TJPB - 0851323-62.2022.8.15.2001

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DA PARAÍBA COMARCA DE JOÃO PESSOA Juízo do(a) 6º Juizado Especial Cível da Capital AV JOÃO MACHADO, 515, - até 999/1000, CENTRO, JOÃO PESSOA - PB - CEP: 58013-520 Tel.: (83) 30356249; e-mail: [email protected] Telefone do Telejudiciário: (83) 3216-1440 ou (83) 3216-1581 v.1.00 DECISÃO Nº do Processo: 0851323-62.2022.8.15.2001 Classe Processual: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) Assuntos: [Despesas Condominiais] EXEQUENTE: RESIDENCIAL PORTAL DO SUL EXECUTADO: THIAGO DUTRA DE ARRUDA Vistos, etc.

Em embargos à execução, levanta o executado que o bem penhorado está alienado fiduciariamente, de tal maneira que, como preceitua o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o bem alienado fiduciariamente não pode ser objeto de penhora.

Destacou que “O Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que "o bem alienado fiduciariamente, por não integrar o patrimônio do devedor, não pode ser objeto de penhora.

Nada impede, contudo, que os direitos do devedor fiduciante oriundos do contrato sejam constritos" ( AgInt no AREsp 1.370.727/SP, Rel.

Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 25/03/2019, DJe de 28/03/2019).” Defendeu que, por ser o devedor fiduciante responsável pelas despesas condominiais enquanto estiver na posse direta do apartamento, seu patrimônio deve ser usado para a quitação dos débitos – o que não inclui o imóvel alienado, já que este integra o patrimônio do credor fiduciário.

Requereu que seja retirada a penhora sobre o bem, haja vista a sua natureza impenhorável.

Em contrapartida, a parte exequente afirmou que, por expressa disposição legal, a referida impenhorabilidade é suplantada na específica hipótese de cobrança de dívidas relativas ao próprio bem, como são os débitos condominiais".

Salientou que o artigo 833, inciso I, do Código de Processo Civil (CPC),que trata dos bens impenhoráveis, não menciona expressamente os direitos aquisitivos derivados da alienação fiduciária, os quais não se confundem com o próprio direito de propriedade.

Requereu que seja mantida a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel objeto de alienação fiduciária vinculado ao Programa Minha Casa, Minha Vida.

DECIDO.

Em que pese as alegações do executado, sabe-se que as obrigações ditas propter rem gravitam entre os universos do direito real e do direito obrigacional, assimilando características de ambos (FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson.

Curso de Direito Civil: direitos reais, 14ª ed., JusPodivm, 2018, p. 56).

Inobstante, o Superior Tribunal de Justiça assentou que a obrigação propter rem possui o condão de submeter o próprio imóvel gerador de despesas à penhora para a satisfação do crédito do condomínio.

Especificamente no que tange à alienação fiduciária do bem, não se ignora que o imóvel não integra o patrimônio do devedor fiduciante.

Enquanto adimplente em suas obrigações (perante o credor fiduciário), este torna-se legítimo possuidor (posse direta), ficando reservada ao credor fiduciário a posse indireta.

Com efeito, em tese, o credor das obrigações condominiais não poderia penhorar o imóvel do devedor, por estar o bem alienado fiduciariamente ao credor fiduciário, sendo este o titular da propriedade resolúvel da coisa imóvel.

Contudo, a Corte Superior tem entendido que nada impede a penhora sobre o bem, desde que seja dada a ciência ao credor fiduciário para integrar a execução, possibilitando ao titular do direito previsto no contrato de alienação fiduciária quitar o débito condominial existente e, em ação regressiva, tentar obter do devedor fiduciante o retorno desses valores.

Tal determinação encontra esteio no disposto no artigo 835, § 3º do CPC/15 tem o seguinte teor: Art. 835.

A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: (...) § 3º Na execução de crédito com garantia real, a penhora recairá sobre a coisa dada em garantia, e, se a coisa pertencer a terceiro garantidor, este também será intimado da penhora.

Em complemento a este dispositivo estão os artigos 797 e 805 do CPC/15, que cuidam de preservar a ponderação entre a eficácia da execução em prol do credor, e o princípio da menor onerosidade em prol do devedor.

Art. 797.

Ressalvado o caso de insolvência do devedor, em que tem lugar o concurso universal, realiza-se a execução no interesse do exequente que adquire, pela penhora, o direito de preferência sobre os bens penhorados.

Art. 805.

Quando por vários meios o exequente puder promover a execução, o juiz mandará que se faça pelo modo menos gravoso para o executado.

De um lado, o condomínio exequente possui despesas indispensáveis e inadiáveis à manutenção da coisa comum e da natureza propter rem da obrigação.

Do outro, não se pode cobrir o credor fiduciário de imunidade contra dívida condominial, outorgando-lhe direitos maiores do que aqueles que tem qualquer proprietário.

Ora, o proprietário fiduciário não é um proprietário especial, detentor de maiores direitos do que o proprietário comum de imóvel em condomínio edilício.

Nestes termos, corroboram os arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002: Art. 27.

Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. [...] §8º.

Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.

Art. 1.368-B.

A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor.

Parágrafo único.

O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.

Portanto, por ser o rateio das despesas inerente a uma unidade num condomínio, o STJ entende que a natureza propter rem se sobreleva ao direito do credor fiduciário, não sendo justo que se coloque nos ombros dos demais condôminos a obrigação de arcar com o rateio daquelas despesas, tendo em vista que, de um lado, o devedor fiduciante se sente confortável em não pagar, porque sabe que o apartamento não poderia.

Desta feita, é possível a penhora, não apenas sobre os direitos aquisitivos, mas sobre o imóvel em si, desde que se busque integrar todas as partes na execução para que se possa, então, encontrar a adequada solução, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar aquele débito para não ver o imóvel ser arrematado em praça na execução e, assim, sub-rogar-se como credor e fazer a cobrança regressiva junto ao condômino, que é devedor fiduciante.

Neste sentido, julgou o entendimento recente: CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE COBRANÇA.

CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS.

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

PENHORA DO IMÓVEL.

POSSIBILIDADE.

RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1.

As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2.

A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa.

Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3.

Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4.

Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento.

Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5.

Recurso especial provido. (STJ - REsp: 2059278 SC 2022/0086988-5, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 23/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/09/2023) Portanto, NÃO ACOLHO os embargos à execução, e MANTENHO a penhora sobre o bem imóvel, ainda que alienado fiduciariamente, com fulcro no art. 1.345 do CC/2002, determinando que INTIME-SE a instituição financeira Caixa Econômica Federal, dando a devida ciência da ordem de penhora do imóvel alienado fiduciariamente.

Ademais, cumpra-se com as designações pendentes da decisão de ID nº 86134207.

Cumpra-se.

João Pessoa, data do protocolo eletrônico.

ANTONIO SILVEIRA NETO Juiz(a) de Direito