz: Art. 99.

O pedido de gratuidade da justiça pode ser formulado na petição inicial, na contestação, na petição para ingresso de terceiro no processo ou em recurso. (...) § 3o Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural.

Ademais, não houve juntada de documentos ou outros meios que pudessem atestar condição do suplicante em arcar com as custas, subsistindo, portanto, a presunção acima mencionada.

Nestes termos: AGRAVO DE INSTRUMENTO - ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA - REQUISITOS PREENCHIDOS - ART. 99, § 3º, DO CPC - PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DA DECLARAÇÃO DE POBREZA - AUSÊNCIA DE PROVAS EM CONTRÁRIO - CONCESSÃO DO BENEFÍCIO PRETENDIDO.

Não sendo demonstrada, de forma inequívoca, a capacidade financeira da parte agravante para custear o processo, sem prejuízo de sua subsistência e de sua família, inexistindo nos autos elementos de prova suficientes para afastar a presunção de veracidade da declaração de pobreza por ela apresentada, deve lhe ser deferido o benefício da gratuidade judiciária, nos termos do art. 99, § 3º, do CPC. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.23.176836-7/001, Relator(a): Des.(a) José de Carvalho Barbosa, 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 05/10/2023, publicação da súmula em 09/10/2023) Desta forma, REJEITA-SE a preliminar suscitada pela parte promovida.

Falta de interesse de agir Em sede de preliminar, a parte promovida suscitou a ausência de pretensão resistida, aduzindo que houve a falta de prequestionamento pela via administrativa.

No entanto, resulta viável juridicamente o pedido formulado na inicial, inexistindo comando legal que estabeleça o esgotamento das vias administrativas para que o jurisdicionado possa acionar a Justiça.

Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO.

AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE/INEXIGIBILIDADE DE DESCONTO EM FOLHA DE PAGAMENTO CUMULADA COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO E DANOS MORAIS.

SENTENÇA QUE EXTINGUIU O FEITO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO.

INDEFERIMENTO DA INICIAL POR DESATENDIMENTO À ORDEM DE EMENDA.

NARRATIVA FÁTICA E DOCUMENTOS QUE CORRESPONDEM À PRETENSÃO DO AUTOR.

DECISÃO CASSADA PARA PROSSEGUIMENTO DO FEITO.

ART. 1.013, § 3º, DO CPC.

PROCESSO EM CONDIÇÕES DE JULGAMENTO.

TEORIA DA CAUSA MADURA.

PRELIMINAR DE CONTESTAÇÃO.

AUSÊNCIA DE PRETENSÃO RESISTIDA.

INOCORRÊNCIA.

DESNECESSIDADE DE ESGOTAMENTO DA VIA ADMINISTRATIVA.

MÉRITO.

EMPRÉSTIMO CONSIGNADO.

CONTRATAÇÃO DEMONSTRADA.

ALEGAÇÃO DE NÃO RECEBIMENTO DOS VALORES CONTRATADOS.

NOVO EMPRÉSTIMO PARA AMORTIZAR ANTERIOR.

DANO MORAL.

INOCORRÊNCIA.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO PARA PROSSEGUIMENTO DO FEITO COM JULGAMENTO DE IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO. 1. É possível o deferimento da petição inicial quando há a narração adequada dos fatos, fundamentos jurídicos do pedido e a apresentação dos documentos solicitados a fim de viabilizar a pretensão. 2.

Pela teoria da causa madura, se o processo estiver em condições de imediato julgamento, o tribunal deve decidir desde logo o mérito da lide (art. 1.013, § 3º, CPC). 3.

Não há exigência legal do esgotamento da via administrativa para interposição de ação na via judicial, ainda mais quando a alegação da inicial é de inexistência de débito e de nulidade contratual. 4. “Existente nos autos a prova da contratação do empréstimo, bem como, da disponibilização do crédito na conta corrente da autora, tendo em vista quitação de outro financiamento, deve ser julgado improcedente o pedido de declaração de inexistência de débito, bem como indenização por danos morais e repetição do indébito”. (TJPR - 15ª C.

Cível - 0000964-80.2018.8.16.0150 - Santa Helena - Rel.: Desembargador Jucimar Novochadlo - J. 18.09.2019). 5.

Não preenchidos os requisitos do artigo 80, do Código de Processo Civil, não há que se falar em litigância de má-fé. (TJPR - 15ª C.Cível - 0082657-72.2019.8.16.0014 - Londrina - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU FABIO ANDRE SANTOS MUNIZ - J. 08.02.2021) (TJ-PR - APL: 00826577220198160014 Londrina 0082657-72.2019.8.16.0014 (Acórdão), Relator: Fabio Andre Santos Muniz, Data de Julgamento: 08/02/2021, 15ª Câmara Cível, Data de Publicação: 08/02/2021) (Grifei) Dessa forma, NÃO ACOLHO a preliminar suscitada.

DA PREJUDICIAL DE MÉRITO Prescrição A promovida arguiu a prescrição do art. 206, § 3º, V do Código Civil.

Com efeito, de fato, o prazo prescricional a ser observado é o decenal, do artigo 205 do Código Civil, uma vez que a pretensão indenizatória é motivada pelo descumprimento do ajuste firmado entre as partes, com a consequente rescisão do Pacto, em razão da ausência de entrega do imóvel no prazo contratualmente avençado.

Com efeito, o prazo prescricional aplicável à relação jurídica havida entre as partes é o do art. 205, do Código Civil, o qual dispõe que "a prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor".

Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO - PRESCRIÇÃO DECENAL - LOTEAMENTO IRREGULAR - RESTITUIÇÃO - DANO MORAL.

O prazo para exercício da pretensão de rescisão de contrato de compra e venda á decenal.

Inteligência do art. 205 do Código Civil.

A venda de imóvel em loteamento irregular, não regularizado perante o poder público, enseja violação da boa-fé, autorizando a rescisão do contrato, com o retorno das partes ao estado anterior.

O descumprimento contratual, apto a causar danos ao acervo personalíssimo, é passível de ensejar a devida reparação. (TJMG - AC: 10000222376220001, Relator: Des.

Estevão Lucchesi, Data de Julgamento: 26/01/2023, 14ª Câmara Cível, Data de Publicação: 27/01/2023 - Destacamos).

Dessa forma, NÃO ACOLHO a prejudicial suscitada.

DO MÉRITO Inicialmente, insta ressaltar que o presente feito comporta julgamento antecipado da lide, consoante o disposto no art. 355, I, do CPC. É que a matéria sobre a qual versam os autos é unicamente de direito, não se fazendo, portanto, necessária a produção de prova em audiência, sendo que as partes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide.

O presente caso trata de relação consumerista, pois a empresa ré e a parte autora enquadram-se nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos, respectivamente, nos arts. 3º e 2º, do CDC.

De um lado temos a figura do fornecedor, especificamente sociedade empresária do ramo da construção/incorporação imobiliária, que prestam seus serviços no mercado de consumo.

Do outro lado é nítida a presença de consumidor, a promitente-compradora da unidade imobiliária, a qual, como destinatária final do serviço contratado, assumiu a obrigação de pagar o preço ajustado no contrato.

Assim, nos termos da Lei Consumerista, o fornecedor responde objetivamente por defeitos no serviço prestado e pelos riscos próprios da atividade empresarial, em razão do disposto no art. 14 do mencionado diploma, in verbis: "Art. 14.

O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos." Pois bem, a parte autora aduz que firmou com a promovida um contrato de promessa de compra e venda de 01 (um) apartamento no RESERVA JARDIM AMÉRICA, situado na Rua Ana Espínola Navarro, 199, do Bairro Ernani Sátiro, João Pessoa – PB.

No entanto, o empreendimento não foi entregue na data aprazada, ocasionando danos de natureza patrimonial e extrapatrimonial.

Compulsando os autos, observa-se que a promessa de compra e venda de IDs 38164546/38164951, tem por objeto o imóvel acima descrito, cujo prazo de entrega do empreendimento era o constante da cláusula “Nona” da referida promessa: Todavia, existe previsão expressa no contrato concedendo um prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias: Da leitura das cláusulas acima e do conjunto probatório dos autos, observa-se que a construtora concluiu o empreendimento dentro do prazo contratual e disponibilizou as unidades aos compradores, haja vista que o habite-se foi emitido (ID 97858762) em 30/06/2016, ainda no prazo de tolerância.

Por outro lado, mostra-se legal e legítima a inclusão de cláusula de tolerância para contratos como o que fundamenta a presente demanda: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA DO BEM - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS - LEGALIDADE - IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INDENIZATÓRIOS, DE INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL E DE RESTITUIÇÃO DE TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA - SENTENÇA CONFIRMADA - RECURSO NÃO PROVIDO.

Inexiste óbice à cláusula que prevê a possibilidade de prorrogação do prazo de entrega da obra por 180 (cento e oitenta dias) dias, contados do dia de vencimento do prazo de entrega previsto, uma vez que o mercado construtor está sujeito a eventuais atrasos.

Não se verificando o atraso na entrega do bem à parte autora, uma vez entregue apenas 30 dias após o prazo de tolerância, improcedentes todos os pleitos vinculados a tal fato, concernentes a indenização por danos materiais (lucros cessantes), reparação por danos morais, e inversão de cláusula penal.

Recurso não provido. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.195791-9/001, Relator(a): Des.(a) Mariangela Meyer, 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 30/04/2024, publicação da súmula em 06/05/2024) Por sua vez, verifica-se dos autos que o autor deixou de efetuar os pagamentos das parcelas do financiamento na época em que seriam entregues as chaves, conforme extrato de ID 66361425.: Feitas as considerações acima e considerando que houve situação de inadimplência, a construtora tem o direito de exigir a quitação antes de entregar o bem, não podendo o autor pretender indenização por descumprimento de contrato, na hipótese de não ter adimplido sua parte.

Inclusive, existe previsão contratual que estabelece a desobrigação do promitente vendedor em entregar as chaves do empreendimento, no caso de inadimplência do promitente comprador: O prazo para entrega, por lógica, deve se vincular à conclusão do negócio paralelo ou adimplemento integral, por parte do promitente comprador, o que não ocorreu no caso.

Cumpre ressaltar-se o disposto no artigo 476, do Código Civil, que é expresso quanto à exceção do contrato não cumprido: "Art. 476.

Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro".

Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA, APÓS O PRAZO DE TOLERÂNCIA JUSTIFICADA PELA INADIMPLÊNCIA DA PROMITENTE COMPRADORA - INDEVIDA INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.

A cláusula de tolerância para a entrega de imóvel, prevista no contrato de compra e venda, não pode ser considerada abusiva, se fixada de forma clara.

A priori, se pelo contrato de promessa de compra e venda de imóvel o promitente vendedor se obrigou a entregar o bem ao promissário comprador somente após o pagamento do preço, este não pode exigir o implemento da obrigação daquele antes de cumprir a sua obrigação contratual, inteligência do art. 476, do Código Civil.

O Código de Defesa do Consumidor estabelece que as penalidades contratuais devem ser fixadas no mesmo patamar para o consumidor e para o fornecedor.

Constatado que o atraso, na entrega da obra, é justificável pela inadimplência da promitente compradora, não há que se falar em condicionamento da entrega das chaves à incidência de multa cominatória, pelo juiz "a quo".

Para que se imponha o dever de indenizar, necessária é a comprovação dos elementos ensejadores da responsabilidade civil, quais sejam: o dano, a ilicitude da conduta e o nexo causal entre ambos.

Ausente qualquer um desses requisitos, não há que se falar em indenização, seja por dano moral ou material. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.255974-0/001, Relator(a): Des.(a) Lúcio de Brito, 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 21/03/2024, publicação da súmula em 03/04/2024) Dessa forma, inexiste atraso injustificado que possa configurar inadimplemento contratual por parte da construtora, afastando-se a tese de aplicação de multa por culpa exclusiva da ré e da indenização por danos morais.

DISPOSITIVO Por tudo o que foi exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos, não restando demonstradas as alegações da parte autora.

Por oportuno, condeno a requerente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes que fixo em 20% do valor da causa, a teor do §2º, do Art. 85, do CPC, com a ressalva do §3º, do Art. 98, do CPC.

Transitada em julgado a sentença, arquivem-se os presentes autos.

P.R.I.

João Pessoa, na data da assinatura eletrônica. [Documento datado e assinado eletronicamente - art. 2º, lei 11.419/2006] Leila Cristiani Correia de Freitas e Sousa Juíza de Direito

1ª VARA REGIONAL CÍVEL DE MANGABEIRA - acervo a Processo número - 0848608-81.2021.8.15.2001 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Compra e Venda] AUTOR: LUAN LOPES DE LIMA Advogado do(a) AUTOR: HILTON HRIL MARTINS MAIA - PB13442 REU: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA Advogado do(a) REU: IVAN ISAAC FERREIRA FILHO - PB20279-A DESPACHO

Vistos.

Antes de qualquer providência, atentando-se ao contraditório, intime-se a parte autora para, em 10 (dez) dias, querendo, falar sobre a petição juntada aos autos pela parte ré no ID 97858761 e o documento que a guarnece.

João Pessoa, na data da assinatura eletrônica. [Documento datado e assinado eletronicamente - art. 2º, lei 11.419/2006] Leila Cristiani Correia de Freitas e Sousa Juíza de Direito