TJPB - 0825484-69.2021.8.15.2001

Poder Judiciário da Paraíba Fórum Regional de Mangabeira 2ª Vara Regional Cível de Mangabeira – ACERVO B PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7).

PROCESSO N. 0825484-69.2021.8.15.2001 [Sustação/Alteração de Leilão].

AUTOR: PAULA RODRIGUES DE LIMA ALVES.

REU: BANCO DO BRASIL SA.

SENTENÇA Trata de Ação Anulatória de Procedimento de Execução Extrajudicial movida por PAULA RODRIGUES DE LIMA ALVES, em face do BANCO DO BRASIL S/A, ambos devidamente qualificados.

A parte autora alega, em suma, que celebrou contrato de financiamento imobiliário com o réu em 10 de setembro de 2014.

Sustenta que, embora tenha enfrentado dificuldades financeiras e atrasado o pagamento das parcelas a partir de outubro de 2019, jamais recebeu nenhuma informação ou notificação sobre a realização de leilões de seu imóvel.

Afirma que a execução extrajudicial praticada pelo réu contrariou frontalmente o disposto na Lei nº 9.514/97.

Argui a inobservância dos princípios constitucionais do devido processo legal, contraditório e ampla defesa.

Pugnou pela concessão de tutela provisória de urgência para suspender o leilão designado para o dia 27/04/2021 ou outro que possa ter ocorrido, e a manutenção na posse do imóvel.

Pediu a confirmação da tutela para declarar a nulidade de todo o procedimento de execução extrajudicial, incluindo eventual venda do bem, e o restabelecimento do contrato ao status quo ante.

Alternativamente, caso considerada improcedente a pretensão anulatória, requereu o recebimento do valor sobejante, decorrente da venda do imóvel, com avaliação pelo valor atual de mercado.

Gratuidade deferida e tutela indeferida.

A parte ré, devidamente citada, apresentou contestação, suscitando preliminar de impugnação da gratuidade judiciária.

Alegou que a parte autora foi regularmente notificada acerca da consolidação da propriedade e do leilão.

O réu afirmou que o inadimplemento contratual é incontroverso, tendo sido admitido pela autora.

Sustentou que, desde a consolidação da propriedade, a autora carece de direito à posse.

Pugnou, assim, pela improcedência dos pedidos iniciais.

Em manifestação posterior (ID. 92862132), o banco informou expressamente que o imóvel "não foi vendido nos leilões de consolidação, foi incorporado no patrimônio do Banco e posteriormente foi vendido em processo de venda direta".

Intimadas as partes para especificar provas, a parte ré requereu a realização de prova pericial e audiência de instrução.

Foi determinada a intimação da parte ré para comprovar a notificação pessoal da autora acerca da realização dos leilões e a expedição de ofício ao cartório de registro de imóvel para anexar certidão de inteiro teor do imóvel.

O cartório de registro de imóvel juntou a certidão de registro do imóvel (Matrícula nº 150058, conforme ID. 92443320).

A autora, ao se manifestar sobre a informação da venda direta, reiterou os pedidos de indenização e, alternativamente, o valor sobejante, alegando que a venda ocorreu "pela metade do preço" e que não foi notificada pessoalmente sobre a realização do leilão.

Vieram os autos conclusos. É o relatório.

Decisão.

Preliminar de Impugnação da Gratuidade Judiciária.

A parte requerida alegou preliminar de impugnação à justiça gratuita, alegando que a parte promovente não comprovou a sua hipossuficiência.

Verifica-se nos autos que o promovido não acostou qualquer prova da capacidade econômica da promovente.

Posto isso, indefiro a preliminar provocada.

Do requerimento de produção de provas Analisando os autos com a devida acuidade, verifica-se que a parte ré, em sua manifestação no ID. 71580206, requereu a produção de prova oral em audiência de instrução e prova pericial, alegando a necessidade de provar a "validade do contrato".

Conforme se depreende dos autos, a pretensão principal da parte autora consiste na anulação do procedimento de execução extrajudicial do imóvel, fundamentada, sobretudo, em alegados vícios formais e procedimentais, tais como a falta de notificação pessoal da devedora acerca das datas dos leilões e o desrespeito ao procedimento de expropriação do bem.

Considerando que a controvérsia central da lide reside na validade do procedimento de execução extrajudicial, e não na validade do contrato de financiamento imobiliário subjacente, e tendo em vista que as nulidades alegadas pela parte autora se baseiam em supostas falhas no rito expropriatório previsto na Lei n.º 9.514/97, a produção de prova oral ou pericial para discutir a validade do contrato mostra-se desnecessária e irrelevante para o deslinde da questão.

Dessa feita, nos termos do art. 370 do Código de Processo Civil, indefiro os pedidos de produção de prova oral em audiência de instrução e de prova pericial formulados pela parte ré no ID. 71580206, por serem irrelevantes para a análise dos vícios procedimentais alegados na inicial, o que, além de contraproducente, só atrasaria a resposta estatal.

Do Julgamento Antecipado do Mérito A presente ação comporta o julgamento antecipado do mérito, eis que, a questão discutida nos autos se encontra comprovada, de maneira satisfatória, pelos documentos carreados nos autos.

Assim sendo, desnecessário o alongamento da instrução probatória, eis que oportunizada a produção da prova, com fulcro no art. 355, I, do CPC, de modo que se faz cabível o julgamento antecipado do mérito.

Mérito.

A controvérsia central reside na validade do procedimento de execução extrajudicial do imóvel descrito nos autos, objeto da lide, nos termos da Lei nº 9.514/97.

Nesse diapasão, as nulidades apontadas pela autora referem-se a supostos vícios formais e procedimentais na expropriação do bem, e, em sendo verificadas tais irregularidades, pleiteia a anulação da consolidação da propriedade e da venda do bem ou, em sede de pedido alternativo, o recebimento do valor sobejante.

A parte autora alega a nulidade do procedimento por diversos vícios, com destaque para a ausência de sua notificação pessoal sobre as datas de realização dos leilões extrajudiciais.

De fato, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e de diversos Tribunais pátrios consolidou o entendimento de que é essencial a intimação pessoal do devedor acerca da data, hora e local de realização do leilão extrajudicial do imóvel hipotecado ou dado em alienação fiduciária, aplicando-se o disposto no artigo 27, §§ 2º-A e 2º-B, da Lei nº 9.514/97.

A ausência dessa notificação pessoal constitui, em regra, vício capaz de ensejar a nulidade do procedimento expropriatório.

No entanto, a análise dos autos revela particularidades que mitigam a aplicação irrestrita desse entendimento ao caso concreto.

A própria autora, ao propor a presente ação, demonstrou ciência inequívoca da designação de, ao menos, um leilão, postulando expressamente a suspensão do leilão designado para o dia 27/04/2021.

Embora alegue não ter sido notificada pessoalmente, sua manifestação judicial buscando a suspensão do ato comprova que ela teve conhecimento de sua existência e data, tendo a oportunidade de questioná-lo e tentar impedi-lo pela via judicial, ou, em sendo o caso, comprar o bem novamente.

No presente caso, a ação judicial proposta com o pedido específico de suspensão do leilão demonstra que a autora teve a oportunidade de agir e se insurgir contra o procedimento, afastando a alegação de total desconhecimento e cerceamento de defesa.

Ademais, conforme informação prestada pelo réu e corroborada pela averbação AV.8 na matrícula do imóvel, o bem não foi vendido nos leilões públicos.

A matrícula registra a ocorrência de duas hastas públicas negativas com menção expressa de que o devedor foi notificado de maneira eletrônica.

A Lei nº 9.514/97 estabelece o rito para a venda do imóvel após a consolidação da propriedade.

Após o primeiro leilão frustrado (§ 1º), realiza-se o segundo leilão nos quinze dias seguintes (§ 2º).

O art. 27, § 5º da Lei nº 9.514/97 dispõe que, se no segundo leilão o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor integral da dívida, despesas e encargos, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º, que é a de entregar ao devedor o valor sobejante.

No caso dos autos, após a realização das duas hastas públicas que restaram negativas, a propriedade foi totalmente consolidada em nome do banco.

A averbação AV.8 na matrícula do imóvel atesta a realização das duas hastas públicas negativas.

Posteriormente, o imóvel foi vendido pelo Banco do Brasil S/A diretamente a um terceiro, conforme registro R.9 na matrícula, datado de 21/11/2022.

A venda direta do imóvel pelo credor fiduciário após a realização de duas hastas públicas negativas é um procedimento reconhecido e validado pelo art. 27, § 5º, da Lei nº 9.514/97, pois, frustrados os leilões, a dívida é considerada extinta, e o credor adquire a propriedade plena do bem, podendo dispor dele livremente.

A matrícula inclusive menciona, ao cancelar a restrição de disponibilidade, que o cancelamento ocorreu "acompanhado de certidões das duas hastas públicas negativas, bem como Comprovante de Postagem Eletrônica enviada aos devedores, conforme Art. 27 da Lei 9.514/97", indicando que o banco seguiu o rito da lei para então vender o bem.

Registre-se que o que se encontra disposto no artigo 27, §§ 2º-A e 2º-B, da Lei nº 9.514/97, prevê a possibilidade de notificação pelo meio eletrônico, como foi o caso dos autos, conforme certificado pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis, que possui fé pública.

Diante da comprovação da realização das duas hastas públicas negativas e da venda direta posterior pelo credor fiduciário, procedimento amparado pela Lei nº 9.514/97 após a frustração dos leilões públicos, e considerando, sobretudo, que a própria autora demonstrou conhecimento do leilão ao postular sua suspensão em juízo, a alegada falta de notificação pessoal das datas dos leilões não se mostra, no contexto específico deste caso, um vício capaz de nulificar todo o procedimento que culminou na venda do imóvel a um terceiro.

A autora teve a oportunidade de se manifestar judicialmente sobre o leilão, e o rito legal posterior à sua frustração foi observado.

Ademais, existe prova inequívoca da mora da parte autora, conforme se observa no documento de ID. 82160537, com assinatura pessoal da parte autora e devedora fiduciária, tomando ciência do prazo para purgar a sua mora e regularizar a sua situação.

Quanto aos demais vícios procedimentais alegados, como o prazo para o primeiro leilão, estes não possuem gravidade suficiente para anular o procedimento após a realização de duas hastas públicas negativas e a subsequente venda direta, especialmente quando a autora demonstrou ciência dos atos de expropriação.

O foco da nulidade no procedimento extrajudicial da Lei nº 9.514/97 reside na garantia ao devedor da oportunidade de purgar a mora e de acompanhar os leilões para exercer o direito de preferência.

Tendo havido ciência judicial de, pelo menos, um leilão, e tendo sido realizadas as duas hastas públicas negativas conforme a lei prevê antes da venda direta, os requisitos essenciais que visam proteger o devedor foram, no contexto deste caso, suficientemente observados, ou, ao menos, a autora não demonstrou prejuízo decorrente da forma como soube do leilão, já que o questionou judicialmente.

No que se refere ao pedido alternativo de recebimento do valor sobejante, este direito surge quando a venda do imóvel em leilão público produz valor superior ao montante da dívida, despesas e encargos (art. 27, § 4º).

Contudo, nos termos do art. 27, § 5º, da Lei nº 9.514/97, quando os dois leilões restam negativos (ou seja, não há lance igual ou superior ao valor da dívida), a dívida é considerada extinta, e o credor fica exonerado da obrigação de restituir qualquer valor ao devedor, adquirindo a propriedade plena do bem.

A venda direta subsequente é feita pelo credor fiduciário como novo proprietário, e o valor por ele obtido não se confunde com o "sobejante" previsto no § 4º.

Portanto, não há que se falar em valor sobejante a ser restituído à autora no caso de venda direta após leilões negativos.

Acerca do tema, seguem os arestos: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE ANULAÇÃO DE LEILÃO - NOTIFICAÇÃO PARA PURGA DA MORA SOB PENA DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE - INTIMAÇÃO ACERCA DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO - ATOS REALIZADOS - CIÊNCIA INEQUÍVOCA DAS DATAS E HORAS DOS LEILÕES - VALIDADE - MANUTENÇÃO DOS LEILÕES - RECURSO PROVIDO. - Extraída dos autos a correta notificação do devedor fiduciário, não há que se falar em nulidade do procedimento de consolidação da propriedade do bem imóvel em favor da instituição financeira, quando a designação dos leilões extrajudiciais obedeceu estritamente aos ditames da Lei nº 9.514/97 - Designados os leilões extrajudiciais para a alienação do imóvel, deverá ser promovida a intimação da devedora fiduciante, mediante correspondência dirigida ao endereço constante do contrato, nos termos previstos pelo art. 27 da Lei nº 9 .514/1997, para que tome ciência das datas e horários respectivos - Conforme entendimento sedimentado no Superior Tribunal de Justiça, "(...) é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte" - Comprovada a observância das providências acima citadas, e restando demonstrado pela própria parte interessada que tinha ciência de quando seriam realizados os leilões, não há como reconhecer a existência de qualquer nulidade a autorizar a suspensão da alienação extrajudicial do imóvel objeto da contratação - Recurso provido. (TJ-MG - Agravo de Instrumento: 2316315-56.2023.8 .13.0000, Relator.: Des.(a) José Eustáquio Lucas Pereira, Data de Julgamento: 22/11/2023, 21ª Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 27/11/2023) Alienação Fiduciária.

Bem imóvel.

Ação indenizatória.

Sentença de improcedência .

Apelo da autora.

Intimação das devedoras fiduciantes para purgação da mora, na forma do § 1º do artigo 26 da Lei nº 9.514/2017, e o atendimento dos demais requisitos para consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária, na forma do § 7º do artigo 26 da Lei nº 9.514/2017, que foram certificados pelo oficial do Cartório de Registro de Imóvel competente, cujas declarações são dotadas de fé pública.

Solidariedade das devedoras fiduciantes prevista no contrato de financiamento.

Procuradora codevedora que foi intimada pessoalmente, assinando a certidão e recebendo cópia do documento para purga da mora.

Inexistência de qualquer irregularidade na intimação.

Intimação para os leilões, com a entrega da notificação no endereço do contrato .

Ausência de nulidade no procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade fiduciária.

Embora não se desconheça a existência de entendimento jurisprudencial em sentido contrário, frustrados os leilões e adjudicado pelo credor o bem alienado fiduciariamente pelo valor da dívida, inferior ao da avaliação, não é devida ao devedor fiduciário a diferença entre o valor atualizado da avaliação e o da dívida, devendo a dívida ser compulsoriamente extinta e as partes contratantes exoneradas das suas obrigações, nos termos do artigo 27, § 5º, da Lei 9.514/97, sendo irrelevante o decurso do tempo para a venda do bem após a adjudicação.

Sentença mantida .

Arbitramento de honorários recursais.

Apelo desprovido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1030677-84.2022 .8.26.0564 São Bernardo do Campo, Relator.: Carlos Dias Motta, Data de Julgamento: 22/02/2024, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/03/2024) Dispositivo Posto isso, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito.

Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §§ 2º e 6º, do Código de Processo Civil, ressalvada a gratuidade da justiça, que enseja a suspensão da cobrança.

Caso interposta apelação, intime a parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias.

Após, com ou sem a apresentação de contrarrazões, remetam estes autos ao Juízo ad quem.

Transitado em julgado, arquivem os autos.

O Gabinete expediu intimação para as partes, através do Diário Eletrônico.

CUMPRA COM URGÊNCIA.

JOÃO PESSOA, datado e assinado pelo sistema.

Ascione Alencar Linhares JUÍZA DE DIREITO