TJDFT - 0724063-39.2024.8.07.0001

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 3VARCIVBSB 3ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0724063-39.2024.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: MARINA RODRIGUES BRASIL, TYAYRO DE TOLEDO PIMENTA REQUERIDO: SALINAS PREMIUM RESORT EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, GAV INTERCAMBIADORA ADMINISTRACAO E PARTICIPACOES UNIPESSOAL LTDA SENTENÇA I – DO RELATÓRIO Trata-se de ação que tramita sob o procedimento comum movida por MARINA RODRIGUES BRASIL e TYAYRO DE TOLEDO PIMENTA em desfavor de SALINAS PREMIUM RESORT EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA. e GAV PIRENOPOLIS EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, partes qualificadas.

Narra a parte autora, em síntese, que em 11/04/2023 estava em viagem em Pirenópolis/GO e representantes da ré a abordaram para convidar para assistir à apresentação de um novo empreendimento na cidade; que foram oferecidas bebidas alcoólicas, mas nenhuma comida; que “bombardeados por incisivas estratégias de marketing, dentre elas, a menção de hospedagens paradisíacas, preços e condições de pagamento especiais que só poderiam ser aplicadas caso a compra fosse efetuada exatamente naquele instante, a fim de que adquirissem cotas em regime de Multipropriedade, os Requerentes foram completamente envoltos diante da pressão psicológica, sem serem oportunizados a realizar uma leitura pormenorizada dos termos contratuais ou mesmo refletir se seria um bom negócio”; que “os vendedores também ressaltaram que caso não fossem utilizar as frações nos períodos indicados, os Requerentes poderiam disponibilizar as cotas para locação, que seria intermediada pela parte Requerida, ensejando alta rentabilidade imediata com os valores de aluguéis recebidos, contribuindo, assim, para amenizar as parcelas do financiamento” e que “os Requerentes, então, foram induzidos a crer que hospedagens no empreendimento eram bastante disputadas durante todo o ano, o que foi determinante para o fechamento do negócio pois acreditaram piamente que com esses aluguéis mensais seria possível diminuir consideravelmente as prestações e usufruir de todos os benefícios indicados”.

Continuam e afirmam que “foram induzidos a pagar R$ 15.960,00, por meio de pagamento à vista no cartão de crédito, referente às supostas “Entradas/Sinais de pagamento” para a aquisição das frações, à título de “Sinal/Entrada”, adquirindo, assim, 4 (quatro) cotas em regime de Multiproproedade”; que “o preço total de cada uma das vendas corresponde ao montante de R$ 60.012,36, sendo apontado como “Comissão de Corretagem” nos 4 (quatro) Instrumentos Contratuais o importe de R$ 3.990,00 (três mil, novecentos e noventa reais) e a título de “Sinal do Negócio” a quantia de R$ 3.000,62, que deveria ser paga por meio de 4 parcelas, cada uma delas no valor de R$ 750,15, vencendo a primeira delas em 15/06/2023”; que “o saldo remanescente, em cada um dos contratos seria correspondente a R$53.021,74, a ser paga por meio de 74 parcelas mensais e reajustáveis conforme índices estabelecidos nos contratos, cada uma delas no valor de R$ 716,51, cujo vencimento da primeira delas seria em 15/10/2023”; que as promessas feitas pelos requeridos eram falsas e que “verificaram que na realidade aquele anúncio que os vendedores indicaram a fim de ratificar a alta taxa de ocupação era fraudulento”, ou seja, que “a pesquisa ardilosamente sugerida pelos vendedores e realizada no momento da venda dos produtos (11/04/2023), sugerindo, inclusive um site específico (Booking), teve a nítida intenção de ludibriar os Requerentes, induzindo-os a erro por comprovarem o que estava sendo alegado pelos vendedores por meio fraudulento”.

Por fim, alegam que “os prejuízos e descumprimentos do que fora pactuado/informado quando da compra (taxas elevadas de ocupação e retorno financeiro dos aluguéis capazes de compensar em grande parte os gastos com a aquisição) foram constantes durante todo o período de vigência do contrato”; que assim, “decidiram buscar o cancelamento dos contratos, porém, restaram imensamente surpresos ao serem informados que seria devolvido apenas o valor de R$ 2.737,39 por cota, totalizando apenas R$ 10.949,56”; que até a data do ajuizamento da ação, “os Requerentes pagaram o montante equivalente a R$65.617,45, conforme documentos em anexo (documento 05 – Parcelas), relacionados a considerando parcelas, condomínio e IPTU”; que “em 22/04/2024, após tentativa frustrada de acordo, o cancelamento foi confirmado por uma das empresas Requeridas, mesmo com a discordância das regras abusivas (07 - Propostas de Distrato não assinado)”.

Tece arrazoado jurídico e pleiteia “a concessão da antecipação dos efeitos da tutela para suspender a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, inclusive das cobradas no cartão de crédito, com a liberação das frações referentes às cotas, para imediata negociação pela parte Requerida, bem como a suspensão das cobranças referentes a obrigações acessórias, a exemplo de parcelas condominiais e de IPTU, além de determinar que a parte Requerida se abstenha de incluir o nome dos Requerentes nos órgãos de proteção de crédito”.

No mérito, pede para que “a presente demanda seja julgada totalmente procedente, no sentido de: 1.

Nos termos do acima explicitados, seja decretada, por culpa exclusiva das Requeridas, a nulidade dos pactos celebrados entre as partes, eis que contém cláusulas abusivas e/ou eivadas de nulidade, dando por rescindido cada um dos Contratos Particulares de Promessa de Compra e Venda outrora celebrados; 2.

Que este Douto Juízo determine o retorno das partes ao status quo anterior aos viciados instrumentos contratuais, com a consequente condenação do polo passivo em restituir, de modo solidário, o valor total de R$ 65.617,45, devidamente corrigido desde a data de cada desembolso, cujo montante deve ser quitado em uma única vez. 3.

Que sejam confirmados os efeitos da tutela de urgência deferida, a fim de determinar às Requeridas para que estas se abstenham de realizar quaisquer cobranças (judiciais ou extrajudiciais) referentes aos contratos, além de não negativarem o nome da parte Requerente; 4.

Subsidiariamente, caso o juiz não entenda pela nulidade, a declaração das RESCISÕES dos contratos no regime de multipropriedade de compromisso de compra e venda celebrados, e, cumulativamente, a devolução de 90% a 75% dos valores pagos pela parte Requerente até o presente momento, corrigidos e acrescidos de 1% de juros ao mês, a partir da citação das Requeridas empresas e em parcela única”.

Pedem, ainda, a condenação das rés ao pagamento de R$10.000,00 pelos danos morais sofridos.

A decisão de ID 202637816 deferiu a tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, além dos encargos acessórios (taxa de condomínio e IPTU), a partir da intimação da decisão e determinar às rés que se abstenham de negativar o nome dos autores, sob pena de multa de R$ 1.000,00”.

O réu GAV foi citado ao ID 204063641, e ambos os réus apresentaram contestação ao ID 205414179 (antes mesmo do retorno do mandado de citação do réu SALINAS).

Preliminarmente, alegaram incompetência territorial.

No mérito afirmaram, em síntese, que “no ato da aquisição o contrato fora adquirido com total ciência e concordância da adquirente”, que assinou todos os documentos.

Réplica apresentada (ID 207497179).

As partes pediram o julgamento antecipado do feito.

O processo foi concluso para sentença.

II - DOS FUNDAMENTOS O feito comporta julgamento antecipado, porquanto a matéria deduzida em juízo não exige a produção de outras provas além das colacionadas nos autos, o que atrai a incidência da regra do artigo 355, inciso I, do CPC.

Da incompetência territorial A parte autora narra na inicial que firmou com as rés contratos de cota imobiliária em regime de multipropriedade.

Portanto, inegavelmente, a natureza jurídica da relação havida entre as partes é de consumo, porquanto a parte autora é consumidora e o réu é fornecedor, nos termos dos artigos 2º e 3º da Lei. 8078/90, aplicável ao caso.

Com efeito, o artigo 6º, inciso VIII do CDC, norma principiológica, institui como direito básico do consumidor, entre outros, “a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências”.

Além disso, conforme o entendimento já pacificado do colendo Superior Tribunal de Justiça, o princípio da facilitação da defesa dos direitos do consumidor em juízo possibilita que este proponha ação em seu próprio domicílio.

Confira-se: AGRAVO REGIMENTAL.

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

EXCEÇÃO DE INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL.

BRASIL TELECOM S/A.

CONTRATO DE PARTICIPAÇÃO FINANCEIRA.

APLICAÇÃO DO CDC.

FACILITAÇÃO DOS DIREITOS DO CONSUMIDOR.

AÇÃO QUE PODE SER PROPOSTA NO DOMICÍLIO DO AUTOR.1.- Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor ao contrato em análise, uma vez que, acobertado pela relação societária, há clara relação de consumo na espécie.

Precedente.2.- A jurisprudência desta Corte é no sentido de que "a facilitação da defesa dos direitos do consumidor em juízo possibilita que este proponha ação em seu próprio domicílio" (REsp 1.084.036/MG, Rel.

Min.

NANCY ANDRIGHI, DJ 17.3.09), e de que, tratando-se de relação de consumo, a competência é absoluta, podendo ser declinada de ofício.3.- O agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar o decidido, que se mantém por seus próprios fundamentos.4.- Agravo Regimental improvido”. (AgRg no REsp 1432968/PR, Rel.

Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/03/2014, DJe 01/04/2014) Deveras, a cláusula de eleição de foro inserta nos contratos de adesão possui, em princípio, validade e eficácia plena, salvo a hipótese de retratar abusividade capaz de mitigar a defesa do autor, caso em que pode ser desconstituída até mesmo de ofício pelo juiz, nos termos do artigo 63, § 3º do CPC.

Além disso, o juiz pode declinar de ofício da competência quando se tratar de pacto de adesão decorrente de relação consumerista, como é a hipótese em apreço, nos termos da regra do art. 101 do CDC.

Portanto, a cláusula de eleição de foro não pode prevalecer, por se configurar patente prejuízo ao autor consumidor, em razão do princípio da facilitação de sua defesa.

Confira-se o seguinte precedente do c.

Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE COBRANÇA.CORRETORA DE BOLSA DE VALORES.

COMPETÊNCIA.

FORO DO CONSUMIDOR.

RELAÇÃO DE CONSUMO.

REVISÃO.

SÚMULA 5 E 7 DO STJ. 1.

Nos contratos de adesão, o foro de eleição contratual cede em favor do local do domicílio do devedor, sempre que constatado ser prejudicial à defesa do consumidor, podendo ser declarada de ofício a nulidade da cláusula de eleição pelo julgador.

Precedentes. (...).3.

Agravo regimental não provido.”(AgRg no AREsp 476.551/RJ, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 25/03/2014, DJe 02/04/2014) Assim também é o entendimento deste tribunal: Nos contratos de adesão, o foro de eleição cede em favor do local do domicílio do devedor, sempre que constatado ser prejudicial à defesa do consumidor, o que autoriza a declaração de ofício da nulidade da cláusula de eleição de foro.” (Acórdão n.987339, 20160020346696CCP, Relator: JOSÉ DIVINO 2ª CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 28/11/2016, Publicado no DJE: 15/12/2016.

Pág.: 139-140) O legislador de consumo, com pragmatismo, assegura ao consumidor, ante sua inferioridade jurídico-processual face ao fornecedor, o privilégio de ser acionado ou demandar no foro que se afigura condizente com a facilitação da defesa dos seus interesses e direitos, emergindo da proteção que lhe é dispensada em ponderação com sua destinação que o juiz pode, inclusive, declarar, de oficio, a nulidade de cláusula de eleição de foro, conforme autoriza o § 3º do artigo 63 do estatuto processual em conformidade com o disposto no artigo 6º, inciso VIII, do CDC, pois o fato de ser demandado ou demandar no foro em que é domiciliado encerra a presunção de que facilita sua defesa.” (Acórdão n.968419, 20160020271967CCP, Relator: TEÓFILO CAETANO 1ª CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 26/09/2016, Publicado no DJE: 03/10/2016.

Pág.: 104/110) De fato, o foro competente para o ajuizamento e processamento de ações em que o consumidor figure em um dos polos da lide pode ser o do seu domicílio, em estrita observância ao princípio da facilitação da defesa dos seus direitos.

No caso, infere-se da inicial, e dos contratos, que o autor tem domicílio em Brasília-DF.

Logo, em atendimento ao princípio da facilitação de defesa dos direitos do consumidor (art. 6º, VIII, CDC), incabível a declinação da competência para Salinópolis/PA.

Ante o exposto, declaro nula a cláusula de eleição do contrato em apreço e rejeito a preliminar de incompetência.

Do mérito No mérito, trata-se de pedido de rescisão por alegação de vício de consentimento de contratos particulares de promessa de compra e venda de imóveis em regime de multipropriedade, conforme ID 200314978, 200314980, 200314983 e 200314984, tendo por objeto propriedades do imóvel situado no empreendimento denominado SALINAS PREMIUM RESORT, situado em Salinópolis/PA.

Alegam os autores que, com base em propaganda enganosa de que o empreendimento seria prontamente alugado e, assim, poderiam usar o valor do aluguel para quitar parte das parcelas devidas ao réu, celebraram o contrato. É premissa no direito pátrio que o vício de consentimento não se presume, devendo ser cabalmente demonstrado através de prova escoimada de dúvidas, sem o que não se mostra possível invalidar transação perfeita e acabada, realizada por pessoas maiores, capazes e livres para deliberar sobre suas conveniências.

Devidamente intimados para indicar eventuais outras provas que pretendiam produzir além daquelas indicadas na petição inicial, os autores pediram pelo julgamento antecipado da lide sem, contudo, comprovar a existência do vício de consentimento.

De fato, os documentos juntados ao ID 200317330 demonstram que, para as mesmas datas, há disponibilidade para locação de imóveis no empreendimento em questão por meio da plataforma do próprio SALINAS e,

por outro lado, consta na plataforma booking.com que para aquele mesmo período não há quartos disponíveis, ou seja, consta como “esgotado”.

Em pesquisa junto ao booking.com, consta a seguinte informação em relação à informação de que a acomodação está “esgotada”[1]: Estes são os motivos para seu quarto/unidade aparecer como ‘não disponível para reservas’: (...) Esgotado: Os quartos/unidades que estão à venda na Booking.com já foram reservados para aquela data específica.

Caso você tenha mais disponibilidade e queira ficar disponível para reservas novamente, adicione disponibilidade para aquele quarto/unidade.

Dessa forma, resta claro que o fato de a acomodação estar como “esgotada” no booking.com não significa que toda a propriedade está sem vagas, mas apenas que os quartos que os proprietários do imóvel disponibilizaram para locação junto ao booking.com estão sem disponibilidade.

Considerando que os autores afirmaram que esse foi um dos principais argumentos para terem celebrado o contrato, determino que caberia a eles serem mais diligentes antes de assinar a avença.

Sabe-se que atualmente existem infinitas outras plataformas de busca de acomodações mundo afora, ou seja, os autores poderiam ter visitado ao menos outra para constatar a alta procura pelo empreendimento em questão.

Com relação ao uso de bebidas alcoólicas pelos réus para ludibriar os autores, não há qualquer comprovação nos autos.

Ante o exposto, determino que os autores não comprovaram o alegado vício de consentimento, motivo pelo qual o pedido de rescisão será analisado sob o prisma da desistência do negócio por parte dos autores.

Neste caso, então, não há que se falar em rescisão do contrato por culpa da requerida, mas por opção do próprio consumidor.

No caso sub examen, comprovou-se que o empreendimento onde situado os imóveis alienados aos autores está submetido ao regime de afetação previsto na lei de incorporações imobiliárias, objeto de averbação no cartório de imóveis competente, como atesta o documento de ID 205414193 (certidão de matrícula n. 7946).

Da comissão de corretagem Neste contexto, tendo em vista que os contratos em questão foram entabulados na vigência da Lei 13.786/2018, aplica-se a eles o disposto do artigo 67-A da referida lei, a qual determina a possibilidade retenção de integralidade dos valores pagos a título de comissão de corretagem: Art. 67-A.

Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - A integralidade da comissão de corretagem; No mesmo sentido, o tema repetitivo n. 938, do STJ firmou a seguinte tese: (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP) Ao analisar os contratos em questão, como por exemplo o de ID 200314978, determino que está claro qual valor é destinado à comissão de corretagem, veja-se: Dando continuidade, está disposto no item 6.3 do contrato que, em caso de rescisão por culpa do comprador, a comissão de corretagem seria integralmente retida: 6.3.

Operando-se a rescisão pelas hipóteses do item 6.2, acima, o COMPRADOR terá direito à restituição das quantias que houver pago diretamente à VENDEDORA, delas deduzidas, cumulativamente: (i) a integralidade da comissão de corretagem; (ii) a integralidade do sinal de negócio e princípio de pagamento; e, (iii) a pena convencional de 50% (cinquenta por cento)1 da quantia paga pelo COMPRADOR, além das deduções listadas no item 6.3.2 abaixo.

Dessa forma, tendo em vista que a rescisão é solicitada por simples desistência do comprador que não mais tem interesse na avença, e não por vício de consentimento, determino que sejam aplicados ao caso a lei de incorporações imobiliárias, o entendimento fixado pelo STJ no tema 938 e o contrato celebrado entre as partes, motivo pelo qual o pleito de devolução da integralidade dos valores pagos pela parte autora a título de comissão de corretagem deve ser julgado improcedente.

Veja-se que em nenhum dos dispositivos acima indicados há a necessidade de comprovação de que os valores pagos a título de comissão de corretagem foram efetivamente transferidos para o corretor, mas apenas a necessidade de que esteja claro no contrato o valor do encargo, o que é o caso dos autos.

Do sinal Quanto às arras pagas, veja-se o que dispõe o Código Civil: Art. 418.

Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.

Art. 419.

A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima.

Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.

Art. 420.

Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória.

Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente.

Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.

No caso dos autos, pode-se dizer que o réu é, nos termos utilizados pelo códex acima, a parte inocente, pois não foi ela quem deu causa ao desfazimento do negócio.

Consta no contrato (ID 200314978– pág. 4) a seguinte estipulação: (ii.2) O “Sinal do negócio e princípio de pagamento”, é o valor pago no início do contrato, e está previsto nos artigos 417 a 419 do Código Civil, sendo o valor dado em caso de rescisão do contrato antes de seu cumprimento total por opção ou inadimplemento do Comprador, não é ao mesmo restituída, e se tal rescisão se der por iniciativa ou inadimplência da Vendedora é restituída em dobro ao comprador.

Ainda, na pág. 10 do mesmo ID consta: I.6) Poderá o COMPRADOR, em até 07 (sete) dias corridos, improrrogáveis, a contar da assinatura deste Contrato, exercer direito de arrependimento, conforme previsão do artigo 49, da Lei n.º 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), quando o Contrato for firmado em estandes de vendas e fora da sede da VENDEDORA ou do estabelecimento comercial.

I.6.1) Caso o COMPRADOR opte por exercer seu direito de arrependimento, conforme item I.6) supra, terá direito à devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a quantia já paga pela Corretagem, aqui prevista no item E.2), supra.

I.6.2) Caberá ao COMPRADOR demonstrar o exercício tempestivo do direito de arrependimento da compra da Fração de Tempo aqui prevista, através de carta registrada, com aviso de recebimento, considerada a data da postagem como data inicial da contagem do prazo de 07 (sete) dias supracitado.

I.6.3) Transcorrido o prazo para exercício do direito de arrependimento, será observada a irretratabilidade e irrevogabilidade deste Contrato.

Assim, o que se percebe é que há cláusulas específicas no contrato que tratam sobre o direito de arrependimento, ou seja, caso o comprador o exerça em até 7 dias, receberá de volta todos os valores adiantados, inclusive os de sinal e comissão de corretagem.

Caso o arrependimento venha após o prazo de 7 dias, o sinal dado será retido pela ré ou, se a rescisão for operada pela vendedora, o comprador receberá o dobro do valor pago a título de arras.

Veja-se, então, que não há qualquer cláusula que estipule desvantagem ao consumidor, mas ao contrário, há determinação de que caso a rescisão seja operada por culpa do vendedor, o consumidor receberá indenização maior do que aquela recebida pelo vendedor em caso de rescisão operada pelo comprador.

Ante o exposto, tendo em vista a rescisão pleiteada é unilateral e sem que haja qualquer ilicitude pelo réu, determino que os valores adiantados a título de sinal também sejam retidos pelo réu.

Somando os valores de cada um dos quatro contratos relativos à comissão de corretagem - R$ 3.990,00 – com os relativos ao sinal do negócio - R$ 3.000,62, temos que seria legal a retenção pela ré do valor total de R$27.998,48.

No caso, a parte autora realizou o pagamento de R$14.441,30 em relação a cada uma das unidades adquiridas, conforme documentos do ID 205414188 ao ID 205414192, o que dá um total de R$57.765,20.

Então, há saldo credor em favor do autor no valor de R$29.766,72.

Do IPTU e do condomínio Considerando que a rescisão não ocorreu por culpa da ré, não há que se falar em devolução de valores pagos a título de IPTU ou condomínio Da pena convencional Passo a analisar, a partir de agora, a possibilidade de aplicação da pena convencional determinada, conforme item i.1, a, à pág. 6 dos contratos, que fixa multa de 50% da quantia paga pelo comprador caso a resolução seja imotivada pelo consumidor.

Em observância ao entendimento consolidado no colendo Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, a jurisprudência daquela corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.

Assim, determino a nulidade da cláusula acima indicada e fixo como pena convencional o percentual de 10% do valor pago, já desconsiderando a retenção da comissão de corretagem e das arras, em observância dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

Portanto, o valor total a ser devolvido aos autores é de R$26.790,04 (R$29.766,72 – 10%).

Todas as determinações acima explanadas são corroboradas com entendimentos recentes do TJDFT e do TJGO em casos análogos ao presente.

Veja-se: CONSUMIDOR.

CÍVEL.

PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DANOS MORAIS.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO/COTA.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

UNIDADE COMPARTILHADA.

MULTIPROPRIEDADE.

INICIATIVA DO ADQUIRENTE.

ABUSIVIDADE.

TÉCNICAS DE PERSUASÃO.

VÍCIO DE CONSENTIMENTO.

NÃO COMPROVAÇÃO.

RESOLUÇÃO ANTECIPADA DA AVENÇA.

CLÁUSULA PENAL.

INCIDÊNCIA.

RETENÇÃO.

PARCELAS DO PREÇO.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

PREVISÃO CONTRATUAL.

CIÊNCIA DOS COMPRADORES.

TAXA DE FRUIÇÃO.

NÃO COMPROVAÇÃO DE USO DO IMÓVEL.

DANO MORAL.

INOCORRÊNCIA.

SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1.

Cuida-se de contratos de compra e venda de unidades imobiliárias em multipropriedade, analisados à luz da legislação consumerista.

A despeito de ser comum a abordagem e insistência dos vendedores em situações desta natureza, não se constatou ausência de transparência e clareza das disposições contratuais, ou a ocorrência de qualquer vício da vontade manifestada pelos compradores. 2.

Nesse sentido, deve-se considerar que o contrato foi rescindido por iniciativa dos autores, seja porque desistiram, ou pela impossibilidade na manutenção do negócio, o que atrai as consequências pelo desfazimento unilateral dos contratos. 3.

Assim, considerando os efeitos da resolução dos contratos por iniciativa dos compradores, tem-se devida a retenção de porcentagem correspondente a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores por eles pagos até o momento da rescisão, prevista no contrato a título de cláusula penal, a serem devolvidos em parcela única. 4.

Não há como se acolher o pedido de devolução da comissão de corretagem, pois foi expressamente convencionada no contrato firmado entre as partes, e os autores foram devidamente informados sobre o seu pagamento, na forma prevista pelo STJ (Tema Repetitivo 938). 5.

A parte autora alega que não usufruiu do imóvel, e a parte ré não impugnou especificamente esta alegação autoral em contestação, nem produziu qualquer prova nesse sentido, ônus que lhe incumbia, na forma do art. 373, do CPC, e considerando-se a inversão do ônus da prova determinada na origem.

Portanto, não se mostra devida a retenção pactuada a título de taxa de fruição do imóvel. 6.

Considerando-se que se trata de rescisão contratual por iniciativa dos compradores, não se verifica ato ilícito passível de ser imputado às recorridas, nem o dano ao direito de personalidade dos autores, tornando inviável se cogitar em reparação por dano moral. 7 Apelação dos autores conhecida e parcialmente provida. (Acórdão 1716171, 07370403720228070000, Relator(a): GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 14/6/2023, publicado no DJE: 28/6/2023.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete da Desembargadora Elizabeth Maria da Silva APELAÇÃO CÍVEL Nº 5182884-29.2020.8.09.0051 COMARCA DE GOIÂNIA 4ª CÂMARA CÍVEL APELANTES : PATRÍCIA SAMPAIO MORAES E OUTRO APELADOS : MAF CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.

E OUTRA RELATORA : Desembargadora ELIZABETH MARIA DA SILVA EMENTA:APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO.

CERCEAMENTO DE DEFESA.

INOCORRÊNCIA.

ILEGITIMIDADE PASSIVA.

TESE FORMULADA EM SEDE DE CONTRARRAZÕES.

INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA.

CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO DE IMÓVEL.

MULTIPROPRIEDADE.

PROPAGANDA ENGANOSA.

NÃO COMPROVAÇÃO.

TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA.

VALOR DA ENTRADA PARA PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM.

ESTIPULAÇÃO CONTRATUAL EXPRESSA.

RESPONSABILIDADE DOS COMPRADORES.

JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA.

SENTENÇA MANTIDA. (...) 3.

Se há informação precisa e expressa sobre o objeto contratado pelo consumidor, não há falar em vício de consentimento, ou propaganda enganosa por parte da construtora/incorporadora quanto à real natureza jurídica do pacto de compra e venda de unidade imobiliária, pelo regime de multipropriedade ou cotas imobiliárias. 4.

O fato das apeladas terem informado aos proponentes acerca da rentabilidade do negócio, não caracteriza, por si só, propaganda enganosa, uma vez que, pela própria natureza do contrato, ou seja, compra e venda de fração/cota de unidade do empreendimento Alta Vista Thermas Resort, no regime de multipropriedade, extrai-se que os adquirentes podem ou não auferir lucro, conforme a demanda de locação. 5.

A pretensão da rescisão dos contratos objeto da lide, na realidade, teve como causa o arrependimento dos autores em adquirir o imóvel, não podendo por isso atribuir culpa às rés/apeladas. 6.

Em observância ao entendimento consolidado no colendo Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga. 7.

No caso, o magistrado de primeiro grau fixou o percentual de retenção, em 10% (dez por cento) do valor pago, em observância dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade; dessarte, não merece reparo o referido percentual estipulado na sentença vergastada. 8.

Ainda que se trate de móvel em regime de multipropriedade, a taxa de fruição é devida, porém por período correspondente ao tempo de ocupação, isto é, o efetivamente disponibilizado nos termos do cronograma de uso compartilhado. 9.

Conforme entendimento do colendo STJ, sob a sistemática dos recursos repetitivos (REsp nº 1599511/SP), é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que informado, previamente, o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. (...) DESEMBARGADORA ELIZABETH MARIA DA SILVA - (DESEMBARGADOR),4ª Câmara Cível,Publicado em 28/07/2023 15:54:12 Dos danos morais Ante a ausência de ilicitude por parte dos réus, não há que se falar em condenação ao pagamento de indenização por danos morais.

III – DO DISPOSITIVO Por esses fundamentos, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para decretar a rescisão dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel entabulados entre as partes conforme ID 200314978, 200314980, 200314983 e 200314984.

Tendo em vista a tutela de urgência deferida ao ID 202637816, modulo os efeitos da rescisão ora determinada para que passe a operar a partir da parcela vencida a partir de julho de 2024.

Ainda, determino a devolução aos autores do valor de R$26.790,04 (vinte e seis mil setecentos e noventa reais e quatro centavos), com correção nos termos do art. 406, §1º, do Código Civil, a contar a partir da rescisão (intimação da decisão de ID 202637816).

Ante a sucumbência recíproca, condeno as partes, cada uma a 50%, ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Por fim, declaro encerrada a fase cognitiva deste processo, com resolução de mérito, consoante a regra do artigo 487, inciso I, do CPC.

Após o trânsito em julgado, não havendo outros requerimentos, dê-se baixa e arquivem-se os autos, com as cautelas de estilo.

Sentença registrada nesta data.

Publique-se.

Intimem-se.

GEILZA FÁTIMA CAVALCANTI DINIZ Juíza de Direito [1] https://partner.booking.com/pt-br/ajuda/tartifas-disponibilidade/pulse-calendario/como-posso-saber-no-pulse-se-meus-h%C3%B3spedes-podem

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 3VARCIVBSB 3ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0724063-39.2024.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: MARINA RODRIGUES BRASIL, TYAYRO DE TOLEDO PIMENTA REQUERIDO: SALINAS PREMIUM RESORT EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, GAV INTERCAMBIADORA ADMINISTRACAO E PARTICIPACOES UNIPESSOAL LTDA DECISÃO INTERLOCUTÓRIA As questões de fato e de direito relevantes à resolução da lide encontram-se devidamente delineadas e debatidas.

Não há necessidade de produção de novas provas.

Venham os autos conclusos para sentença, nos termos do art. 355, inciso I do CPC, observando-se eventuais preferências legais e a ordem cronológica.

Publique-se apenas para ciência das partes.

BRASÍLIA, DF, 4 de setembro de 2024 17:46:52.

GEILZA FÁTIMA CAVALCANTI DINIZ Juíza de Direito

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 3VARCIVBSB 3ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0724063-39.2024.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: MARINA RODRIGUES BRASIL, TYAYRO DE TOLEDO PIMENTA REQUERIDO: SALINAS PREMIUM RESORT EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, GAV INTERCAMBIADORA ADMINISTRACAO E PARTICIPACOES UNIPESSOAL LTDA DESPACHO Intimem-se as partes para especificarem as provas que pretendam produzir em eventual e futura dilação probatória, definindo os motivos da produção de novas provas e indicando objetivamente quais pontos controvertidos pretendem esclarecer, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de preclusão.

BRASÍLIA, DF, 15 de agosto de 2024 GEILZA FÁTIMA CAVALCANTI DINIZ Juíza de Direito

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 3ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0724063-39.2024.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: MARINA RODRIGUES BRASIL, TYAYRO DE TOLEDO PIMENTA REQUERIDO: SALINAS PREMIUM RESORT EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, GAV INTERCAMBIADORA ADMINISTRACAO E PARTICIPACOES UNIPESSOAL LTDA CERTIDÃO Nos termos da Instrução 11 de 05.11.2021, baixada pelo TJDFT, fica a parte autora intimada a apresentar réplica.

Prazo de 15 dias.

BRASÍLIA, DF, 26 de julho de 2024.

LUANA VANESSA GOES RODRIGUES SOUZA Servidor Geral

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 3VARCIVBSB 3ª Vara Cível de Brasília Número do processo: 0724063-39.2024.8.07.0001 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: MARINA RODRIGUES BRASIL, TYAYRO DE TOLEDO PIMENTA REQUERIDO: SALINAS PREMIUM RESORT EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, GAV INTERCAMBIADORA ADMINISTRACAO E PARTICIPACOES UNIPESSOAL LTDA DECISÃO INTERLOCUTÓRIA Trata-se de ação de conhecimento ajuizada por MARINA RODRIGUES BRASIL e TYAYRO DE TOLEDO PIMENTA em desfavor de SALINAS PREMIUM RESORT EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA e GAV INTERCAMBIADORA ADMINISTRACAO E PARTICIPACOES UNIPESSOAL LTDA, com pedido de tutela de urgência.

Os autores alegam que adquiriram 04 cotas de unidade autônoma fracionada em regime de multipropriedade das rés no empreendimento Salinas Premium Resort.

Informam que o retorno financeiro dos imóveis é muito abaixo do que foi prometido no momento da contratação.

Afirmam que postularam a rescisão do contrato, porém, as rés se propuseram a devolver apenas uma pequena parte do valor que foi pago.

Neste contexto, requerem, em tutela de urgência, a suspensão das parcelas vencidas e vincendas do contrato, dos encargos acessórios, além da determinação de que a rés não incluam o nome dos autores em cadastros de inadimplentes. É o breve relatório.

DECIDO.

Defere-se a tutela antecipada quando há verossimilhança das alegações e risco de dano irreparável ou de difícil reparação, além dos demais requisitos do artigo 300 do CPC.

Na espécie, a plausibilidade do direito está demonstrada com os documentos juntados que permitem concluir pela existência da relação jurídico-obrigacional entre as partes, e na expressa manifestação dos autores em não continuar com o contrato, restando pendente apenas a imputação de culpa por eventual inadimplemento.

O perigo de dano está presente no risco de terem os autores os seus nomes negativados nos sistemas de proteção ao crédito (SPC/SERASA), culminando em abalo, desnecessário, à credibilidade financeira, em decorrência da negativa do direito de distrato pelas rés.

Ademais, o provimento precário é reversível e pode ser desfeito ou mantido após efetiva cognição exauriente, daí não advindo prejuízo aos requeridos.

Ademais, não é coerente obrigar que os autores continuem efetuando os pagamentos, se já revelaram o interesse na extinção do contrato.

Todavia, havendo pedido de rescisão contratual, é salutar liberar as requeridas para negociarem os imóveis com terceiros.

Assim sendo, DEFIRO o pedido de tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, além dos encargos acessórios (taxa de condomínio e IPTU), a partir da intimação desta decisão e determinar às rés que se abstenham de negativar o nome dos autores, sob pena de multa de R$ 1.000,00.

Fica, desde já, permitido às requeridas negociarem as unidades objeto dos contratos com terceiros.

As circunstâncias da causa revelam ser improvável um acordo nesta fase embrionária.

Portanto, deixo de designar a audiência de conciliação, sem prejuízo de fazê-lo adiante, se a medida se mostrar adequada para abreviar o acesso das partes à melhor solução da lide.

Cite-se a parte ré, com as advertências legais, para apresentar contestação em 15 dias, sob pena de revelia e de serem consideradas verdadeiras as alegações de fato deduzidas na inicial.

BRASÍLIA, DF, 2 de julho de 2024 GEILZA FÁTIMA CAVALCANTI DINIZ Juíza de Direito