TJDFT - 0721200-16.2024.8.07.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

PROCESSO CIVIL.

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

EXPROPRIAÇÃO EM HASTA PÚBLICA.

POSSIBILIDADE.

DECISÃO REFORMADA. 1.

Não há óbice a expropriação dos direitos aquisitivos sobre o imóvel penhorado, posto que a constrição recairá apenas sobre a parte proveniente das parcelas adimplidas do financiamento, cabendo ao eventual arrematante dos direitos aquisitivos do imóvel com gravame em alienação fiduciária assumir todas as responsabilidades para consolidar a propriedade, promovendo a quitação residual do contrato (parcelas do financiamento em aberto), condição que deve estar devidamente esclarecida no edital de convocação da hasta pública (art. 886, CPC), a fim de que sejam evitados prejuízos ao credor fiduciário e ao próprio arrematante.

Precedentes. 2.

Agravo de instrumento conhecido e provido.

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Mauricio Silva Miranda Número do processo: 0721200-16.2024.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: EDIFICIO RESIDENCIAL ACACIA AGRAVADO: BRUNO SILVA RAMOS D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido liminar, interposto por EDIFÍCIO RESIDENCIAL ACÁCIA em face de decisão proferida pelo d.

Juízo da 2ª Vara Cível de Samambaia que, em sede de execução de título extrajudicial ajuizada contra BRUNO SILVA RAMOS, deixou de designar leilão para alienação do imóvel constrito nos autos, eis que a penhora foi deferida sobre eventuais direitos da parte executada sobre o imóvel em questão.

Em suas razões recursais (ID 59476104), o exequente informa tratar-se de execução de título extrajudicial de taxas condominiais inadimplidas, oportunidade em que restou deferida a penhora dos direitos aquisitivos que o devedor agravado possui sobre o imóvel, e que a credora fiduciária foi devidamente intimada, habilitando-se nos autos.

Realizada a avaliação do bem constrito, o exequente pugnou pela realização de hasta pública, quando proferida a r. decisão agravada.

Sustenta, em singela síntese, que a r. decisão agravada viola o disposto no art. 835, XII, do CPC, devendo ser observado os atos processuais executivos aptos a levarem a expropriação do patrimônio do devedor agravado em hasta pública, e que, conforme dispõe o artigo 857, §1, do CPC, o credor pode optar, em vez da sub-rogação, pela alienação judicial do direto penhorado.

Pugna pela reforma da r. decisão agravada, inclusive liminarmente, para que seja determinada a realização da hasta pública dos direitos aquisitivos que a parte devedora agravada possui sobre o imóvel constrito, por ser um débito “propter rem”.

Preparo regular (ID 59477564). É o breve relatório.

DECIDO.

O Código de Processo Civil dispõe que o Relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal quando satisfeitos os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como demonstrada a probabilidade do provimento do recurso (art. 932, II c/c arts. 995, parágrafo único, e 1.019, I, do CPC).

Eis o teor da r. decisão agravada, “in verbis”: “Em tempo, observo que o imóvel penhorado está alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal (saldo devedor em ID 157874965, certidão de matrícula em ID 146414734).

Nessa toada, importa destacar que a alienação fiduciária, direito real de garantia ao lado de outras garantias reais (hipoteca, penhor e anticrese), apresenta-se como uma das mais sólidas garantias ao credor, uma vez que recai sobre o próprio objeto, tendo em vista que o domínio do bem é transferido ao credor, ainda que sob condição resolutiva.

Eclode patente, portanto, que o real proprietário do imóvel é a instituição financeira e não a parte executada, porquanto esta possui apenas a posse direta, estando com o banco a posse indireta e a própria propriedade, não obstante tal propriedade ser resolúvel (arts. 22, caput e 23, caput e parágrafo único, todos da Lei 9.514/97).

Assim, a parte executada terá a propriedade apenas após a quitação do contrato de alienação firmado entre ela e o agente financeiro.

Feitas tais considerações, retifico a parte final da decisão de id n. 188865037 e deixo de designar leilão neste momento, já que a penhora foi deferida sobre eventuais direitos da parte executada sobre o imóvel em questão, caso este seja retomado pelo agente fiduciário.

Assim, o leilão ficará condicionado à liquidação do contrato de alienação fiduciária havido entre a devedora e a CEF.

Tendo em vista que a Caixa Econômica Federal já está cadastrada como terceira interessada, intimo o referido agente fiduciário de que em caso de retomada do imóvel e posterior leilão extrajudicial com saldo remanescente a favor da devedora fiduciante, deverá depositar tal valor neste Juízo.

No mais, à míngua de requerimentos, suspendo o feito nos termos do inc.

II, art. 921, CPC.” É fato incontroverso que, em momento pretérito, restou penhorado os direitos aquisitivos do imóvel posto “sub judice”, a teor do art. 835, XII, do CPC.

A situação jurídico-processual que se coloca é a possibilidade, ou não, de levar à hasta pública a alienação dos aludidos direitos aquisitivos. É indiscutível que a alienação fiduciária transfere ao credor o domínio resolúvel e a posse indireta da coisa, tornando o alienante ou devedor apenas possuidor direto, o que leva a concluir que o credor da dívida garantida é o verdadeiro proprietário do bem alienado e não poderá ter seu patrimônio alcançado por qualquer ato judicial.

Entretanto, em tais casos remanesce a possibilidade de constrição de eventuais direitos do devedor fiduciante relativamente ao bem alienado, nos termos do já citado art. 835, XII, do Código de Processo Civil.

Com efeito, e pedindo as mais respeitosas “vênias” a quem pensa de modo diverso, não faz o menor sentido o fato de a Lei Processual Civil permitir expressamente a penhora dos direitos aquisitivos de imóvel gravado em alienação fiduciária, mas não a expropriação dos mesmos direitos que o devedor possui sobre bem gravado com cláusula de alienação fiduciária em garantia.

Veja-se, a propósito, que seria contraprodutivo realizar a penhora de direitos sobre bem alienado fiduciariamente e submeter o exequente à espera da resolução da propriedade fiduciária pelo pagamento da dívida financiada e seus encargos (art. 25 da Lei nº 9.514/1.997), pois neste momento a propriedade plena do bem financiado passa a ser do mutuário, e a penhora deixaria de ser sobre os direitos e passaria a recair especificamente sobre o bem em questão.

Havendo disposição legal expressa permitindo a penhora sobre “direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia” (art. 835, XII, do CPC), a consequência lógica é de que também se mostra possível a expropriação do referido direito, nos termos do art. 825 do CPC, sendo dispensável a anuência do credor-fiduciário em razão da possibilidade de substituição do devedor-fiduciante por eventual arrematante do bem constrito, que assumirá toda a responsabilidade para consolidar a propriedade plena do bem alienado.

Esse é o entendimento da jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça, senão vejamos: “CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE COBRANÇA.

CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS.

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

PENHORA DO IMÓVEL.

POSSIBILIDADE.

RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1.

As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2.

A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa.

Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3.

Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4.

Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento.

Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5.

Recurso especial provido.” (REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023.) “PROCESSUAL CIVIL.

PENHORA SOBRE DIREITOS.

CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

POSSIBILIDADE.

ANUÊNCIA DO CREDOR FIDUCIÁRIO.

DESNECESSIDADE. 1.

Cuida-se de inconformismo com acórdão do Tribunal de origem que decidiu pela impossibilidade da penhora recair sobre os direitos do devedor, oriundos do contrato de alienação fiduciária, sem a anuência do credor fiduciário. 2.

O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento no sentido da viabilidade da penhora de direitos que o devedor fiduciante possui sobre o bem oriundo de contrato de alienação, não sendo requisito da constrição a anuência do credor fiduciário, uma vez que a referida penhora não prejudica o credor fiduciário, que poderá ser substituído pelo arrematante que assume todas as responsabilidades para consolidar a propriedade plena do bem alienado.

Citam-se precedentes: REsp 1.703.548/AP, Rel.

Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe 14/5/2019; AgInt no AREsp 644.018/SP, Rel.

Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 10/6/2016; REsp 901.906/DF, Rel.

Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, DJe 11/2/2010. 3.

Esclarece-se, por oportuno, que a penhora, na espécie, não tem o condão de afastar o exercício dos direitos do credor fiduciário resultantes do contrato de alienação fiduciária, pois, do contrário, estaria a permitir a ingerência na relação contratual sem lei que o estabeleça.

Até porque os direitos do devedor fiduciante, objeto da penhora, subsistirão na medida e na proporção em que cumprir com suas obrigações oriundas do contrato de alienação fiduciária.

A propósito: REsp 910.207/MG, Rel.

Ministro Castro Meira, Segunda Turma, DJ 25/10/2007; REsp 1.051.642/RS, Rel.

Ministra Denise Arruda, Primeira Turma, DJe 2/2/2010; REsp 1.697.645/MG, Ministro Og Fernandes, Segunda Turma, DJe 25/4/2018. 4.

Contudo, deve-se ressalvar o entendimento atual do STJ no sentido de que, caso 'o imóvel dado em garantia na alienação fiduciária for o único utilizado pelo devedor fiduciante ou por sua família para moradia permanente, os direitos decorrentes do contrato estarão afetados à aquisição de bem de família, razão pela qual, enquanto vigente essa condição, sobre eles deve incidir a garantia da impenhorabilidade a que alude o art. 1º da Lei 8.009/90, ressalvadas as hipóteses do art. 3º da mesma lei' (REsp 1658601/SP , Rel.

Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe 15/8/2019).

No mesmo sentido: REsp 1677079/SP, Rel.

Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe 01/10/2018 5.

Recurso Especial parcialmente provido” (REsp 1.821.115/PI, Rel.

Ministro HERMAN BENJAMIN, T2, J. em 20.02.2020, DJe 18.05.2020).

Nesse mesmo sentido a jurisprudência dessa egrégia Corte de Justiça: “AGRAVO DE INSTRUMENTO.

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE IMÓVEL.

POSSIBILIDADE DE ALIENAÇÃO EM HASTA PÚBLICA.

NOTIFICAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO.

NECESSÁRIA.

VALOR DA ALIENAÇÃO SE MOSTRE ÚTIL PARA SATISFAÇÃO DO DÉBITO.

DECISÃO REFORMADA. 1.

Insurge-se o agravante contra a decisão interlocutória que indeferiu o pedido para que os direitos aquisitivos sobre o imóvel constrito fossem levados à hasta pública. 2.

A legislação civil prevê a possibilidade de penhora de direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia (art. 835, XII, do CPC). 3.

O Superior Tribunal de Justiça e esta Corte possuem o entendimento de que não se vislumbra óbice à eventual alienação judicial dos meros direitos aquisitivos, eis que têm expressão econômica própria (ágio), separável do valor da coisa em si mesma (propriedade fiduciária).

Contudo, faz-se necessário examinar a utilidade da medida, através da subtração do valor de mercado do imóvel da quantia referente ao saldo devedor e demais encargos contratuais não pagos, para se apurar a importância sujeita a constrição.

Precedentes. 4.

A penhora dos direitos do devedor-fiduciante não atinge o direito do credor-fiduciário.

Realizado o leilão dos direitos aquisitivos penhorados, o arrematante ficará sub-rogado nos direitos e obrigações do devedor-fiduciante, substituindo-o na relação contratual com o credor-fiduciário, tornando-se titular dos direitos aquisitivos e obrigando-se a resgatar o saldo da dívida em cumprimento da condição a que está subordinado o contrato. 5.

Considerando a expressão econômica do bem, dado em garantia da alienação fiduciária, bem como o valor dos débitos em litígio na origem e o saldo remanescente a ser pago pela alienação fiduciária, mostra-se viável a venda dos direitos aquisitivos para pagamento da dívida. 6.

Deu-se provimento ao agravo de instrumento.” (Acórdão 1807005, 07133382820238070000, Relator(a): LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 25/1/2024, publicado no PJe: 5/2/2024.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) “PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

TAXAS CONDOMINIAIS.

IMÓVEL COM GRAVAME DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

PENHORA E HASTA PÚBLICA DOS DIREITOS AQUISITIVOS.

POSSIBILIDADE.

UTILIDADE.

PRESERVAÇÃO DOS DIREITOS DO CREDOR FIDUCIÁRIO.

EXPRESSA PREVISÃO EM EDITAL. 1.

De acordo com o artigo 835, inciso XII, do Código de Processo Civil, é permitida a penhora dos direitos aquisitivos derivados de alienação fiduciária em garantia. 1.1 Tratando-se de imóvel objeto de contrato de financiamento, com pacto adjeto de alienação fiduciária, o devedor fiduciante não ostenta a condição de proprietário, exercendo apenas a posse direta do bem, até a efetiva quitação das parcelas do preço pactuado. 2.

Não há possibilidade de penhora do próprio bem objeto de alienação fiduciária, mas apenas dos direitos aquisitivos, os quais recaem tão somente sobre a obrigação de valor economicamente apreciável, na extensão do adimplemento do devedor fiduciante. 2.1.

Tendo em vista que ainda não houve a integral quitação das parcelas contratadas, a propriedade do imóvel remanesce com o credor fiduciário, à luz do disposto nos artigos 23 e 25 da Lei 9.514/1997 e 1.368-B do Código Civil. 2.2.

O imóvel cujos direitos aquisitivos foram penhorados não pertence à executada e, sim, ao credor fiduciário, situação jurídica que impede sua alienação mediante leilão judicial para satisfação de dívida da devedora fiduciante. 3.

No que se refere à possibilidade de se levar à hasta pública os direitos aquisitivos do imóvel, tanto o colendo Superior Tribunal de Justiça quanto esta e.

Corte têm entendido pela sua viabilidade, quando verificada a sua utilidade, ou seja, quando o valor a ser obtido com a alienação judicial se mostre útil para a quitação do débito. 3.1.

Cabe ao arrematante dos direitos aquisitivos do imóvel com gravame assumir todas as responsabilidades para consolidar a propriedade, a fim de que sejam evitados prejuízos ao credor fiduciário. 3.1.

As condições devem constar expressamente do instrumento convocatório. 4.

Agravo de Instrumento conhecido e provido.” (Acórdão 1851895, 07072841220248070000, Relator(a): CARMEN BITTENCOURT, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 23/4/2024, publicado no PJe: 4/5/2024.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) “AGRAVO DE INSTRUMENTO.

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.

DÉBITOS CONDOMINIAIS.

PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE.

POSSIBILIDADE.

ANUÊNCIA DO CREDOR FIDUCIÁRIO.

PRESCINDIBILIDADE.

AVALIAÇÃO SOBRE A TOTALIDADE DO BEM.

CORREÇÃO.

HASTA PÚBLICA DO BEM IMÓVEL.

IMPOSSIBILIDADE.

HASTA PÚBLICA PARA ALIENAÇÃO DOS DIREITOS AQUISITIVOS PENHORADOS.

CONDIÇÕES.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1.

Consoante o art. 835, XII, do CPC, que trata da ordem de preferência dos bens oferecidos à penhora, é permitida a constrição sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia relativos a bens móveis ou imóveis, haja vista possuírem expressão econômica. 2.

Ademais, ressoa pacífico o entendimento acerca da prescindibilidade de anuência do credor fiduciário acerca da penhora deferida sobre os direitos aquisitivos de bem imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária, uma vez que os direitos do credor não serão atingidos pela constrição. 3.

Para a apuração do valor econômico dos direitos aquisitivos penhorados e que se pretende alienar, deve ser considerado não somente o valor de mercado do imóvel, mas subtrair deste todo o quantum relativo ao saldo devedor e demais encargos contratuais ainda não pagos ao credor fiduciário, o que não ocorreu na hipótese.

Necessária, portanto, a retificação da avaliação para que se digne apurar exatamente o valor correspondente aos direitos aquisitivos sobre os quais recai a penhora. 4.

Não se admite a penhora e o subsequente envio para hasta pública de bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, porquanto, enquanto não houver o adimplemento integral do débito, a propriedade resolúvel do imóvel é do credor fiduciário.

Além disso, importa destacar que a penhora foi deferida apenas sobre os direitos aquisitivos, não sobre o bem propriamente. 5.

A possibilidade de penhora sobre os aludidos direitos não autoriza a ingerência sobre o contrato de mútuo para financiamento de bem imóvel gravado com alienação fiduciária previamente pactuado entre credor e devedor.

Assim, a eventual alienação dos direitos adquiridos penhorados não tem o condão de constranger o credor fiduciário a contratar com o terceiro arrematante, para que este, sub-rogando-se nos direitos do devedor fiduciante, dê continuidade ao contrato, porquanto esta operação envolve a análise de diversos fatores, como renda e crédito, para ser aprovada ordinariamente. 6.

Desta feita, viabilizada a penhora e o conseguinte leilão, cabe ao arrematante do bem penhorado (direitos aquisitivos) assumir todas as responsabilidades para consolidar a propriedade plena do bem imóvel, promovendo a quitação residual do contrato (parcelas do financiamento em aberto), condição que deve estar devidamente esclarecida no edital de convocação da hasta pública, evitando-se, assim, insegurança jurídica e prejuízos ao credor fiduciário e ao próprio arrematante. 7.

Recurso conhecido e parcialmente provido.” (Acórdão 1329501, 07529723620208070000, Relator(a): SANDRA REVES, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 24/3/2021, publicado no DJE: 12/4/2021.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) “PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

IMÓVEL PENHORADO GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

EXPROPRIAÇÃO EM HASTA PUBLICA.

POSSIBILIDADE.

RESERVA DE CRÉDITOS AO CREDOR FIDUCIÁRIO. 1.

A penhora dos direitos aquisitivos de imóvel sob alienação fiduciária em garantia, está expressamente permitida pelo artigo 835, inciso XII, do CPC, e não se confunde com a penhora do próprio imóvel, o qual ainda não integra integralmente o patrimônio do devedor. 2.

Admitida a penhora dos direitos aquisitivos que o devedor fiduciante tem sobre a coisa, torna-se possível a expropriação destes direitos aquisitivos penhorados, posto que a constrição recairá apenas sobre a parte proveniente das parcelas adimplidas do financiamento, o que equivale ao chamado ágio e não recairá sobre o bem em si, restando ressalvados dos direitos do credor fiduciário. 3.

Recurso provido.” (Acórdão 1371001, 07038164520218070000, Relator(a): CRUZ MACEDO, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 8/9/2021, publicado no DJE: 28/9/2021.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) Saliente-se que cabe ao eventual arrematante dos direitos aquisitivos do imóvel com gravame em alienação fiduciária assumir todas as responsabilidades para consolidar a propriedade, a fim de que sejam evitados prejuízos ao credor fiduciário, e que tais condições devem constar expressamente do instrumento convocatório (art. 886, CPC), além de que será reservado os direitos do credor fiduciário e da Execução de Título Extrajudicial em curso.

Restam presentes, ao menos nesse primeiro exame perfunctório, os requisitos da probabilidade do direito.

Todavia, ausente o perigo de dano grave de difícil ou impossível reparação ao credor agravante que não possa aguardar o exercício do contraditório e julgamento do mérito recursal pelo órgão colegiado competente, devendo ser levado em consideração, ainda, a necessária prudência em não se conceder uma medida satisfativa tal qual a determinação da realização de hasta pública dos direitos aquisitivos de imóvel, tratando-se a questão posta “sub judice” de matéria controvertida na jurisprudência pátria, lembrando, por fim, que para o deferimento da tutela recursal antecipada, os requisitos legais exigidos são cumulativos Pelo exposto, ausente o perigo de dano grave de difícil ou incerta reparação, INDEFIRO a medida antecipatória recursal vindicada.

Comunique-se ao d.

Juízo “a quo”.

Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar resposta ao recurso, facultando-lhe, ainda, a juntada de documentos (artigo 1.019, II, CPC).

P.

I.

Brasília/DF, 24 de maio de 2024.

Desembargador Mauricio Silva Miranda Relator