TJDFT - 0720683-18.2023.8.07.0009

Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL.

RESOLUÇÃO.

COMPRA E VENDA.

IMÓVEL.

DESISTÊNCIA.

PROMISSÁRIO COMPRADOR.

CLÁUSULA PENAL.

RETENÇÃO.

PERCENTUAL.

VALOR PAGO.

TAXA DE FRUIÇÃO.

INDEVIDA.

TERMO INICIAL.

JUROS.

MORA.

CITAÇÃO.

DISTRIBUIÇÃO. ÔNUS.

SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA MANTIDA.

RECURSO DESPROVIDO.

I.

CASO EM EXAME 1.

Trata-se de apelação interposta contra sentença proferida em ação de resolução de contrato de compra e venda de unidade imobiliária proposta pela promissária compradora em razão de desistência por impossibilidade financeira de cumprimento das obrigações pactuadas no contrato. 2.

A sentença acolheu parcialmente o pedido inicial e reconheceu a sucumbência recíproca dos litigantes.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3.

Há quatro controvérsias devolvidas a reexame: i) a legitimidade da cláusula penal que prevê a retenção de 10% (dez por cento) do valor do contrato em caso de extinção do contrato por iniciativa do promissário comprador; ii) a possibilidade de cobrança de taxa de fruição do imóvel no contrato em discussão; iii) o termo inicial dos juros de mora incidentes na quantia a ser restituída ao promissário comprador; iv) a distribuição dos ônus da sucumbência.

III.

RAZÕES DE DECIDIR. 4.

Incide o Código de Defesa do Consumidor (Lei n. 8.078/1990) nos contratos de promessa de compra e venda de bens imóveis, em que o promissário comprador é o destinatário final do bem e o promitente vendedor assume a condição de fornecedor nos termos do arts. 2º e 3º do referido diploma legal. 5.

A resolução do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, por iniciativa do promitente comprador, impõe o retorno das partes ao estado anterior à celebração do negócio, com a restituição parcial das parcelas pagas pelo consumidor caso tenha dado causa à extinção da avença.

Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça. 6.

A cláusula penal compensatória não pode acarretar desvantagem exagerada ao consumidor, razão pela qual o Juiz reduzir o montante da penalidade se for manifestamente excessivo nos termos do art. 413 do Código Civil.

A retenção de dez por cento (10%) dos valores pagos pelo promissário comprador atende aos parâmetros da Lei n. 13.786/2018 e é razoável e proporcional diante do caso concreto. 7.

A natureza jurídica da taxa de fruição coincide com o aluguel e destina-se a remunerar o proprietário do imóvel (vendedor) pelo tempo de sua utilização por aquele que detinha sua posse precária (comprador) nos casos de extinção de contrato de promessa de compra e venda.

A cobrança de taxa de fruição do imóvel ao promissário comprador é incabível na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote de terreno não edificado. 8.

Os juros de mora incidem a partir da citação, pois a tese jurídica fixada no Tema Repetitivo n. 1.002 do Superior Tribunal de Justiça é aplicável apenas aos contratos firmados antes da vigência da Lei n. 13.786/2018, o que não é o caso dos autos. 9.

O acolhimento parcial do pedido inicial após a resistência à pretensão exercida pela parte contrária caracteriza a sucumbência recíproca, com a condenação proporcional ao êxito de cada litigante nos termos do art. 86, caput, do Código de Processo Civil.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 10.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1.

A cláusula penal fixada em dez por cento (10%) do valor pago pelo consumidor, em caso de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, observa as diretrizes da Lei n. 13.786/2018, além de ser proporcional e razoável no caso concreto. 2.

A cobrança de taxa de fruição do imóvel ao promissário comprador é incabível na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote de terreno não edificado. 3.

Os juros de mora incidem a partir da citação, pois a tese jurídica fixada no Tema Repetitivo n. 1.002 do Superior Tribunal de Justiça é aplicável apenas aos contratos firmados antes da vigência da Lei n. 13.786/2018, o que não é o caso dos autos. 4.

O acolhimento parcial do pedido inicial após a resistência à pretensão exercida pela parte contrária caracteriza a sucumbência recíproca, com a condenação proporcional ao êxito de cada litigante nos termos do art. 86, caput, do Código de Processo Civil." Dispositivos relevantes citados: Lei n. 8.078/1990; CC, art. 413; CPC, art. 86, caput.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.863.007, Rel.

Min.

Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 23.3.2021; STJ, AgInt no Resp 1.941.068, Rel.

Min.

Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 27.9.2021; TJDFT, ApCiv 07039635120248070005, Rel.

Desa.

Carmen Bittencourt, Oitava Turma Cível, j. 15.10.2024.

Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 1VARCIVSAM 1ª Vara Cível de Samambaia Número do processo: 0720683-18.2023.8.07.0009 Classe judicial: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: FLAVIA PINHO DOS SANTOS SOARES REQUERIDO: RESIDENCIAL JARDIM DO EDEN SPE - LTDA SENTENÇA Vistos, etc.

Cuida-se de ação de conhecimento movida por FLÁVIA PINHO DOS SANTOS SOARES em face de RESIDENCIAL JARDIM DO EDEN SPE - LTDA, partes qualificadas nos autos.

Pretende a parte autora a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel pactuado com a ré e a declaração de nulidade de cláusulas, com a consequente restituição da quantia paga de R$ 21.454,12 (vinte e um mil, quatrocentos e cinquenta e quatro reais e doze centavos), de forma imediata, já abatida a multa contratual de 10% (dez por cento).

Requereu, à título de tutela de urgência, a suspensão do contrato e da exigibilidade dos pagamentos das parcelas.

Alega para tanto que firmou contrato de compra e venda de imóvel com a ré, em 17/11/2019, já tendo realizado o pagamento total de R$ 23.837,92 (vinte e três mil, oitocentos e trinta e sete reais e noventa e dois centavos).

Afirma que, em razão de grave crise financeira, se viu impedida de continuar honrando com os pagamentos do contrato, tendo requerido a sua rescisão e a devolução das quantias pagas.

Sustenta, no entanto, que a requerida concordou em devolver somente o valor de R$ 6.262,07 (seis mil, duzentos e sessenta e dois reais e sete centavos), parcelado em doze vezes.

Defende a ilegalidade das cláusulas que preveem a retenção de multa contratual, na forma cobrada pela ré, de taxa de fruição, de comissão de corretagem e de honorários advocatícios, bem como da cláusula que prevê a restituição da quantia de forma parcelada.

Decisão com deferimento da gratuidade da justiça e do pedido de tutela de urgência (ID Num. 187403919).

Contestação no ID Num. 192615623, na qual a ré suscitou a prejudicial de mérito de prescrição da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem.

No mérito, sustenta a inexistência de cláusulas abusivas e impugna os cálculos apresentados pela parte autora.

Réplica no ID Num. 195978530.

As partes não manifestaram interesse na dilação probatória (ID Num. 197283464 e 197304418). É o relatório.

DECIDO.

O feito está pronto para julgamento na forma do art. 355, I, do CPC.

A relação das partes é de consumo, conforme arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/90.

Assim, o litígio submete-se ao regramento contido no Código de Defesa do Consumidor, sem prejuízo da incidência também de outras legislações aplicáveis por força do diálogo das fontes.

No tocante à prejudicial de mérito de prescrição suscitada pela requerida, é cediço que o prazo prescricional da pretensão de reaver valores pagos em razão da rescisão de contrato de compra e venda é de 10 anos, nos termos do art. 205 do Código Civil.

Nesse sentido é o entendimento já consolidado pelo STJ: Nas pretensões relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se a regra geral de prescrição decenal (CC/2002, art. 205).

Precedentes (EREsp 1.280.825/RJ, Rel.

Ministra Nancy Andrighi, DJe de 2.8.2018; e EREsp 1.281.594/SP, Rel. p/ acórdão Ministro FELIX FISCHER, Corte Especial, j. em 15.5.2019, DJe de 23.5.2019). (AgInt no AREsp n. 1.910.592/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 23/5/2022).

Dessa forma, rejeito a prejudicial de mérito de prescrição.

Inexistindo outras questões preliminares ou prejudiciais de mérito pendentes de apreciação e estando presentes os pressupostos e as condições da ação, passo à análise do mérito.

Restou incontroversa nos autos a relação jurídica firmada entre as partes, corroborada pelo contrato de compra e venda coligido no ID Num. 182709809, cingindo-se a controvérsia em aferir a (i)legalidade das cláusulas que preveem a retenção de multa compensatória, comissão de corretagem, taxa de fruição e honorários advocatícios, bem como a restituição dos valores de forma parcelada.

No caso, denota-se que o motivo da solicitação de rescisão contratual foi a dificuldade financeira enfrentada pela autora, de forma que ressai cabível a extinção do contrato com a retenção de valores, a título de multa compensatória (cláusula penal), desde que o percentual retido se mostre ajustado à razoabilidade, ou seja, desde que não importe em abuso, decorrente da imposição de ônus excessivo à consumidora.

Nesse contexto, tendo sido o contrato firmado em 17/11/2019 (ID Num. 182709809), aplicam-se as disposições trazidas na Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato), que entrou em vigor em 28/12/2018: “Art. 67-A .

Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. § 1º Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo. § 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores: I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel; II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores; III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die; IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato. § 3º Os débitos do adquirente correspondentes às deduções de que trata o § 2º deste artigo poderão ser pagos mediante compensação com a quantia a ser restituída. § 4º Os descontos e as retenções de que trata este artigo, após o desfazimento do contrato, estão limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo em relação às quantias relativas à fruição do imóvel.

Dessa forma, em observância aos dispositivos citados, não se revela abusiva a retenção dos valores cobrados a título de comissão de corretagem, de IPTU e de cláusula penal compensatória de 10% (dez por cento).

Todavia, a cláusula penal deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, nos termos do §4º do art. 67-A da Lei 13.786/2018, e não sobre o valor atualizado do contrato, sob pena de enriquecimento ilícito.

Nesse sentido, cito precedente do eg.

TJDFT: “1.

O promitente-comprador pode rescindir unilateralmente a promessa de compra e venda quando se arrepender da avença, fazendo jus à restituição dos valores pagos.

Assim, é lícita a cláusula contratual em que o promitente-vendedor prevê a retenção de parte do valor pago para ressarcimento dos prejuízos decorrentes da resilição prematura do ajuste. 2.

Ainda que o promitente vendedor tenha direito à retenção de valores decorrentes da inexecução do contrato, a multa rescisória deve incidir, tão somente, sobre as prestações efetivamente pagas, sob pena de enriquecimento ilícito.

Dessa forma, se a cláusula penal se mostra onerosa e excessiva ao consumidor, cabível a sua redução equitativa, na forma do art. 413, do CC. (...)” (Acórdão 1791864, 07063205020238070001, Relator(a): ARNOLDO CAMANHO, 4ª Turma Cível, data de julgamento: 23/11/2023, publicado no DJE: 22/1/2024.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) No tocante à previsão de retenção de valores cobrados a título de honorários advocatícios sobre parcelas pagas em atraso, em que pese haver previsão contratual nesse sentido, verifica-se que as mencionadas despesas não restaram devidamente comprovadas pela requerida, sendo indevida sua retenção.

Por outro lado, revelam-se abusivas as cláusulas que dispõem sobre a retenção de taxa de fruição e a restituição dos valores pagos pelo consumidor em parcelas.

Quanto à retenção de taxa de fruição, muito embora a Lei do Distrato tenha estabelecido a possibilidade de sua cobrança, a jurisprudência vem entendendo que, em se tratando de lote vazio, incabível o referido desconto, pois não haveria provas de que a loteadora/incorporadora teria deixado de auferir lucro com o aluguel do imóvel.

Nesse sentido, é o entendimento desta Corte: “A multa pela fruição da coisa só é devida no caso de resolução do contrato por culpa do comprador e se houver sua imissão na posse do imóvel, bem como evidente a ocorrência da efetiva ocupação/fruição do imóvel. 1.1.

Na hipótese, não restou comprovada a ocorrência da efetiva fruição do imóvel, até porque se trata apenas de um lote vazio, sem utilidade, não havendo provas de que as autoras deixaram de auferir lucro com aluguel sendo, portanto, descabida a taxa de fruição do imóvel. (...)” (Acórdão 1847332, 07130879120208070007, Relator(a): MARIA IVATÔNIA, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 11/4/2024, publicado no DJE: 24/4/2024.

Pág.: Sem Página Cadastrada.) Já, nos termos da Súmula 543 do STJ, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Assim, cabível a restituição de uma só vez, dos valores comprovadamente pagos, corrigidos monetariamente pelo IPCA (índice de reajuste previsto no contrato), assegurado à requerida a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do importe adimplido (cláusula penal), da comissão de corretagem e IPTU.

Em arremate, pontuo que a incidência dos juros de mora, sobre a obrigação de pagar, tem como termo inicial a data da citação, nos termos do art. 405 do CC.

A incidência dos juros a partir do trânsito em julgado, como defende a parte ré, é cabível somente nos contratos anteriores à Lei 13.786/2018, nos termos do precedente firmado no REsp 1.740.911/DF, julgado sob a sistemática de recursos repetitivos, em que foi firmada a seguinte tese: Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido, com resolução do mérito nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para, confirmando a liminar anteriormente concedida, rescindir o contrato de compra e venda firmado entre as partes, determinando a restituição dos valores comprovadamente pagos pela autora, de R$ 23.837,92 (vinte e três mil, oitocentos e trinta e sete reais e noventa e dois centavos), corrigidos monetariamente pelo IPCA, desde os respectivos desembolsos, e acrescidos de juros de mora, de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação, autorizada a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos, a título de cláusula penal, da comissão de corretagem e de IPTU.

Diante da sucumbência recíproca, mas não equivalente, condeno as partes autora e ré, na proporção de 30% (trinta por cento) e 70% (setenta por cento), respectivamente, ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, com base no art. 85, §2º, do CPC.

Suspendo a exigibilidade das verbas de sucumbência em face da autora, nos moldes do art. 98, §3º, do CPC, tendo em vista a gratuidade da Justiça deferida.

Após o trânsito em julgado, nada mais havendo, arquive-se.

Sentença registrada eletronicamente.

Publique-se.

Intimem-se.

BRASÍLIA/DF, data registrada no sistema.

ROBERT KIRCHHOFF BERGUERAND DE MELO Juiz de Direito Substituto