TJDFT - 0736196-79.2025.8.07.0001

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS VREGPUBDF Vara de Registros Públicos do DF Número do processo: 0736196-79.2025.8.07.0001 Classe judicial: DÚVIDA (100) REQUERENTE: 3.

OFICIAL DO REGISTRO DE IMOVEIS DO DISTRITO FEDERAL SENTENÇA Cuida-se de dúvida registral suscitada pelo Oficial do 3º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal a pedido de Paulo Henrique Lima Baroni.

A controvérsia cinge-se à nota de devolução de ID 242411734, referente à solicitação de registro da escritura pública de aditamento e rerratificação lavrada em 1º de novembro de 2023, pelo 5º Ofício de Notas de Taguatinga, para fins de registro na matrícula 297.742, daquela serventia, ID 242411718.

Segundo o suscitante, a rejeição se deu, em síntese, pela impossibilidade de registro de escritura que altera a substância de negócio jurídico já praticado.

Esclarece que na escritura pública de compra e venda objeto do R-7 da matrícula 297.742 constou que o imóvel foi transmitido a “Paulo Henrique Lima Baroni e sua mulher, Mariana de Miranda Oliveira Baroni”, razão pela qual não pode ser alterado elemento essencial de título já registrado.

Ressalta que não houve ressalva quanto à propriedade exclusiva e, a rigor, metade do imóvel pertenceria à ex-esposa e qualquer distribuição diversa da meação ensejaria incidência de imposto sobre a transmissão da parcela que lhe sobejasse.

Afirma que a modificação pretendida depende da lavratura de nova escritura de compra e venda, com a participação de todos os signatários.

Os autos estão instruídos com os seguintes documentos: a) escritura pública de aditamento e rerratificação, cujo registro se pretende, ID 242411714, páginas 3/5; b) certidão da matrícula 297.742, ID 242411718.

Intimado, o suscitado apresentou impugnação no ID 243394893.

Alega, em breve síntese, que em 12/3/2011 celebrou contrato de compra e venda do imóvel objeto da matrícula 297.742 com a DGL Empreendimentos Imobiliários LTDA.

Em 2014, ajuizou ação em desfavor da DGL Empreendimentos Imobiliários LTDA e, em 2016, casou-se com Mariana de Miranda Oliveira, pelo regime da comunhão parcial de bens.

Em seguida, em 2019, celebrou acordo extrajudicial com a DGL Empreendimentos Imobiliários LTDA, homologado pela 2ª Vara Cível de Brasília/DF, ano em que também ocorreu a transmissão do imóvel.

Esclarece que a escritura de aditamento e rerratificação do imóvel tem por objetivo declarar que o imóvel é bem particular dele, adquirido antes do casamento e excluído da comunhão de bens, nos termos do artigo 1.659, inciso I, do Código Civil.

Acrescenta que, em 2023, divorciou-se amigavelmente de Mariana de Miranda Oliveira, com o reconhecimento de que apenas um imóvel foi adquirido com recursos comuns na constância do casamento.

A impugnação veio acompanhada dos seguintes documentos: contrato particular de promessa de compra de imóvel em construção (ID 243395095), cópia do acordo extrajudicial celebrado no processo 0034149-62.2014.8.07.0001, que tramitou na 2ª Vara Cível da Circunscrição de Brasília/DF (ID 243395108), cópia da sentença proferida no processo 0728048-26.2018.8.07.0001, da 22ª Vara Cível de Brasília/DF (ID 243395100), escritura pública de divórcio com partilha de bens (ID 243395110), escritura pública de aditamento e rerratificação (ID 243395111).

O Ministério Público manifestou-se pela procedência da dúvida levantada, nos termos do parecer de ID 244285281. É o relatório.

Decido.

O estado civil dos contratantes, pelo fato de contemplar situação jurídica relevante, é dado objetivo essencial ao aperfeiçoamento do princípio da especialização subjetiva previsto no artigo 176, inciso III, da Lei 6.015/1973.

No caso sob análise, o suscitado, em 12 de março de 2011, celebrou com a DGL Empreendimentos Imobiliários LTDA contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel em construção.

Posteriormente, em abril de 2019, no bojo do processo 0034149-62.2014.8.07.0001, o suscitado e a DGLT Empreendimentos Imobiliários LTDA celebraram acordo extrajudicial e, dentre as cláusulas estipuladas, foi estabelecido que a DGL Empreendimentos Imobiliários LTDA adjudicaria em favor do suscitado o Apartamento 206 da Torre A do empreendimento ModernLife, objeto da matrícula 297.742, do 3º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal.

Ocorre que, naquele intervalo de tempo, Paulo Henrique Lima Baroni, em 15/8/2016, casou-se pelo regime da comunhão parcial de bens com Mariana de Miranda Oliveira Baroni, de quem se divorciou em 7/11/2023.

No caso sob análise, a escritura pública de permuta objeto do R-7 da matrícula em questão foi lavrada em 7/6/2019, época em que o suscitado ostentava o estado civil de casado com Mariana de Miranda Oliveira Baroni, pelo regime da comunhão parcial de bens.

Quanto a esse aspecto, o título não traz nenhuma informação incorreta e não há o que se retificar.

Ocorre, no entanto, que foi omisso ao não incluir cláusula com a ressalva de que se tratava de bem particular do cônjuge varão, adquirido com recursos próprios e em data anterior à celebração do casamento e que, portanto, ficaria excluído do regime da comunhão de bens.

Aquela ressalva seria importante porque, no casamento realizado sob o regime da comunhão parcial, comunicam-se todos os bens adquiridos onerosamente na constância do relacionamento, independentemente da comprovação da efetiva contribuição do outro cônjuge, consoante disposto no artigo 1.658, do Código Civil.

A presunção estabelecida naquele dispositivo legal, no entanto, pode ser afastada na hipótese em que, embora a escrituração do título aquisitivo e o respectivo registro tenham ocorrido quando o adquirente já se encontrava formalmente casado, na verdade o esforço para a aquisição do imóvel foi exclusivamente dele, com recursos próprios e em data anterior à celebração do casamento.

A rigor, o juízo competente para processamento e julgamento da ação cuja finalidade é obter a declaração de que o bem foi adquirido com o esforço exclusivo de apenas um dos cônjuges é o de família, e não deste de registros públicos.

Ocorre que, nesta situação específica, foi celebrada escritura pública de divórcio com partilha de bens sem referência ao imóvel objeto da presente dúvida, em que pese ter sido incluído na partilha imóvel diverso, situado no SH Vicente Pires, Rua 12, CH 140/1, lote 3B, Setor Habitacional Vicente Pires.

A ausência de referência ao imóvel sugere que, efetivamente, não caberia a sua partilha por não se tratar de imóvel pertencente ao casal.

Há informação suficiente nos autos a indicar que o imóvel foi adquirido pelo suscitado na condição de solteiro.

Além disso, a então esposa, Mariana de Miranda Oliveira Baroni, confirmou e concordou, tanto é que participou da formalização da escritura pública de aditamento para a inclusão da ressalva, no registro imobiliário, de que o imóvel se trata de bem exclusivo do suscitado e que, portanto, ficaria excluído da comunhão de bens, nos termos do artigo 1.659, inciso I, do Código Civil.

Em que pese a efetiva transmissão do direito real de propriedade ter-se aperfeiçoado apenas na oportunidade do registro, consoante artigo 1.245, do Código Civil, e que o adquirente ostentava o estado civil de casado, as peculiaridades do caso possibilitam a inclusão, no registro de imóveis, da ressalva apontada na escritura pública de aditamento e rerratificação de ID 243395111, páginas 2/3, no sentido de que o imóvel objeto da matrícula 297.742 – 3ºRGI/DF, trata-se de bem particular do suscitado, excluído da comunhão de bens, nos termos do artigo 1.659, inciso I, do Código Civil.

Face ao exposto, JULGO IMPROCEDENTE a dúvida.

Certificado o trânsito em julgado, cumpra-se o disposto no inciso II do artigo 203 da Lei 6.015/73.

Sem custas, consoante artigo 207 da Lei 6.015/73.

BRASÍLIA/DF, Data e hora da Assinatura Digital.

LUCIANA MARIA PIMENTEL GARCIA Juíza de Direito 5