TJDFT - 0708515-95.2025.8.07.0014

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARCIVGUA Vara Cível do Guará Número do processo: 0708515-95.2025.8.07.0014 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: JAMES COSTA BARBOSA RÉU: PAULO HENRIQUE GOMES COSTA - CPF/CNPJ: *37.***.*97-84, Endereço: Rua 12, (Pólo de Modas), Guará II, BRASÍLIA - DF - CEP: 71070-512.

Quadra 1 Conjunto F, 318, Setor Norte (Gama), BRASÍLIA - DF - CEP: 72430-106 24/04/2025 16:44 1 09/05/2025 00:00 0 POLO DE MODAS, QE 40 Rua 12, SRIA II Lt 24 Ap 301 P, GUARÁ II, BRASÍLIA - DF - CEP: 72000-000 Telefone:61)99505-9648, DECISÃO I.

RELATÓRIO Trata-se de "AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E OBRIGAÇÃO DE FAZER" ajuizada por JAMES COSTA BARBOSA em face de PAULO HENRIQUE GOMES COSTA, com distribuição ocorrida em 20 de agosto de 2025.

O valor da causa foi atribuído em R$ 192.000,00 (cento e noventa e dois mil reais).

O Requerente, qualificado na peça inicial como brasileiro, casado, portador do CPF nº *24.***.*33-66 e RG nº 2655473/DF, residente e domiciliado em QN 14F, conjunto 03, lote 04, apto 302, Riacho Fundo/DF, narra ter celebrado com o Requerido, no final do ano de 2021, um "contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária ainda na planta".

O objeto do contrato era o apartamento 404, situado no lote 19 da rua 12, Polo de Modas, SRIA/Guará – DF, pelo valor de R$ 135.000,00 (cento e trinta e cinco mil reais), quantia que, segundo o Autor, foi integralmente quitada.

De acordo com o narrado, o imóvel deveria ser entregue até a data de 30 de março de 2021.

Em caso de atraso na entrega, o contrato previa que o Requerido deveria pagar ao Requerente a quantia mensal de R$ 1.000,00 (mil reais) a título de aluguel compensatório até a efetiva entrega das chaves.

Contudo, o Requerente alegou que, ao se dirigir ao endereço do bem para verificar sua situação, constatou, para sua surpresa, que "o imóvel adquirido já havia sido vendido a terceiro, identificado como Juliano, o qual inclusive já residia no local", configurando uma "completa e injustificada violação do contrato original".

Diante dessa conduta, o Requerente afirmou ter buscado esclarecimentos com o Requerido, que lhe propôs, como suposta solução para amenizar o ocorrido, a entrega de outros dois apartamentos, também na planta: o apartamento 101, localizado na Rua 18, lote 04, Guará II – DF, e o apartamento 103, localizado na QS 14, lote 01-A, Riacho Fundo I – DF.

Todavia, o Requerente asseverou que, ao "diligenciar junto aos respectivos cartórios de registro de imóveis, constatou que nenhum desses bens encontra-se registrado em nome do Réu, revelando que este não possui legitimidade jurídica para dispor sobre tais bens, tampouco para cumprir a promessa de incrementação realizada".

O Requerente anexou aos autos documentos como "Doc. 09 - Matricula lote 19, rua 12" (Id. 246927244), "Doc. 10 - Matricula lote 04, rua 18" (Id. 246929945) e "Doc. 11 - Matricula lote 11, QS 14" (Id. 246929947), entre outros.

Também juntou o "Doc. 05 - Boletim de ocorrencia" (Id. 246927237), datado de 14/07/2025, no qual o Requerente narra os fatos, incluindo a venda do apartamento original a Juliano.

Por essas razões, o Requerente busca a rescisão do contrato, a devolução integral dos valores pagos, a indenização pelos prejuízos sofridos, incluindo lucros cessantes no valor mensal de R$ 1.000,00 (mil reais), além de R$ 7.000,00 (sete mil reais) a título de reparação pela mora contratual não paga.

Requer, ainda, indenização por danos morais no montante de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) e o cumprimento da obrigação de fazer consistente na entrega dos imóveis oferecidos como incremento ou, subsidiariamente, indenização equivalente ao preço de mercado de dois apartamentos.

Na petição inicial, o Requerente formulou pedido de concessão do benefício da gratuidade de justiça, nos termos do artigo 98 do Código de Processo Civil.

Igualmente, pugnou pela concessão de tutela de urgência para que se promova a averbação da existência da presente ação nas matrículas 22.911, 23.045 e 28.191, com o objetivo de "impedir novas relações jurídicas que prejudiquem o direito perquirido".

Fundamentou o pedido nos requisitos da probabilidade do direito, considerando o seu direito de acesso aos imóveis, e no perigo de dano, em vista da possibilidade de o Requerido continuar a alienar os bens. É o relatório.

DECIDO.

II.

FUNDAMENTAÇÃO A análise das questões processuais relativas aos pressupostos processuais e condições da ação, bem como às medidas preliminares, deve preceder o exame de pedidos de tutela provisória.

II.1.

Do Pedido de Gratuidade de Justiça O Requerente postulou a concessão da gratuidade de justiça, invocando o artigo 5º, inciso XXXIV, da Constituição Federal, e os artigos 98 e seguintes do Código de Processo Civil.

Para dar suporte à sua alegação de insuficiência de recursos para arcar com as despesas processuais, o Autor anexou declaração de hipossuficiência firmada de próprio punho, acompanhada de documentos pessoais (Doc. 02 - Id. 246927231), comprovante de residência (Doc. 03 - Id. 246927233), sua Carteira de Trabalho e Previdência Social (CTPS), Doc. 04 - Id. 246927235, comprovantes de rendimentos (Doc. 15 - Id. 246929962), despesas com condomínio (Doc. 12 - Id. 246929950) e aluguel (Doc. 13 - Id. 246929952), além de extrato de conta corrente (Doc. 14 - Id. 246929958).

O ordenamento jurídico processual civil estabelece, em seu artigo 99, §3º, uma presunção relativa de veracidade da alegação de insuficiência de recursos quando deduzida por pessoa natural.

Essa presunção de veracidade subsiste até que existam, nos autos, elementos que a infirmem, o que não se verifica no caso presente.

Ao contrário, o §2º do mesmo artigo determina que o magistrado somente pode indeferir o pedido se houver elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais, exigindo, inclusive, que se determine à parte a comprovação de tais pressupostos antes de qualquer indeferimento.

Na hipótese dos autos, a documentação apresentada pelo Requerente corrobora sua declaração de hipossuficiência.

Notadamente, a Carteira de Trabalho Digital (Doc. 04) informa que o Requerente exerce a atividade de Motorista, com um salário contratual de R$ 1.635,22 (mil seiscentos e trinta e cinco reais e vinte e dois centavos) por mês.

Esse patamar remuneratório, cotejado com as despesas que um cidadão com tal renda comumente enfrenta, bem como com a declaração de impossibilidade de arcar com as custas sem prejuízo de seu próprio sustento, é indicativo da real necessidade do benefício.

A jurisprudência, inclusive aquela citada pelo próprio Autor na inicial, converge para a concessão da gratuidade de justiça em situações como a presente.

O precedente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJ-DF 07052138120178070000) sublinha que a mera afirmação de hipossuficiência, desacompanhada de prova em contrário, é suficiente para o deferimento da assistência judiciária gratuita.

Em idêntica direção, o Superior Tribunal de Justiça (STJ - AgInt no REsp: 1836136 PR) rechaça a adoção de "critérios abstratos, como faixa de renda mensal isoladamente considerada", como fundamento para a denegação da justiça gratuita.

Assim, considerando a declaração de hipossuficiência do Requerente, a documentação que, em juízo de cognição sumária, demonstra sua condição financeira incompatível com o pagamento das custas e despesas processuais, e a consonância com a jurisprudência aplicável, impõe-se o deferimento do benefício pleiteado.

II.2.

Do Pedido de Tutela de Urgência O Requerente requereu a concessão de tutela de urgência com o fim de que seja promovida a averbação da existência da presente ação nas matrículas 22.911, 23.045 e 28.191.

A motivação para tal pedido residiria na necessidade de "impedir novas relações jurídicas que prejudiquem o direito perquirido", o que estaria amparado na probabilidade do direito do Requerente em ter acesso aos imóveis e no perigo de dano, advindo da possibilidade de o Requerido continuar a alienar os bens prometidos.

A concessão de qualquer tutela de urgência, seja ela cautelar ou antecipatória, subordina-se à estrita observância dos requisitos estatuídos no artigo 300 do Código de Processo Civil.

Tais requisitos consistem na "probabilidade do direito" e no "perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo".

Constituem pressupostos essenciais e cumulativos, cuja ausência impede a excepcional antecipação de efeitos da tutela jurisdicional que, em regra, aguardaria a finalização do processo.

A excepcionalidade reside precisamente na antecipação de um juízo que ainda não foi plenamente desenvolvido sob o crivo do contraditório e da ampla dilação probatória.

No caso sub judice, o próprio Requerente, em sua narrativa contida na petição inicial, explicitou que os imóveis (apartamento 101, Rua 18, lote 04, Guará II – DF, e apartamento 103, QS 14, lote 01-A, Riacho Fundo I – DF), que teriam sido oferecidos como incremento, não se encontram registrados em nome do Requerido.

O Autor expressamente consignou que "ao diligenciar junto aos respectivos cartórios de registro de imóveis, o Autor constatou que nenhum desses bens encontra-se registrado em nome do Réu, revelando que este não possui legitimidade jurídica para dispor sobre tais bens, tampouco para cumprir a promessa de incrementação realizada".

Esta afirmação é de suma importância.

A averbação da existência de uma ação judicial na matrícula de um imóvel tem como propósito primordial dar publicidade a terceiros sobre a litigiosidade que pesa sobre o bem, resguardando-os de eventual aquisição que possa ser, futuramente, desconstituída ou alterada em virtude da decisão judicial.

Contudo, a efetividade e a própria licitude de tal medida estão, via de regra, intrinsecamente ligadas à figura do demandado como titular do direito real que se pretende discutir ou proteger.

Quando a própria parte que pleiteia a medida informa que o Réu não é o titular registral dos bens cujas matrículas se pretende averbar, a "probabilidade do direito" sobre a averbação no contexto registral enfraquece consideravelmente.

O Requerido não pode, em princípio, transferir ou onerar bens que não são seus no registro público.

Adicionalmente, a averbação postulada incidiria sobre matrículas de imóveis que, segundo a informação prestada pelo Requerente, pertencem a terceiros.

A interferência em um registro público de propriedade, sem que os reais titulares registrais tenham sido chamados a integrar a lide e a exercer seu direito de defesa, poderia configurar uma violação ao princípio do contraditório e da ampla defesa, bem como ao princípio da continuidade registral, que exige a manutenção de uma cadeia de titularidade ininterrupta.

As matrículas 22.911, 23.045 e 28.191, que correspondem aos imóveis indicados nos documentos Id. 246927244 (Doc. 09 - Matricula lote 19, rua 12), Id. 246929945 (Doc. 10 - Matricula lote 04, rua 18) e Id. 246929947 (Doc. 11 - Matricula lote 11, QS 14), se averbadas com a presente ação contra o Requerido que não figura como proprietário, poderiam gerar insegurança jurídica e afetar indevidamente os direitos de terceiros estranhos à relação processual.

Quanto ao requisito do "perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo", o Requerente alegou que "o Réu pode continuar vendendo os imóveis que promete ao Autor".

No entanto, se o Requerido não é o proprietário registral dos bens, sua capacidade de aliená-los validamente, no que concerne à transferência do direito real de propriedade, é substancialmente limitada.

Uma "venda" realizada por quem não é o titular registral não produz, via de regra, efeitos translativos da propriedade em um sistema de registros públicos como o brasileiro.

Portanto, o risco de o Requerido, ele próprio, estabelecer "novas relações jurídicas que prejudiquem o direito perquirido" quanto à titularidade registral dos imóveis é mitigado pela sua própria alegada falta de titularidade.

Embora possa haver o risco de novas fraudes ou promessas enganosas, a averbação em matrícula de imóvel de terceiro não seria a medida adequada para preveni-las.

Acrescenta-se, em relação ao primeiro imóvel (apartamento 404, Lote 19, Rua 12, Polo de Modas), que o próprio Requerente informou no Boletim de Ocorrência (Doc. 05 - Id. 246927237) que este bem "já havia sido vendido a terceiro, identificado como Juliano, o qual inclusive já residia no local".

A averbação da existência desta demanda na matrícula de um imóvel já alienado a um terceiro que, presumivelmente, o adquiriu de boa-fé e o ocupa, sem que este terceiro seja parte na lide, constituiria uma grave intervenção em seu direito de propriedade, violando o devido processo legal e o contraditório.

As jurisprudências invocadas pelo Requerente (TJ-DF 07052138120178070000 e STJ - AgInt no REsp: 1836136 PR) referem-se estritamente à matéria da gratuidade de justiça.

Os demais precedentes citados (TJSC, Apelação n. 0302000-89.2017.8.24.0023 e TJ-MS - Apelação Cível: 08117533620228120002 Dourados) tratam do mérito da demanda, especificamente sobre rescisão contratual, perdas e danos e devolução de valores, não fornecendo, portanto, elementos para a análise dos requisitos específicos da tutela de urgência na forma de averbação em matrícula de imóvel.

A adesão rigorosa ao conteúdo processual e às jurisprudências exclusivamente citadas pelas partes impõe que não se faça uso de outros precedentes não apresentados para fundamentar a decisão sobre o pleito de urgência.

Conclui-se, assim, que, no presente momento processual e diante do acervo probatório e narrativo que acompanha a petição inicial, não se encontram presentes os elementos que permitam a concessão da tutela de urgência pleiteada, notadamente a probabilidade do direito do Requerente sobre as averbações nas matrículas indicadas, bem como a adequação da medida para o risco apontado.

A medida de averbação em matrículas de imóveis supostamente de propriedade de terceiros, sem sua inclusão na lide, representa uma interferência imprópria no sistema registral e nos direitos de terceiros.

III.

DISPOSITIVO Ante o exposto, DECIDO: 1.

DEFERIR o pedido de gratuidade de justiça em favor do Requerente JAMES COSTA BARBOSA, nos termos do artigo 98 do Código de Processo Civil.

Anote-se na autuação do processo. 2.

INDEFERIR o pedido de tutela de urgência formulado pelo Requerente, uma vez que não restaram demonstrados, nesta fase de cognição sumária, os requisitos da probabilidade do direito e do perigo de dano, nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil.

A própria narrativa autoral aponta que os imóveis cujas matrículas se pretende averbar não estão em nome do Requerido ou já foram objeto de alienação a terceiros, o que compromete a probabilidade do direito à averbação contra o demandado e pode afetar direitos de terceiros estranhos à relação processual.

CITE-SE o Requerido PAULO HENRIQUE GOMES COSTA, por mandado, no endereço constante no Bandi e WhatsApp.

Intimem-se.

Recebo a petição inicial porque se encontra formalmente perfeita e corretamente instruída.

Quanto à designação da audiência de conciliação ou mediação prevista no art. 334 do CPC/2015, em consulta às estatísticas oficiais, verificou-se que, no período de janeiro a agosto de 2022, em um universo de 304 audiências levadas a efeito perante o Centro Judiciário de Solução de Conflitos e de Cidadania do Guará (CEJUSCGUA), vinculado ao 2.º Núcleo Virtual de Mediação e Conciliação (2NUVIMEC), foram proferidas 27 sentenças de homologação, equivalendo a apenas 8,88%, ou seja, percentual inferior a 10% do total das audiências realizadas.

Por esse motivo e para atender ao princípio fundamental da razoável duração do processo, inscrito no art. 5.º, inciso LXXVIII, da CR/1988, e densificado na regra do art. 4.º do CPC/2015, de início não designarei a audiência inaugural prevista no art. 334 do CPC/2015, mas sem prejuízo de ulterior designação no curso do processo, eventualmente (art. 3.º, § 3.º, do CPC/2015).

Portanto, CITE(M)-SE para apresentação de resposta no prazo legal, sob pena de revelia, presumindo-se verdadeiros os fatos narrados na petição inicial.

O respectivo prazo terá início segundo o disposto no art. 231 combinado com o art. 335, inciso III, ambos do CPC/2015.

As diligências poderão ser cumpridas nos moldes do disposto no art. 212, § 2.º, do CPC/2015, com observância do disposto no art. 5.º, inciso XI, da CR/1988, se for necessário.

Poderá também ser realizada a citação via WhatsApp, caso mais ágil.

Defiro também a expedição de carta precatória, se necessária.

A parte deve observar o §1º-B, art. 246, do CPC (possibilidade de multa).

No caso de não ser encontrada a parte ré no endereço informado na petição inicial, DEFIRO, desde já, conforme art. 256, §3º, do CPC, a pesquisa nos sistemas disponíveis neste Juízo e que são mais recomendados como efetivos pela Corregedoria do e.

TJDFT, a saber, BANDI; SIEL e SNIPER, visto que esse último é um sistema com retorno mais rápido e concentra informações de diversos bancos de dados, inclusive do SISBAJUD.

Após, expeça-se carta de citação ou precatória para os endereços novos neles encontrados e não diligenciados ainda.

Em caso de não ser encontrada a parte ré nesses novos endereços, o cartório deve intimar a parte a autora para indicar o endereço atualizado e comprovar onde o achou ou requerer a citação por edital.

Fica indeferida a expedição de ofício a concessionárias porque o art. 256, §3º, do CPC fala em consulta a bancos públicos ou expedição de ofícios.

Não “e” concessionárias.

Requerida a citação por edital, fica deferida com prazo de 30 dias de conhecimento, e, em caso de ausência de resposta, nomeada a Defensoria Pública como Curadora Especial, que deve ser cadastrada e intimada, para responder, sem necessidade de nova conclusão.

Documento datado e assinado pelo(a) magistrado(a) conforme certificação digital.

Confiro força de mandado a esta decisão, se necessário.

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