TJCE - 3000265-43.2023.8.06.0117

; Processo no 3000265-43.2023.8.06.0117 Promovente: José wellington jucá de queiroz fernandes promovida: portal dos ventos spe AÇÃO DE RESCISÃO DE RELAÇÃO CONTRATUAL C/C REEMBOLSO DE PARCELAS ADIMPLIDAS COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA SENTENÇA Narra a parte autora que em 14 de Novembro de 2014, celebrou com a requerida o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Lotes Para Entrega Futura Nº 000.287, tendo por objeto o LOTE 37, QD-09, integrante do Loteamento Portal dos Ventos, localizado no Município de Pacatuba/CE; que o aludido instrumento estipulou pelo negócio firmado o preço certo de R$ 17.500,00 (dezessete mil e quinhentos reais), a ser pago em três parcelas fixas de R$ 583,33 (quatrocentos e cinquenta reais), com vencimento em 18.11.2014, 18.12.2014 e 18.01.2015 e o saldo remanescente em 120 (cento e vinte) parcelas mensais e consecutivas no valor de R$ 131,25 (cento e trinta e um reais e vinte e cinco centavos).

Em suma, efetuou os seguintes pagamentos à promovida: SINAL R$ 1.351,50 + 99 parcelas de um total de 120.

Aduz que, em virtude da situação financeira e aumentos abusivos, não tem mais condições de continuar com o pagamento das parcelas e, por isso, pretende recebê-las imediatamente, com o desconto, a título de cláusula penal, de, no máximo, 10% (dez por cento).

Requer a inversão do ônus da prova.

Em antecipação de tutela, a suspensão da cobrança de qualquer pagamento referente ao contrato em questão, bem como se abstenha a promovida de incluir o nome do requerente em qualquer cadastro restritivo de crédito; que a reclamada apresente planilha atualizada e discriminada com todos os pagamentos realizados com valores e datas, bem como o contrato de compra e venda firmado entre ambos.

No mérito, a procedência dos pedidos, para declarar rescindida a relação contratual estabelecida entre as partes e condenar a promovida na devolução de 90% dos valores pagos.

Requer, ainda, seja declarada a nulidade das cláusulas consideradas abusivas.

Atribui à causa o valor de R$ 15.750,00.

Decisão constante do id. 56209824, indeferiu o pedido de antecipação de tutela e inverteu o ônus da prova em favor do autor.

Audiência de Conciliação infrutífera, ante a ausência da empresa promovida.

Na oportunidade, observou-se que até a data da audiência, não retornou aos autos o AR referente a citação/intimação expedida no ID 56996836.

Dada a palavra ao patrono da parte autora, este requereu a decretação da revelia da demandada, caso venha aos autos a comprovação de sua citação/intimação para a audiência.

Caso contrário, requereu de logo, a designação de nova audiência de conciliação.

Vieram-me os autos conclusos. É o breve relato.

Decido.

Navegando através da movimentação processual, verifica-se que a empresa promovida, embora regularmente citada/intimada para comparecer à Audiência de Conciliação, conforme AR inserido no id. 9039921 não compareceu, tampouco comprovou a ocorrência de caso fortuito antes da abertura da referida sessão.

A ausência da promovida à audiência a torna revel e confessa, atraindo, na hipótese, a incidência do dispositivo previsto no art. 20 da Lei 9099/95, acarretando também o julgamento imediato da lide.

Fica, portanto, desde já decretada a revelia da promovida, nos termos do artigo supramencionado, todavia, sem aplicar-lhe os efeitos.

Importante destacar, que o contrato fora celebrado aos 14.11.2014, anterior à vigência da Lei 13.786/2018.

Pretende o autor a rescisão unilateral do contrato celebrado entre as partes no tocante ao Lote 37 da QD 09 integrante do Loteamento Portal dos Ventos, com a devolução de 90% dos valores pagos, considerando que a retenção de mais de 50% estipulada no contrato é abusiva, por considerar que o percentual estipulado foi arbitrado em patamar exorbitante.

Como afirmado anteriormente pelo autor, ficou avençado que, pelo negócio firmado, pagaria o preço certo de R$ 17.500,00 a ser pago em 3 parcelas fixas de R$ 583,33 (quatrocentos e cinquenta reais) com vencimento em 18.11.2014, 18.12.2014 e 18.01.2015 e o saldo remanescente em 120 parcelas mensais de R$ 131,25. (grifo nosso).

Em suma, pagou o sinal de R$ 1.351,50 + 99 parcelas de um total de 120, sem especificar o valor total integralizado.

Ocorre que o autor não traz aos autos comprovantes de pagamento, nem ficha financeira atualizada com o valor total integralizado e, na hipótese dos autos, muito embora se trate de relação de consumo, caberia ao autor a demonstração ainda que minimamente, dos fatos constitutivos de seu direito, a teor do disposto no art. 373, inciso I, do CPC, o que não o fez.

No entanto, analisando a prova emprestada do Processo n. 3000234-54.2022.8.06.0118, Ficha Financeira – Lote 37 inserida no id. 30560728, fls. 03/04, consta da mesma que o sinal integralizado foi de R$ 1.562,50;

por outro lado, não consta o pagamento das parcelas vencidas em 18.11.2014, 18.12.2014 e 18.01.2015, que não se sabe se foram integralizadas e por qual valor, R$ 583,33 ou R$ 450,00.

De outra forma, o autor alega que o saldo remanescente a pagar seria de 120 parcelas mensais de R$ 131,25 (cento e trinta e um reais e vinte e cinco centavos), das quais pagou 99, sendo que, da referida ficha financeira, verifica-se que as parcelas não eram fixas, sofrendo reajustes anuais, bem que até a data de 06.01.2022, foram pagas 86 parcelas, resultando no montante de R$ 16.673,46 (dezesseis mil seiscentos e setenta e três reais e quarenta e seis centavos).

Portanto, restou incontroverso o pagamento do sinal de R$ 1.351,50 e de 86 parcelas de R$ 131,25, importando em R$ 12.639,00 (doze mil seiscentos e trinta e nove reais).

No tocante percentual de retenção em favor da demandada, da análise do Contrato de Promessa de Compra e Venda exibido nos autos, a resolução contratual se encontra prevista na Cláusula 6ª, itens 6.1 e 6.2 “a” e “b” do contrato firmado entre as partes, ressaltando, que no caso de rescisão da avença objeto desta ação, deve recair sobre o promovente tal ônus, haja vista ser o mesmo, não a empresa ré, a dar causa à resilição.

A parte autora propõe a retenção em 10% em favor da reclamada; conforme contrato celebrado entre as partes, a cláusula sexta expõe que devem ser abatidos os valores constantes do inciso 6.2.a, seja feita a devolução ao comprador de 50% do saldo, por ventura existente, ficando os outros 50% deste mesmo saldo retido em favor da vendedora, a título de ressarcimento com perdas e danos e lucros cessantes.

Assim, considerando a abusividade e desproporcionalidade da pena convencional prevista no contrato celebrado entre as partes, vez que onera sobremaneira o comprador e promove enriquecimento ilícito ao vendedor, ferindo o equilíbrio que deve existir nas relações contratuais, impõe-se a limitação do direito de retenção da ré em 15% sobre o montante a ser restituído ao autor, considerando o fato de já haver decorrido mais de 08 (oito) anos da contratação, mas,

por outro lado, o imóvel objeto da lide pode ser renegociado, inclusive, com preço mais vantajoso.

No tocante ao pedido de devolução dos valores pagos, nos termos do art. 53 do CDC, nos contratos de compra e venda de imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que estabeleçam a perda total ou substancial das parcelas integralizadas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Com o objetivo de extirpar possível enriquecimento sem causa por parte do vendedor e conforme entendimento do art. 413 do CCB, não se torna razoável nem justo, admitir-se a retenção integral das quantias pagas e, nas hipóteses de arrependimento do comprador, bem como nas situações em que não existe culpa do vendedor, poderá ser retido parte do valor pago para ressarcir as despesas efetuadas, o equivalente a 10%, sendo a retenção máxima permitida a equivalente 25% em favor da empresa contratante, incluindo-se nessa quantia o que foi pago a título de arras.

Seguindo este raciocínio, o STJ editou a súmula 543, cujo conteúdo se refere aos critérios para restituição dos valores pagos ao promitente comprador, nas hipóteses de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, devendo ocorrer de forma parcial caso tenha sido o comprador quem deu causa.

Pacífico também o entendimento de que o comprador inadimplente tem o direito de rescindir o contrato e consequentemente obter a devolução de forma imediata e de uma única vez.

Ademais, Nos termos da reiterada jurisprudência do Egrégio STJ, admite-se a fixação entre 10% a 25% sobre o valor efetivamente pago, de acordo com o prejuízo do credor.

No caso dos autos, o autor celebrou o contrato aos 14.11.2014, já integralizou o valor de R$ 12.639,00 (doze mil seiscentos e trinta e nove reais), sendo 86 parcelas de R$ 131,25 e uma entrada de R$ 1.351,50 (hum mil trezentos e cinquenta e um reais e cinquenta centavos) e, oito anos após, vem pleitear a rescisão unilateral do contrato, de forma que a manutenção do valor a ser retido no quantum de 15% do montante pago, se mostra suficiente para reparar os gastos suportados pela vendedora referente às despesas com comercialização do imóvel até então alienado, percentual que atende às circunstâncias do caso e aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Assim, deve ser restituída ao autor a importância de R$ 10.743,15 (dez mil setecentos e quarenta e três reais e quinze centavos), correspondente a 85% (oitenta e cinco por cento) do valor pago, de forma imediata, corrigida e de uma só vez.

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES EM PARTE os pedidos formulados na inicial, para declarar rescindo o Contrato de Promessa de Compra e Venda Nº 000.287, tendo por objeto o LOTE 37 QD-09, integrante do Loteamento Portal dos Ventos localizado no Município de Pacatuba/CE.

Condeno a promovida Portal dos Ventos - SPE na imediata restituição da quantia de R$ 10.743,15 (dez mil setecentos e quarenta e três reais e quinze centavos), ao autor, em parcela única, corrigida monetariamente pelo INPC a partir da data de cada desembolso acrescida de juros de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado da presente decisão, ressaltando que a resolução do contrato provoca efeitos ex tunc, tornando as partes ao estado anterior, no que se refere ao Lote 37 da QD -09 do Loteamento Portal dos Ventos em Pacatuba-CE, objeto destes autos.

Junte-se aos autos cópia da ficha financeira inserida às fls. 03/04 do id. 30560728, do processo n. 3000234-54.2022.8.06.0118.

Sem custas e sem honorários, por força de Lei.

P.R.I.

Transitada em julgado, arquivem-se.

Maracanaú-CE, data da inserção digital Candice Arruda Vasconcelos Juíza de Direito (sc)

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO COMARCA DE MARACANAÚ JUIZADO ESPECIAL CÍVEL E CRIMINAL Rua Edson Queiroz, 280 - Centro - Maracanaú/CE - CEP: 61.900-200 - E-mail: [email protected] - WhatsApp nº (85) 98138.4617 / Telefone nº (85) 3108.1685 Processo nº 3000265-43.2023.8.06.0117 Promovente: JOSE WELLINGTON JUCA DE QUEIROZ FERNANDES Promovido: PORTAL DOS VENTOS SPE LTDA Parte a ser intimada: DR.

MAELSON JUCA DE QUEIROZ FERNANDES INTIMAÇÃO VIA DIÁRIO ELETRÔNICO De ordem da Excelentíssima Senhora Juíza de Direito, Dra.

Candice Arruda Vasconcelos, titular do Juizado Especial Cível e Criminal de Maracanaú-CE, fica Vossa Senhoria devidamente INTIMADO(A), por meio da presente publicação, que a AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO designada para o dia 08/05/2023, às 12:00 horas, será realizada de FORMA VIRTUAL, utilizando-se, para isso, o sistema Microsoft Office 365/Teams, plataforma de vídeo conferência disponibilizada pelo Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, conforme CERTIDÃO anexada aos autos.

Fica, ainda, Vossa Senhoria devidamente INTIMADA da DECISÃO proferida no ID nº 56209824 da movimentação processual.

Para o acesso da referida audiência, por meio do sistema TEAMS, poderá ser utilizado o link da reunião: https://link.tjce.jus.br/15a0c1 Ou através do QR CODE (disponível nos autos): ADVERTÊNCIAS: Qualquer impossibilidade fática ou técnica de participação à sessão virtual deverá ser comunicada nos autos até a momento da abertura da audiência.

A critério do(a) Magistrado(a), poderão ser repetidos os atos processuais dos quais as partes, testemunhas ou os advogados ficarem impedidos de participar da audiência por teleconferência, em virtude de obstáculos de natureza técnica, desde que previamente justificados.

Outrossim, as partes poderão requerer ao Juízo a participação na audiência por videoconferência, em sala disponibilizada pelo Poder Judiciário nas dependências desta unidade judiciária.

NA FORMA VIRTUAL, as partes deverão acessar, na data e horário agendados, a sala virtual de audiência, sendo que a recusa do autor em participar da audiência virtual sem justificativa plausível acarretará na extinção do processo sem resolução do mérito e condenação ao pagamento de custas processuais, nos termos do art. 51, § 2º, da Lei n° 9099/95.

Já, em caso de recusa do acionado, o processo será encaminhado no estado em que se encontrar para sentença, conforme determina o art. 23 da citada lei.

NA FORMA PRESENCIAL, não comparecendo o demandado à sessão de conciliação, reputar-se-ão verdadeiros os fatos alegados no pedido inicial, salvo se o contrário resultar da convicção do Juiz.

A ausência do Autor importará na extinção do processo, sem julgamento de mérito, com imposição de custas processuais.

Registre-se ainda que a responsabilidade por baixar/instalar o aplicativo TEAMS em suas estações remotas de trabalho, é das partes/advogados, bem como que as partes devem se fazer presentes nas audiências virtuais, sendo vedada a representação por advogado.

Sugere-se, ainda, que os advogados/partes utilizem o sistema via computador para que possam ter uma visão completa da audiência, podendo ainda acessar o sistema baixando o aplicativo TEAMS.

OBSERVAÇÕES: Este processo tramita através do sistema computacional PJE (Processo Judicial Eletrônico), cujo endereço na web é https://pje.tjce.jus.br/pje1grau/login.seam.

Documentos de áudio, devem ser anexados no formato “OGG”.

Documentos (procurações, cartas de preposição, contestações, etc), devem ser enviados pelo Sistema.

Em caso de eventuais dúvidas sobre a utilização do sistema TEAMS, entrar em contato com esta unidade judiciária através de um dos seguintes canais: 1) WhatsApp (85) 9.8138.4617; 2) e-mail: [email protected]; 3) balcão virtual disponibilizado no site do TJCE.

Maracanaú/CE, 20 de março de 2023.

MARIA EMMANUELLA DO NASCIMENTO Supervisora de Unidade Judiciária