TJDFT - 0705726-31.2022.8.07.0014

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARCIVGUA Vara Cível do Guará Número do processo: 0705726-31.2022.8.07.0014 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: NELI DA COSTA SILVA MEIRELES, TRATO FEITO ADMINISTRACAO E AVALIACAO DE IMOVEIS LTDA RECONVINTE: WANDER PREUSSE REIS, JOSE TRINDADE NETO, WALDENICE PREUSSE REIS REU: WALDENICE PREUSSE REIS, WANDER PREUSSE REIS, JOSE TRINDADE NETO RECONVINDO: NELI DA COSTA SILVA MEIRELES, TRATO FEITO ADMINISTRACAO E AVALIACAO DE IMOVEIS LTDA SENTENÇA I.

Relatório As Autoras, TRATO FEITO ADMINISTRAÇÃO E AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA. e NELI DA COSTA SILVA MEIRELES, ajuizaram a presente Ação de Cobrança cumulada com Obrigação de Fazer em desfavor de WALDENICE PREUSSE REIS, WANDER PREUSSE REIS e JOSÉ TRINDADE NETO.

Em sua petição inicial, as Autoras narraram a existência de um contrato de locação de imóvel comercial, compreendendo as lojas 04 e 05 da QE 04, Conjunto “E”, no Guará I, DF, celebrado em 01 de junho de 2020, com previsão de término em sessenta meses.

O valor do aluguel, que inicialmente era de R$3.600,00, foi posteriormente reajustado para R$4.140,00.

Os Requeridos WANDER PREUSSE REIS e JOSÉ TRINDADE NETO figuraram como fiadores, assumindo, solidariamente, o cumprimento de todas as cláusulas contratuais.

As Autoras alegaram que a Ré WALDENICE PREUSSE REIS, de forma unilateral e antecipada, promoveu a rescisão do contrato em 12 de março de 2022, com a efetiva entrega das chaves em 24 de março de 2022.

Contudo, a locatária teria deixado de adimplir o aluguel proporcional referente a 24 dias do mês de março de 2022, bem como as contas de energia elétrica e água e esgoto vencidas.

Além disso, as lojas teriam sido devolvidas sem os reparos necessários, o que inviabilizou nova locação imediata.

Diante desses fatos, as Autoras pleitearam a condenação solidária dos Requeridos ao pagamento de R$3.754,69 pelo aluguel proporcional, R$14.461,32 a título de multa por rescisão antecipada, a comprovação da quitação ou o pagamento de R$13.043,57 pelos débitos de energia elétrica, a comprovação da quitação dos débitos de água e esgoto (valor a ser apurado em liquidação), e o ressarcimento de R$16.705,63 pelas despesas arcadas com adaptações e reparos nas lojas.

A inicial foi instruída com documentos como o contrato de locação e entrega das chaves, a notificação de rescisão, planilha de despesas com reparos, faturas de energia elétrica, e procurações, entre outros.

Os Requeridos foram regularmente citados para a audiência de conciliação.

A sessão, designada para 30 de novembro de 2022, foi realizada por videoconferência e, embora presente as partes, a tentativa de autocomposição restou infrutífera.

Consequentemente, foi concedido o prazo de 15 dias úteis para a apresentação da contestação.

Em sua peça de Contestação com Reconvenção, os Requeridos suscitaram, preliminarmente, a ilegitimidade ativa da Autora TRATO FEITO ADMINISTRAÇÃO E AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA., argumentando que esta é mera mandatária e não possui capacidade para pleitear direitos em nome próprio.

Requereram, também, a concessão dos benefícios da justiça gratuita, sob a alegação de impossibilidade financeira para arcar com as despesas processuais.

No mérito, alegaram que a Autora NELI DA COSTA SILVA MEIRELES teria omitido uma série de problemas no imóvel que comprometiam sua habitabilidade desde a celebração do contrato, mencionando refluxo no banheiro, entupimento de caixas de gordura e esgoto, e inadequações elétricas, imputando a culpa pela rescisão antecipada à locadora.

Ressaltaram que a Ré WALDENICE havia ajuizado previamente uma Ação de Produção Antecipada de Provas (PJe n. 0702902-02.2022.8.07.0014) para comprovar a inabitabilidade, e que a Autora NELI teria reformado o imóvel antes da perícia, inviabilizando a produção da prova técnica.

Em sede de Reconvenção, pleitearam a declaração de inexigibilidade da multa por rescisão antecipada e de todos os débitos da locação, com base na exceção do contrato não cumprido (Art. 476 do Código Civil).

Demandaram ainda a condenação da Autora NELI ao pagamento de multa contratual por infração, indenização por danos materiais no valor de R$13.300,00, e indenização por danos morais no importe de R$10.000,00.

Atribuíram à reconvenção o valor de R$72.673,94.

Acompanharam a defesa documentos como contrato de trespasse, laudo elétrico do Guará, e outros documentos relativos à produção antecipada de provas.

As Autoras apresentaram Réplica à contestação e resposta à reconvenção .

Refutaram as alegações de inabitabilidade, afirmando que a longa permanência da Ré WALDENICE no imóvel demonstra o contrário.

Impugnaram o pedido de justiça gratuita dos Requeridos, argumentando que a Ré WALDENICE possui duas fontes de renda (empresária e terapeuta), e os fiadores são aposentados, sem comprovação de hipossuficiência.

Sustentaram que o contrato de trespasse é negócio jurídico distinto da locação, e que as adaptações do imóvel para a atividade de restaurante seriam de responsabilidade exclusiva da locatária.

Requereram a decretação da revelia dos fiadores.

Impugnaram o valor da causa da reconvenção, alegando má-fé e pleiteando a condenação dos Requeridos por litigância temerária.

Alegaram que a sobrecarga nos sistemas elétricos foi causada pelo uso excessivo de equipamentos pela Ré e não por vícios estruturais.

Em decisão de 10 de março de 2023, foi determinado o recolhimento das custas da reconvenção, o que foi prontamente cumprido pelos Requeridos em 22 de março de 2023.

Em 27 de julho de 2023, a reconvenção foi recebida e deferiu-se parcialmente a tutela provisória de urgência para suspender a publicidade da inscrição dos nomes dos Requeridos em cadastros de inadimplentes, mediante prestação de caução de R$14.046,71.

Um ofício foi expedido ao SERASA para cumprimento da ordem judicial.

Na decisão de saneamento, proferida em 14 de agosto de 2024, este Juízo estabeleceu que a preliminar de ilegitimidade ativa se confundia com o mérito e seria apreciada conjuntamente.

O pedido de gratuidade de justiça foi indeferido, uma vez que o recolhimento das custas da reconvenção pelos Requeridos evidenciou a preclusão lógica.

A controvérsia foi delimitada à aferição das condições de habitabilidade do imóvel comercial à época da vigência do contrato, com distribuição igualitária do ônus da prova.

Ficou assentado que a produção de prova pericial restou impossibilitada devido às alterações promovidas no imóvel, razão pela qual se deferiu a produção de prova oral, consistente na inquirição de testemunhas e depoimento pessoal da parte ré.

As partes apresentaram seus respectivos róis de testemunhas.

A audiência de instrução e julgamento foi realizada em 12 de fevereiro de 2025.

Durante a sessão, uma nova tentativa de conciliação restou infrutífera.

As Autoras dispensaram o depoimento pessoal dos Requeridos.

Foram ouvidas as testemunhas Maria da Conceição Leandro (arrolada pelas Autoras), Georgito de Sá Santos (arrolado pelos Requeridos) e Weverton Barros do Amaral (arrolado pelos Requeridos).

Duas testemunhas arroladas pelos Requeridos não puderam ser ouvidas.

Ao final, a fase instrutória foi encerrada, concedendo-se prazo sucessivo para as partes apresentarem suas alegações finais.

Em suas Alegações Finais, as Autoras reiteraram a tese de rescisão antecipada do contrato por mera liberalidade da locatária, sem justa causa, e enfatizaram que a prova testemunhal produzida nos autos demonstrou a má-fé da Requerida, especialmente no que concerne ao alegado contrato de trespasse e às alterações elétricas unilaterais realizadas sem comunicação à proprietária.

Os Requeridos também apresentaram suas Alegações Finais, nas quais reforçaram a inabitabilidade do imóvel, a aplicabilidade da exceção do contrato não cumprido, e a ilegitimidade ativa da corré TRATO FEITO ADMINISTRAÇÃO E AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA.. É o relatório.

II.

Fundamentação Das Preliminares Em análise das questões preliminares suscitadas pelos Requeridos em sua defesa, é mister abordar primeiramente o pedido de gratuidade de justiça.

Este Juízo já se manifestou sobre tal pleito em decisão de saneamento datada de 14 de agosto de 2024, na qual restou indeferido o benefício, ante o recolhimento das custas da reconvenção pelos próprios Requeridos, configurando, assim, a preclusão lógica da questão.

Não há, portanto, nova análise a ser feita sobre este ponto.

No que se refere à preliminar de ilegitimidade ativa da TRATO FEITO ADMINISTRAÇÃO E AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA., esta se mostra merecedora de acolhida.

A documentação constante dos autos e a própria qualificação da referida empresa na petição inicial revelam que sua atuação no presente caso se deu na condição de mera administradora do imóvel locado, ou seja, como mandatária da proprietária, a Sra.

NELI DA COSTA SILVA MEIRELES. É consolidado o entendimento, tanto na doutrina quanto na jurisprudência pátria, que o mandatário, ao agir em nome e por conta do mandante, não detém legitimidade para pleitear, em nome próprio, direitos alheios.

O artigo 653 do Código Civil é explícito ao dispor que o mandato opera-se quando alguém recebe poderes para praticar atos ou administrar interesses em nome de outrem.

Não se pode, assim, confundir a pessoa do proprietário do bem com a daquele que o representa, pois a administradora, ao celebrar o contrato de locação, agiu em nome da mandante, a locadora, e não em seu próprio nome.

Consequentemente, a ausência de pertinência subjetiva da TRATO FEITO para figurar no polo ativo desta demanda é manifesta, impondo-se a extinção do processo, sem resolução de mérito, em relação a esta parte Autora, em conformidade com o artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil.

Do Mérito da Ação Principal A controvérsia central do litígio circunda as condições de habitabilidade do imóvel locado durante a vigência do contrato e as responsabilidades pelas obrigações decorrentes da rescisão antecipada.

As Requeridas buscaram justificar o término precoce do vínculo locatício, alegando a existência de vícios e defeitos preexistentes no imóvel, que o tornariam inabitável para a atividade comercial de restaurante, imputando à locadora a culpa pelo inadimplemento contratual.

Contudo, uma análise aprofundada do acervo probatório conduz a compreensão diametralmente oposta.

Em primeiro lugar, é de suma importância observar que a notificação de rescisão do contrato de locação, encaminhada pela Ré WALDENICE em 12 de março de 2022, documento que formaliza a intenção da locatária de pôr fim à avença, não contém qualquer menção a supostos danos, vícios ou justa causa que justificassem a rescisão, Id 130299082.

A ausência de tal alegação no momento oportuno, em si, fragiliza consideravelmente a tese de rescisão motivada por problemas intrínsecos ao imóvel.

A prova oral produzida sob o crivo do contraditório lançou luz sobre a realidade dos fatos.

A testemunha Maria da Conceição Leandro, que antecedeu a Ré WALDENICE na locação do imóvel e foi quem lhe vendeu o ponto comercial, depôs de forma inequívoca sobre a funcionalidade do local.

Ao ser questionada se o imóvel necessitava de reformas ou apresentava problemas que dificultassem seu funcionamento como restaurante, a testemunha afirmou: “Para o meu uso, não… o restaurante funcionava no local normalmente”.

Ela esclareceu que a venda do ponto ocorreu devido à pandemia.

Tal depoimento refuta categoricamente a assertiva de que o imóvel possuía vícios ocultos ou deficiências estruturais que o tornariam inabitável desde antes do início da locação pela Ré WALDENICE.

Torna-se, assim, evidente que o contrato de “trespasse” – a compra e venda do ponto comercial – ocorreu exclusivamente entre a Ré WALDENICE e a Sra.

Maria da Conceição Leandro, sendo a Autora NELI DA COSTA SILVA MEIRELES alheia a esta transação e, portanto, não pode ser responsabilizada por quaisquer termos ou condições inerentes a ela.

O contrato de locação em tela, como se depreende da sua natureza e das cláusulas, tinha por objeto a locação do espaço físico para fins comerciais, sem englobar equipamentos ou adaptações específicas para a exploração de um restaurante.

A Lei nº 8.245/91, em seu artigo 22, inciso I, impõe ao locador a obrigação de entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, mas não abrange a adaptação do bem às peculiaridades da atividade comercial do locatário.

No que tange às alegações de problemas elétricos e hidráulicos, os depoimentos das testemunhas arroladas pela própria parte Ré/Reconvinte ofereceram subsídios que, em vez de reforçar a tese de culpa da locadora, apontam para a responsabilidade da locatária nas anomalias.

A testemunha Georgito de Sá Santos, engenheiro eletricista, embora tenha detalhado em seu laudo de outubro de 2021 a presença de diversas não conformidades nas instalações elétricas, como desbalanceamento de correntes, pontos de aquecimento no barramento, tubulação seccionada, circuitos não identificados, e deficiências em aterramento e dispositivos de proteção contra surto, e tenha atribuído tais vícios à concepção original do edifício, o valor probatório de sua constatação é mitigado.

O próprio testemunho em juízo revelou que a inspeção e a elaboração do laudo foram realizadas de maneira unilateral, sem qualquer comunicação prévia ou autorização da Autora NELI ou da administradora TRATO FEITO.

A ausência do devido contraditório na produção de tal prova compromete sua capacidade de servir como base para uma condenação da locadora.

Em um contexto processual, a efetividade de uma perícia técnica judicial se funda na sua imparcialidade e na garantia de participação de todas as partes envolvidas, o que não ocorreu neste laudo particular.

Além disso, a Autora alegou que a Ré havia, de fato, reformado o imóvel antes que a perícia judicial determinada no processo de produção antecipada de provas pudesse ser realizada, o que inviabilizou a constatação dos alegados vícios no seu estado original.

A testemunha Weverton Barros do Amaral, que trabalhava como motoboy no restaurante da Ré WALDENICE e se apresentou como técnico eletricista, confirmou ter realizado serviços de emergência nas instalações elétricas do imóvel.

Ele relatou a instalação de um disjuntor "fora do quadro de energia" com o objetivo de evitar um curto-circuito ou incêndio.

Tal intervenção, mais uma vez, foi executada sem o conhecimento ou autorização da Autora NELI. É incontestável, portanto, que as Requeridas procederam a alterações significativas na rede elétrica do imóvel sem a devida permissão da locadora e sem a qualificação técnica formalmente comprovada do profissional que as executou.

Essa conduta, por si só, configura descumprimento contratual, pois a locatária assumiu o risco de instalações não regulamentadas, que poderiam comprometer não apenas a segurança de suas próprias lojas, mas de todo o edifício comercial.

O fato de o laudo elétrico do próprio Réu apontar cabos "totalmente queimados" por "sobrecorrente", somado à alegação da Autora de que a sobrecarga nos sistemas elétricos se deu pelo uso excessivo e incompatível de equipamentos da Ré, corrobora a tese de que os problemas elétricos foram amplamente causados ou agravados pelo mau uso e pelas intervenções desautorizadas da própria locatária.

Quanto aos problemas com a caixa de gordura e esgoto, embora a Ré alegue que eram questões estruturais e preexistentes, as Autoras e a administradora sustentaram que o mau cheiro e os transbordamentos recorrentes decorriam da falta de limpeza adequada por parte da locatária, tarefa que, por lei e contrato, lhe incumbia.

Os registros de comunicações e os esforços empreendidos pela Autora para tentar resolver os problemas, inclusive arcando com despesas que não seriam de sua responsabilidade, demonstram a sua boa-fé.

Não se pode desconsiderar, ainda, os de problemas de diálogo, que dificultava o acesso de profissionais para a realização de reparos.

A Lei nº 8.245/91 é clara ao atribuir ao locatário a obrigação de pagar as despesas de consumo de força, luz, gás, água e esgoto (Art. 23, VIII) e de restituir o imóvel no estado em que o recebeu (Art. 23, III).

O entendimento jurisprudencial pacífico é que, em locações comerciais, a responsabilidade pela adaptação do imóvel às peculiaridades da atividade do locatário, incluindo sistemas como a caixa de gordura, recai sobre este, e não sobre o locador.

Diante do conjunto probatório, conclui-se que a Requerida WALDENICE PREUSSE REIS, ao proceder à rescisão antecipada do contrato de locação, o fez por sua própria e exclusiva liberalidade, não havendo justa causa decorrente de qualquer inadimplemento contratual imputável à locadora.

As alegações de inabitabilidade e vícios ocultos não foram demonstradas de forma cabal e, em diversos aspectos, foram refutadas pela prova oral e documental, que indicou que os problemas decorreram, em grande parte, da própria atividade da locatária e das intervenções não autorizadas por ela promovidas no imóvel.

Os documentos apresentados permitem-nos discernir, com considerável extensão, a natureza das alegações de danos materiais formuladas pela autora no processo em questão, bem como os elementos que foram trazidos para comprová-los, conforme Id 130299072 e seguintes.

As categorias de danos materiais reivindicadas pela autora abrangem e comprovados são: 1.

Aluguel proporcional e multa contratual por rescisão antecipada: A autora sustentou que a primeira requerida, Waldenice Preusse Reis, comunicou a rescisão contratual em 12/03/2022 e devolveu as chaves em 24/03/2022, não efetuando o pagamento do aluguel proporcional referente a 24 dias de março, totalizando R$3.754,69.

Além disso, a multa compensatória pela rescisão antecipada do contrato, estipulada na Cláusula Vigésima Sexta em conjunto com a Cláusula Décima Quinta do contrato (equivalente a três vezes o valor do aluguel, que após o último reajuste era de R$4.140,00), resultaria em R$12.420,00.

O valor total pleiteado para essa multa, com acréscimos, era de R$14.461,32.

Para fundamentar essa cobrança, a autora referenciou o contrato e apresentou um e-mail de 26/04/2022, enviado por Márcio Ribeiro Rocha (diretor executivo da Trato Feito Imóveis), alertando sobre a inclusão no SERASA caso os débitos (aluguel proporcional de março e multa pela rescisão unilateral antecipada) não fossem regularizados. 2.

Contas de energia elétrica e água/esgoto inadimplidas: A autora alegou que, após a desocupação do imóvel, verificou a existência de débitos de energia elétrica no montante de R$13.043,57, conforme faturas anexadas.

Um "reaviso de contas vencidas" da Neoenergia, datado de 07/04/2022, mostrou um total a pagar de R$12.649,96, referente a contas de fevereiro, janeiro e março de 2022, e mencionava outras duas faturas pendentes que somavam R$6.021,11.

A autora requereu que a requerida fosse intimada a comprovar a quitação desses débitos ou, alternativamente, que fosse condenada ao pagamento. 3.

Ressarcimento por reparos e obras nas lojas: A autora detalhou uma série de despesas que eram responsabilidade da locatária, totalizando R$16.705,63.

Essas despesas incluíram: o Adaptação elétrica (substituição de quadro monofásico para trifásico e demais adaptações) no valor de R$2.800,00. o Material para instalação elétrica no valor de R$1.118,65. o Substituição da caixa de gordura (material e mão de obra) no valor de R$2.424,61. o Limpeza regular da caixa de gordura (jan/21 a mar/22) no valor de R$3.000,00. o Reparação de danos e restabelecimento das condições das lojas após desocupação (pintura, ralos, forros de gesso, bancadas quebradas), totalizando R$7.362,00.

Para sustentar essas despesas, a autora mencionou "recibos anexos" e "fotos anexas".

Documentos específicos apresentados pela autora incluem um "Contrato de Prestação de Serviço" com JA Reformas Prediais e Manutenção de Imóveis EIRELI-ME, no valor de R$2.000,00 (sendo R$1.000,00 de entrada), para a troca da caixa de gordura e tubulação em novembro de 2021.

Um "Pedido - Prestação de Serviços" a Neli da Costa Silva, de uma empresa com CNPJ 42.***.***/0001-01, descreve serviços elétricos em Loja 03 e Loja 04, realizados em 13/11/2021, incluindo a instalação de ramal trifásico e substituição de quadro de distribuição.

Uma nota fiscal auxiliar da Mundial Atacadista, de 09/04/2022, para Neli da Costa Silva, registra a venda de "MATERIAL" no valor de R$520,88. o A autora citou o Art. 23 da Lei 8.245/91 e o Art. 1.340 do Código Civil, que estabelecem as obrigações do locatário quanto à conservação e reparos, e decisões do Superior Tribunal de Justiça que isentam o locador de adaptar o imóvel à atividade comercial do locatário.

Contudo, a requerida, Waldenice Preusse Reis, opôs-se veementemente a essas alegações em sua contestação com reconvenção, argumentando que a autora não comprovou os danos materiais de forma sólida e que a responsabilidade pelos problemas recai sobre a própria locadora.

Os documentos, porém, demonstram que a existência de necessidade de reparos no bem e com dívidas.

Portanto, são integralmente devidos os valores pleiteados na ação principal.

A Ré WALDENICE PREUSSE REIS, juntamente com os fiadores WANDER PREUSSE REIS e JOSÉ TRINDADE NETO, são solidariamente responsáveis pelo adimplemento do aluguel proporcional de março de 2022, da multa contratual pela rescisão antecipada, dos débitos de energia elétrica e água e esgoto pendentes, e do ressarcimento das despesas com reparos e adaptações arcadas pela Autora NELI DA COSTA SILVA MEIRELES.

A responsabilidade dos fiadores, conforme expressamente pactuado na Cláusula Vigésima do contrato de locação e em consonância com a Lei nº 8.245/91, estende-se até a efetiva devolução do imóvel, abarcando todas as obrigações contratuais.

Do Mérito da Reconvenção No que concerne aos pedidos formulados em sede de reconvenção pelos Requeridos/Reconvintes, verifica-se que estes se alicerçam, fundamentalmente, nas teses da inabitabilidade do imóvel e da exceção do contrato não cumprido, argumentos que já foram exaustivamente analisados e rechaçados na fundamentação da ação principal.

A invocação da exceção do contrato não cumprido (Art. 476 do Código Civil) pelos Requeridos/Reconvintes, como justificativa para a inexigibilidade dos débitos de aluguel, multas e contas de consumo, não encontra amparo nos fatos.

A instrução processual demonstrou que a locadora cumpriu com sua obrigação de entregar o imóvel em condições aptas ao uso comercial, e que as intercorrências surgidas foram, predominantemente, inerentes à natureza da atividade de restaurante explorada pela locatária, de alterações não autorizadas por ela promovidas, ou da inobservância das obrigações de manutenção que lhe cabiam.

Não havendo inadimplemento contratual da locadora que justificasse a recusa da locatária em cumprir suas próprias obrigações, a exceção do contrato não cumprido se mostra inaplicável ao presente caso.

Os pedidos de indenização por danos materiais e morais são igualmente improcedentes.

Os supostos danos materiais, no valor de R$13.300,00, seriam, conforme a narrativa da defesa, decorrentes de reparos e adaptações que seriam de responsabilidade da locadora e que a Requerida teria custeado.

Todavia, as provas produzidas revelaram que tais adaptações, em especial as de natureza elétrica e hidráulica relacionadas à caixa de gordura, eram intrínsecas à própria atividade de restaurante da locatária e que muitas das intervenções foram realizadas por sua conta e risco, sem o devido consentimento da proprietária.

Adicionalmente, a Requerida/Reconvinte não apresentou comprovantes substanciais dos gastos alegados.

A jurisprudência, em locações comerciais, atribui ao locatário a responsabilidade por tais adaptações, salvo estipulação em contrário.

Quanto aos danos morais, pleiteados no montante de R$10.000,00, não se vislumbra nos autos a configuração de qualquer conduta ilícita por parte da locadora que pudesse ensejar tal reparação.

O mero dissabor ou aborrecimento, ainda que existente em relações contratuais, não é suficiente para configurar o dano moral indenizável, o qual exige a comprovação de violação a direitos da personalidade ou de um abalo que extrapole os limites do cotidiano.

Ao revés, as Autoras alegaram e apresentaram indícios de conduta agressiva por parte do sobrinho da Ré, que teria inclusive proferido ameaças à própria Autora e a prestadores de serviço, circunstância que, se considerada, apontaria para um sofrimento na parte da locadora.

Sem a devida comprovação do nexo de causalidade entre uma suposta conduta ilícita da locadora e os alegados danos morais à locatária, este pedido não pode ser acolhido.

Por fim, o pedido de condenação da Autora NELI COSTA SILVA MEIRELES na multa contratual (equivalente a 3 aluguéis) por suposta infração é totalmente desarrazoado, uma vez que a análise meritória não confirmou qualquer inadimplemento contratual por parte da locadora que justificasse a aplicação de penalidade em seu desfavor.

Pelo contrário, restou evidenciado que a rescisão antecipada foi por culpa da locatária e que as obrigações da locadora foram devidamente cumpridas.

No que tange ao pleito de litigância de má-fé formulado pelas Autoras contra os Requeridos, embora o comportamento processual da parte Ré/Reconvinte em alguns momentos, como a desistência da ação de produção antecipada de provas após a alegada reforma do imóvel pela Autora, e a apresentação de provas unilaterais sem comunicação prévia, possa levantar questionamentos sobre a boa-fé objetiva, a configuração da litigância de má-fé exige a comprovação inequívoca do dolo em prejudicar a parte adversa ou a administração da justiça.

No presente caso, apesar de as teses da defesa e reconvenção terem sido refutadas, não se demonstrou o intento deliberado de alterar a verdade dos fatos de forma a justificar a aplicação da sanção por litigância de má-fé, cuja interpretação e aplicação são restritas.

Desse modo, este pedido não será acolhido.

III.

Dispositivo Diante do exposto, e com fundamento nas razões de fato e de direito apresentadas, este Juízo profere a seguinte sentença: 1.

Acolho a preliminar de ilegitimidade ativa da TRATO FEITO ADMINISTRAÇÃO E AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA. e, por conseguinte, JULGO EXTINTO O PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, em relação a esta parte Autora, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. 2.

No mérito da Ação Principal movida por NELI DA COSTA SILVA MEIRELES, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados, para condenar solidariamente WALDENICE PREUSSE REIS, WANDER PREUSSE REIS e JOSÉ TRINDADE NETO ao pagamento das seguintes verbas: a) Aluguel proporcional de 24 (vinte e quatro) dias do mês de março de 2022, no valor de R$3.754,69 (três mil setecentos e cinquenta e quatro reais e sessenta e nove centavos), montante que deverá ser corrigido monetariamente desde a data do vencimento e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação. b) Multa pela rescisão antecipada do contrato de locação, correspondente a 03 (três) vezes o valor do último aluguel, totalizando R$14.461,32 (quatorze mil quatrocentos e sessenta e um reais e trinta e dois centavos), valor que deverá ser corrigido monetariamente desde a data da rescisão e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação. c) Débitos de energia elétrica inadimplidos, no valor de R$13.043,57 (treze mil e quarenta e três reais e cinquenta e sete centavos), a ser corrigido monetariamente desde a data do vencimento de cada fatura e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação. d) Débitos de água e esgoto inadimplidos, cujo valor exato deverá ser apurado em fase de liquidação de sentença, e que será corrigido monetariamente desde a data do vencimento de cada fatura e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação. e) Ressarcimento das despesas arcadas pela Autora com adaptações e reparos nas lojas, no valor de R$16.705,63 (dezesseis mil setecentos e cinco reais e sessenta e três centavos), a ser corrigido monetariamente desde a data de cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação. 3.

No que tange à Reconvenção apresentada por WALDENICE PREUSSE REIS, WANDER PREUSSE REIS e JOSÉ TRINDADE NETO em desfavor de NELI DA COSTA SILVA MEIRELES, JULGO IMPROCEDENTES todos os pedidos formulados, quais sejam, a declaração de inexigibilidade dos débitos, a condenação em danos materiais, a condenação em danos morais e a condenação da Reconvinte na multa contratual.

Da Sucumbência Considerando a sucumbência recíproca, mas não equivalente, e diante do acolhimento da preliminar de ilegitimidade ativa de uma das Autoras e da integral procedência dos pedidos da Autora restante, bem como da integral improcedência dos pedidos formulados na Reconvenção, a distribuição dos ônus sucumbenciais se dará da seguinte forma: 1.

Custas e Honorários da Ação Principal: o Condeno os Requeridos WALDENICE PREUSSE REIS, WANDER PREUSSE REIS e JOSÉ TRINDADE NETO, solidariamente, ao pagamento das custas processuais da ação principal e honorários advocatícios em favor da advogada da Autora NELI DA COSTA SILVA MEIRELES, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação. o Condeno a Autora NELI DA COSTA SILVA MEIRELES e a extinta Autora TRATO FEITO ADMINISTRAÇÃO E AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA. ao pagamento das custas processuais proporcionais à parcela do pedido em que houve a extinção sem mérito (relativa à ilegitimidade ativa da TRATO FEITO), e honorários advocatícios em favor dos advogados dos Requeridos, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa atribuído à parte da TRATO FEITO, a ser apurado em liquidação, se necessário. 2.

Custas e Honorários da Reconvenção: o Condeno os Requeridos/Reconvintes WALDENICE PREUSSE REIS, WANDER PREUSSE REIS e JOSÉ TRINDADE NETO, solidariamente, ao pagamento das custas processuais da reconvenção e honorários advocatícios em favor da advogada da Reconvinte NELI DA COSTA SILVA MEIRELES.

Fixo os honorários em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa atribuído à reconvenção, qual seja, R$72.673,94 (setenta e dois mil seiscentos e setenta e três reais e noventa e quatro centavos), acrescidos de juros e correção legal desde a propositura da reconvenção. 3.

Compensação de Valores: o O valor do depósito judicial realizado pelos Requeridos para suspensão da publicidade no SERASA, deverá ser revertido em favor da Autora NELI DA COSTA SILVA MEIRELES, nos limites da condenação proferida na ação principal, após o trânsito em julgado desta sentença.

Documento datado e assinado pelo(a) magistrado(a) conforme certificação digital.

Alex Costa de Oliveira Juiz de Direito

Em atendimento à decisão proferida nos autos, designo audiência de instrução e julgamento na modalidade virtual, para o dia 12/02/2025, às 14h15, Teleaudiência, na sede deste Juízo, sendo gerado o link abaixo indicado para acesso à sala de VIDEOCONFERÊNCIA, pela plataforma Microsoft TEAMS, ambiente homologado por este Tribunal de Justiça, canal pelo qual ocorrerá a audiência designada, nos termos da Portaria Conjunta n. 52, de 08/05/2020.

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARCIVGUA Vara Cível do Guará Número do processo: 0705726-31.2022.8.07.0014 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: NELI DA COSTA SILVA MEIRELES, TRATO FEITO ADMINISTRACAO E AVALIACAO DE IMOVEIS LTDA RECONVINTE: WANDER PREUSSE REIS, JOSE TRINDADE NETO, WALDENICE PREUSSE REIS REU: WALDENICE PREUSSE REIS, WANDER PREUSSE REIS, JOSE TRINDADE NETO RECONVINDO: NELI DA COSTA SILVA MEIRELES, TRATO FEITO ADMINISTRACAO E AVALIACAO DE IMOVEIS LTDA DECISÃO O processo está em fase de saneamento.

A parte autora exercitou direito de ação perante este Juízo em desfavor da parte ré, mediante manejo de processo de conhecimento, em que deduziu os seguintes pedidos: "requer, ao final, sejam julgados procedentes os pedidos ora formulados, condenando os requeridos, solidariamente ao pagamento do aluguel proporcional a 24 (vinte e quatro) dias do mês de março, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e multa de 10% (dez por cento), totalizando o valor de R$3.754,69; ao pagamento da multa pelo descumprimento do contrato e desocupação antes do término da vigência do contrato, correspondente a três vezes o valor do último aluguel, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e multa de 10% (dez por cento), totalizando o valor de R$14.461,32; à comprovação da quitação dos débitos de energia elétrica inadimplidos ou, em não sendo comprovada a quitação nos autos, seja convertido em indenização à segunda autora, para a devida quitação, no valor de R$13.043,57, acrescido dos encargos de mora; à comprovação da quitação dos débitos de água e esgoto, sob pena de conversão em seja convertido em indenização à segunda autora, para a devida quitação, cujo valor deverá ser apurado em momento oportuno; ao ressarcimento das despesas arcadas pela segunda autora para a adaptação das lojas à atividade exercida pela requerida, bem como dos reparos necessários ao restabelecimento das condições das lojas, após a desocupação pela requerida, no valor de R$16.705,63".

Em síntese, na causa de pedir a parte autora afirma ter celebrado negócio jurídico com a ré WALDENICE, tendo por escopo a locação de imóvel comercial sito nesta Circunscrição Judiciária (QE 04, Conjunto E, Lojas 04 e 05, Guará/DF), com prazo de sessenta meses a partir de 18.05.2020 e preço ajustado em R$ 3.600,00, posteriormente reajustado para R$ 4.140,00; figuram como fiadores os réus WANDER e JOSE; denota a destinação comercial do bem (restaurante), havendo cláusula expressa de assunção de obrigações de fazer (obras e reparos) por conta do locatário; aduz que, em 12.03.2022, a ré encaminhou notificação para rescisão do vínculo, procedendo à entrega das chaves em 24.03.2022.

A parte autora prossegue argumentando sobre a previsão de multa compensatória (três meses de aluguel) para a hipótese de devolução antecipada do imóvel; elenca os débitos inadimplidos pela ré, a saber: aluguel proporcional (março/2022) e faturas de energia elétrica e água, motivo por que, após tecer arrazoado jurídico sobre o tema, intenta os pedidos em destaque.

Conquanto realizada a audiência inaugural de conciliação, as partes não alcançaram o acertamento da relação jurídica (ID: 144000134).

Em contestação com reconvenção (ID: 147646271), os réus vergastam as razões de fato e de direito deduzidas na exordial; para tanto, a ré WALDENICE sustenta que, em 20.06.2020, firmou contrato de compra e venda de ponto comercial com terceiro (Maria da Conceição Leandro), tendo por objeto fundo de comércio previamente instalado no imóvel de propriedade da autora NELI; informa que a parte autora omitiu problemas de habitabilidade nas lojas, a saber: refluxo no banheiro (em 06/2020); entupimento das caixas de gordura e de esgoto; cimentação da área das caixas de gordura e de esgoto central, obstando a limpeza (em 12/2020); transbordo das caixas referenciadas (em 02/2021), com desobstrução pela concessionária (CAESB) e recomendação de limpeza por hidrojato, posteriormente realizado (em 03/2021); vistoria da CAESB, com determinação de mudança das caixas, por inadequação (em 04/2021); vazamentos (em 08/2021), sem resolução pela proprietária; novo refluxo de esgoto (em 01/2022); mais irregularidades constatadas pela CAESB (em 02/2022); a ré assevera que, após a desocupação do imóvel, ajuizou produção antecipada de provas (PJe n. 0702902-02.2022.8.07.0014) para constatar a ausência de condições básicas estruturais de habitabilidade do imóvel locado, porém antes mesmo da citação, a autora realizou reforma integral dos imóveis, inviabilizando a perícia técnica.

Como preliminar de mérito, os réus suscitam a ilegitimidade ativa da autora TRATO FEITO, fundamentada na figura de mera mandatária; pleiteiam a concessão da gratuidade de justiça bem como a improcedência da pretensão autoral.

Em sede de reconvenção, requerem a declaração de inexistência de débitos da locação, a imposição da multa contratual, como também compensação por danos materiais e reparação por danos morais.

Réplica à contestação e resposta à reconvenção (ID: 149818523).

Os réus recolheram as custas de ingresso referentes ao pedido reconvencional (ID: 153245779; ID: 153245793); ato contínuo, apresentaram pedido de tutela de urgência de natureza incidental, no sentido de "determinar a expedição de ofício para o SERASA EXPERIAN, localizado no ST SCN, s/n, Qd. 02.

Bl. “C”, 109, Sala 301, Ed.

Paulo Serasate, Asa Sul, Brasília/DF, CEP 70.302-911, com vistas a exclusão dos seus nomes do seu cadastro de devedores", incluindo prestação de caução por depósito judicial (ID: 166520435 a ID: 166523557).

A decisão proferida em ID: 166700626 recebeu a reconvenção, como também deferiu a tutela referenciada.

A respeito da produção de provas, as partes postularam inquirição de testemunhas e depoimento pessoal (ID: 177139160; ID: 177500762). É o bastante relatório.

Fundamento e decido.

Ao analisar o conteúdo dos presentes autos, verifiquei que a questão preliminar suscitada se confunde com o mérito e, portanto, com este será apreciada.

Assim, declaro saneado o processo.

A teor do disposto no art. 357, inciso II, do CPC, delimito a controvérsia dos autos à aferição das condições de habitabilidade do imóvel comercial dado em locação à época da vigência do contrato.

A propósito disso, distribuo igualitariamente o ônus da prova entre as partes (art. 357, inciso III, do CPC).

Nessa ordem de ideias, restando impossibilitada a produção da prova pericial ante as alterações promovidas no imóvel, informação que se divisa dos autos de n. 0702902-02.2022.8.07.0014, defiro a produção da prova oral postulada pelas partes.

Portanto, designe-se data para realização da audiência de instrução e julgamento para inquirição de testemunhas e depoimento pessoal da parte ré.

Assino o prazo de cinco dias para oferta do competente rol, contendo a qualificação completa das testemunhas, sob pena de preclusão.

Cumpram-se as diligências necessárias.

Em relação à intimação das testemunhas, deverá ser observado o que dispõem o art. 455 e §§ 1.º ao 5.º, do CPC.

Por fim, ante o recolhimento das custas reconvencionais, sem ressalvas, reputo prejudicado o exame do pleito gracioso, motivo por que indefiro a gratuidade de justiça aos réus, evidenciada a preclusão lógica.

Publique-se.

Intimem-se.

GUARÁ, DF, 14 de agosto de 2024 18:49:10.

PAULO CERQUEIRA CAMPOS.

Juiz de Direito.

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARCIVGUA Vara Cível do Guará Número do processo: 0705726-31.2022.8.07.0014 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: NELI DA COSTA SILVA MEIRELES, TRATO FEITO ADMINISTRACAO E AVALIACAO DE IMOVEIS LTDA REU: WALDENICE PREUSSE REIS, WANDER PREUSSE REIS, JOSE TRINDADE NETO DECISÃO 1.

Atento ao recolhimento das custas de ingresso (ID: 153245779; ID: 153245793), recebo o pedido reconvencional deduzido nos autos. 2. À Secretaria do Juízo para retificar a autuação em relação à reconvenção apresentada em sede de resposta. 3.

Lado outro, considerando a prestação de caução pela parte ré, informação que se divisa da documentação encartada nos autos (ID: 166520440; ID: 166523548), reputo presentes os requisitos previstos no art. 300, cabeça, do CPC/2015, quais sejam, a probabilidade do direito e o perigo de dano, bem como defiro parcialmente a tutela provisória de urgência requerida em caráter incidental para suspender a publicidade da inscrição dos dados da parte reconvinte em cadastro de inadimplentes.

Oficie-se, pois, ao órgão competente (SERASA) para ciência e implementação do presente ato decisório. 4.

Sem prejuízo, intime-se o reconvinte para ofertar réplica à contestação apresentada contra a reconvenção, observando o prazo legal. 5.

Na mesma oportunidade, em observância à regra do art. 437, 1.º, do CPC/2015, intime-se a parte reconvinda para manifestar-se sobre a petição do ID: 155230281 e documentos que as acompanham.

GUARÁ, DF, 27 de julho de 2023 13:36:30.

PAULO CERQUEIRA CAMPOS.

Juiz de Direito.