TJDFT - 0719562-18.2024.8.07.0009

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARCIVSAM 1ª Vara Cível de Samambaia Número do processo: 0719562-18.2024.8.07.0009 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: IZAURA MARTINS FEITOSA PINHEIRO, MARCOS JOSE ANTONIO PINHEIRO REQUERIDO: ANOVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI SENTENÇA 1 - Relatório: Trata-se de ação de conhecimento sob o procedimento comum ajuizada por IZAURA MARTINS FEITOSA PINHEIRO e MARCOS JOSE ANTONIO PINHEIRO em desfavor de ANOVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS EIRELI.

Sustenta a parte autora na inicial (ID. 220036752) que celebrou contrato de compra e venda com a ré, com a previsão da entrega da unidade imobiliária para 06/2025, com tolerância de 180 dias.

Contudo, até a data do ajuizamento da ação, narra que a obra sequer foi iniciada, e que, definitivamente, não terá a conclusão até a data final estipulada, mesmo levando em consideração o prazo de tolerância.

Apresenta argumentos de direito que entende embasar seus pedidos.

Ao final, requer: (i) a antecipação dos efeitos da tutela a fim de que ocorra a suspensão de exigibilidade das prestações referentes ao contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado com a ré, e para que esta se abstenha de promover inscrição do nome da parte autora em cadastros de inadimplentes, assim como a decretação de arresto cautelar no valor exato do total desembolsado pela parte autora; (ii) no mérito, a rescisão do contrato firmado entre as partes, por culpa exclusiva da ré, e, consequentemente, a devolução de todos os valores desembolsados; (iii) a inversão da cláusula penal a favor da autora para condenar a ré à devolução de todo o montante pago acrescido da multa no percentual de 15%; (iv) a condenação da ré ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de danos morais; (v) a condenação da ré em custas e honorários advocatícios; (vi) a gratuidade de justiça.

A parte autora juntou procuração (ID. 220036757) e documentos.

Deferida a gratuidade de justiça e deferida em parte a tutela de urgência (ID. 223144392).

Citada, a ré apresentou contestação (ID. 226901335).

Em sede de preliminar, suscitou a sua ilegitimidade passiva para responder os valores referentes à comissão de corretagem.

No mérito, sustentou que não há que se falar em atraso no cronograma do empreendimento, argumentando que o prazo ordinário para entrega do imóvel, ou sua prorrogação, ainda não foram atingidos e no contrato há possibilidade de modificação do cronograma da obra para adequações.

Defende que a rescisão unilateral pleiteada poderá ser processada e efetivada, porém, com ônus contratual aplicado, observando-se as cláusulas aplicáveis ao distrato e, no que couber, as disposições do art. 67-A, I e II da Lei nº. 4.591/64.

Ao final, pugnou pela improcedência do pedido autoral e pela condenação da requerente nas verbas sucumbenciais.

A parte autora, intimada, apresentou réplica (ID. 230538103), oportunidade em que reforçou os argumentos esposados na inicial.

Em fase de especificação de prova, a parte autora requereu a produção de prova pericial (ID. 231924394) e a ré requereu que fosse proferida decisão de saneamento e organização do processo (ID. 232077402).

Indeferido os pedidos apresentados pelas partes em fase de especificação de prova (ID. 231982847).

Determinado que a parte autora esclarecesse e comprovasse se os pagamentos realizados por Wellen Feitosa Castro foram efetuados em seu nome e em seu benefício (ID. 238511732).

A parte autora, intimada, prestou esclarecimentos e juntou documentos (ID. 242020629).

Os autos vieram conclusos para sentença. É O RELATÓRIO.

DECIDO. 2 - Julgamento antecipado: Versando a presente ação sobre matéria de direito e de fato e revelando-se a prova como exclusivamente documental, toma assento o julgamento antecipado da lide (art. 355, I, CPC/2015). 3 - Preliminares: Quanto à ilegitimidade passiva do requerido quanto à taxa de corretagem, de acordo com a teoria da asserção, as condições da ação são verificadas em conformidade com a pertinência do relato apresentado pela parte autora com o ordenamento jurídico.

Assim, in status assertionis, há relação jurídica entre a autora e o requerido.

Portanto, a preliminar referida deve ser afastada.

Deste modo, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva.

Não identifico vícios que obstem a transposição para o mérito, estando presentes os pressupostos processuais de existência e validade do presente feito.

Passo, assim, à análise do mérito. 4 - Mérito: De início, destaca-se que se aplica à hipótese dos autos o Código de Defesa do Consumidor, eis que se trata de relação de consumo, em que as partes se enquadram no conceito de fornecedor e consumidor (art. 2° e 3° do CDC).

No caso apresentado, a controvérsia do feito cinge-se em aferir se houve, ou não, descumprimento contratual por parte da ré, em razão do atraso da entrega da unidade imobiliária autônoma adquirida pela parte autora, bem como se há danos morais a serem indenizáveis.

Após análises dos fatos e argumentos expostos pelas partes, verifico assistir razão em parte à autora.

Isso porque é evidente o descumprimento contratual por parte da ré, na medida em que patente o significativo atraso da obra em questão, haja vista que já se encontra esgotado o prazo ordinário previsto contratualmente para a entrega das unidades imobiliárias, 30/06/2025 (cláusula 7.1 – ID. 220036759, p. 4), e sequer há nos autos algum indício e/ou documento que demonstre a viabilidade de conclusão da totalidade do empreendimento dentro do prazo de tolerância, ou, ainda, ao menos algum cronograma alternativo definindo novas datas para a entrega do empreendimento Além do mais, a parte autora fez prova do atraso considerável da construção do empreendimento, conforme se vê pelas imagens juntadas ao ID. 220036759, p. 5-6, as quais demonstram que a obra ainda se encontra em estágio inicial.

Desta forma, uma vez que a ré não se desincumbiu minimamente do ônus probatório que lhe competia, nos termos do art. 373, II do CPC, e que se trata de empreendimento imobiliário de grande vulto, evidente que resta caracterizado o descumprimento contratual antecipado da construtora, já que a obra certamente não será concluída nos termos acordado, ainda que se leve em consideração o prazo de tolerância estipulado, isto é, até a data final prevista para a sua entrega, 27/12/2025.

Portanto, merece acolhimento o pedido de reconhecimento da inadimplência contratual antecipada por parte da ré, e, em consequência, a decretação da rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora.

Nesse cenário, tendo a parte lesada pelo inadimplemento optado pela resolução do contrato, no caso em tela, deve-se aplicar o enunciado da Súmula de nº 543 do STJ, a saber: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”.

Em consequência, uma vez que já se tem constatada que a rescisão contratual ocorreu em virtude de culpa exclusiva da ré, deve ocorrer a restituição integral dos valores vertidos em favor desta, não cabendo, nos termos da súmula supramencionada, a retenção de qualquer quantia a título de “ônus previstos no contrato para a rescisão contratual”, como também não há que se falar em retenção da quantia paga a título de comissão de corretagem, ou, ainda, das hipóteses elencadas na Lei nº 4.591/64.

Diante deste cenário, deverá ser restituído à parte autora o valor documentalmente provado nos autos, ou seja, o montante de R$ 80.374,95, o qual corresponde à soma dos valores desembolsados nas parcelas mensais das unidades imobiliárias objetos dos contratos (ID. 220036764, p. 4-47 e ID. 220036765) e dos valores desembolsados a título de comissão de corretagem (ID. 220036764, p. 1-3).

No que diz respeitos aos comprovantes de pagamento realizados em nome da pessoa de Wellen Feitosa Castro, pontuo que a parte autora fez prova de que tais pagamentos foram feitos em seu nome e em seu benefício, conforme comprovado nos documentos anexados junto à petição de ID. 242020629.

Por sua vez, ressalto que, com relação à quantia paga a título de comissão de corretagem, a mora da construtora ré não pode ser causa de prejuízo ao consumidor em dia com suas obrigações, de maneira que a construtora, única responsável pelo ilícito contratual, encontra-se obrigada a indenizar a parte autora do valor despendido a título comissão de corretagem, ainda que tal taxa tenha sido vertida a terceiros.

Isso porque, caso ocorresse a negativa de devolução desses valores, restaria caracterizado um prejuízo injusto ao consumidor, o qual não deu causa à rescisão contratual.

Assim, deve a construtora ré suportar indenização equivalente à comissão de corretagem, ainda que esta tenha sido paga a terceiros, pois se encontra abrangida pelas consequências da rescisão por culpa da vendedora.

Além disso, cabe destacar que, embora exista previsão contratual estipulando que a incorporação se encontra submetida ao regime do patrimônio de afetação, certo de que o patrimônio de afetação somente é constituído com a respectiva averbação no registro imobiliário, conforme prevê o art. 31-B da Lei nº 4.591/64.

No entanto, no caso em espécie, não há demonstrado que houve a constituição do patrimônio de afetação, haja vista que inexiste averbação neste sentido na matrícula do imóvel, acostada ao ID. 226901343.

Deste modo, não há que se falar em restituição de apenas 50% dos valores pagos, bem como da restituição do valor devido tão somente após a liberação do habite-se – como defendido pela ré.

No mais, no que diz respeito à inversão da cláusula penal pleiteada pela parte autora, a fim de que seja a ré penalizada a pagar multa de 15% sobre o total a ser restituído, não comporta acolhimento, dado que o negócio jurídico firmado entre as partes previu expressamente a penalidade em desfavor da construtora em caso de descumprimento contratual pelo atraso na entrega do imóvel (alínea “a” da cláusula 8.1 - ID. 220036759, p. 5), sendo vedado ao autor/consumidor, nos termos do entendimento firmado no Tema de nº 971/STJ, optar pela incidência da cláusula penal que mais lhe pareça favorável.

Deste modo, diante da especificidade pactuada, deverá incidir, no caso, a cláusula penal prevista na alínea “a” da cláusula 8.1, ou seja, multa compensatória de 2% sobre o valor a ser restituído à autora.

Por fim, quanto ao pedido de indenização a título de danos morais, tem-se que esse é verificado in re ipsa, havendo a constatação, diante das circunstâncias fáticas e objetivas, de sua existência ou não.

No caso em tela, a situação descrita é de mero inadimplemento do resultado do contrato.

Com efeito, a reparação do dano moral busca minorar dor insuportável, violação direta da honra subjetiva e objetiva do lesado.

Não é apta para albergar casos em que há mero aborrecimento, decorrente de intempéries da vida social.

A insatisfação com o resultado contratual, assim, não seria capaz de trazer efeitos intensos e deletérios à parte autora, de forma a ensejar o arbitramento de dano moral.

A III Jornada de Direito Civil do CJF aprovou, a respeito do tema, o seguinte enunciado (159): “O dano moral, assim compreendido todo o dano extrapatrimonial, não se caracteriza quando há mero aborrecimento inerente a prejuízo material.” Tal enunciado aplica-se ao caso em questão, em que houve simples mora contratual da parte requerida, sem maiores consequências para os direitos personalíssimos da parte autora.

Em consequência, a parcial procedência do pedido, nos termos expostos, é medida que se impõe. 5 - Dispositivo: Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos para: 1) DECRETAR a resolução do contrato de ID. 220036759 celebrado entre as partes, desconstituindo-o por culpa exclusiva da ré; 2) CONDENAR a ré a restituir o valor histórico de R$ 80.374,95 (oitenta mil, trezentos e setenta e quatro reais e noventa e cinco centavos) a favor dos autores; o referido valor será corrigido monetariamente a partir do pagamento de cada parcela, conforme art. 389, parágrafo único, CC, e acrescido de juros de mora pela SELIC, na forma do art. 406, § 1º, do CC, a partir da alteração legislativa referida (Lei n.º 14.905/2024); 3) CONDENAR a ré ao pagamento de multa contratual de 2% sobre o valor total a ser restituído à parte autora, nos termos da cláusula 8.1, “a”, do contrato celebrado entre as partes, totalizando o valor histórico de R$ 1.607,49 (mil e seiscentos e sete reais e quarenta e nove centavos); o referido valor será corrigido monetariamente a partir da presente decisão, conforme art. 389, parágrafo único, CC; observe-se que não se devem computar juros de mora sobre a multa moratória (bis in idem).

Resolvo o mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC.

Confirmo a decisão de ID. 223144392, que deferiu em parte a tutela de urgência.

Cálculos na forma do art. 509, §2º, do CPC.

Cumprimento de sentença na forma dos artigos 523 e seguintes, do CPC.

Em razão da sucumbência recíproca, porém não equivalente, quanto aos valores demandados, condeno os autores ao pagamento de 35% das custas e dos honorários em favor do patrono da parte adversa, ficando a ré condenada em 65% das custas e dos honorários fixados.

Fixo os honorários sucumbenciais em 10% sobre o valor da condenação, tudo nos termos dos artigos 85 § 2º e 86, ambos do CPC, vedada a compensação dos honorários, resultando em 6,5% sobre o valor da condenação em favor do patrono dos autores, e 3,5% sobre o valor da condenação em favor do patrono da ré.

Nos termos do artigo 98, § 3º, do CPC, custas com exigibilidade suspensa quanto aos autores, sendo que os honorários são deles inexigíveis enquanto não provada a cessação da hipossuficiência pela outra parte.

Após o trânsito em julgado, proceda-se baixa na distribuição e remetam-se os autos para o arquivo.

Publique-se.

Intimem-se.

Sentença registrada eletronicamente. - Datado e assinado eletronicamente conforme certificação digital -