TJDFT - 0755533-88.2024.8.07.0001

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 12VARCVBSB 12ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0755533-88.2024.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: INTERLAGOS AGROPECUARIA E COMERCIO LTDA REU: LIANA MACEDO FALCAO DECISÃO INTERLOCUTÓRIA RELATÓRIO.

Trata-se de ação de cobrança proposta por INTERLAGOS AGROPECUÁRIA E COMÉRCIO LTDA. em desfavor de LIANA MACEDO FALCÃO, visando a cobrança de R$ 21.490,20 referente a custos e despesas com a regularização do Loteamento Belvedere Green.

A parte autora alega que a Ré, como adquirente de lote no Condomínio Rural Mansões Belvedere Green, deve arcar com sua cota-parte dos custos de regularização, serviço aprovado na Assembleia Geral Extraordinária (AGE) nº 64/2018 e aceito formalmente pela Autora, que antecipou os valores para a realização dos serviços.

A regularização do loteamento foi concluída com a aprovação do projeto urbanístico pelo Decreto Distrital nº 41.185 em 11 de setembro de 2020 e registro das matrículas em janeiro de 2021.

A Autora apresentou os custos em comunicado de fevereiro de 2021, indicando o valor individual de R$ 11.900,00.

A parte ré foi citada e apresentou contestação.

Preliminarmente, requereu a concessão da gratuidade de justiça e arguiu coisa julgada, incompetência relativa/conexão, ilegitimidade passiva, prescrição e inépcia da inicial.

No mérito, alegou responsabilidade exclusiva da loteadora pelos custos de regularização e infraestrutura, inexistência de vínculo jurídico com a Autora, abusividade da cobrança, ausência de planilha discriminada dos custos, e citou sentenças de improcedência em casos semelhantes.

A parte autora apresentou réplica, refutando as preliminares e reiterando seus argumentos de mérito, destacando a existência de contrato não escrito em assembleia, a vedação ao enriquecimento sem causa e a aplicabilidade da Lei Complementar 440/2002.

Foi solicitado à ré que complementasse a documentação para análise do pedido de gratuidade de justiça, o que foi cumprido com a juntada de declaração de hipossuficiência, declaração de imposto de renda e faturas de cartão de crédito. É o relato do essencial.

FUNDAMENTAÇÃO. 1.

Da Gratuidade de Justiça.

A parte ré pugnou pela concessão dos benefícios da gratuidade de justiça, alegando ser professora temporária com remuneração bruta aproximada de R$ 4.550,00, sem condições de arcar com as despesas processuais sem comprometer seu sustento.

Apresentou contracheque, declaração de hipossuficiência, declaração de imposto de renda e faturas de cartão de crédito.

A Autora, por sua vez, se opôs ao pedido, argumentando que a remuneração de três salários mínimos seria incompatível com o benefício, especialmente considerando as custas processuais no Distrito Federal.

Conforme a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) citada pela própria Ré, a gratuidade de justiça pode ser concedida a pessoas naturais que aufiram até 5 (cinco) salários mínimos.

A remuneração bruta mensal da Ré, de R$ 4.550,00, está abaixo do limite objetivo estabelecido por esta Corte para fins de hipossuficiência.

Além disso, a documentação apresentada, incluindo a declaração de hipossuficiência e a declaração de imposto de renda, corrobora a alegação de insuficiência de recursos para custear as despesas processuais sem prejuízo de seu sustento.

Assim, considerando a presunção relativa de veracidade da declaração de hipossuficiência de pessoa natural (Art. 99, § 3º, CPC) e a adequação da renda da Ré aos critérios da jurisprudência do TJDFT, defiro o pedido de gratuidade de justiça à parte demandada. 2.

Das Preliminares Suscitadas.

Passo à análise das preliminares arguidas pela ré: Da Coisa Julgada e Incompetência Relativa/Conexão: A demandada alegou a ocorrência de coisa julgada e incompetência/conexão com o processo de adjudicação compulsória nº 0733276-74.2021.8.07.0001.

No entanto, os próprios acórdãos de processos idênticos juntados aos autos explicitam que a decisão sobre a outorga de escritura não impede a cobrança das despesas de regularização em ação autônoma.

A jurisprudência do TJDFT é clara ao afirmar que "as sentenças e acórdãos fizeram constar a ressalva de que a Empresa pode discutir em ação própria o pagamento pelo serviço prestado, aprovado em assembleia, ou seja, entenderam que são duas relações jurídicas distintas – o contrato já quitado e o novo ajuste realizado em assembleia anos depois autorizando que a empresa realizasse o serviço de regularização mediante pagamento individual por seus condôminos, NÃO isentando assim os Adquirentes de discutir responderem a processos próprios, como é o presente caso".

Desse modo, a presente ação de cobrança possui causa de pedir e objeto distintos da ação de adjudicação compulsória, não havendo coisa julgada nem conexão que justifique a remessa dos autos ou a extinção do processo, assim, rejeito as preliminares de coisa julgada e incompetência relativa/conexão.

Da Ilegitimidade Passiva: A requerida alegou ilegitimidade passiva, argumentando que a contratação, se existente, foi com o condomínio e não com os condôminos individualmente, e que seu contrato de cessão de posse previa o imóvel "livre e desembaraçado de quaisquer ônus".

A Autora contrapôs, afirmando que a Ré é beneficiária direta dos serviços e que as deliberações em assembleia vinculam a todos os detentores de lotes, configurando um contrato não escrito e impedindo o enriquecimento sem causa.

A jurisprudência do TJDFT, em casos idênticos, tem se posicionado pela legitimidade dos adquirentes para figurar no polo passivo em ações de cobrança de custos de regularização, mesmo que o contrato original de posse não previsse tais despesas ou que a aquisição tenha sido de "posse livre e desembaraçada".

A 5ª Turma Cível, em acórdão recente, entendeu que "ainda que não tenha havido contrato escrito, resta demonstrado que os condôminos tinham plena ciência de que o processo de regularização do loteamento demandou custos financeiros" e que a "Lei 6.766/79 não impede o loteador de repassar os custos com a regularização para os adquirentes das unidades", sob pena de enriquecimento sem causa.

A análise da responsabilidade individual e da vinculação da Ré à obrigação de pagamento, por força da deliberação assemblear e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, confunde-se com o mérito da demanda, portanto, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva.

Da Prescrição: A requerida arguiu a prescrição trienal (Art. 206, § 3º, IV, CC) para ações de enriquecimento sem causa, considerando o comunicado de fevereiro de 2021 como termo inicial.

A demandante defendeu a aplicação do prazo prescricional decenal (Art. 205, CC) para pretensões de inadimplemento contratual e enriquecimento sem causa derivado de contratos não escritos, citando farta jurisprudência do STJ e uma decisão recente da 18ª Vara Cível de Brasília.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou-se no sentido de que, em casos de inadimplemento contratual ou enriquecimento sem causa decorrente de relação contratual, aplica-se o prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil.

No caso dos autos, a pretensão da Autora está fundada na alegação de um contrato de prestação de serviços, ainda que não escrito, aprovado em assembleia, ou subsidiariamente na vedação ao enriquecimento sem causa decorrente deste ajuste.

O termo inicial para a pretensão, conforme a autora, seria o comunicado de cobrança em 19/02/2021.

Tendo a ação sido ajuizada em 17/12/2024, o prazo decenal não transcorreu, portanto, rejeito a preliminar de prescrição.

Da Inépcia da Inicial: A ré alegou inépcia da inicial por omissão quanto à origem, natureza e exigibilidade da obrigação, falta de planilha de custos detalhada e contradição nos fundamentos jurídicos.

A autora, por sua vez, demonstrou que a causa de pedir se funda em um contrato não escrito oriundo da AGE 64/2018, na vedação ao enriquecimento sem causa e no arbitramento como forma de fixação do valor, sendo que a apresentação detalhada dos custos foi exigida para após a conclusão do serviço.

A inicial narra os fatos e apresenta os fundamentos jurídicos que sustentam o pedido de cobrança, mesmo que em bases subsidiárias (contrato não escrito, enriquecimento sem causa, arbitramento), o que é permitido pelo ordenamento jurídico.

A questão da apresentação detalhada dos custos e sua comprovação está mais relacionada à fase probatória e ao mérito da demanda do que à aptidão da petição inicial em si, desse modo, rejeito a preliminar de inépcia da inicial. 3.

Do Saneamento do Processo e Provas.

Considerando a complexidade dos fatos e a necessidade de aprofundamento na questão dos custos da regularização e sua repercussão individual, bem como a possibilidade de composição entre as partes, o processo será saneado da seguinte forma: Pontos Controvertidos: A - A existência e os termos do contrato de prestação de serviços não escrito, supostamente firmado na AGE 64/2018, entre a autora e os adquirentes/condomínio, incluindo o aceite formal do Sr.

Nilson Barbosa e a forma de pagamento; B - A efetividade e a abrangência dos serviços de regularização prestados pela autora e suas subcontratadas (ex: ARIA Engenharia); C - Os custos totais e detalhados incorridos pela autora com a regularização do loteamento Belvedere Green, incluindo estudos ambientais, licenças, obras de infraestrutura e custos cartorários; D - A proporcionalidade do valor cobrado individualmente da ré (R$ 11.900,00 ou R$ 21.490,20) em relação aos custos totais e ao benefício auferido com a regularização do seu imóvel; E - A validade e a força vinculante da AGE 64/2018 e o impacto da AGE 68/2021, que supostamente rejeitou a cobrança, na obrigação de pagamento da ré; F - A ocorrência de enriquecimento sem causa da Ré em decorrência dos serviços prestados pela Autora; G - A aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a possível abusividade da cobrança.

Das Provas: 1.

Prova documental: Concedo o prazo de 15 (quinze) dias para que as partes, caso queiram, apresentem quaisquer documentos adicionais relevantes para o deslinde da controvérsia; 2.

Prova testemunhal: No mesmo prazo de 15 (quinze) dias, as partes deverão apresentar o rol de testemunhas, limitado a 2 (duas) por parte, nos termos do art. 357, §4º, do CPC, justificando a relevância de cada uma para os fatos controvertidos; 3.

Prova pericial: A questão dos custos e do valor individual a ser pago é eminentemente técnica, no entanto, postergo a realização da prova pericial para um momento posterior à audiência de instrução.

Tal medida visa otimizar a condução do processo, permitindo que, após a produção da prova oral, as partes possam ter uma visão mais clara das chances de sucesso e, eventualmente, chegar a um acordo.

A experiência demonstra que a conciliação é mais provável após as partes terem a oportunidade de expor suas teses e ouvir os depoimentos, o que pode reduzir o litígio e evitar a complexidade e os custos de uma perícia, prestigiando a duração razoável do processo e a autocomposição.

Caso não haja acordo e a perícia se mostre ainda necessária, será então oportunamente designada.

DISPOSITIVO.

Diante do exposto: 1 - DEFIRO o pedido de gratuidade de justiça à Ré LIANA MACEDO FALCÃO. 2 - REJEITO as preliminares de coisa julgada, incompetência relativa/conexão, ilegitimidade passiva e inépcia da inicial. 3 - POSTERGO a produção da prova pericial para momento posterior à Audiência de Instrução e Julgamento, caso não haja autocomposição e a questão técnica permaneça controvertida. 4 - Após a manifestação das partes quanto às provas, os autos retornarão conclusos para as providências necessárias.

Publique-se.

Intimem-se.

Cumpra-se. (datado e assinado digitalmente) 15