TJPB - 0854969-22.2018.8.15.2001

Poder Judiciário da Paraíba 10ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0854969-22.2018.8.15.2001 [Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Material] AUTOR: CONSTRUTORA K-BRASIL LTDA REU: RIZELDA DE QUEIROZ VITORINO S E N T E N Ç A EMENTA: CIVIL.

CONSUMIDOR.

AÇÃO ANULATÓRIA DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA C/C COBRANÇA DE DÉBITO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

SUPOSTO INADIMPLEMENTO DA PROMOVIDA.

NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL NÃO REALIZADA NA FORMA DEVIDA.

INOBSERVÂNCIA DO DISPOSTO NO ART. 32, §1º, DA LEI FEDERAL 6.766/99.

PROMOVIDA NÃO CONSTITUÍDA EM MORA.

PAGAMENTO DO VALOR AVENÇADO.

OCORRÊNCIA.

ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DA OBRIGAÇÃO.

CONTRATAÇÃO VÁLIDA.

IMPROCEDÊNCIA DA DEMANDA. - Não há se falar em constituição em mora se a notificação extrajudicial é levada a efeito de forma irregular, ou seja, sem conter os dados necessários que identifiquem as parcelas vencidas, a evolução da dívida e o valor devido. - Tendo a parte dado plena quitação ao que restou pactuado, não há se falar em inadimplemento contratual, e tampouco na possibilidade de anulação do contrato; - A teoria do adimplemento substancial visa mitigar a possibilidade de o credor rescindir o contrato não adimplido, notadamente quando a maioria das prestações já tiverem sido quitadas.

Vistos, etc.

CONSTRUTORA K/BRASIL LTDA, já qualificada à exordial, ingressou em juízo, por intermédio de advogado devidamente habilitado, e sob os auspícios da justiça gratuita, com Ação Anulatória de Contrato de Promessa de Compra e Venda c/c Cobrança de Débito Contratual e Reintegração de Posse, com pedido de antecipação de tutela, em face de RIZELDA DE QUEIROZ VITORINO, também qualificada, pelos motivos fáticos e jurídicos a seguir expostos.

Afirma, em breve síntese, que firmou com a promovida promessa de compra e venda de imóvel localizado no Condomínio Residencial Mãe Bienga I, situado na Rua Severino Leopoldino Urtiga, 177, casa 28, bairro José Américo, João Pessoa/PB, tendo a promovida se comprometido a pagar a quantia de R$ 37.400,00 (trinta e sete mil e quatrocentos reais) da seguinte forma: R$ 6.000,00 (seis mil reais) a título de sinal e princípio de pagamento, R$ 7.000,00 (sete mil reais) na entrega das chaves, 10 (dez) parcelas semestrais intercaladas no valor de R$ 847,00 (oitocentos e quarenta e sete reais) cada e 50 (cinquenta) prestações no valor de R$ 336,00 (trezentos e trinta e seis) reais cada, sendo a última com vencimento em 20/12/2015.

Assere, ainda, que a promovida nunca pagou as parcelas de forma correta, conforme pode ser comprovado por laudo juntado com a peça de ingresso, dando conta de que a promovida há 149 (cento e quarenta e nove) meses não paga um real sequer.

Sustenta, outrossim, que a promovida, apesar de notificada e constituída em mora, continuou inadimplente, situação que, no seu entender, rende ensanchas à rescisão contratual, conforme Cláusula 5.0, item 5.4, do referido instrumento contratual, e art. 32, caput, da Lei Federal nº 6.766/79.

Pede, alfim, a procedência dos pedidos formulados, para que seja emitido provimento jurisdicional que declare rescindido o contrato objeto desta ação e, consequentemente, determine o cancelamento do registro do contrato de promessa de compra e venda, declarando, ainda, ser indevida qualquer restituição à demandada.

Instruindo o pedido, vieram os documentos contidos no Id nº 16839923 ao Id n° 16840042.

Indeferida a tutela antecipada requerida initio litis (Id n° 17032746).

Regularmente citada, a promovida apresentou contestação (Id nº 21507821) e juntou documentos (Id n° 21507823 ao Id n° 21507841), não tendo arguido preliminares.

No mérito, sustenta o devido cumprimento do pactuado e que sempre agiu pautada na boa-fé.

Sustenta, ainda, a ausência do fornecimento das notas promissórias pela ré e o procedimento de reiteradas notificação extrajudiciais, mesmo com o cumprimento do avençado.

Requer, alfim, que os pedidos do autor sejam julgados improcedentes, e que ele seja compelida a fornecer todas as notas promissórias quitadas pela ré, ainda não devolvidas, bem assim os documentos necessários para o registro do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente.

Impugnação à contestação (Id n° 23264896).

Intimadas as partes para eventual especificação de provas (Id nº 33542848), a parte promovida se manifestou pela colheita do seu depoimento pessoal, do representante da autora e de eventuais testemunhas (Id nº 21507847), ao passo que a promovente não se manifestou (Id n° 37332041).

Pedido de provas indeferido, ante a suficiência dos documentos já colacionados.

Em seguida, vieram-me os autos conclusos para julgamento. É o breve relatório.

Decido.

Ex ante, considerando que a controvérsia paira sobre matéria eminentemente de direito, reputo desnecessária a produção de outras provas além das constantes nos autos.

Dessa forma, procedo ao julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, I, do CPC.

M É R I T O Trata-se de Ação Anulatória de Contrato de Promessa de Compra e Venda c/c Cobrança de Débito Contratual e Reintegração de Posse ajuizada pela Construtora K/BRASIL LTDA em face de RIZELDA DE QUEIROZ VITORINO, tendo por objeto o contrato de promessa de compra e venda referente ao imóvel localizado no Condomínio Residencial Mãe Bienga I, Rua Severino Leopoldino Urtiga n ° 177, casa 28, Bairro José Américo, João Pessoa/PB.

Alega a autora, em síntese, que firmou com a ré um contrato de promessa de compra e venda (Id n° 16839991), tendo como objeto o imóvel supracitado, este no valor de R$ 37.400,00 (trinta e sete mil e quatrocentos reais), a ser pago mediante sinal no valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais), uma parcela de R$ 7.000,00 (sete mil reais) na entrega das chaves e o parcelamento do valor remanescente, com a última parcela prevista para 20/12/2015.

Nesse sentir, argumenta que em que pese tenha dado o devido cumprimento ao contrato, a promovida “não adimpliu os encargos obrigacionais constantes que se encontram na Promessa de Compra e Venda” (Id n°16839914, pág. 3), motivo pelo qual busca, por meio desta ação, a declaração de nulidade do contrato de promessa de compra e venda (Id n° 16839991), a cobrança dos valores que entende devidos e restituição da posse do dito imóvel.

Pois bem.

Anoto que a relação que se firmou entre a autora e promovida é própria de consumo, porquanto a demandante se subsume ao conceito de prestador de serviços, constante do artigo 3º do Código de Defesa do Consumidor, e a demandada, por sua vez, ao conceito de consumidor, constante do artigo 2º do mesmo estatuto legal.

Dessa forma, a relação jurídica que se estabeleceu entre as partes deve ser interpretada em consonância com as normas consumeristas.

O objeto da demanda, em essência, é o desfazimento do vínculo obrigacional do compromisso de compra e venda entabulado entre as partes, pois o reconhecimento dos demais direitos pleiteados pela autora depende do reconhecimento da nulidade do referido instrumento.

Com efeito, a rescisão contratual tem a finalidade específica de dar cabo à relação mantida entre os contratantes, com restituição ao estado anterior (status quo ante), inclusive no que concerne à posse sobre o imóvel.

Pois bem.

Ao contrário do que sustenta a parte autora, não diviso nos autos a alegada inadimplência da parte promovida que viesse a ensejar a aplicação das regras do artigo 32 da Lei Federal n ° 6.766/79.

Art. 32.

Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor. §1o Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação.

Com efeito, considerando o disposto no art. 32, § 1º da Lei 6.766/79, não há se falar em constituição em mora da promitente compradora, pois compulsando o teor da notificação remetida (Id n° 16839994), verifica-se que esta não satisfaz os requisitos informativos predeterminados por lei, não constando informação acerca do valor devido, da prestação pendente e da incidência de juros sobre tais valores, motivo pelo qual reputa-se ineficaz ao meio que se destina.

Registre-se, por oportuno, que a parte promovida demonstrou a anuência da parte autora em receber valores referentes ao débito principal do aludido negócio, na monta de R$ 13.000,00 (treze mil reais) a título de sinal e parcela de entrega de chaves, consoante se vê do documento hospedado no Id n° 21507829, pág.1, datado de 30 de novembro de 2000, e devidamente assinado pela requerente.E não é só.

Comprovou o devido pagamento dos valores acordados mediante juntada de promissórias referentes aos anos de 2001 a 2005 (Id n° 21507833 ao Id n° 21507841), juntada de recibos de pagamentos, com a devida quitação da autora, a qual em momento algum suscitou qualquer descumprimento ou impotualidade no avençado, situação que conduz, inexoravelmente, ao reconhecimento da satisfação da obrigação contratada, tendo a promovida o direito de receber quitação.

Dessarte, restando comprovado o pagamento do débito - com valor anuído pela promovente, não há se falar em inadimplência ou ausência de cumprimento contratual pela promovida.

Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZATÓRIA - AFASTA-SE O PEDIDO INDENIZATÓRIO CONSISTENTE EM DANOS MORAIS - PEDIDO QUE DEVE SER CERTO E DETERMINADO - AÇÃO DE RESCISÃO AJUIZADA PELO PROMITENTE VENDEDOR JULGADA IMPROCEDENTE - ALEGAÇÃO DE MORA NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES - TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.

Afasta-se o pleito de danos morais, pois foi formulado de forma genérica e sem valor certo, sobretudo sob pena de ferir os princípios do contraditório e ampla defesa do réu, em permitir a contestação específica.

O réu contesta alegando que adimpliu a maior parte do contrato.

Correta a sentença de improcedência, pois considerando que "A teoria do adimplemento substancial visa mitigar a possibilidade de o credor rescindir o contrato não adimplido quando a adimplência significar quase a totalidade do contrato", forçoso reconhecer que, no presente caso, não se pode rescindir o contrato, sob pena de abuso de direito e enriquecimento sem causa.

A sentença merece ser mantida com supedâneo nos princípios da continuidade dos contratos, da conservação dos negócios jurídicos e do equilíbrio contratual.

Negado provimento ao recurso.(TJ-RJ - APL: 00151560520148190205, Relator: Des(a).

EDSON AGUIAR DE VASCONCELOS, Data de Julgamento: 26/05/2020, DÉCIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 2020-05-28) Ademais, ainda com base no valor adimplido pela ré, tendo restado incontroverso nos autos a plena quitação da parcela de entrada em R$ 6.000,00 (seis mil reais), e também da parcela paga na entrega das chaves, no valor de R$ 7.000,00 (sete mil reais) – recibo constante no Id n° 21507829 pág.1 –, pontuo que da somatória de tais quantias com os valores pagos e comprovados mediante recibos juntados, é possível atingir significativo montante em comparação ao que fora firmado em sede contratual.

Assim, ainda que não fosse o caso de ser reconhecida a plena quitação do imóvel pela autora pelo adimplemento do preço acordado, destaco que, calcado no princípio da boa-fé contratual, o caso em tela trata-se de típico caso de manutenção do negócio jurídico contratado, com o adimplemento substancial da obrigação, situação que rende ensejo ao indeferimento do pedido inicial, inclusive ao pedido de reintegração de posse.

Neste sentido, orienta-se a jurisprudência.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE.PEDIDO JULGADO IMPROCEDENTE.

APELAÇÃO DO AUTOR.

RÉU QUE COMPROVOU O PAGAMENTO.

AUTOR QUE NÃO COMPROVOU A FALSIDADE DA DOCUMENTAÇÃO, NEM REQUEREU PRODUÇÃO DE PROVAS.

INADIMPLEMENTO DE 1,64%.

RELEVANTE PAGAMENTO DO VALOR CONTRATUAL.

APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL.

RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.(TJPR - 11ª C.Cível - AC - 1563435-4 - Região Metropolitana de Londrina - Foro Central de Londrina - Rel.: Luciane R.C.Ludovico - Unânime - - J. 08.02.2017) Isto posto, em sendo o presente caso também passível de aplicação, também, da tese do adimplemento substancial do contrato (REsp 1.051.270), por força da incidência da função social do contrato e aplicação do princípio da boa-fé objetiva, reconhecer a plena validade do contrato, no presente caso, é medida que se impõe.

Por todo o exposto, julgo improcedente o pedido deduzido na inicial, ficando extinto o processo, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.

Condeno a autora a apresentar os documentos necessários para o registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis competente, devendo apresentar, ainda, todas as notas promissórias quitadas e não devolvidas à parte ré.

Por fim, condeno a parte autora nas custas e em honorários advocatícios, estes arbitrados, nos termos do art. 85, §§ 6º e 8º, do CPC, em R$ 2.000,00 (dois mil reais), cuja cobrança ficará suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC, por ser a parte autora beneficiária da justiça gratuita.

Com o trânsito em julgado da sentença, arquivem-se os autos, com baixa na distribuição.

P.R.I.

João Pessoa, 31 de dezembro de 2023.

Ricardo da Silva Brito Juiz de Direito