TJDFT - 0731820-53.2025.8.07.0000

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS GJSGAHS Gabinete do Des.

Aiston Henrique de Sousa Número do processo: 0731820-53.2025.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: LUIZ DOS SANTOS AGRAVADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL ATUAL D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto pelo terceiro interessado contra decisão que, em execução de título extrajudicial, rejeitou a exceção de pré-executividade, nos seguintes termos: “Cuida-se de exceção de pré-executividade (ID n. 226033527) apresentada por terceiro interessado que diz também residir no imóvel atingido pela penhora de direitos aquisitivos de ID n. 168628663.

Alega que adquiriu os direitos possessórios relativos ao referido bem e que nele se imitiu em 2015.

Sustenta a ausência de certeza e liquidez do título executivo extrajudicial, já que diz não ter havido a juntada de instrumento em que se atribuísse a quota parte de cada morador a título de cota condominial.

Decido.

Defiro a gratuidade judiciária ao terceiro interessado, já que não foram demonstrados pelo exequente elementos que conduzissem o Juízo a entendimento diverso da hipossuficiência daquele.

O Superior Tribunal de Justiça admite que terceiros interessados oponham exceção de pré-executividade apenas excepcionalmente, desde que demonstrado interesse jurídico direto no feito e que haja constrição imediata sobre bem que lhe pertence.

Além disso, devem estar presentes os requisitos próprios para a apresentação da exceção, de modo que a matéria invocada deve ser de ordem pública e sem necessidade de dilação probatória.

No presente caso, a procuração pública outorgada pelo executado ao terceiro em 2015 (ID n. 226037277) confere poderes relativos ao imóvel junto à CODHAB, o que demonstra o interesse jurídico direto do terceiro na discussão sobre a penhora do bem.

Todavia, não foi evidenciada cabalmente a posse com animus domini e nem a residência exclusiva no imóvel, enquanto a exceção apresentada é uma via estreita e a análise da titularidade e da posse do imóvel exige dilação probatória que deve ocorrer em embargos de terceiro, se for o caso.

Ainda, não pode o excipiente discutir a nulidade do título executivo por ausência do requisitos do art. 783 do CPC, já que sequer foi parte na relação jurídica que originou o título e que o suposto vício alegado também demanda a devida produção de provas - que não pode ocorrer por esta via.

Por tais razões, REJEITO a exceção de pré-executividade.

Por outro lado, deixo de designar leilão neste momento, já que a penhora foi deferida sobre os eventuais direitos do executado em relação ao imóvel em questão caso este seja retomado pelo agente fiduciário.

Assim, o leilão fica condicionado à liquidação do contrato de alienação fiduciária havido entre o devedor e a Caixa Econômica Federal.

O agravo de instrumento de ID n. 59987401 já foi expresso ao determinar que o valor proveniente da penhora dos direitos aquisitivos sejam destinados ao exequente, de modo que a credora fiduciária - já cadastrada nestes autos como terceira interessada - está ciente de que, em caso de retomada do imóvel e posterior leilão extrajudicial com saldo remanescente a favor do devedor fiduciante, deverá depositá-lo neste Juízo.

Por outro lado, fica o exequente intimado a indicar outros bens do executado passíveis de penhora, em 5 (cinco) dias, sob pena de suspensão do feito pelo art. 921 do CPC.” Em suas razões, sustenta, que a documentação do processo demonstra o vínculo jurídico e fático entre o agravante e o imóvel objeto da constrição.

Afirma que o executado outorgou, em 2015, procuração ao agravante conferindo poderes de representação perante a CODHAB.

Aduz que exerce posse qualificada sobre o imóvel com animus domini.

Acrescenta que a prova pré-constituída permite o reconhecimento da legitimidade do terceiro, pois se trata de matéria de ordem pública e independe de dilação probatória.

Discorre que é desnecessário o ajuizamento de embargos de terceiro.

Alega que há ausência de liquidez e certeza no título executivo ante a ausência da ata de assembleia que determinou os valores das contribuições condominiais.

Requer, assim, o efeito suspensivo a fim de reconhecer a ilegalidade da constrição que atingiu o imóvel em discussão, bem como a nulidade do título executivo por ausência de liquidez.

No mérito, pugna pela confirmação da medida.

Preparo dispensado em razão da gratuidade de justiça (ID 239379863, origem). É o relatório.

DECIDO.

O agravo de instrumento é previsto para a hipótese em exame, com o objetivo de impugnar decisão proferida em processo de execução, na forma do art. 1.015, Parágrafo único, do Código de Processo Civil.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Na forma do art. 1.019, inciso I, c.c o art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil, a eficácia da decisão recorrida pode ser suspensa por decisão do relator, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso.

A controvérsia recursal versa sobre exceção de pré-executividade do terceiro interessado na execução de título extrajudicial decorrente de débitos condominiais.

A exceção de pré-executividade constitui meio de defesa que permite suscitar questões de ordem pública as quais não demandam dilação probatória, como ausência de pressupostos processuais ou de condições da ação, a exemplo da certeza, liquidez e exigibilidade do título.

Nesse sentido, é a jurisprudência do eg.

Tribunal: “AGRAVO DE INSTRUMENTO.

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE.

AUSÊNCIA DE DESTINAÇÃO ESPECÍFICA DA TAXA EXTRA.

MATÉRIA NÃO COGNOSCÍVEL. (...) II – Na exceção de pré-executividade só podem ser alegadas questões de ordem pública, relacionadas às condições da ação executiva ou aos seus pressupostos processuais, desde que não haja a necessidade de dilação probatória. (...) (Acórdão 1728393, 0715123-25.2023.8.07.0000, Relator(a): VERA ANDRIGHI, 6ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 05/07/2023, publicado no DJe: 07/08/2023.)” De outra parte, assiste legitimidade ao terceiro juridicamente interessado para, mediante exceção de pre-executividade, discutir os pressupostos processuais ou as condições da ação, que constituem matéria de ordem pública.

Neste sentido, precedente do Superior Tribunal de Justiça: “RECURSO ESPECIAL.

PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE EXECUÇÃO.

EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE.

LEGITIMIDADE.

INTERESSE JURÍDICO.

TERCEIRO INTERESSADO.

CONSTRIÇÃO DE BENS.

RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. 1.

O terceiro interessado possui legitimidade para opor exceção de pré-executividade, que versa sobre matéria passível de ser reconhecida de ofício pelo julgador, pois, sendo um dos listados no art. 674 do CPC, poderia arguir essas matérias em embargos de terceiro. 2.

Recurso especial provido. (REsp n. 2.174.255/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/6/2025, DJEN de 12/6/2025.)” A procuração pública outorgada pelo executado ao terceiro em 2015 (ID 226037277, origem) confere poderes relativos ao imóvel junto à CODHAB, o que demonstra o interesse jurídico direto do terceiro na discussão sobre a penhora do bem.

O título executivo extrajudicial deve ser certo, líquido e exigível, nos termos do art. 784 do CPC.

A certeza diz respeito à existência incontestável da obrigação; a liquidez, à determinação do valor devido; e a exigibilidade, ao vencimento da obrigação, de modo a tornar imediatamente cobrável.

A ausência, portanto, de qualquer desses requisitos impede o prosseguimento da execução.

Nos termos do art. 784, inciso X, do CPC, são títulos executivos extrajudiciais o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.

Nesse contexto, para a execução das contribuições ordinárias e extraordinárias do condomínio, é imprescindível a juntada da convenção condominial, das taxas aprovadas ou das atas das assembleias gerais que estipularam os valores a serem considerados como base de cálculo das taxas condominiais.

Na ausência desses documentos, não se atendem aos requisitos legais exigidos.

O condomínio exequente busca o recebimento das taxas condominiais sem apresentar título que o legitime.

O exequente limitou-se a apresentar a convenção condominial (ID 30288842, origem) e a ata da assembleia geral ordinária de 24/03/2017 (ID 30288828, origem), os quais, contudo, não fazem referência às taxas condominiais nem estabelecem qualquer base de cálculo para a execução em questão.

Assim, não há a documentação indispensável à aferição da liquidez e certeza do título executivo, tendo em vista a ausência das atas assembleares que instituíram os valores das taxas condominiais ora executadas.

Nesse sentido, é o entendimento do eg.

Tribunal: “AGRAVO DE INSTRUMENTO.

DIREITO PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE.

DESPESAS CONDOMINIAIS.

AUSÊNCIA DE ATA DA ASSEMBLEIA EM QUE RESTOU FIXADA A TAXA DE CONDOMÍNIO.

EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE ACOLHIDA.

AUSÊNCIA DE LIQUIDEZ E CERTEZA DO TÍTULO.

EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO.

LIBERAÇÃO DA PENHORA.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

DECISÃO REFORMADA. 1.

Segundo a orientação jurisprudencial do e.

STJ, em processo julgado sob o rito dos recursos repetitivos (art. 543-C, CPC), admite-se “a exceção de pré-executividade nas situações em que não se faz necessária dilação probatória ou em que as questões possam ser conhecidas de ofício pelo magistrado, como as condições da ação, os pressupostos processuais, a decadência, a prescrição, entre outras" (REsp 1.104.900/ES, relatoria da Min.

Denise Arruda). 2.

A execução visando o recebimento das taxas condominiais deve ser instruída com cópia da convenção do condomínio e da ata de assembleia em que foi estabelecido o valor das cotas objeto da ação para conferir liquidez, certeza e exigibilidade ao crédito. 3.

No caso, a documentação apresentada não se afigura hábil para embasar a execução na forma pretendida, eis que ausente a ata da assembleia em que se fixou o valor da taxa de condomínio, de modo que não é possível aferir a certeza e a liquidez do título. 4.

Ante a inexistência do título executivo, impõe-se o acolhimento da exceção de pré-executividade e, por consequência, a extinção prematura da pretensão, porquanto a execução não representa obrigação líquida, certa e exigível. 5.

RECURSO CONHECIDO e PROVIDO.

Decisão a quo reformada para extinguir a execução sem resolução do mérito.” (Acórdão 1974052, 0740105-69.2024.8.07.0000, Relator(a): ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO, 7ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 26/02/2025, publicado no DJe: 14/03/2025.) Tais elementos demonstram a probabilidade de provimento do recurso, justificando a necessidade de suspensão dos efeitos da decisão recorrida até o julgamento definitivo.

Ademais, está configurado o risco de dano grave ou de difícil reparação, uma vez que a manutenção da decisão impugnada pode acarretar prejuízos relevantes tanto ao executado quanto ao terceiro interessado, ora recorrente.

Desse modo, se não for promovida a regularização da execução, na origem, mediante emenda, com a apresentação da ata em que foi aprovada a taxa de condomínio cuja cobrança se promove, a execução padece de nulidade insanável.

Enquanto tal providência não ocorrer, vislumbro a probabilidade de provimento do recurso.

Ante o exposto, DEFIRO o efeito suspensivo ao recurso para determinar a suspensão do processo de origem até o julgamento final do presente agravo.

Oficie-se ao Juízo de origem, dando-lhe ciência da decisão.

Dispenso as informações.

Manifeste-se a parte contrária, no prazo regular, caso queira.

Após, retorne o processo concluso para julgamento.

Brasília/DF, 20 de agosto de 2025.

AISTON HENRIQUE DE SOUSA Relator (g)