TJDFT - 0742393-87.2024.8.07.0000

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desa.

Maria Ivatônia Número do processo: 0742393-87.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: JOAO MATHEUS DE OLIVEIRA SILVA AGRAVADO: ITAU UNIBANCO S.A.

D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal interposto por JOÃO MATHEUS DE OLIVEIRA SILVA contra decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Samambaia nos autos da ação de nº 0714077-37.2024.8.07.0009 ajuizada em desfavor de ITAU UNIBANCO S.A.

Esta a decisão: “Defiro ao autor a gratuidade de justiça.

Anote-se.

Cuida-se de ação revisional de contrato de financiamento imobiliário em que o autor admite a inadimplência, mas relata que tem sido impedido pelo réu de pagar o que deve, sob ameaças do banco de consolidar em seu próprio nome a propriedade fiduciária.

Assim, formula pedido de tutela de urgência para que o réu se abstenha de promover atos de expropriação do imóvel (QN 320, Conjunto 05, Lotes 4/5, Apartamento 302, Samambaia/DF), sob pena de multa.

Decido.

A despeito do que argumenta o autor, não vejo presentes os requisitos exigidos pelo art. 300 do CPC para a concessão da tutela provisória, já que a certidão de ônus do imóvel (ID n. 209223363) - extraída em data recente - nada demonstra acerca da referida consolidação e que a dívida perante o banco existe, o que em tese justificaria eventuais trâmites da instituição financeira para retomar o imóvel.

Ainda, as alegações do requerente em relação à ausência de cobrança e intimações por parte do réu não prescindem do devido contraditório.

Por tais razões, INDEFIRO a tutela requerida. ( )” (ID n. 211086879, autos de origem) O agravante JOÃO MATHEUS DE OLIVEIRA SILVA narra: “O Agravante noticiou que tentou por diversas vezes renegociar o débito em aberto, sem ter sido apresentada qualquer possibilidade de renegociação pela Agravada, que sequer apresentou os valores do débito atualizado para purgação da mora, direito do Requerente.

Além disso, informou que não seria possível a purgação da mora tendo em vista que a consolidação da propriedade já teria sido realizada, o que se provou inverídico, como se observa da certidão de ônus do imóvel.

Nesse cenário, o Agravante requereu em sede de tutela de urgência, o deferimento da tutela de urgência para cessar todo e qualquer ato expropriatório promovido pela Agravada até decisão final do presente processo.” (ID n. 64798640, p. 3) Sobreveio a decisão pela qual indeferida a antecipação de tutela para cessar atos expropriatórios promovidos pela agravada.

Nas razões, o agravante alega: “Ocorre, no entanto, como é de conhecimento geral, é direito do Agravante promover a purgação da mora, e como também foi noticiado, a Agravada age para dificultar que o Agravante consiga purgar a mora, tendo se negado até mesmo a informar o valor total do débito para a purgação.” (ID n. 64798640, p. 3) Aduz: “Ou seja, a Agravada age para impedir que o Agravante promova a purgação da mora, de modo que se lograr consolidar a propriedade do imóvel, conseguirá impedir que o consumidor efetive a purgação da mora, restando tão somente a opção de exercer o direito de preferência, sendo obrigado a pagar integralmente o valor do débito restante.

O que fere a boa-fé contratual e os direitos do consumidor do contrato sob análise.” (ID n. 64798640, p. 4) Afirma: “Além disso, ao postergar a informação a respeito do valor para purgação da mora, a Requerida pode alcançar a consolidação da propriedade, o que impedirá o Agravante de exercer seu direito de purgar a mora, restando, posteriormente, apenas a possibilidade de exercer direito de preferência, sendo obrigado a pagar a integralidade do imóvel, restando patente a urgência aqui noticiada.

De modo que, não sendo deferida a tutela de urgência, poderá ocorrer a consolidação da propriedade e um prejuízo severo ao Agravante que não poderá mais purgar a mora.” (ID n. 64798640, pp. 4-5) Pleiteia a antecipação de tutela para que a agravada seja “impedida de proceder com qualquer ato expropriatório, como leilão do bem, ao menos até decisão definitiva desses autos” (ID n. 64798640, p. 6): “No que tange a probabilidade do direito, tem-se que os fatos noticiados e os documentos ora anexados demonstram a abusividade da conduta contra a consumidora, pelo seguinte: a) O Requerente demonstra que não recebeu qualquer tentativa de intimação pessoal no endereço do imóvel; b) Que a Requerida informou que teria promovido a consolidação da propriedade e se recusou a permitir que o Requerente purgasse a mora, como determina a lei; c) Ao longo do contrato o Requerente identificou abusividade de cláusulas e da conduta da Requerida, conforme demonstrado; O perigo de dano é patente pois, a partir da informação repassada pela Requerida ao consumidor, de que já teria consolidado a propriedade e não seria mais possível purgar a mora, depreende-se que ela já teria ingressado nos atos expropriatórios, ou está em vias de realizá-los.

No entanto, como noticiado, não houve notificação extrajudicial da forma determinada por lei, o que torna nulo qualquer ato expropriatório.

Nesse cenário, a referida conduta se afasta da boa-fé contratual, de modo que a Requerida adota meio sórdido para lograr rescindir o presente contrato e alienar o imóvel.” (ID n. 64798640, p. 5) Por fim, requer: “a) A TÍTULO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA, que a Requerida se ABSTENHA de promover qualquer outro ato de expropriação contra a Requerente, em relação ao imóvel localizado na QN 320, conjunto 5, Lotes 4/5, Apartamento 302, Samambaia, Distrito Federal, no curso da presente demanda, até decisão definitiva, sob pena de multa diária a ser fixada por esse r. juízo, não inferior a R$500,00 por dia de descumprimento. b) Ao cabo do julgamento do presente recurso que seja confirmada a tutela de urgência; c) Que todas as publicações ocorram em nome das Dras.

Sávia Coimbra Santos e Ingrid Freitas Ruas, OAB/DF 62.818 e OAB/DF 62.898, respectivamente, sob pena de nulidade.” (ID n. 64798640, p. 6) Sem preparo dado o benefício da gratuidade de justiça. É o relatório.

Decido.

Agravo de instrumento interposto com base no art. 1.015, inciso I do CPC (decisão interlocutória versando sobre tutela provisória).

Conheço do recurso, pois satisfeitos os pressupostos de admissibilidade.

O Código de Processo Civil dispõe que o Relator poderá deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando satisfeitos os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 932, inciso II c/c art. 1.019, inciso I, ambos do CPC).

Conforme relatado, o agravante requer a antecipação da tutela para impedir a agravada “de proceder com qualquer ato expropriatório, como leilão do bem, ao menos até decisão definitiva desses autos” (ID n. 64798640, p. 6).

Alega, em síntese, não ter sido oportunizada a purga da mora, além de não notificação extrajudicial na forma determinada em lei.

Em análise perfunctória, admissível nesta sede recursal, tem-se por satisfeitos os requisitos para a antecipação da tutela.

Cuida-se, na origem, de ação revisional de contrato de financiamento imobiliário.

O devedor agravante admite a existência de débitos e afirma que o agravado impediu a purgação da mora, sob alegação de que já teria promovido a consolidação da propriedade.

Depreende-se dos autos originários que o imóvel em litígio (“QN 320, conjunto 5, Lotes 4/5, Apartamento 302, Samambaia, Distrito Federal, de matrícula nº 346580, livro 2, registrado no 3º Ofício de Registro Imobiliário do Distrito Federal”) foi objeto de contrato de alienação fiduciária em garantia de Cédula de Crédito Imobiliário no valor de R$ 108.800,00, tendo como credor fiduciário BANCO ITAÚ UNIBANCO S.A. (R-3/346580; certidão de ônus de ID 209223363, autos originários).

Extrai-se da certidão de ônus de ID 209223363, que, em 19/6/2024, foi protocolado o pedido de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.

Alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor ou fiduciário da propriedade resolúvel de coisa imóvel (art. 22 da Lei 9.514/1997).

Com o pagamento integral da dívida e dos seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária do imóvel (art. 25 da Lei 9.514/1997).

Por outro lado, vencida e não paga no todo ou em parte a dívida e constituído em mora o devedor fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário após o cumprimento das providências legais, dentre as quais prévia notificação pessoal do devedor ou de seu representante legal para purgação da mora a fim de retomar o contrato, sob pena de, caso não haja o pagamento, suceder o direito do credor fiduciário averbar na matrícula do imóvel a consolidação da propriedade em seu favor, sem prejuízo da promoção de leilão público para a alienação do imóvel (arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997).

Eis a redação do art. 26 da Lei 9.514/1997: “Art. 26.

Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023).” Destaca-se, no ponto, a possibilidade de intimação por edital dos devedores fiduciantes para purgação da mora: “Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.” (art. 26, § 4º da Lei nº 9.514/97- (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023).

Como se vê, o texto legal é claro no sentido de o credor dever tentar promover, de forma prioritária e prévia, a intimação pessoal e a constituição em mora do devedor, e a intimação por edital do devedor fiduciante para purgação da mora somente tem lugar quando esse se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível.

Por oportuno: “1.

Nos termos do artigo 26, §§ 1°, 3° e 4°, da Lei n.° 9.514/97, o devedor fiduciante deverá ser intimado pessoalmente para satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento como forma de evitar a consolidação da propriedade nas mãos do credor fiduciário, sendo admitida a intimação por edital apenas se o fiduciante se encontrar em lugar incerto e não sabido” (Acórdão 1263989, 07055844020208070000, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 8/7/2020, publicado no DJE: 24/7/2020.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) No ponto, cabe mencionar que o Superior Tribunal de Justiça define que a intimação por edital é considerada medida excepcional, utilizável somente após a tentativa de localização do pessoal do devedor: “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.

OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE.

NÃO INDICAÇÃO.

SÚMULA 284/STF.

DECISÃO SURPRESA.

CONSTITUIÇÃO EM MORA.

PREQUESTIONAMENTO.

AUSÊNCIA.

SÚMULA 211/STJ.

INTIMAÇÃO DA DEVEDORA FIDUCIANTE PARA A PURGAÇÃO DA MORA.

EDITAL.

AUSÊNCIA DE ESGOTAMENTO DE TODOS OS MEIOS PARA A INTIMAÇÃO PESSOAL.

INVALIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL E DO PROCEDIMENTO EXPROPRIATÓRIO.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

ALTERAÇÃO DO MONTANTE FIXADO.

REEXAME DE FATOS E PROVAS.

INADMISSIBILIDADE. ( ) . 6.

A intimação por edital para fins de purgação da mora no procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor. 7.

A intimação pessoal, por sua vez, pode ser realizada de 3 maneiras: i) por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis; ii) por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la; ou iii) pelo correio, com aviso de recebimento, sendo essa a melhor interpretação da norma contida no art. 26, § 3º, da Lei 9.514/97. 8.

Na espécie, tem-se que o credor fiduciário sequer tentou promover a intimação pessoal da recorrida por meio dos correios, com aviso de recebimento, passando diretamente, após três tentativas de intimação pessoal pelo oficial cartorário, a promover a intimação por edital da mesma. 9.

Ademais, a intimação por edital, nos termos do art. 26, § 4º, da Lei 9.514/97, por ser medida extrema, exige que o fiduciante, seu representante legal ou procurador encontre-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o que não se confunde com a hipótese dos autos em que, realizadas as tentativas de intimação, não foi o oficial do Cartório recebido pela recorrida - por alegados motivos de doença e locomoção em cadeira de rodas -, mas confirmado, pelo funcionário que trabalha no edifício, que a mesma residia no local diligenciado. 10.

Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à razoabilidade e proporcionalidade do valor arbitrado a título de honorários advocatícios, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ. 11.

Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido. (STJ - REsp: 1906475 AM 2020/0306388-4, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 18/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/05/2021) No caso, não consta na Certidão de ônus do Imóvel ter havido qualquer tentativa de intimação pessoal do devedor; consta apenas a informação relativa ao pedido de consolidação da propriedade fiduciária (ID 209223363, p.2).

O Banco agravado juntou, na origem, Edital de Intimação (ID 214003560), no qual consta que “o devedor fiduciante do imóvel alienado (), o qual não tendo sido encontrado nos endereços de cobrança, indicados pela credora, fica por este edital, INTIMADO ()”.

Contudo, embora no Edital conste a informação no sentido de que a intimação ficta se deu em razão de o devedor não ter sido encontrado no endereço de cobrança, o agravante/devedor, na petição inicial, declinou residir no endereço do imóvel objeto do contrato: “QN 320, conjunto 5, Lotes 4/5, Apartamento 302, Samambaia, Distrito Federal”, mesmo endereço constante da conta de energia elétrica (ID 209223357, autos originários), o que significa indicação de que, de fato, estava em lugar certo e conhecido do credor, fato que não autoriza a intimação por edital.

Assim, considerando que a notificação pessoal do devedor fiduciante que reside em local sabido pelo credor fiduciário é condição para a consolidação da propriedade em seu nome (art. 26 da Lei 9.514/1997), não demonstrada a regularidade da intimação, não se tem por certa a propriedade em favor do credor e, por consequência, o bem não pode ser alienado a terceiros.

E disto decorre a probabilidade do direito quanto ao pedido de tutela de urgência para evitar que o agravado promova atos de alienação do bem imóvel em questão.

Assim, defiro o pedido de tutela de urgência para determinar a Banco ITAU UNIBANCO S.A. se abstenha de efetivar atos expropriatórios do imóvel localizado na QN 320, Conjunto 05, Lotes 4/5, Apartamento 302, Samambaia/DF), objeto da matrícula nº 346580 do 3º Ofício de Registro Imobiliário do DF.

Expeça-se ofício ao 3º Ofício de Registro Imobiliário do DF para se abster de realizar a averbação da arrematação caso ainda não tenha assim procedido e, caso já registrada a averbação, para fazer constar na matrícula referência à presente ação.

Intime-se.

Comunique-se, dispensadas as informações.

Intime-se a parte agravante.

Intime-se o agravado para cumprimento da obrigação de fazer e, querendo, apresentar contrarrazões ao recurso no prazo legal, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso (art. 1.019, inciso II do CPC).

Brasília, 10 de outubro de 2024.

Desembargadora MARIA IVATONIA BARBOSA DOS SANTOS Relatora