TJDFT - 0706199-36.2025.8.07.0006

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2º Juizado Especial Cível e Criminal de Sobradinho Número do processo: 0706199-36.2025.8.07.0006 Classe judicial: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) REQUERENTE: GABRIEL PIMENTEL DA COSTA REQUERIDO: MARCIO EDUARDO SILVA LIMA, ELAINE ARAUJO DOS SANTOS CASTRO SENTENÇA Dispensado o relatório, nos termos do artigo 38 da Lei nº 9.099/95.

DECIDO.

O feito comporta julgamento, nos termos do artigo 355, I, do Código de Processo Civil, pois prescindível a produção de prova oral.

Não há preliminares.

Presentes os pressupostos processuais, passo a análise do mérito.

Dispõe o art. 927 do CC: "aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo".

Já o art. 186 do CC preceitua: "aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito".

Dos dispositivos legais citados se extrai que, para a configuração da responsabilidade civil, e com ela o dever de indenizar, é necessário que estejam presentes os elementos: (i) ato ilícito; (ii) dano; (iii) nexo de causalidade e (iv) culpa.

Alega a parte autora, em síntese, que no mês de agosto/2024 firmou contrato de locação residencial junto a parte ré, pelo prazo de 30 meses; que sempre arcou com o aluguel em dia; que desde que passou a residir no imóvel sempre teve problemas relacionados ao mesmo, tanto que no início da vigência chegou a externar sua decepção e vontade de rescindir o contrato, pois o imóvel apresentava vícios ocultos; que cansado de se incomodar com o imóvel e com descaso da ré, em especial pela omissão do proprietário, no inicio do ano corrente optou por rescindir; que enviou email esclarecendo que gostaria de rescindir pelos motivos listados: a) No dia em que pegou as chaves e se dirigiu à sua nova residência se deparou com um imóvel sem iluminação natural, em contato com a Requerida, nada foi feito; b) O imóvel possui mofo espalhado por todos os cômodos, o que vem causando diversos problemas de saúde ao Requerente, tendo em vista sofrer de crises alérgicas por causa dos mofos espalhados, o que tornou o local inabitável; que o imóvel nunca esteve em condições normais de uso, oferecendo, inclusive, riscos graves a saúde dos seus moradores, tendo em vista que a quantidade de mofo no local é capaz de gerar graves prejuízos respiratórios e, a falta de iluminação natural do local, prejudica ainda mais a situação; que, após longo diálogo no que tange aos termos da rescisão do contrato, apesar da vistoria ter sido aprovada, insurge os requerido cobrando o valor de R$ 5.663,90 (cinco mil, seiscentos e sessenta e três reais e noventa centavos); que foi a parte ré que deu causa a rescisão, tendo em vista não ter solucionado os problemas apresentados; que não concorda com a multa; que entende ser devido apenas o aluguel e condomínio vencimento 25/03/2025 – R$ 975,00; que não concorda com as demais cobranças, por serem abusivas.

Requer, assim, abstenção de negativação de seu nome, declaração e rescisão contratual entre as partes por culpa da ré, excluindo-se a incidência da multa e, subsidiariamente, a declaração de nulidade da cláusula décima terceira do contrato e indenização por danos morais.

A ré, por sua vez, que o autor residiu no imóvel por quase 8 meses; que ingressou em 25/08/2024 e devolveu as chaves em 16/04/2025; que o autor visitou o imóvel por algumas vezes antes da locação; que o imóvel tem cerca de 2 a 3 anos que foi construído; que trata-se de prédio com diversas unidades; que a unidade locada fica no térreo; que ao visitar o imóvel a parte autora pôde facilmente perceber as condições do imóvel no tocante à iluminação natural do mesmo; que o imóvel foi entregue com pintura nova; que no dia 17/03/2025 o autor enviou comunicado de rescisão contratual e que efetuaria a entrega do imóvel; que em nenhum momento faz menção a devolução motivada por algum defeito ou vício no imóvel; que após ser cobrado passou a não querer honrar com os débitos; que o autor na presente demanda busca subterfugio para fugir de suas obrigações contratuais; que ainda que o imóvel estivesse com problemas, o autor nunca relatou para a imobiliária ou para ré; que o autor não comprova que tenha efetuado reclamação dos problemas; que as mensagens não faz qualquer menção de que a motivação seria problemas no imóvel; que o autor deixou de pagar o total de R$ 4.513,93, conforme processo 0706649-76.2025.8.07.0006 em tramite na 2ª Vara Cível de Sobradinho-DF; que deixou alugueis e IPTU/TLP, multa contratual proporcional ao tempo remanescente; que inexiste danos morais; que as cláusulas são válidas; que há tentativa de enriquecimento ilícito.

Requer, por fim, a improcedência e a condenação da parte autora por litigância de má-fé.

Da analise entre a pretensão e a resistência, bem como das provas coligidas aos autos, tenho que razão não assiste a parte autora.

Com efeito, o juiz dirigirá o processo com liberdade para determinar as provas a serem produzidas, para apreciá-las e para dar especial valor às regras de experiência comum ou técnica, conforme art. 5º, da Lei n. 9.099/1990.

A parte autora apontou na exordial que desde que passou a residir no imóvel sempre teve problemas relacionados ao mesmo, tanto que no início da vigência chegou a externar sua decepção e vontade de rescindir o contrato, pois o imóvel apresentava vícios ocultos; que cansado de se incomodar com o imóvel e com descaso da ré, em especial pela omissão do proprietário; que os motivos são: a) No dia em que pegou as chaves e se dirigiu à sua nova residência se deparou com um imóvel sem iluminação natural, em contato com a Requerida, nada foi feito; b) O imóvel possui mofo espalhado por todos os cômodos, o que vem causando diversos problemas de saúde ao Requerente, tendo em vista sofrer de crises alérgicas por causa dos mofos espalhados, o que tornou o local inabitável Em relação a alegação de que o imóvel não possui iluminação natural, tal causa não é capaz de justificar a rescisão e, por conseguinte, afastamento de multa e encargos como pretende a parte autora.

Ora, é certo que a parte autora fez vistoria previa, tendo oportunidade de verificar o imóvel e se ele atenderia suas necessidades, tendo optado por firmar o contrato.

Portanto, era perfeitamente possível ao autor verificar a questão da iluminação natural do imóvel, não sendo tal questão motivo legal ou contratual para rescisão com afastamento da penalidade.

No que tange a alegação de que o imóvel possuía mofo espalhado e que tais fatos foram comunicados a parte ré e que houve omissão, razão não lhe assiste.

Conforme se verifica de ID 238132202 e seguintes, o imóvel foi entregue em condições de habitabilidade, tendo o autor assinado termo de vistoria.

Noutra banda, o autor não apresentou nenhuma prova de que comunicou a imobiliária (administradora do imóvel) ou ao proprietário de que o imóvel possuía locais com mofo, oportunizando a administradora e/ou ao proprietário sanar os problemas.

Nos termos do art. 23, V, da Lei 8.245/91 (Lei de Locação), estabelece que: Art. 23.

O locatário é obrigado a: IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros Assim, era dever da parte autora levar ao conhecimento do locador o alegado defeito, contudo, nada há nos autos que aponte que a parte autora procurou a imobiliária ou o proprietário, informando os defeitos, oportunizando o seu reparo.

Cumpre lembrar, ainda, que é curial pelas normas processuais do ordenamento jurídico pátrio que ao autor incumbe a comprovação dos fatos constitutivos do seu direito, ao passo que ao réu cabe apresentar qualquer fato modificativo, impeditivo ou extintivo do direito do autor.

No artigo 373 do Código de Processo Civil está delimitado o ônus probatório ao qual estão vinculadas ambas as partes da relação jurídica.

A parte que dele não se desincumbe assume posição desvantajosa para a obtenção do êxito na lide.

No que tange à matéria concernente ao ônus probatório das partes, vale transcrever os ensinamentos do jurista Humberto Theodoro Júnior que in Curso de Direito Processual Civil, volume I, 2005, página 387 leciona: “Não há um dever de prova, nem à parte contrária assiste o direito de exigir a prova do adversário.

Há um simples ônus, de modo que o litigante assume o risco de perder a causa se não provar os fatos alegados dos quais depende a existência do direito subjetivo que pretende resguardar através da tutela jurisdicional.

Isto porque, segundo máxima antiga, fato alegado e não provado é o mesmo que fato inexistente.

No dizer de Kisch, o ônus da prova vem a ser, portanto, a ‘necessidade de provar para vencer a causa’, de sorte que nela se pode ver uma imposição e uma sanção de ordem processual”.

Além disso, em todas as mensagens acostadas pela parte autora, verifica-se que em nenhum momento, nos comunicados feitos por este demonstrando interesse na rescisão, houve alegação de que o motivo da rescisão seria problemas no imóvel, sendo certo que, somente quando já finalizada a vistoria de saída e notificado dos débitos, que este vem alegar os supostos problemas no imóvel, como forma de amenizar ou até mesmo excluir a penalidade que é devida por este.

Desta forma, verifica-se que não socorre direito a parte autora ao pleito de declaração de rescisão por culpa da requerida com o afastamento da cláusula penal, posto que inexiste nos autos provas de que a ré foi comunicada dos supostos problemas e manteve-se inerte, não havendo, portanto, dado causa a rescisão, daí porque, deve ser mantida as cobranças, encargos e multas fixados, em razão do pedido de rescisão antecipada feito pela parte autora.

No que tange ao pedido subsidiário de declaração de nulidade da cláusula 13ª do contrato, sem razão.

A cláusula 13ª prevê: A estipulação para aplicação de multa de 03 alugueis vigentes, podendo ser integral na forma do §1º ou proporcional ao tempo remanescente em relação ao §2, é válida, pois apresenta razoabilidade e proporcionalidade, sendo certo que houve concordância da parte autora em seus termos ao assinar o contrato.

Portanto, face ao princípio do “pacta sunt servanda”, não cabe ao Judiciário afastar a cláusula penal prevista expressamente e acordada entre as partes, se está não se mostra abusiva e/ou desproporcional, tampouco contrária a lei.

Outrossim, face a inadimplência da parte autora, eventual negativação de seu nome é decorrência do mero exercício regular de direito da parte ré, não havendo que se falar em abstenção de eventual negativação.

Por fim, não se verificando qualquer conduta ilícita da parte ré, tampouco ofensa a direitos da personalidade da parte autora, não há que se falar em indenização por danos morais.

No que tange ao pedido contraposto, não vislumbro na conduta da autos nenhuma das hipóteses de litigância de má-fé descritas no art.80 do Código de Processo Civil que justifique a aplicação da multa prevista no art.81 daquele mesmo diploma legal.

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES o pedido deduzido na inicial.

Sem embargo, JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO CONTRAPOSTO.

Em consequência, extingo o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Sem custas e honorários advocatícios, conforme disposto no artigo 55, "caput" da Lei Federal n° 9.099/95.

Em caso de eventual interposição de recurso inominado, por qualquer das partes, nos termos do Art. 42, §2º, da Lei nº 9.099/95, abra-se vista à parte contrária para contrarrazões.

Em seguida, remetam-se os autos à Turma Recursal, com as homenagens de estilo.

Quanto à eventual pedido de gratuidade de justiça pelas partes, esclareço que será analisado em Juízo de Admissibilidade, pela instância superior, pois na primeira instância dos Juizados Especiais Cíveis não há cobrança de custas e honorários advocatícios.

Sentença registrada nesta data.

Publique-se.

Intimem-se.

KEILA CRISTINA DE LIMA ALENCAR RIBEIRO Juíza de Direito * documento datado e assinado eletronicamente