TJCE - 0010781-32.2023.8.06.0164

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA 2ª VARA DA COMARCA DE SÃO GONÇALO DO AMARANTE     PROCESSO: 0010781-32.2023.8.06.0164 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] AUTOR: AILYSON KAIQUE LIMA DE FRANCA REU: SG DESENVOLVIMENTO LTDA       Trata-se de ação de rescisão de contrato c/c restituição de valores pagos ajuizada por Ailyson Kaique Lima de França em face de SG Desenvolvimento LTDA.

Na exordial, o autor alega que celebrou dois contratos de promessa de compra e venda em 30 de abril de 2019 para aquisição de lotes residenciais no empreendimento Laguna Ecopark - Planet Smart City, localizado em São Gonçalo do Amarante/CE; que o Lote 01 da Quadra 126, com área de 238 m², foi adquirido pelo valor de R$ 47.000,00, e o Lote 02 da Quadra 126, com área de 224 m², pelo valor de R$ 53.660,00; que por motivos pessoais desistiu da aquisição dos imóveis e solicitou o distrato junto à requerida; que não concordou com as cláusulas contratuais e disposições de retenção de valores apresentadas pela ré, considerando-as abusivas e ilegais; que a empresa propôs retenção excessiva dos valores pagos, oferecendo para devolução apenas R$ 3.663,04 referente ao Lote 01 e R$ 3.363,68 referente ao Lote 02, correspondendo a percentuais de 19,57% e 54,58% dos valores pagos, respectivamente.

Requer a concessão de tutela provisória para declaração de rescisão do contrato e abstenção de cobrança pela ré e a concessão da tutela definitiva para reconhecimento da rescisão contratual, restituição dos valores pagos com retenção máxima de 10% a título de cláusula penal e indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00.

Na decisão inicial, foi deferida a gratuidade de justiça e indeferida a tutela provisória pleiteada.

Em sua contestação, o réu SG Desenvolvimento LTDA alega as preliminares de impugnação à justiça gratuita por ausência de comprovação de hipossuficiência financeira do autor.

No mérito, aduz que é fato incontroverso que a rescisão do contrato decorre por culpa exclusiva do adquirente/autor, que admitiu na inicial ter desistido da aquisição dos imóveis por condições supervenientes; que incide o disposto no artigo 32-A da Lei nº 6.766/79 com as alterações da Lei nº 13.786/2018, uma vez que os contratos foram celebrados em 30 de abril de 2019, após a vigência da referida lei; que não há abusividade ou ilegalidade nas condições pactuadas para rescisão contratual, pois estão em conformidade com a legislação aplicável; que é admitida e válida a retenção de 10% do valor do contrato atualizado, encargos moratórios, tributos, taxas e demais emolumentos incidentes sobre os imóveis; que a devolução deve ocorrer em até 12 parcelas mensais conforme previsto no § 1º, inciso II do art. 32-A da Lei nº 6.766/79; que não há configuração de dano moral, pois não houve conduta ilícita apta a ensejar indenização, tratando-se de mero descumprimento contratual.

Intimada para réplica, o requerente ficou inerte.  Intimadas as partes para tomar ciência do julgamento antecipado do mérito e, querendo, manifestar-se, estas não apresentaram objeção ao julgamento do feito. É o relatório.

Passo a fundamentar e a decidir.

Ante a natureza da demanda e do objeto discutido, que deve ser apreciado mediante prova documental à luz das regras processuais de distribuição do ônus da prova, não havendo necessidade de produção de outras provas, constata-se que o feito comporta julgamento antecipado nos termos do artigo 355, I, do CPC, cuja realização atende aos princípios da eficiência procedimental e da razoável duração do processo (arts. 4º e 8º do CPC), como anunciado às partes.

Rejeito a preliminar de impugnação do benefício da gratuidade de justiça concedido ao autor, pois, nos moldes do art. 99, § 3º, do CPC, presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural, não havendo, nos autos, elementos que ponham em dúvida essa presunção.

Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação e não havendo outras questões preliminares a serem apreciadas, passa-se ao exame do mérito propriamente dito.

A relação jurídica existente entre as partes tem natureza consumerista, figurando o autor como consumidor, porquanto é destinatário final do bem contratado nos moldes do art. 2º do CDC, ao passo que o réu se enquadra no conceito de fornecedor do art. 3º do mesmo diploma, fornecendo bens mediante remuneração.

Em se tratando de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel de loteamento, celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018, como é o caso dos autos (contratos firmados em 30/04/2019), incide o disposto no artigo 32-A da Lei nº 6.766/79: Lei nº 6.766/79 Art. 32-A.  Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:  (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;  (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;   (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;   (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.                    (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) § 1º  O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras;                  (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.  (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) § 2º  Somente será efetuado registro do contrato de nova venda se for comprovado o início da restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado na forma e condições pactuadas no distrato, dispensada essa comprovação nos casos em que o adquirente não for localizado ou não tiver se manifestado, nos termos do art. 32 desta Lei (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)  § 3º  O procedimento previsto neste artigo não se aplica aos contratos e escrituras de compra e venda de lote sob a modalidade de alienação fiduciária nos termos da Lei n° 9.514, de 20 de novembro de 1997 (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018).  Nesse sentido, vejam-se os seguintes precedentes atinentes a casos análogos:    APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - RESCISÃO POR INICIATIVA DOS ADQUIRENTES - RETORNO AO STATUS QUO ANTE - RETENÇÃO DE VALORES PAGOS - PERCENTUAL RAZOÁVEL - MULTA DE 10% SOBRE O VALOR DO CONTRATO - POSSIBILIDADE - LEI Nº 13.786/2018 - COMISSÃO DE CORRETAGEM - VALOR SUPORTADO PELO VENDEDOR E QUE NÃO INTEGRA O PREÇO DO BEM - INVIABILIDADE DE RETENÇÃO - FRUIÇÃO - LOTE VAGO - DESCABIMENTO.

I - Aos contratos de compra e venda de imóvel realizados entre empresas empreendedoras/construtoras e particulares é aplicável a legislação consumerista.

II - O pleito de rescisão do contrato manejado pelo promitente comprador deve ser acolhido, constituindo decorrência lógica da rescisão o retorno das partes ao status quo ante, o que implica na devolução ao comprador dos valores por ele já pagos e na restituição da posse do bem à vendedora .

III - Com a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, por culpa do comprador, mostra-se pertinente a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores pagos para ressarcimento de despesas advindas da contratação e imposição de penalidade à parte que deu causa à rescisão, sendo admitida a multa no percentual de 10% sobre o valor atualizado do contrato, eis que o negócio foi celebrado após a vigência da Lei n. 13.786/2018.

IV - Em se tratando de lote vago, não é cabível indenização pela fruição do bem .

V - Considerando que a comissão de corretagem foi paga pelo promitente vendedor e não integra o preço pago pelo bem, não há falar-se em retenção do respectivo valor pela vendedora (TJ-MG - Apelação Cível: 50006757120228130452, Relator.: Des.(a) João Cancio, Data de Julgamento: 20/08/2024, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 21/08/2024)   APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO IMOBILIÁRIO.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS.

SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA .

APELO DA CONSTRUTORA DEMANDADA.

TESE RECURSAL DE POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO, NOS TERMOS DO ART. 32-A DA LEI 6.766/1979 .

ACOLHIDO.

CONTRATO FIRMADO APÓS A ENTRADA EM VIGOR DA LEI N.º 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO IMOBILIÁRIO) .

PERCENTUAL LEGAL LIMITADO A 10% (DEZ POR CENTO) DO VALOR DO CONTRATO.

ART. 3º DA LEI N.º 13 .786/2018, QUE INCLUIU O ART. 32-A NA LEI N.º 6.766/1979 .

LOTEAMENTO REGIDO PELA LEI N.º 6.766/1979.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO QUE DEVE SER FIXADO EM 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO .

RESTITUIÇÃO QUE DEVE OCORRER EM ATÉ 12 (DOZE) PARCELAS MENSAIS, CONTADOS DA DATA DA RESCISÃO CONTRATUAL.

SENTENÇA REFORMADA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS REDISTRIBUÍDOS.

HONORÁRIOS MANTIDOS .

CONDIÇÃO SUSPENSIVA DA EXIGIBILIDADE PARA A PARTE AUTORA, NOS TERMOS DO ART. 98, § 3º, DO CPC.

RECURSO CONHECIDO E, NO MÉRITO, PROVIDO (TJ-AL - Apelação Cível: 0703680-72 .2022.8.02.0058 Arapiraca, Relator.: Des .

Fábio Costa de Almeida Ferrario, Data de Julgamento: 06/03/2024, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: 06/03/2024).   Na espécie, resta incontroverso que o autor desistiu da aquisição dos imóveis por motivos pessoais, conforme admitido na própria inicial, caracterizando rescisão por iniciativa do adquirente, além de que os contratos objeto da demanda foram celebrados após a entrada em vigor da referida Lei nº 13.786, de 2018 (28/12/2018), razão pela qual se aplicam aplicam as disposições do citado art. 32-A da Lei nº 6.766/79.

O autor apresentou os contratos de promessa de compra e venda dos imóveis objeto da demanda e comprovou o pagamento de valores nos IDs mencionados nos autos, demonstrando a existência da relação negocial entre as partes.

Verifica-se que a ré, em sua contestação, não impugnou especificamente os valores pagos pelo autor nem os cálculos por ele apresentados, limitando-se a sustentar a legalidade dos percentuais de retenção conforme disposto no mencionado dispositivo legal.  Analisando os cálculos apresentados pelo autor, constata-se que a proposta de restituição feita pela ré efetivamente destoa dos parâmetros legais, na medida em que oferece para devolução apenas 19,57% do valor pago referente ao Lote 01 e 54,58% do valor pago referente ao Lote 02 do loteamento discutido na demanda, percentuais que se afiguram excessivos em termos de retenção.

Nos termos do art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/79, o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas está limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, sendo este o parâmetro máximo para retenção por desistência do adquirente.

Assim, deve ser parcialmente acolhida a pretensão autoral no tocante à rescisão contratual e à restituição dos valores pagos, observado o direito de retenção do vendedor no percentual máximo de 10% do montante pago pelo consumidor, devendo haver a restituição do valor restante na forma do § 1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/79, segundo o qual o pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o prazo de carência diferenciado conforme a situação do loteamento.

Para loteamentos com obras em andamento, a restituição terá início 180 dias após o prazo originalmente previsto para conclusão das obras.

Já para loteamentos com obras concluídas, o início da restituição ocorrerá no máximo 12 meses após a formalização da rescisão contratual, garantindo-se ao vendedor um período para readequação financeira e ao comprador a devolução gradual e proporcional dos valores investidos. "Em se tratando de lote vago, não é cabível indenização pela fruição do bem" (TJ-MG - Apelação Cível: 50006757120228130452, Relator.: Des.(a) João Cancio, Data de Julgamento: 20/08/2024, 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 21/08/2024), de modo que, não havendo demonstração de uso do lote pelo autor, não cabe a cobrança de taxa de fruição em terreno sem edificação (TJ-SP - Apelação Cível: 1001790-86.2022.8.26 .0242 Igarapava, Relator.: Gomes Varjão, Data de Julgamento: 31/05/2024, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/05/2024).  Em relação ao dano moral, este se configura em caso de violação a direito da personalidade ou em face de abalo, sofrimento e angústia gerados à pessoa, que tem sua dignidade agredida em algum grau relevante. É pacífico o entendimento jurisprudencial no sentido de que o mero inadimplemento contratual, por si só, não enseja dano moral, sendo necessário que haja fato que ultrapasse o mero dissabor típico das relações cotidianas ou o estorvo tolerável, consoante se vê a seguir:   RECURSO ESPECIAL.

CONSUMIDOR.

RESPONSABILIDADE CIVIL.

AÇÃO DE COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS.

INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA.

PREQUESTIONAMENTO.

AUSÊNCIA.

FATO DO SERVIÇO.

ART. 14 DO CDC.

ATENDIMENTO EM AGÊNCIA BANCÁRIA.

SUSPENSÃO PARCIAL POR LONGO PERÍODO.

MOTIVO DE INSEGURANÇA.

EXCEPCIONAL VIOLAÇÃO A DIREITO DA PERSONALIDADE.

NÃO COMPROVAÇÃO.

DESPROVIMENTO […] 4.

Ao tratar dos vícios do serviço, o CDC buscou resguardar a legítima expectativa do consumidor de que um determinado serviço cumpra a função pela qual é requisitado, impondo, de forma objetiva, a responsabilidade pela manutenção de sua qualidade. 5.

Os serviços viciados podem causar danos morais e materiais, mas, nessa hipótese, haverá acidente de consumo, ou fato do serviço, disciplinado no art. 14 do CDC, que é evento danoso externo e indiretamente relacionado à inadequação do serviço, ensejado por um novo elemento de desvalia que acarreta um acontecimento autônomo, não coincidente com o mero vício do serviço. 6.

Para que se configure o dano moral de natureza individual, deve o julgador ser capaz de identificar na hipótese concreta uma grave agressão ou atentado à dignidade da pessoa humana, capaz de ensejar sofrimentos e humilhações intensos, descompondo o equilíbrio psicológico do indivíduo por um período de tempo desarrazoado […] 8.

Não tendo sido traçada qualquer nota adicional que pudesse, para além da permanência da prestação parcial de serviços, ensejar a violação de direito da personalidade a ponto de causar grave sofrimento ou angústia no consumidor recorrente, não há dano moral a ser indenizado. 9.

Recurso especial desprovido (STJ - REsp: 1717177 SE 2017/0282824-1, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 13/03/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/03/2018).   CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS.

ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA.

CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA.

POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES.

JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA NO STJ.

DANOS MORAIS.

SIMPLES ATRASO.

AUSÊNCIA [...] 3.

Danos morais: ofensa à personalidade.

Precedentes.

Necessidade de reavaliação da sensibilidade ético-social comum na configuração do dano moral.

Inadimplemento contratual não causa, por si, danos morais.

Precedentes [...] (STJ - REsp: 1642314 SE 2016/0251378-2, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 16/03/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/03/2017).   Na situação em análise, não se vislumbra nenhum fato concreto específico ou situação excepcional capaz de causar ao autor efetivo abalo e sofrimento psíquico que configure dano extrapatrimonial, haja vista que a questão se limita à definição do montante e da forma de devolução dos valores pagos em rescisão de contrato por iniciativa do requerente, não havendo nenhum elemento que ultrapasse dissabor ou transtorno típico de relações contratuais dessa natureza.  Isso posto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão deduzida na inicial, extinguindo o processo com resolução de mérito nos moldes do art. 487, I, do CPC, para: (1) declarar a rescisão dos contratos de promessa de compra e venda objeto da demanda; (2) condenar o réu a restituir ao autor os valores por ele pagos atinentes aos negócios objeto da demanda, deduzido o percentual a título de cláusula penal e despesas administrativas previstas no contrato, limitado ao montante de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, devendo a restituição ocorrer em até 12 (doze) parcelas mensais com início após o prazo de carência previsto no art. 32-A, § 1º, da Lei nº 6.766/79, conforme o estado de conclusão das obras do loteamento aqui tratado.   Os valores devem ser corrigidos pelo IPCA desde a data de cada desembolso (súmula nº 43 do STJ) e acrescidos de juros desde a citação (art. 405 do CC) de acordo com a Taxa Legal correspondente à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (SELIC), deduzido o índice de atualização monetária (IPCA), como determinam os arts. 389, parágrafo único, e 406 do Código Civil com redação da Lei nº 14.905/2024, e o entendimento da Corte Superior (STJ, REsp nº 1795982/SP, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, Corte Especial, julgado em 21/08/2014; publicado em 23/10/2024), observado o cálculo elaborado na forma da Resolução CMN nº 5.171/2024.

Ante a sucumbência recíproca e equivalente, condeno o autor ao pagamento de 50% das custas e de honorários de 10% do valor do proveito econômico obtido pelo réu e condeno o réu ao pagamento de 50% das custas e de honorários de 10% do valor da condenação na forma dos arts. 85, § 2º, e 86 do CPC, observando-se, quanto ao promovente, a suspensão de exigibilidade do montante à luz do art. 98, § 3º, do CPC, haja vista a gratuidade deferida.

Com o trânsito em julgado, havendo custas pendentes, intime-se o sucumbente para que, no prazo de 15 (quinze) dias, faça seu pagamento, devendo a Secretaria providenciar prévia liquidação do valor.

Não havendo pagamento no prazo fixado, encaminhe-se o débito atualizado à Procuradoria-Geral do Estado do Ceará para inscrição em dívida ativa e cobrança, conforme determinado nos arts. 399 e seguintes do Provimento nº 02/2021 da CGJCE.

P.R.I.

Expedientes necessários.

São Gonçalo do Amarante-CE, data da assinatura digital.        VICTOR DE RESENDE MOTA JUIZ DE DIREITO