TJDFT - 0751882-48.2024.8.07.0001

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 16VARCVBSB 16ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0751882-48.2024.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: INTERLAGOS AGROPECUARIA E COMERCIO LTDA REQUERIDO: ROBERTO SCHAEFER DE AZEREDO, LUCIA RIBEIRO SCHAEFER CERTIDÃO Certifico e dou fé que foi anexada Apelação protocolizada por INTERLAGOS AGROPECUARIA E COMERCIO LTDA.

Certifico e dou fé que transcorreu "in albis" o prazo para as demais partes se manifestarem sobre a sentença.

De acordo com o CPC, não é mais necessário o exame de admissibilidade da apelação, conforme estipula o art. 1.010, § 3º do CPC, desta forma, deixo de remeter os autos conclusos para apreciação do recurso.

Ficam as partes APELADAS intimadas a apresentar Contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias úteis, nos termos do Art. 1010, §1º do CPC.

Nos termos §3º do mesmo artigo, apresentadas as Contrarrazões ou transcorrido o prazo, os autos serão remetidos ao e.

TJDFT.

BRASÍLIA, DF, 18 de julho de 2025 17:58:06.

LEANDRO CLARO DE SENA Diretor de Secretaria Substituto

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 16VARCVBSB 16ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0751882-48.2024.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: INTERLAGOS AGROPECUARIA E COMERCIO LTDA REQUERIDO: ROBERTO SCHAEFER DE AZEREDO, LUCIA RIBEIRO SCHAEFER SENTENÇA I – RELATÓRIO Trata-se de ação ordinária ajuizada por INTERLAGOS AGROPECUARIA E COMERCIO LTDA em face de ROBERTO SCHAEFER DE AZEREDO e LUCIA RIBEIRO SCHAEFER, partes qualificadas nos autos.

Narra a parte autora que é proprietária da Fazenda Taboquinha localizada no DF e empreendeu no local o parcelamento denominado Belvedere Green com unidades para residência familiar; que os réus adquiriram uma das unidades, descrita como Conjunto nº 30, Lote nº 02, Condomínio Belvedere Green, Rua do Sol, Km 07, Jardim Botânico/DF, CEP 71.680.380, Matrícula nº 167.795 do 2º Ofício de Registro de Imóveis do DF; que em razão do loteamento ser irregular realizou a alienação por meio de contratos particulares de venda de direitos possessórios por preço condizente com a situação de irregularidade; que os adquirentes deveriam buscar a regularização e tinham ciência das irregularidades; que a vendedora não garantiu que com o valor recebido iria realizar/custear os atos de regularização; que a vendedora apenas se comprometeu a emitir a escritura caso o loteamento fosse regularizado; que desde 1990, os adquirentes de posse arcam com o pagamento dos custos da regularização; que as atas do condomínio comprovam que os adquirentes se uniram em condomínio e assumiram os atos de regularização e edificação da infraestrutura necessária e aprovaram ressarcimento de valores a parte autora em decorrência de obra de infraestrutura realizada por ela; que em razão de diversos erros no processo de regularização pela empresa contratada pelos adquirentes, a autora assumiu a regularização mediante pagamento pelos condôminos e contratou empresa especializada para iniciar a regularização; que em assembleia ficou acertado que os valores seriam cobrados diretamente aos condôminos por unidade; que após a regularização do loteamento, apresentou o valor individual que deveria ser pago por cada proprietário de unidade aprovada, no importe de R$11.900,00, todavia, não receberam o pagamento dos réus; que a quantia atualizada corresponde a R$21.490,00.

Pelas razões expostas, formulou os seguintes: Os réus contestaram os pedidos ao Id. 231508945, arguindo preliminar de ilegitimidade passiva, prejudicial de prescrição e, no mérito, alegando que não havia previsão contratual acerca do pagamento de outros valores à empresa autora; que houve a venda da propriedade do imóvel e não apenas da posse; que havia cláusula expressa obrigando a autora a promover a lavratura da escritura pública de venda após a regularização do loteamento; que o empreendimento não era clandestino e havia processo de regularização em curso, sendo a Interlagos única autora e interessada; que os crimes ambientais foram praticados em 1990 e os trabalhos técnicos e penalidades foram aplicadas em 2018 referentes aos crimes do ano de 1990; que os adquirentes não tem responsabilidade financeira com os custos do processo de regularização pagos pela autora com o próprio empreendimento; que na ata, não há a mencionada deliberação e aprovação para que os condôminos assumissem os custos gastos pela empresa no processo de regularização do empreendimento; que existe uma segunda etapa do empreendimento com a implantação de 90 novos lotes de propriedade da empresa autora e que foram incorporados ao empreendimento empresarial de parcelamento do solo e o valor da multa aplicada por crime ambiental; que, antes da AGE 64/2018, o representante da autora assumiu a obrigação de recomposição florestal, ambiental e de recuperação hídrica dos canais naturais em substituição as possíveis penalidades criminais, sem aprovação em assembleia; que não restou comprovado que os condôminos tenham assumido a responsabilidade financeira pela finalização do processo de regularização do empreendimento; que Nilton Leonel Barbosa, proprietário da empresa autora, também foi síndico do condomínio e possuía muitas lotes, o que lhe garantia o exercício de inúmeros votos a favor dos seus objetivos.

Ao final, pugnou pela improcedência dos pedidos.

Réplica apresentada em Id. 235129847.

Em Id. 235177649 foi determinado o julgamento antecipado da lide, na forma do artigo 355, inciso I, do CPC.

Os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório.

DECIDO.

II – FUNDAMENTAÇÃO Prejudicial de Mérito – Prescrição A requerente pretende a condenação da parte ré ao pagamento de valores decorrentes do procedimento de regularização do loteamento, em que ela realizou a venda de parcela do loteamento aos réus, sob o argumento de que, em assembleia de condomínio, ficou ajustada a obrigação dos condôminos de arcar com os custos da regularização do loteamento e implementação de infraestrutura.

A parte ré sustenta a ocorrência de prescrição trienal, nos termos do artigo 206, §3º, IV, do CC, alegando que não se trata de cobrança de dívida, mas de restituição de custos pagos por força de exigências legais e supostas autorizações em assembleia.

O Código Civil regulamenta o instituto da prescrição e estabelece o prazo de dez anos como regra geral, além de prever exceções e prazos específicos para determinadas relações jurídicas.

Com efeito, o artigo 205, do CC determina que “A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.” No caso dos autos, a pretensão autoral se fundamenta em dívida oriunda de suposto ajuste celebrado entre a parte autora e os condôminos, por meio de assembleia, não sendo aplicável o prazo prescricional trienal, conforme pretendido pelos réus, eis que a pretensão tem como fundamento responsabilidade contratual entre as partes, devendo prevalecer o prazo prescricional geral decenal.

Além disso, considerando a teoria da actio nata, em que a prescrição se inicia com o nascimento da pretensão, ou seja, o momento a partir do qual a ação poderia ter sido ajuizada, observa-se que a autor comunicou ao condomínio os custos operacionais para regularização do loteamento em 19/02/2021 (Id. 218983049), data em que os condôminos foram cientificados da suposta dívida, devendo a referida data ser considerada como termo inicial em que a ação de cobrança poderia ter sido ajuizada pela requerente.

Assim, considerando o prazo prescricional decenal, o termo inicial para ajuizamento da presente ação de cobrança e data do efetivo ajuizamento da ação em 27/11/2024, conclui-se que a pretensão da parte autora não foi atingida pela prescrição, razão pela qual REJEITO a prejudicial.

Preliminar de Ilegitimidade Passiva A ré suscitou preliminar de ilegitimidade passiva sob o argumento de que não pode ser demandada individualmente, pois não contratou em nome próprio as empresas responsáveis pelo procedimento de regularização do loteamento.

Para exercício do direito de ação pressupõe o interesse e a legitimidade, nos termos do artigo 17, do CPC: “Art. 17.

Para postular em juízo é necessário ter interesse e legitimidade.” Analisando a inicial, tenho que, ao menos em tese, não é infundada a pretensão em face dos respectivos réus, uma vez que a parte autora fundamenta sua cobrança em ajuste celebrado em assembleia de condomínio, em que ficou definido que os condôminos arcariam com os custos da regularização do loteamento e implementação de infraestrutura.

Dessa forma, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada.

Do Mérito Não havendo outras preliminares ou prejudiciais a serem apreciadas, presentes os pressupostos de existência e validade do processo, bem como as condições da ação, passo ao exame do mérito, eis que não é necessária a produção de outras provas.

Assim, estando o feito suficientemente instruído, procedo ao julgamento da lide, a teor do que dispõe o art. 355, inc.

I, do CPC.

Cuida a hipótese de ação de conhecimento pela qual busca a parte autora a cobrança dos réus em razão dos valores despendidos por ela no procedimento de regularização fundiária do imóvel decorrente da venda de parcela de loteamento não registrado na época da celebração do negócio jurídico.

A parte ré, por sua vez, sustenta que não tem obrigação de arcar com os valores gastos para regularização do loteamento e penalidades impostas à vendedora, ora requerente.

O artigo 37 da Lei nº 6.766/1979 proíbe a venda de parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.

Já o artigo 38 da referida Lei e artigo 1.358-A do Código Civil determinam que cabe ao empreendedor, ora autor, a regularização do loteamento e implantação da infraestrutura do local.

In verbis: Art. 37. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.

Art. 38.

Verificado que o loteamento ou desmembramento não se acha registrado ou regularmente executado ou notificado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, deverá o adquirente do lote suspender o pagamento das prestações restantes e notificar o loteador para suprir a falta. (...) § 3º Regularizado o loteamento pelo loteador, este promoverá judicialmente a autorização para levantar as prestações depositadas, com os acréscimos de correção monetária e juros, sendo necessária a citação da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, para integrar o processo judicial aqui previsto, bem como audiência do Ministério Público.

Art. 1.358-A.

Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. (...) § 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.

Desse modo, em tese, a responsabilidade pela regularização e implantação de toda infraestrutura do loteamento é do empreendedor vendedor.

Todavia, de acordo com a jurisprudência do Eg.

TJDFT, é possível que os custos da regularização e infraestrutura sejam transferidos aos condôminos, desde que previsto expressamente entre as partes: Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR.

APELAÇÃO.

AÇÃO DE COBRANÇA.

CONDOMÍNIO.

REGULARIZAÇÃO.

LOTEAMENTO.

PARCELAMENTO DO SOLO.

OBRAS.

INFRAESTRUTURA.

IMPLEMENTAÇÃO.

RESPONSABILIDADE.

LOTEADOR.

RECURSO PROVIDO.

I.

CASO EM EXAME 1.

Apelação contra sentença que acolheu os pedidos formulados na petição inicial para condenar os adquirentes do imóvel nas despesas de custeio para regularização do loteamento.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

A questão em discussão consiste em analisar de quem é a responsabilidade pelas despesas realizadas para regularização do loteamento Belvedere Green.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

A cobrança de valores para implantação de infraestrutura e regularização de loteamento não se confunde com a responsabilidade contratual de pagar despesas inerentes ao imóvel ou decorrentes de sua transferência. 4.

O princípio da autonomia da vontade permite transferir aos adquirentes dos imóveis a responsabilidade pelos custos da regularização do empreendimento.

No entanto, a transferência só é válida se o adquirente assumir a obrigação de forma clara e inequívoca em razão da vulnerabilidade de consumidor e princípio da boa-fé objetiva. 5.

A obrigação de realizar obras de infraestrutura para a finalização do processo de regularização do empreendimento é do loteador. 6.

O loteador tem a obrigação de cumprir todos os diversos requisitos legais e administrativos indispensáveis à regularidade do empreendimento antes de colocar quaisquer lotes à venda.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 7.

Apelação provida.

Tese de julgamento: "A responsabilidade pelo pagamento de despesas de custeio de obras e regularização de loteamento é do loteador, se o adquirente não se manifestou expressamente pela obrigação". _________________ Dispositivos relevantes citados: CF, art. 5º, XXXII; Lei nº 6.766/1973, arts. 2º, 6º, 12, 18, 37, 38, 39, 41, 50 e 51; CC, art. 1.358-A, § 3º.

Jurisprudência relevante citada: TJDFT, ApCiv 0706081-80.2022.8.07.0001, Rel.

James Eduardo Oliveira, Quarta Turma Cível, j. 1.8.2024; TJDFT, ApCiv 0730054-30.2023.8.07.0001, Rel.

Leonardo Roscoe Bessa, Sexta Turma Cível, j. 4.9.2024. (Acórdão 2005725, 0735825-52.2024.8.07.0001, Relator(a): HECTOR VALVERDE SANTANNA, 2ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 28/05/2025, publicado no DJe: 11/06/2025.) (grifei) APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

AÇÃO DE COBRANÇA.

REGULARIZAÇÃO DE LOTEAMENTO.

RESPONSABILIDADE DO LOTEADOR/EMPREENDEDOR.

TRANSFERÊNCIA AOS ADQUIRENTES.

POSSIBILIDADE MEDIANTE MANIFESTAÇÃO DE VONTADE CLARA E INEQUÍVOCA.

PROVIMENTO. 1.

As relações contratuais devem ser pautadas pelos princípios da probidade e boa-fé objetiva, o que traz exigências de cuidado, transparência, lealdade e também de garantia.

As legítimas expectativas geradas pelo contexto da contratação geram deveres anexos e, consequentemente, devem ser observadas. 2.

O art. 46 do Código de Defesa do Consumidor-CDC exige objetividade e clareza dos contratos que regulam as relações de consumo. É imprescindível que o consumidor tenha a real compreensão do conteúdo, dos direitos e das obrigações decorrentes do vínculo contratual.

Ademais, à luz do princípio da vulnerabilidade, as cláusulas contratuais devem ser interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor (art. 47 do CDC). 4.

O art. 1.358-A, § 3º, do Código Civil, inserido na seção relativa a "condomínio de lotes", prevê que “para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor”.

Interpretação sistemática da Lei 6.766/1979 – que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano – também demonstra que a responsabilidade pela regularização do loteamento é do loteador. 5.

O art. 2º da Lei Complementar Distrital – LC 440/2002 possibilita ao representante legal dos adquirentes do imóvel ou ao síndico do condomínio requerer a regularização do parcelamento do solo.

Todavia, trata-se de faculdade conferida pela lei com a finalidade de beneficiar os adquirentes de imóveis irregulares e não de eximir os empreendedores/loteadores de sua responsabilidade pela regularização, nos termos da Lei 6.766/1979. 6.

Com base no princípio da autonomia de vontade, é possível que a reponsabilidade pelos custos da regularização do empreendimento seja transferida aos adquirentes dos imóveis.

Contudo, considerada a vulnerabilidade do consumidor e o princípio da boa-fé objetiva, tal responsabilidade só pode ser transferida quando o adquirente assume, de maneira clara e inequívoca, a obrigação.

Precedentes. 7.

Na hipótese, o contrato celebrado entre as partes não prevê a responsabilidade da promitente compradora pela regularização do condomínio ou pelo custeio dos atos correspondentes.

As atas assembleares também não contêm aprovação de pagamento das despesas de regularização do empreendimento pelos adquirentes. 8.

Recurso conhecido e provido. (Acórdão 1919992, 0730054-30.2023.8.07.0001, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 04/09/2024, publicado no DJe: 23/09/2024.) (grifei) Além disso, necessário destacar que é direito do consumidor (pelo que se extrai um correlato dever do fornecedor) receber esclarecimentos acerca do produto e do serviço, suas características, qualidades, riscos, preços e etc., de maneira clara e precisa, não se admitindo falhas ou omissões.

Nestes termos, o artigo 4º, do CDC assim redigidos: Art. 4° A Política Nacional de Relações de Consumo tem por objetivo o atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito a sua dignidade, saúde e segurança, a proteção de seus interesses econômicos, a melhoria da sua qualidade de vida, bem como a transparência e harmonia das relações de consumo, atendidos os seguintes princípios: (…) IV - educação e informação de fornecedores e consumidores, quanto aos seus direitos e deveres, com vistas à melhoria do mercado de consumo; Em se tratando de relação de consumo, as cláusulas contratuais devem ser redigidas de forma clara, facilitando a compreensão dos consumidores e as referidas disposições do contrato serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor (artigos 46 e 47 do CDC).

In casu, observa-se que o contrato de compra e venda do lote celebrado entre as partes não prevê a transferência dos referidos custos de regularização e implementação de infraestrutura aos compradores, ficando ajustada a venda do terreno de forma livre e desembaraçada de qualquer ônus e a obrigação dos compradores de pagar impostos, taxas de condomínio, taxas extras aprovadas em assembleia e tarifas obrigatórias – Id. 231508948.

Ao contrário do afirmado pela parte autora, as atas das assembleias, colacionadas aos autos, não comprovam que os condôminos tenham concordado/aprovado a transferência dos custos da regularização do loteamento e implementação de infraestrutura a eles.

Em verdade, na Assembleia Geral Extraordinária 64 (Id. 218984159), observa-se que vários condôminos questionaram o repasse dos referidos custos a eles, tendo alguns deles mencionado que os valores desembolsados para regularização deveriam ser custeados pelo empreendedor e questionado a possibilidade de responsabilizar o empreendedor a arcar com as referidas despesas.

Ao final, ficou definido, por unanimidade dos votos, que os valores de regularização somente seriam discutidos após aprovação do projeto urbanístico e que o empreendedor deveria apresentar planilha detalhada com os custos das obras de regularização, a ser revisada pelo Conselho Fiscal e apresentada à assembleia, nada sendo deliberado ou aprovado acerca da transferência dos custos aos condôminos.

Na Assembleia 68ª Geral Extraordinária (Id. 218981427), houve a referida votação, em que houve a rejeição pelos condôminos da transferência dos custos de regularização e implementação de infraestrutura a eles.

Confira-se: Consequentemente, não havendo previsão expressa no contrato de promessa de compra e venda do lote da responsabilidade dos compradores pelos custos da regularização e implementação de infraestrutura no loteamento, tampouco aprovação em assembleia da transferência dos referidos custos aos condôminos compradores, não é possível condenar os requeridos a arcar com as referidas despesas.

Ademais, o fato de o condomínio ter tomado frente em relação ao procedimento de regularização e edificação de infraestrutura em momento anterior, não significa que os condôminos tenham concordado com a transferência dos custos a eles, apenas que pretendiam regularizar a situação dos imóveis adquiridos por eles, nada impedindo que no futuro cobrassem do empreendedor os valores que eventualmente viessem a desembolsar.

Assim, os pedidos autorais não devem ser acolhidos.

III – DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos iniciais e extingo o processo com resolução de mérito na forma do art. 487, inciso I, CPC.

Condeno a autora ao pagamento de custas e de honorários advocatícios que arbitro no percentual de 10% do valor atualizado da causa.

Com o trânsito em julgado, cumpridas as formalidades de praxe, dê-se baixa e arquive-se.

Sentença registrada eletronicamente.

Ficam as partes intimadas.

Publique-se.

BRASÍLIA, DF, 18 de junho de 2025 13:18:48.

CLEBER DE ANDRADE PINTO Juiz de Direito

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 16VARCVBSB 16ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0751882-48.2024.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: INTERLAGOS AGROPECUARIA E COMERCIO LTDA REQUERIDO: ROBERTO SCHAEFER DE AZEREDO, LUCIA RIBEIRO SCHAEFER DECISÃO INTERLOCUTÓRIA Vistos etc., Trata-se de ação Ordinária ajuizada por INTERLAGOS AGROPECUARIA E COMERCIO LTDA em desfavor ROBERTO SCHAEFER DE AZEREDO, LUCIA RIBEIRO SCHAEFER.

A experiência deste Juízo demonstra que, em casos semelhantes, as chances de conciliação neste momento inicial são ínfimas, motivo pelo qual a marcação da audiência inaugural iria de encontro à efetividade e celeridade processuais.

Ademais, nada impede que a audiência de conciliação seja realizada após a contestação ou em outro momento processual.

Citem-se os réus, por AR, para contestar em 15 (quinze) dias, a contar da juntada aos autos do comprovante de citação (art. 231, I, CPC), na forma do art. 335, inciso III, CPC, sob pena de revelia e de serem considerados verdadeiros os fatos descritos no pedido inicial (art. 344, CPC).

Advirta(m)-se o(s) réu(s) de que a contestação deverá ser apresentada por advogado, devendo se manifestar precisamente sobre as alegações de fato da petição inicial, presumindo-se verdadeiras as não impugnadas (art. 341 CPC).

Não sendo o(a)(s) ré(u)(s) encontrado(s) no(s) endereço(s) declinado(s) na inicial, defiro, desde já, pesquisa por intermédio de todos os sistemas aos quais este Juízo tem à disposição.

Ficam as partes intimadas.

BRASÍLIA, DF, 12 de março de 2025 18:42:40.

CLEBER DE ANDRADE PINTO Juiz de Direito