TJPB - 0816542-97.2022.8.15.0001

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA PARAÍBA JUÍZO DA 10ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE CAMPINA GRANDE Processo nº 0816542-97.2022.8.15.0001 DESPACHO Vistos etc.

INTIME-SE a parte autora, na pessoa de seu advogado, para, no prazo de 15(quinze) dias, querendo, apresentar contrarrazões ao recurso de apelação interposto pelos réus (Id 114811410).

Cumprida a diligência acima, com ou sem a apresentação das contrarrazões, REMETAM-SE os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça, com as cautelas de praxe.

Cumpra-se.

Campina Grande-PB, data e assinatura eletrônicas.

Wladimir Alcibíades Marinho Falcão Cunha Juiz de Direito

Poder Judiciário da Paraíba 10ª Vara Cível de Campina Grande Processo: 0816542-97.2022.8.15.0001 Embargantes: JOSÉ ALOÍSIO VILAS BOAS DE SOUZA e ROSILEIDE SOARES VILAS BOAS S E N T E N Ç A EMENTA: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE IMISSÃO DE POSSE.

ALEGAÇÃO DE OMISSÃO QUANTO À INADIMPLÊNCIA DO CONTRATO PRIMITIVO.

INEXISTÊNCIA DE VÍCIO.

QUESTÃO DEVIDAMENTE ENFRENTADA NA SENTENÇA EMBARGADA.

TENTATIVA DE REDISCUSSÃO DO MÉRITO.

IMPOSSIBILIDADE.

EMBARGOS REJEITADOS.

RELATÓRIO Tratam-se de Embargos de Declaração interpostos em face da Sentença de Id Num. 103887290, que, julgando parcialmente procedente o pedido inicial, declarou a rescisão do contrato firmado entre as partes, em razão da inadimplência da parte ré, bem como acolheu o pedido de imissão de posse da parte autora no imóvel litigioso.

Alega a embargante, em síntese, que a Sentença vergastada padece do vício de “omissão”, alegando, para tanto, que a) não foi considerada a ausência de provas por parte da embargada quanto à inadimplência do contrato primitivo; b) a inadimplência foi ocasionada pela própria embargada, que passou anos sem enviar cobranças, notificações ou interpelações extrajudiciais aos embargantes, causando o débito acumulado; c) quando da especificação de provas, a parte autora requereu que os embargantes apresentassem documentos (correspondências, boletos, histórico de pagamentos), mas a embargada não acostou os documentos requeridos; d) a situação de débito acumulado no contrato primitivo deu-se desde 2014, quando a FOCUS não mais enviou boletos ou cobranças, gerando situação insustentável aos embargantes.

Requerem, ao final, o conhecimento e provimento dos embargos para esclarecimento da alegada omissão. É o breve relatório.

Decido.

FUNDAMENTAÇÃO Dispõe o art. 1.022 do CPC que cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para “esclarecer obscuridade ou eliminar contradição, suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento” ou, ainda, “corrigir erro material”.

Nesse contexto, NÃO assiste razão aos embargantes. É que, diferentemente do que alegam os recorrentes – ao sustentarem que não foi considerada a questão da inadimplência do contrato primitivo e a ausência de cobrança por parte da embargada –, a sentença embargada enfrentou adequadamente a questão da inadimplência do contrato primitivo e suas implicações, conforme se verifica dos seguintes trechos: “Com efeito, apesar de terem alegado irregularidades no processo de cessão de crédito entre a Associação Frutos da Terra Brasil – AFTB e a empresa promovente (FOCUS), inclusive com relato de ausência de envio de boletos para pagamento das prestações ajustadas na contratação originária firmada no ano de 2011, os demandados não contestaram a alegação de inadimplência em relação ao contrato que fundamenta a presente demanda, firmado entre as partes no ano de 2021.” [...] “Finalmente, registre-se que as apontadas irregularidades ocorridas anteriormente à formalização de contrato entre as partes no ano de 2021 - Suposto não envio dos boletos bancários para pagamento das prestações mensais - não restaram comprovadas pelos réus (artigo 373, II, do CPC).

E, mesmo que assim o fosse, também haveria o dever jurídico dos próprios réus na busca de permanecer em plena situação de adimplência no contrato.” Outrossim, a sentença também analisou a consolidação da propriedade decorrente do contrato primitivo: “Ademais, é de ver ainda que, no contrato com alienação fiduciária anterior iniciado para com a AFTB, houve a regular consolidação da propriedade do imóvel litigioso em favor da parte autora, certificando o Cartório de Registro de Imóveis a não purgação da mora pela parte ré devedora, como consta na certidão cartorária de ID Num. 60576314 - Pág. 3.” Finalmente, a sentença destacou que os próprios embargantes reconheceram a inadimplência: “Ademais, os réus reconheceram, em sua contestação, que foram notificados pelo cartório para purgação da mora no ano de 2021, sete anos depois de terem deixado de pagar as prestações da contratação originária firmada com a Associação Frutos da Terra Brasil – AFTB.” Em suma, portanto, não havendo o alegado vício de “omissão” na análise das alegações apresentadas pelos recorrentes, tem-se que os embargantes apontam existência de tal vício visando apenas obter modificação do decisum recorrido (para que seja reconhecida a culpa da embargada pela inadimplência), o que, como cediço, não pode ocorrer em sede de Embargos de Declaração, mesmo com os chamados efeitos infringentes, haja vista tratar-se de suposto error in judicando.

Somente na superior instância é que os argumentos trazidos pelas embargantes poderão ser apreciados, pois com a prolação da Sentença, cessa o ofício jurisdicional de primeiro grau, salvo quando houver efetiva omissão, contradição, obscuridade ou, ainda, erro material suprível até mesmo de ofício pelo juiz, o que não é o caso destes autos.

DISPOSITIVO POSTO ISTO, nos termos do art. 1.022 do CPC, REJEITO OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO interpostos, por não vislumbrar omissão, contradição, obscuridade ou, ainda, erro material a serem sanados, mantendo a Sentença vergastada em todos os seus termos.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Transcorrido in albis o prazo recursal de 15 (quinze) dias úteis (ante a interrupção do prazo para interposição de novos recursos), PROSSIGA-SE no cumprimento das disposições finais constantes da Sentença recorrida.

Campina Grande, data e assinatura eletrônicas.

Wladimir Alcibíades Marinho Falcão Cunha Juiz de Direito

Poder Judiciário da Paraíba 10ª Vara Cível de Campina Grande Ação de Rescisão Contratual c/c Pedido de Imissão de Posse Processo nº: 0816542-97.2022.8.15.0001 Autora: FOCUS MONITORAMENTO LTDA Réus: JOSÉ ALOÍSIO VILAS BOAS DE SOUZA e ROSILEIDE SOARES VILAS BOAS S E N T E N Ç A EMENTA: CIVIL.

PROCESSO CIVIL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE IMISSÃO DE POSSE.

INADIMPLÊNCIA DOS PROMOVIDOS.

RESCISÃO CONTRATUAL QUE SE IMPÕE, COM IMISSÃO DA AUTORA NA POSSE DO IMÓVEL LITIGIOSO.

NÃO CABIMENTO, PORÉM, DA MULTA CONTRATUAL REQUERIDA PELA PARTE AUTORA.

PROCEDÊNCIA PARCIAL DA DEMANDA.

RELATÓRIO Vistos etc.

FOCUS MONITORAMENTO LTDA, devidamente qualificada no feito, ajuizou a presente Ação de Rescisão Contratual c/c Pedido de Imissão de Posse, com pedido de tutela de urgência, em face de JOSÉ ALOÍSIO VILAS BOAS DE SOUZA e ROSILEIDE SOARES VILAS BOAS, igualmente qualificados, pelos motivos de fato e de direito a seguir expostos.

A autora afirma, de início, que foi efetivada a averbação de Consolidação de Propriedade em seu favor, junto ao Cartório de Registro de Imóveis, referente ao imóvel objeto desta demanda, situado na Rua Sérgio Urbano Pinto Fonseca, n. 200, nesta cidade.

Informa que, após tentativas infrutíferas de venda do bem em leilão, houve a venda de tal imóvel ao réus, por meio do Instrumento Particular de Compra e Venda e Alienação Fiduciária em Garantia com efeitos de Escritura Pública, firmado em 15/07/2021, pelo preço total de R$ 150.000,00, sendo R$ 20.000,00 de entrada, dois pagamentos anuais também no valor de R$ 20.000,00 cada (com vencimento em 15/07/2022 e 15/07/2023), e pagamento do saldo remanescente de R$ 90.000,00 em 120(cento e vinte) prestações mensais.

Sustenta que os réus não cumpriram com as obrigações contratuais avençadas, pois não efetuaram o registro do contrato em cartório, em conformidade com a cláusula 3a, parágrafo segundo, do contrato em tela, e ainda ficaram inadimplentes desde o mês 03/2022.

Pede, em sede de tutela de urgência, a imediata rescisão do contrato por culpa dos réus.

Requer, ao final, a procedência da demanda, com a declaração de rescisão definitiva do contrato por culpa exclusiva dos réus, condenação dos promovidos ao pagamento da multa contratual de 20%, bem ainda a imissão de posse no imóvel litigioso.

Decisão Interlocutória proferida por este juízo, indeferindo o pedido de tutela de urgência formulado pela parte autora.

Após interposição de agravo de instrumento pela parte autora, aportou no feito notícia quanto ao indeferimento do pedido de tutela de urgência formulado pela promovente em sede recursal.

Citados, os réus apresentaram Contestação, alegando, em síntese: a) que, na verdade, os réus já haviam adquirido o imóvel litigioso em 21/11/2011, conforme Escritura Pública firmada com a Associação Frutos da Terra Brasil – AFTB; b) que houve a cessão de crédito da AFTB para a autora FOCUS MONITORAMENTO LTDA, em 28/07/2014; c) que a partir dessa citada cessão de crédito, os réus não mais receberam os boletos para pagamento das prestações mensais, sendo surpreendidos somente no ano de 2021 para pagamento do débito; d) a inaplicabilidade da Lei nº 9.514/1997, ante a ausência do registro da alienação fiduciária.

Requerem, ao final, a improcedência da demanda.

Apresentada Réplica à Contestação.

Aportou no feito notícia quanto ao desprovimento do agravo de instrumento manejado pela parte autora.

Petição apresentada pela promovente informando não ter mais provas a produzir.

Manifestação da parte ré (ID Num. 72614445), seguida de manifestação da parte autora (ID Num. 77970672).

Nova manifestação dos réus por meio da petição de ID Num. 79482015. É O BREVE RELATÓRIO.

DECIDO.

FUNDAMENTAÇÃO 1) DA RESCISÃO CONTRATUAL COM RETORNO AO ESTADO ANTERIOR E IMISSÃO / REINTEGRAÇÃO DA POSSE DO IMÓVEL Analisando atentamente a presente demanda, observo que a parte autora logrou êxito em provar nos autos a efetiva contratação firmada entre as partes, no dia 15/07/2021, conforme “CONTRATO POR INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA COM EFEITOS DE ESCRITURA PÚBLICA” juntado ao feito no ID Num. 60576315 - Págs. 1/5.

Tal contratação conta com firma reconhecida em cartório das partes contratantes, assinatura de duas testemunhas e prevê preço e forma de pagamento exatamente a forma indicada na petição inicial e já narrada no relatório da presente sentença. É bem verdade que houve indeferimento do pedido de tutela de urgência formulado pela parte autora, em razão (i) da ausência de registro do contrato; (ii) da ausência de planilha de débito; (iii) e da aparente irreversibilidade da medida requerida pela parte promovente em sede de tutela de urgência.

Todavia, após a formação do contraditório e da análise atenta de todas as circunstâncias fáticas e jurídicas desta demanda, firmo convicção quanto à necessária procedência do pedido de rescisão contratual formulado pela demandante, sobretudo diante da inadimplência narrada na petição inicial e não contestada diretamente pelos promovidos.

De início, consigno que o pedido de rescisão contratual ora analisado tem como fundamento tanto (i) a ausência de registro do contrato particular com cláusula de alienação fiduciária pelos réus, em conformidade com a cláusula acima citada, quanto (ii) a inadimplência dos demandados.

Ora, quanto ao primeiro ponto, verifica-se essa mencionada cláusula 3a, parágrafo segundo, do contrato em tela, prevê, como consequência do não registro do contrato (Id.

Num. 60576307 - Pág. 8), a rescisão contratual com a imediata restituição da posse do imóvel e aplicação de multa de 20% (vinte por cento).

Não obstante, considero que tal cláusula não deve prevalecer, eis que a jurisprudência atual do C.

STJ já aponta que, na hipótese de não registro do instrumento particular com cláusula de alienação fiduciária, a consequência jurídica é a não constituição dessa garantia e, portanto, a desnecessidade da adoção do procedimento extrajudical previstos nos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, contudo, o contrato particular entre as partes mantém-se incólume, estando a sua eventual rescisão atrelada à inadimplência ou não da parte compradora.

Nesse sentido, vejam-se os julgados: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL.

CIVIL.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA.

RESCISÃO.

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO.

CLÁUSULA.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

LEI Nº 9.514/1997.

REGISTRO DO CONTRATO.

IMPRESCINDIBILIDADE. 1.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça tem firme jurisprudência no sentido de que necessário o registro do contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis para a constituição da propriedade e garantia fiduciárias e aplicação das regras previstas na Lei nº 9.514/1997 em caso de inadimplência do devedor. 2.

Na espécie, não foi realizado o registro do contrato, motivo pelo qual a garantia fiduciária não tinha se constituído e o adquirente/agravado tinha o direito de rescindir o ajuste sem a necessidade de se submeter ao procedimento previsto no artigo 27 da Lei nº 9.514/1997.3.

Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 2014411 SP 2022/0219594-4, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 14/08/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/08/2023) EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL.

DIREITO CIVIL.

IMÓVEL.

COMPRA E VENDA.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

REGISTRO.

AUSÊNCIA.

EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES.

MANUTENÇÃO.

ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL.

REGISTRO.

IMPRESCINDIBILIDADE. 1.

A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros. 2.

Ainda que o registro do contrato no competente Registro de Imóveis seja imprescindível à constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997, sua ausência não retira a validade e a eficácia dos termos livre e previamente ajustados entre os contratantes, inclusive da cláusula que autoriza a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência. 3.

O registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/1997. 4.

A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas. 5.

Embargos de divergência não providos. (EREsp n. 1.866.844/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 27/9/2023, DJe de 9/10/2023.) CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS.

CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

AUSÊNCIA DE REGISTRO NO COMPETENTE REGISTRO DE IMÓVEIS.

GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA.

ART. 23 DA LEI Nº 9.514/1997.

PROCEDIMENTO PREVISTO NO ARTS. 26 E 27 DA LEI Nº 9.514/1997.

NÃO APLICAÇÃO.

RESCISÃO DO CONTRATO PELO ADQUIRENTE COM RESTITUIÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO.

POSSIBILIDADE.

DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL.

SIMILITUDE FÁTICA.

AUSÊNCIA. 1.

Ação ajuizada em 21/10/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 01/09/2021 e concluso ao gabinete em 28/03/2022. 2.

O propósito recursal é decidir se a previsão de cláusula de alienação fiduciária em garantia, em instrumento particular de compra e venda de imóvel, impede a resolução do ajuste por iniciativa do adquirente, independentemente da ausência de registro do contrato no competente Registro de Imóveis. 3.

No ordenamento jurídico brasileiro, coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; e b) o regime jurídico especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, dentre as quais a Lei nº 9.514/1997, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis. 4.

No regime especial da Lei nº 9.514/97, o registro do contrato no competente Registro de Imóveis tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária de coisa imóvel e a garantia dela decorrente não se perfazem. 5.

Na ausência do registro que prevê o art. 23 da Lei nº 9.514/1997, não há constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, tampouco haverá consolidação da propriedade em nome do credor na hipótese de inadimplência, razão pela qual não incidem os arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, podendo o adquirente pleitear a rescisão do ajuste, com a restituição dos valores pagos, sem precisar se submeter ao procedimento previsto nestes dispositivos. 6.

Hipótese em que, embora o contrato tenha sido celebrado em 20/11/2017, na data do ajuizamento da ação pelo adquirente do imóvel (21/10/2020), pleiteando a rescisão do contrato, não havia o registro deste no competente Registro de Imóveis, razão pela qual a garantia fiduciária não tinha se constituído e o adquirente - recorrido - tinha o direito de rescindir o ajuste, com a restituição de parte do valor pago, sem a necessidade de se submeter ao procedimento previsto no art. 27 da Lei nº 9.514/1997. 7.

Recurso especial conhecido e não provido. (STJ - REsp: 1987389 SP 2022/0050671-4, Data de Julgamento: 30/08/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/09/2022) DIREITO CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS.

CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

AUSÊNCIA DE REGISTRO.

GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA.

VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM.

DESNECESSIDADE. 1.

Ação ajuizada em 01/08/2017.

Recurso especial interposto em 27/05/2019 e concluso ao Gabinete em 03/09/2019.

Julgamento: CPC/2015. 2.

O propósito recursal consiste em dizer se a previsão de cláusula de alienação fiduciária em garantia em instrumento particular de compra e venda de imóvel impede a resolução do ajuste por iniciativa do adquirente, independentemente da ausência de registro. 3.

No ordenamento jurídico brasileiro, coexiste um duplo regime jurídico da propriedade fiduciária: a) o regime jurídico geral do Código Civil, que disciplina a propriedade fiduciária sobre coisas móveis infungíveis, sendo o credor fiduciário qualquer pessoa natural ou jurídica; b) o regime jurídico especial, formado por um conjunto de normas extravagantes, dentre as quais a Lei 9.514/97, que trata da propriedade fiduciária sobre bens imóveis. 4.

No regime especial da Lei 9.514/97, o registro do contrato tem natureza constitutiva, sem o qual a propriedade fiduciária e a garantia dela decorrente não se perfazem. 5.

Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor. 6.

Recurso especial conhecido e não provido. (STJ - REsp: 1835598 SP 2019/0256855-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 09/02/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/02/2021) COMPRA E VENDA.

IMÓVEL.

RESCISÃO CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

EXTINÇÃO DO PROCESSO POR FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL QUE SE FAZIA DE RIGOR.

CONTRATO DEFINITIVO DE COMPRA E VENDA GARANTIDO MEDIANTE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

CONTRATO QUE OBEDECE À DISCIPLINA PRÓPRIA.

DISCIPLINA GERAL DO CÓDIGO CIVIL QUE CEDE DIANTE DO PROCEDIMENTO ESPECIAL ESTABELECIDO PELA LEI N. 9.514/1997.

DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO QUE DEVE OBSERVAR O DISPOSTO NOS ARTS. 26 E 27 DA LEI DE REGÊNCIA.

IRRELEVÂNCIA DA CIRCUNSTANCIAL AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL.

REGISTRO QUE CORPORIFICA REQUISITO DE CONSTITUIÇÃO DO DIREITO REAL DE PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA, TORNANDO-O OPONÍVEL 'ERGA OMNES' (ARTS. 23 DA LEI 9.514/1997 E 1.227 DO CC), MAS QUE EM NADA RETIRA A VALIDADE E A EFICÁCIA 'INTER PARTES' DO PACTO FIRMADO.

JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE, BEM COMO DO C.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.

INTERESSE PROCESSUAL, POIS, EM SUA MODALIDADE ADEQUAÇÃO, QUE EFETIVAMENTE NÃO SE VERIFICOU.

RECURSO PREJUDICADO. (TJ-SP - Apelação Cível: 1035644-39.2022.8.26.0576 São José do Rio Preto, Relator: Vito Guglielmi, Data de Julgamento: 19/02/2024, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/02/2024) Ademais, é de se perceber que dita cláusula contratual aparenta deter carga importante de abusividade, com desvantagem exagerada ao consumidor, já que impõe consequência drástica - a rescisão contratual e multa de elevado valor financeiro - pela quebra de um dever satelitário do contrato, e não por seu inadimplemento total.

Deste modo, considero que o contrato não deverá ser rescindido pela cláusula 3a, parágrafo segundo, do mencionado contrato particular de compra e venda em tela (Id.

Num. 60576307 - Pág. 8), devendo ser afastado essa cláusula contratual em sua totalidade, inclusive no tocante à multa contratual nele prevista.

Por outro lado, contudo, verifico haver no feito comprovado inadimplemento dos réus em relação à contratação regularmente firmada entre as partes no ano de 2021.

Ora, a petição inicial narra inadimplência contratual dos réus desde o mês de abril do ano de 2022, situação que, em aparência, é confirmada pelos promovidos, que não juntaram ao feito um único comprovante de pagamento das prestações ajustadas entre as partes.

Com efeito, apesar de terem alegado irregularidades no processo de cessão de crédito entre a Associação Frutos da Terra Brasil – AFTB e a empresa promovente (FOCUS), inclusive com relato de ausência de envio de boletos para pagamento das prestações ajustadas na contratação originária firmada no ano de 2011, os demandados não contestaram a alegação de inadimplência em relação ao contrato que fundamenta a presente demanda, firmado entre as partes no ano de 2021.

Ou seja, na medida em que a inadimplência relatada na petição inicial restou ponto incontroverso na demanda, esse deve ser o fundamento da rescisão contratual pleiteada pela parte autora, na forma prevista no artigo 475 do Código Civil (“A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”).

Sobre o tema em análise, vejamos os seguintes julgados: APELAÇÃO CÍVEL.

COMPRA E VENDA.

IMÓVEL.

RESCISÃO.

INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR.

REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

O inadimplemento do comprador é causa da rescisão de contrato de compra e venda.

Como consequência da rescisão do contrato, devem as partes retornar ao estado anterior à celebração do negócio, com a reintegração do vendedor na posse do bem. (TJ-MG - AC: 10000180778094002 MG, Relator: Estevão Lucchesi, Data de Julgamento: 23/01/2020, Data de Publicação: 23/01/2020) RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – COMPRA E VENDA IMÓVEL RURAL – PRELIMINAR DE DESERÇÃO – REJEIÇÃO – DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO POR PARTE DO REQUERIDO/APELANTE – INADIMPLEMENTO COMPROVADO – RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CABIMENTO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1 - Comprovado o pagamento do parcelamento do preparo recursal deferido, não há falar em deserção. 2 - Incontroverso o atraso considerável no pagamento das prestações ajustadas e levando em consideração as peculiaridades do caso, a hipótese não seaplica a teoria do adimplemento substancial, porque o Apelante não pagou sequer 50% (cinquenta por cento) do preço. 3 - Comprovada a inadimplência do comprador, a rescisão do contrato de compra e venda é medida que se impõe, amparada pelo artigo 475 do Código Civil, que assim dispõe: A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. 5 – Constatado o descumprimento contratual por parte do Apelante e configurada a inadimplência, rescindido o contrato de pleno direito, tem como consequência o retorno das partes ao estado originário com a devolução do imóvel aos Recorridos. (TJ-MT 10297676720178110041 MT, Relator: CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Data de Julgamento: 01/12/2021, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/12/2021) Finalmente, registre-se que as apontadas irregularidades ocorridas anteriormente à formalização de contrato entre as partes no ano de 2021 - Suposto não envio dos boletos bancários para pagamento das prestações mensais - não restaram comprovadas pelos réus (artigo 373, II, do CPC).

E, mesmo que assim o fosse, também haveria o dever jurídico dos próprios réus na busca de permanecer em plena situação de adimplência no contrato.

Ademais, é de ver ainda que, no contrato com alienação fiduciária anterior iniciado para com a AFTB, houve a regular consolidação da propriedade do imóvel litigioso em favor da parte autora, certificando o Cartório de Registro de Imóveis a não purgação da mora pela parte ré devedora, como consta na certidão cartorária de ID Num. 60576314 - Pág. 3.

Ademais, os réus reconheceram, em sua contestação, que foram notificados pelo cartório para purgação da mora no ano de 2021, sete anos depois de terem deixado de pagar as prestações da contratação originária firmada com a Associação Frutos da Terra Brasil – AFTB. É dizer, e em resumo, os promovidos tiveram, ao longo dos últimos anos, larga inadimplência, não apenas no "novo" contrato particular de compra e venda não registrado quanto no contrato "anterior" com cláusula de alienação fiduciária devidamente registrado.

Em face dessa inadimplência dos réus, notadamente no tocante à contratação firmada entre as partes em 15/07/2021, sem comprovação ainda de qualquer fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito alegado pela demandante, especialmente que a inadimplência teria ocorrido por culpa da parte autora, O ACOLHIMENTO DO PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RETORNO AO STATUS QUO ANTE, COM A CONSEQUENTE IMISSÃO OU REINTEGRAÇÃO DE POSSE, É MEDIDA QUE SE IMPÕE. 2) DO PEDIDO DE RESSARCIMENTO DE VALORES FORMULADO PELA PARTE RÉ Apesar de não terem formulado pleito em sede de Reconvenção, verifico que os promovidos pugnaram na parte final da Contestação, mais precisamente no ID Num. 67085422 - Pág. 11, pela restituição da totalidade dos valores pagos em caso de procedência do pedido de rescisão contratual. É bem verdade que em casos de rescisão contratual, deve haver o retorno das partes ao status quo ante, via de regra com a devolução do imóvel litigioso em favor da parte credora e repetição de alguma parcela das quantias pagas pela parte devedora.

No caso em apreço, contudo, observo que peculiaridades ditam a não devolução de quaisquer quantias pagas pelos réus.

Em primeiro lugar, observo que somente há no feito registro de pagamento da quantia de R$ 20.000,00 como sinal previsto em contrato, sem que os réus tenham juntado aos autos comprovantes de pagamento das prestações mensais ajustadas.

Ainda que seja possível inferir que houve, em aparência, o pagamento de sete prestações mensais pelos réus (entre agosto de 2021 e fevereiro de 2022), entendo que esses módicos valores pagos pelos réus ocorrem em um contexto de uso efetivo do imóvel por considerável lapso temporal, já que a formalização do contrato deu-se em 15/07/2021.

Ademais, como dito acima, como os próprios demandados reconhecem em sua contestação, passaram SETE ANOS sem efetuar qualquer tipo de pagamento relacionado ao imóvel objeto desta demanda, seja em favor da parte autora, seja em favor da vendedora originária (Associação Frutos da Terra Brasil – AFTB), o que revela um contexto bastante específico desta demanda, que recomenda a não devolução de valores aos promovidos, que poderiam, em tese, até mesmo terem que arcar com algum tipo de contraprestação (aluguel) pela ocupação do bem litigioso por tanto tempo.

DISPOSITIVO Em face de tudo que foi acima exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO INICIAL formulado pela parte autora para, em consequência: a) DECLARAR A RESCISÃO DO CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES NO DIA 15/07/2021 (acostado ao feito no ID Num. 60576315 - Págs. 1/5), em razão da inadimplência da parte ré; b) ACOLHER O PEDIDO DE IMISSÃO DE POSSE DA PARTE AUTORA NO IMÓVEL LITIGIOSO (situado na Rua Sérgio Urbano Pinto Fonseca, n. 200, Santa Cruz, Campina Grande/PB), CONCEDENDO, contudo, o prazo elástico de 90 (noventa) dias para que os réus desocupem VOLUNTARIAMENTE o imóvel litigioso, sob pena de expedição de mandado judicial para cumprimento forçado da presente ordem de imissão de posse.

Em harmonia com a fundamentação exposta na presente sentença, REJEITO (i) o pedido de condenação dos réus ao pagamento de multa contratual, bem como igualmente REJEITO (ii) o pedido de devolução de valores requerido pelos demandados.

Tendo em vista o princípio da causalidade, e considerando que a parte autora decaiu de parte mínima do pedido, condeno os réus no pagamento das custas, bem ainda em honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor atualizado da causa, fixando tais obrigações sob condição suspensiva de exigibilidade, por serem os réus beneficiários da justiça gratuita, benefício requerido na contestação e concedido expressamente nesta oportunidade.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Campina Grande, data e assinatura eletrônicas Wladimir Alcibíades Marinho Falcão Cunha Juiz de Direito