TJDFT - 0706055-77.2025.8.07.0001

I - RELATÓRIO Cuida-se de ação pelo procedimento comum proposta por CONDOMINIO DO EDIFICIO MONTE CARLO em desfavor de FORTALEZA IMPERMEABILIZACAO E REFORMAS LTDA, partes qualificadas nos autos.

A parte autora relata que, conforme ata da Assembleia Geral Extraordinária nº 162, o então síndico, Sr.

José Eurípedes, alertou sobre a necessidade de impermeabilização da laje situada sob as áreas telhadas da cobertura, por onde passa a tubulação de incêndio do condomínio, diante do risco de eventuais rupturas e consequentes vazamentos capazes de causar inundação nos apartamentos localizados abaixo.

Informa que foram apresentadas quatro propostas, tendo a assembleia optado pela contratação da empresa requerida, ao custo de R$ 27.900,00 (vinte e sete mil e novecentos reais).

Aduz que o contrato abrangeu serviços de limpeza e remoção dos telhados nos três setores, retirada de entulhos, regularização do piso para impermeabilização, abertura de passagens para calhas, aplicação de impermeabilização com emulsão asfáltica a frio e tela de poliéster em cinco demãos, recolocação das telhas com substituição das quebradas (cerca de 30), pintura das telhas com manta líquida, bem como fornecimento de container para entulhos.

O valor total do ajuste foi de R$ 28.800,00 (vinte e oito mil e oitocentos reais), pagos mediante entrada de 30% e o saldo em cinco parcelas.

Relata que, em 18/10/2024, recebeu ocorrência de infiltração no teto da unidade 601, localizada abaixo de área onde o serviço foi realizado pela ré.

Para apuração do fato, contratou inspeção técnica realizada pelo engenheiro civil Marivaldo da Silva Santos (CREA/DF nº 30412/D), cujo laudo apontou as seguintes desconformidades: empoçamento de água na calha; impermeabilização sob os telhados em desacordo com as NBRs 9575 e 9574; impermeabilização das calhas igualmente em desconformidade com as normas técnicas; ausência de execução das passagens de acesso às calhas pela contratada.

Diante disso, requer a condenação da ré ao pagamento de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), a título de ressarcimento.

A parte requerida ofertou sua contestação (id 241157726) tecendo argumentos pela improcedência do pedido.

Afirma que o laudo técnico foi produzido sem se ater as cláusulas contratuais da prestação de serviço e que as conclusões não possuem força probante.

Diz que não foi acionada seja por ligações ou notificações extrajudiciais acerca dos problemas relatados.

Requer a condenação em litigância de má-fé da autora.

A parte autora manifestou-se em réplica no id 243916432.

Reafirma que laudo técnico aponta falhas graves na escolha e na execução do sistema impermeabilizante.

Decisão saneadora (id 244433865).

Intimadas a especificarem as provas que pretendiam produzir, somente a parte ré requereu a produção de prova testemunhal, sendo indeferida por meio da decisão (id 246313381).

Vieram-me os autos conclusos para julgamento. É o relatório.

DECIDO.

II - FUNDAMENTAÇÃO.

Por não haver a necessidade de produção de outras provas e pelo feito já se encontrar maduro, passo ao seu julgamento (art. 355, I, Código de Processo Civil).

Não existem questões preliminares a serem apreciadas, assim como não verifico a existência de nenhum vício que macule o andamento do feito.

Dessa forma, compreendo estarem presentes os pressupostos processuais de existência e validade da relação processual e as condições da ação.

Adentro à análise do mérito.

Pretende a parte autora o ressarcimento do valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) pela falha na prestação de serviço realizado pela ré.

A existência do vínculo jurídico obrigacional entre as partes é incontroversa nos autos, conforme se observa pelo contrato de id 225021010.

Aplicável ao caso as normas e princípios previstos no Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista que a relação contratual travada entre as partes se enquadra na definição de relação de consumo, prevista no art. 2º c/c art. 3º, caput e § 2º, do Código de Defesa do Consumidor.

O contrato de empreitada por preço global foi celebrado entre o condomínio, na condição de destinatário final dos serviços e a pessoa jurídica fornecedora dos serviços contratados.

Da análise do contrato de empreitada por “empreitada por preço global”, verifico que ele tinha como objeto a realização dos seguintes serviços (id 225021010, pág. 1): “(i) limpeza e remoção de telhados de 3 (três) setores, e dos entulhos abaixo dos telhados; (ii) regularização de piso para impermeabilização e abertura de passagens para calhas; (iii) impermeabilização com emulsão asfáltica a frio e tela de poliéster em 5 demãos; (iv) recolocação de telhado com troca de aproximadamente 30 (trinta) telhas; (v) pintura de telhas com manta líquida branca ou cinza; e (vi) oferecimento de container para descarte de entulhos.” O autor afirma que, após algum tempo, constatou falha na execução dos serviços contratados com a ré.

Cinge-se a controvérsia, portanto, na análise da presença dos requisitos caracterizadores da obrigação de indenizar os danos materiais, em face do vício alegado na inicial.

O ônus da prova se distribui pela regra ordinária, conforme a expressa disposição do artigo 373, incisos I e II, do CPC/2015.

A fim de averiguar a existência do vício alegado na inicial, a parte autora apresentou como provas fotos e o laudo de inspeção técnica (id 225021012) que, na conclusão afirmou o seguinte: “No dia 18/10/2024, foi registrada uma ocorrência de infiltração no teto da unidade autônoma 601, localizada abaixo onde foi realizado o um dos trechos da obra outrora realizada pela contratada, durante a inspeção na laje localizada ao oeste da edificação encontrou-se as inconformidades a seguir: .

Empoçamento de água na calha; .

Impermeabilização abaixo dos telhados não conforme a NBRs 9575 e 9574; .

Impermeabilização nas calhas não conforme; .

As passagens de acesso as calhas não foram executadas pela contratada; A inspeção foi realizada, ficando constatado inconformidades na obra realizada na cobertura oeste do condomínio Monte Carlo.

As inconformidades detectadas foram detectadas após analise(sic) in locu tendo em vista o contrato de prestação de serviços de impermeabilização da cobertura, substituição de telhas, regularização das calhas, e abertura de passagens para as calhas, a área está localizada a direção W (oeste) da cobertura, consolidados no Contrato e assinados pelo Condomínio do Edifício Residencial Monte Carlo e a empresa Fortaleza Impermeabilização e Reformas.

Considerando os resultados obtidos na inspeção, existe a necessidade que (sic)as correções sejam executadas pela empresa Fortaleza Impermeabilização e Reformas, sendo em forma de garantia contratual a serem desempenhados os serviços de: regularização e a impermeabilização das calhas de drenagem pluviais, e bem como a devolução dos recursos referente (sic) ao item abertura de passagens para calhas.

A emissão do laudo visa resguardar o Condomínio Monte Carlo e condôminos de eventuais prejuízos com os problemas detectados e/ou vícios construtivos, quando os mesmos(sic) se manifestarem através de anomalias ou inconformidades na aplicação ou uso de materiais não compatíveis ou mão de obra não qualificadas na execução da reforma, nesse caso será exigida de garantia contratual a correção dos problemas ou a devolução do valor do contrato equivalente ao que foi investido pelo contratante.

Os serviços executados possuem garantia de 5 (cinco) anos, contados da data da emissão do Termo de Recebimento Definitivo da conclusão da reforma.

A garantia abrange a realização da manutenção corretiva dos serviços executados ou, se for o caso, por meio de assistência técnica autorizada, de acordo com as normas técnicas específicas.

Entende-se por manutenção corretiva aquela destinada a corrigir os defeitos apresentados pelos serviços e empregados, compreendendo a substituição parcial ou total dos materiais empregados e a realização de ajustes, reparos e correções necessárias.”.

Evidencia-se, a partir do laudo de vistoria técnico, a responsabilidade do réu pelos danos materiais suportados pelo condomínio, porquanto o referido documento foi elaborado por engenheiro civil habilitado, constitui prova robusta das falhas construtivas.

O referido laudo aponta, de forma clara, diversas desconformidades, incluindo: "Empoçamento de água na calha", "Impermeabilização abaixo dos telhados não conforme a NBRs 9575 e 9574", "Impermeabilização nas calhas não conforme NBRs", e "As passagens de acesso as calhas não foram executadas pela contratada" A ré sustenta em sua contestação que o Laudo Técnico de Vistoria não possui força probante, pois foi confeccionado em desacordo com o objeto do contrato e, além disso, argumenta que as normas da ABNT não possuem força cogente.

Todavia, tais argumentos são desprovidos de sustentação, uma vez que se limitou a impugnar o laudo particular, sem, contudo, apresentar qualquer contraprova técnica ou parecer especializado capaz de refutar as conclusões apresentadas.

A ausência de um laudo divergente por parte da ré reforça a veracidade das falhas apontadas pelo autor, conforme previsto no art. 373, II, do CPC.

Relativamente à tese de que as normas da ABNT não teriam caráter cogente, tal argumento não prospera também.

Isso porque, conforme muito bem destacado na réplica (id 243916432), as Normas Brasileiras (NBRs), embora não possuam natureza de lei em sentido formal, adquirem força obrigatória quando incorporadas ao contrato, quando exigidas por normas regulamentadoras ou, ainda, quando reconhecidas como padrão técnico pela jurisprudência consolidada.

No caso concreto, a NBR 9575 é expressa ao não admitir a utilização exclusiva de emulsão asfáltica como sistema completo de impermeabilização, evidenciando a desconformidade da execução realizada pela requerida.

Prosseguindo, a alegação da ré de que o autor teria obstado a realização de perícia judicial ao contratar terceiro para executar os reparos não se sustenta, pois o condomínio tentou realizar a notificação extrajudicial via cartório da requerida havendo tentativas de entrega registradas em 06/11, 07/11 e 11/11.

Diante da completa inércia da contratada e da urgência da situação, que envolvia risco à estrutura do edifício e à saúde dos condôminos, a providência adotada pelo autor se mostrou não apenas legítima, mas necessária.

A espera pela realização de uma perícia judicial poderia agravar substancialmente os danos e riscos existentes, circunstância que justifica a adoção imediata das medidas emergenciais.

No mesmo sentido, não prospera a argumentação da requerida acerca de suposta ausência de comunicação ou de manutenção periódica por parte do autor.

Assim, a responsabilidade pelos vícios construtivos e pela execução deficiente do serviço recai integralmente sobre a requerida, haja vista a existência de prazo de garantia contratual de 4 (quatro) anos, além do prazo legal de 5 (cinco) anos previsto no art. 618 do Código Civil.

Logo, a eventual obrigação de manutenção preventiva do condomínio não exime o fornecedor do dever de entregar obra executada de acordo com as normas técnicas e padrões de qualidade exigidos.

Com efeito, nos termos dos arts. 186 e 927 do Código Civil aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, fica obrigado a repará-lo.

A falha na prestação do serviço restou devidamente demonstrada, e o nexo causal é evidente, uma vez que a infiltração somente ocorreu em área objeto do contrato com a requerida, sendo posteriormente sanada mediante contratação de terceiro, no valor de R$ 25.000,00 (Ids 225026507, 225026510 e 225026514).

O dano material é certo, atual e devidamente comprovado, impondo-se a reparação.

Por fim, a acusação de litigância abusiva formulada pela requerida contra o autor não encontra amparo nos autos, visto que a presente demanda tem por objeto o legítimo ressarcimento de danos materiais devidamente comprovados, decorrentes da má execução contratual, inexistindo qualquer indício de má-fé processual ou de utilização temerária do direito de ação.

Pelas razões expostas, impõe-se a procedência do pedido.

III - DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido, nos termos do art. 487, I, do CPC, para CONDENAR a ré FORTALEZA IMPERMEABILIZACAO E REFORMAS LTDA a pagar ao autor CONDOMINIO DO EDIFICIO MONTE CARLO a quantia de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), devidamente corrigida monetariamente a partir de cada desembolso e acrescida de juros moratórios de 1% ao mês desde a citação.

Condeno a parte ré ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, com base no art. 85, 2º, do CPC.

Após o trânsito em julgado, nada mais havendo, arquive-se.

Sentença registrada eletronicamente.

Publique-se.

Intimem-se.

BRASÍLIA, DF, 8 de setembro de 2025 19:48:39.

LEANDRO BORGES DE FIGUEIREDO Juiz(a) de Direito

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 8VARCIVBSB 8ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0706055-77.2025.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: CONDOMINIO DO EDIFICIO MONTE CARLO REQUERIDO: FORTALEZA IMPERMEABILIZACAO E REFORMAS LTDA REPRESENTANTE LEGAL: ANTONIO IRALDO DE ALMEIDA ATO ORDINATÓRIO Certifico que foi(foram) anexada(s) aos autos a(s) contestação(ções) de ID(s) 241157726, apresentada(s) tempestivamente.

Nos termos do artigo 203, paragrafo 4º, do CPC, diga o autor em réplica, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de preclusão.

BRASÍLIA, DF, 1 de julho de 2025 09:31:55.

DURVAL DOS SANTOS FILHO Diretor de Secretaria