TJCE - 0238245-22.2021.8.06.0001

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 31ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA PROCESSO: 0238245-22.2021.8.06.0001 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO:  [Despesas Condominiais] AUTOR: MARIA JUCYARA MOREIRA LIMA REU: CONDOMINIO EDIFICIO AIRTON BEZERRA DE MENEZES DESPACHO Vistos em inspeção interna.

Intime-se a parte apelada por meio de seu advogado devidamente constituído, via DJE, para apresentar contrarrazões à apelação apresentada, no prazo de 15 (quinze) dias.

Após, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará.

Expedientes necessários.

Fortaleza/CE, data da assinatura digital.

RICCI LOBO DE FIGUEIREDO Magistrado (a)

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 31ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes, 220 - Edson Queiroz, Fortaleza - CE, CEP 60811-690 - Fone: (85) 3108-0825 - E-mail: [email protected] Processo n°: 0238245-22.2021.8.06.0001 Apenso: [0235287-29.2022.8.06.0001] Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Despesas Condominiais] Polo ativo: MARIA JUCYARA MOREIRA LIMA Polo passivo CONDOMINIO EDIFICIO AIRTON BEZERRA DE MENEZES     SENTENÇA 1 RELATÓRIO 1.1 PROCESSO Nº 0238245-22.2021.8.06.0001 (AÇÃO ANULATÓRIA) Trata-se de Ação anulatória de assembleia c/c Pedido de Tutela de urgência ajuizada por MARIA JUCYARA MOREIRA LIMA em desfavor de CONDOMÍNIO EDIFÍCIO AIRTON BEZERRA DE MENEZES, pelas razões expostas na Petição Inicial de ID 119618968.

Em síntese, a Autora alega que é moradora do condomínio demandado, o qual é composto por 45 (quarenta e cinco unidades), e que foi convocada para assembleia extraordinária designada para o dia 10/03/2021, cuja pauta previa discussão acerca da individualização da água e definição da forma de custeio.

Diz que compareceram à referida assembleia os representantes de 16 (dezesseis) unidades.

Diz que foram apresentadas propostas de 02 (duas) empresas para a execução do serviço.

Diz que 11 (onze) dos presentes votaram a favor da individualização da água, a ser executada pela empresa MH Construções e individualizações, e que foi descumprido o quórum previsto na convenção condominial para a realização de obras úteis, uma vez que a votação deveria ter obtido maioria dos proprietários, e não dos presentes.

Diz que está sendo cobrada taxa extra, porém esta cobrança não ficou definida em ata, o que considera irregular.

Assim, propôs a presente ação requerendo, em caráter de urgência, a suspensão da cobrança de taxa extra para individualização da água baseada na AGE de 10/03/2021, sob pena de multa, bem como que não se realize a obra de individualização.

Ao fim, requer seja declarada nula a decisão constante da ata de assembleia extraordinária, com consequente interrupção da cobrança e devolução dos valores porventura já pagos.

Acompanham a Inicial os documentos de IDs 119618971 a 119618969.

Custas processuais iniciais pagas, consoante certidão de ID 119618973.

Decisão proferida no ID 119615161, indeferindo o pedido de urgência e deferindo o pedido de justiça gratuita.

Pedido de reconsideração apresentado no ID 119615169, acompanhado de informação acerca da interposição de Agravo de Instrumento.

Decisão proferida no ID 119615173, mantendo a decisão agravada.

Citada a parte ré, apresentou Contestação no ID 119618338.

Preliminarmente, impugnou o valor atribuído à causa, aduzindo que a contratação do serviço de individualização custará para cada unidade 12 (doze) parcelas de R$ 266,00 (duzentos e sessenta e seis reais), totalizando R$ 143.640,00 (cento e quarenta e três mil, seiscentos e quarenta reais), considerando as 45 (quarenta e cinco) unidades.

No mérito, aduz que a aprovação foi regular, uma vez observado o quórum de votação previsto para a hipótese de segunda convocação.

Acompanham a Contestação os documentos de IDs 119618336 a 119618335.

Réplica apresentada no ID 119618352, rebatendo os termos da Contestação e reiterando os pedidos de Inicial.

Despacho proferido no ID 119618354, determinando a intimação das partes para manifestação de interesse acerca da produção de novas provas.

Em resposta, a Autora apresentou rol de testemunhas no ID 119618358, requerendo a designação de audiência de instrução.

Não houve requerimento de produção de provas pelo Réu (certidão de ID 119618360).

Nos IDs 119618928 a 119618935, sobreveio cópia da decisão que negou provimento ao Agravo de Instrumento, mantendo a decisão que indeferiu pedido de tutela de urgência.

Decisão proferida no ID 119618949, indeferindo a produção de prova testemunhal.

Ato contínuo, a Autora reiterou pedido de produção de prova testemunhal no ID 119618953, o que foi acolhido no Despacho de ID 119618954.

Audiência de instrução realizada, consoante Ata de Audiência juntada no ID 144679094.

Diante do não comparecimento da parte ré, a parte autora requereu a dispensa da oitiva das testemunhas.

A Autora juntou alegações finais no ID 155115957 e o Réu, no ID 159846422.

Vieram os autos conclusos. 1.2 PROCESSO Nº 0235287-29.2022.8.06.0001 (AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER) Trata-se de Ação de obrigação de fazer c/c Pedido de Tutela provisória de urgência ajuizada por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO AIRTON BEZERRA DE MENEZES em desfavor de MARIA JUCYARA MOREIRA LIMA, pelas razões explicitadas na Petição Inicial de ID 118931994.

O referido processo foi distribuído por dependência ao processo nº 0238245-22.2021.8.06.0001.

Em síntese, o Autor afirma que foi realizada assembleia condominial em 10/03/2021, ocasião em que restou aprovada pela maioria dos condôminos presentes a individualização do fornecimento de água.

Diz que, irresignada com a deliberação, a Ré ajuizou Ação anulatória de assembleia condominial, acima especificada, no bojo da qual foi indeferida a tutela liminar pleiteada para suspender a cobrança de taxa extra para a realização da obra de individualização, de modo a reconhecer a validade da deliberação assemblear.

Diz que 44 das 45 unidades realizaram a individualização, restando pendente de execução do serviço apenas a unidade pertencente à Ré.

Assim, propôs a presente ação requerendo, em caráter de urgência, seja a Ré compelida a permitir a instalação de hidrômetro em sua unidade autônoma, mediante pagamento e prévio agendamento com a administração do condomínio e empresa contratada, sob pena de multa a ser revertida em favor do condomínio.

Ao fim, requer a confirmação da liminar, com a condenação da Requerida a cumprir a decisão promulgada em assembleia geral extraordinária no sentido de permitir a implementação do fornecimento individualizado de água mediante a instalação de hidrômetro autônomo em sua unidade residencial.

Acompanham a Inicial os documentos de IDs 118931999 a 118932006.

Certidão de pagamento das custas processuais iniciais no ID 118931995.

No ID 118928552, foi proferida Decisão deferindo o pedido de urgência e determinando à Ré permitir a instalação de hidrômetro em sua unidade autônoma, mediante pagamento e prévio agendamento, sob pena de multa diária.

Citada a Ré, apresentou Contestação no ID 118928567.

Preliminarmente, alega ausência de interesse de agir, uma vez que a individualização da água em sua unidade foi realizada há 05 (cinco) meses.

No mérito, defende que a assembleia que deliberou pela sua realização não observou o quórum qualificado previsto na convenção, de maioria dos condôminos.

Diz ainda que o Autor, ciente da efetivação do serviço, deveria ter requerido a desistência do feito.

Acompanham a Contestação os documentos de IDs 118928563 a 118928561.

No ID 118928561, foi juntado documento comprovando o depósito judicial da taxa extra instituída pelo condomínio.

Despacho proferido no ID 118928571, determinando a intimação do Autor para réplica.

Não sobreveio Réplica (certidão de ID 118928574).

Ato contínuo, foi proferido Despacho no ID 118931979, determinando a intimação de ambas as partes para manifestarem interesse na produção de novas provas.

A Ré peticionou no ID 118931981, requerendo o julgamento antecipado do feito.

Despacho proferido no ID 118931986, determinando a intimação das pates para se manifestarem acerca de eventual perda do objeto.

Não sobreveio resposta (certidão de ID 135622040).

Após, vieram os autos conclusos. É o que importa relatar.

Decido. 2 FUNDAMENTAÇÃO 2.1 DO JULGAMENTO CONJUNTO DOS PROCESSOS A conexão consiste em instituto do direito processual que reconhece semelhança entre processos, determinando a reunião dos processos conexos para decisão conjunta, a fim de evitar decisões conflitantes. É o que se depreende do art. 55 do CPC; vejamos: Art. 55.

Reputam-se conexas 2 (duas) ou mais ações quando lhes for comum o pedido ou a causa de pedir. § 1º Os processos de ações conexas serão reunidos para decisão conjunta, salvo se um deles já houver sido sentenciado. § 2º Aplica-se o disposto no caput: I - à execução de título extrajudicial e à ação de conhecimento relativa ao mesmo ato jurídico; II - às execuções fundadas no mesmo título executivo. § 3º Serão reunidos para julgamento conjunto os processos que possam gerar risco de prolação de decisões conflitantes ou contraditórias caso decididos separadamente, mesmo sem conexão entre eles.

No caso dos autos, verifica-se que estamos diante de processos conexos, uma vez que a Ação anulatória de assembleia condominial e a Ação de obrigação de fazer possuem a mesma causa de pedir, isto é, a deliberação em assembleia geral extraordinária acerca do fornecimento individualizado de água no Condomínio Edifício Airton Bezerra de Menezes, a que a Sra.

Maria Jucyara Moreira Lima, proprietária de uma das unidades, se opôs.

Visto isso, em consonância com o disposto no art. 55, §1º, do CPC, passo a proferir julgamento em conjunto. 2.2 PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER Em sua Contestação, a Sra.

MARIA JUCYARA MOREIRA LIMA alega ausência de interesse de agir por perda superveniente do objeto, considerando que, em Junho/2022, a individualização da água de sua unidade já havia sido executada.

Em comprovação, juntou faturas de água nos IDs 118928562.

Compulsando detidamente os autos, verifico que a Ação de obrigação de fazer foi ajuizada em maio/2022 e que a decisão de urgência que determinou à Ré permitir a instalação de hidrômetro em sua unidade autônoma somente foi proferida em setembro/2022 (ID 118928552), portanto, quando a individualização do fornecimento de água da Ré já havia sido realizada (junho/2022).

Em outros termos, tem-se que a Ré anuiu à individualização da água de sua unidade voluntariamente, e não em decorrência de decisão judicial.

Desse modo, constatada a perda do objeto da ação após o seu ajuizamento, julgo o processo nº 0235287-29.2022.8.06.0001 extinto sem apreciação do mérito, nos moldes do art. 485, inciso VI, do CPC, por ausência de interesse de agir.

Oportuno ressaltar, todavia, que havia interesse em sua propositura da ação quando de seu ajuizamento (maio/2022), de forma que deverá recair sobre a Ré a responsabilidade pelos ônus processuais, na forma disposta no art. 85, §10, do CPC, que consagra o Princípio da causalidade.   2.3 IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA - AÇÃO ANULATÓRIA Em sua Contestação, o condomínio impugnou o valor atribuído à Ação anulatória, aduzindo que a contratação do serviço de individualização custará para cada unidade 12 (doze) parcelas de R$ 266,00 (duzentos e sessenta e seis reais), totalizando R$ 3.192,00 (três mil, cento e noventa e dois reais) para cada unidade e R$ 143.640,00 (cento e quarenta e três mil, seiscentos e quarenta reais), considerando as 45 (quarenta e cinco) unidades.

Nos moldes do art. 292, inciso II, do CPC, o valor da causa será o valor do ato ou o de sua parte controvertida, na ação que tiver por objeto a existência, a validade, o cumprimento, a modificação, a resolução, a resilição ou a rescisão de ato jurídico.

Em se tratando de ação anulatória, o STJ possui entendimento consolidado no sentido de que o valor da causa deve corresponder ao conteúdo patrimonial em discussão; vejamos: PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

VIOLAÇÃO DO ART. 1 .022 DO CPC/2015.

NÃO OCORRÊNCIA.

AÇÃO ANULATÓRIA.

IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA .

PRETENSÃO DE DESCONSTITUIÇÃO DO CONTRATO FIRMADO ENTRE OS RÉUS.

ART. 292, II e § 3º, DO CPC/2015.

NECESSIDADE DE CORRESPONDÊNCIA DO VALOR DA CAUSA COM O CONTEÚDO PATRIMONIAL EM DISCUSSÃO . 1.

Tendo o recurso sido interposto contra decisão publicada na vigência do Código de Processo Civil de 2015 ( CPC/2015), devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele previsto, conforme Enunciado Administrativo n. 3/2016/STJ. 2 .

Afasta-se a alegada violação do artigo 1.022 do CPC/2015, porquanto o acórdão recorrido manifestou-se de maneira clara e fundamentada a respeito das questões relevantes para a solução da controvérsia, ainda que de forma contrária aos interesses da parte. 3.

O art . 292 do Código de Processo Civil estabelece que, na ação que tiver por objeto a validade de ato jurídico, o valor da causa será correspondente ao valor do ato ou o de sua parte controvertida, cabendo ao juiz corrigir o valor da causa quando verificar que ele não corresponde ao conteúdo patrimonial em discussão. 4.

No caso, o Consórcio autor requereu a anulação da decisão que declarou o Consórcio corréu vencedor da licitação, com a consequente anulação dos atos posteriores, inclusive do contrato firmado entre os réus. 5 .

Assim, tendo sido expressamente pleiteada a anulação do contrato, o valor dele corresponde ao conteúdo patrimonial em discussão nos autos e, nos termos do art. 292, II, do CPC/2015, deve ser estabelecido como valor da causa. 6.

Agravos conhecidos para dar parcial provimento aos recursos especiais . (STJ - AREsp: 2134995 SP 2022/0154104-7, Relator.: Ministro BENEDITO GONÇALVES, Data de Julgamento: 11/06/2024, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/06/2024) Assim, assiste razão ao Réu em sua impugnação, na medida em que o conteúdo patrimonial discutido na ação é de R$ 143.640,00 (cento e quarenta e três mil, seiscentos e quarenta reais), considerando o custo total para a individualização da água de todas as 45 (quarenta e cinco) unidades.

Destarte, determino a retificação do valor da causa para R$ 143.640,00 (cento e quarenta e três mil, seiscentos e quarenta reais).

Em consequência, deverá ser recolhida a diferença das custas processuais iniciais. 2.3 DO MÉRITO - AÇÃO ANULATÓRIA O condomínio edilício está devidamente regulamentado pelo Código Civil de 2002, sendo necessário realizar as seguintes ponderações.

A Lei Civil estabelece que o condomínio será regido pela convenção, a qual se tornará obrigatória a todos, nos seguintes termos: Art. 1.333.

A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único.

Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.334.

Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; II - sua forma de administração; III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações; IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; V - o regimento interno. § 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

Conforme estabelecido pela legislação, o condomínio é uma edificação repartida em tantas frações quantos forem os proprietários das frações ideais estipuladas, de modo que as regras serão estabelecidas pela vontade da maioria, conforme os preceitos da lei e da convenção, cujo instrumento pode ser formalizado por meio de documento público ou particular.

Feitas essas considerações, adentro ao caso concreto.

O cerne da questão em análise repousa na validade da deliberação tomada em assembleia geral extraordinária realizada em 10/03/2021, na qual foi aprovada a individualização da água e a realização das respectivas obras pela empresa Meu Hidrômetro Ltda.

Segundo a Autora, teria sido descumprido o quórum especial previsto na convenção do condomínio, que exige maioria dos condôminos para a realização de obras úteis, uma vez que a deliberação obteve maioria dos votos dos presentes e não da totalidade dos proprietários.

Assim, requer seja declarada nula a deliberação para a individualização da água, com consequente interrupção da cobrança da taxa extra estabelecida para a realização das obras e devolução dos valores porventura já pagos.

Analisando os autos, verifica-se que a assembleia em questão foi realizada em segunda convocação e contou com a presença de 16 (dezesseis) condôminos, sendo que a decisão que aprovou a individualização foi tomada por 11 (onze) condôminos, representando a maioria dos votos dos presentes (vide Ata de assembleia juntada no ID 119618967).

Tratando sobre a realização de benfeitorias úteis, a Convenção Condominial (ID 119618327) estabelece, em seu art. 15, alínea h, que: Art. 15 - Será exigida maioria qualificada ou unanimidade nos seguintes casos: (…) h) maioria dos votos dos condôminos para a realização de benfeitorias úteis; A previsão está em consonância com o disposto no Código Civil; vejamos: Art. 1.341.

A realização de obras no condomínio depende: I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

Por sua vez, a respeito da realização de assembleia em segunda convocação, o art. 10, §1º, da Convenção condominial estabelece que "Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial".

De mesma sorte, o Código Civil assim dispõe: Art. 1.352.

Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único.

Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353.

Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

Sobre o assunto, a jurisprudência nacional vem firmando entendimento no sentido de que, em se tratando de segunda convocação, é permitida a deliberação pela maioria dos presentes para decisões acerca da realização de obras úteis no condomínio (arts. 1341, inciso II, c/c art. 1.353, ambos do CC).

Nesse toar, são os seguintes julgados: DIREITO CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL.

INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA E GÁS .

BENFEITORIA ÚTIL.

QUÓRUM DE DELIBERAÇÃO.

MAIORIA SIMPLES DOS PRESENTES.

AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DA TUTELA DE URGÊNCIA .

DECISÃO MANTIDA.

AGRAVO DESPROVIDO.

I.

CASO EM EXAME 1 .

Agravo de Instrumento interposto contra decisão interlocutória proferida pelo juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE, nos autos da Ação Anulatória nº 0277908-07.2023.8.06 .0001, proposta em face do Condomínio Córdoba Residence.

O agravante busca a suspensão dos efeitos de ata de assembleia condominial realizada em 19/09/2023, alegando que a aprovação da individualização do consumo de água e gás foi irregular por ausência de quórum qualificado exigido pelo Código Civil e pela convenção condominial.

Alega que apenas 26 condôminos compareceram à assembleia, número insuficiente para aprovar a referida medida. 2 .

O juízo de origem indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência, considerando que a assembleia se deu de forma válida, em segunda convocação, e que, segundo entendimento consolidado do STJ, a aprovação por maioria dos presentes é suficiente para deliberações envolvendo benfeitorias úteis, como a individualização de consumos.

Inconformado, o agravante interpôs o presente agravo para anular a assembleia e suspender a cobrança de taxa extra decorrente da decisão.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3 .

Há duas questões centrais em discussão: (i) definir se a assembleia realizada em 19/09/2023 foi conduzida de acordo com a convenção condominial e a legislação civil; (ii) verificar a existência dos requisitos para a concessão da tutela provisória de urgência, com base na presença do fumus boni iuris e do periculum in mora.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 4.

A concessão de tutela provisória de urgência exige a presença concomitante de dois requisitos: a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do art . 300 do CPC. 5.

A deliberação sobre a individualização de água e gás caracteriza-se como benfeitoria útil, para a qual não se exige o quórum qualificado de 2/3 dos condôminos, previsto no art. 1 .351 do Código Civil.

Nesse contexto, a maioria simples dos presentes em assembleia regularmente convocada em segunda chamada é suficiente para a validade da deliberação, conforme entendimento pacífico do STJ. 6.

A alegação de nulidade por ausência de quórum total dos condôminos não encontra respaldo legal ou jurisprudencial, uma vez que o quórum exigido para deliberações condominiais, em segunda convocação, é calculado sobre os presentes, nos termos dos artigos 1 .352 e 1.353 do Código Civil.

Assim, não há vício formal na assembleia que justifique sua anulação. 7 .

Ante a breve análise possível neste recurso, e considerando os requisitos legais para a concessão da tutela de urgência, não há elementos suficientes para deferir o pedido.

Assim, mantenho a decisão impugnada.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 8 .

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: A deliberação sobre a individualização do consumo de água e gás, por se tratar de benfeitoria útil, pode ser aprovada por maioria simples dos presentes em assembleia, conforme arts. 1.352 e 1 .353 do Código Civil; A convocação e a condução da assembleia condominial são válidas se realizadas em conformidade com a convenção do condomínio e a legislação vigente, sendo desnecessário quórum qualificado de 2/3 para benfeitorias úteis; A concessão de tutela provisória de urgência requer a presença concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC.

Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 300; CC, arts . 1.351, 1.352 e 1.353 .

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp nº 1.519.125/RJ, Rel.

Min .

Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 20/04/2020; TJ-CE, Agravo de Instrumento nº 0629250-55.2021.8.06 .0000, Rel.

Des.

Maria de Fátima de Melo Loureiro, 2ª Câmara Direito Privado, julgado em 20/04/2022.

ACÓRDÃO: Acordam os integrantes da Eg . 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, à unanimidade, em conhecer do recurso, mas para negar provimento ao Agravo de Instrumento, de acordo com o voto do Relator.

Fortaleza, data e hora da assinatura digital.

DESEMBARGADOR MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA Relator (TJ-CE - Agravo de Instrumento: 06218585920248060000 Fortaleza, Relator.: MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 30/10/2024, 3ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 30/10/2024) (grifos acrescidos) APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE ANULABILIDADE DE ATO JURÍDICO E DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER.

SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.

INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA .

PRETENSÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL.

TESE DE INOBSERVÂNCIA DO QUÓRUM LEGAL.

NÃO ACOLHIMENTO.

APROVAÇÃO DE PROJETO PARA A COLOCAÇÃO DE CERCA DE VIDRO NA PARTE FRONTAL DE EDIFÍCIO .

INTENTO DE APRIMORAR A SEGURANÇA E A ORGANIZAÇÃO DO ESPAÇO.

OBRA DE CARÁTER ÚTIL.

INTELIGÊNCIA DO ART. 1 .342, II, DO CPC.

EXIGÊNCIA DE APROVAÇÃO PELO VOTO DA MAIORIA DE CONDÔMINOS PRESENTES EM ASSEMBLEIA.

REQUISITO OBSERVADO.

NÃO CARACTERIZADA A MODIFICAÇÃO DE FACHADA .

VOTAÇÃO VÁLIDA.

SENTENÇA MANTIDA. "'O art. 1 .341, II, do Código Civil diz que a realização de obras úteis depende de aprovação da maioria dos condôminos.

Todavia, sua interpretação deve ser conjugada com o art. 1.353 do mesmo Codex, pelo qual 'em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial .' Assim, como a realização de obras úteis não exige quórum especial, adequada se afigura a deliberação ainda que fosse tomada pela maioria dos presentes à assembleia com direito a voto. (in TJSP, Apelação n. 0047721-28.2011 .8.26.0562, de Santos, rel.

Des .

Erickson Gavazza Marques, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 2-12-2015)"(TJSC, Apelação Cível n. 0503303-33.2012 .8.24.0023, da Capital, rel.

Jorge Luis Costa Beber, Primeira Câmara de Direito Civil, j . 22-06-2017).

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-SC - Apelação: 5003166-02.2020 .8.24.0004, Relator.: Carlos Roberto da Silva, Data de Julgamento: 30/03/2023, Sétima Câmara de Direito Civil) APELAÇÃO CÍVEL - Interposição contra sentença que julgou improcedente a ação ordinária para anulação de assembleia.

Realização de obras úteis, aprovada, em segunda convocação, em assembleia geral extraordinária, pela maioria simples.

Possibilidade.

Inteligência do artigo 1 .341, inciso II, do Código Civil.

Precedentes.

Honorários advocatícios majorados, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil de 2015.

Sentença mantida . (TJ-SP - AC: 10193961320188260196 SP 1019396-13.2018.8.26 .0196, Relator.: Mario A.

Silveira, Data de Julgamento: 01/04/2019, 33ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/04/2019) A soberania da assembleia condominial é um princípio fundamental no regime dos condomínios edilícios.

Com efeito, a assembleia é o órgão máximo de deliberação do condomínio, sendo suas decisões soberanas, desde que tomadas dentro dos limites legais e observados os quóruns previstos na convenção condominial e na lei.

Desse modo, as decisões tomadas pela maioria, em conformidade com a convenção e a legislação aplicável, devem ser respeitadas por todos os condôminos, salvo em caso de flagrante ilegalidade ou abuso de direito, o que não é o caso dos autos.

Nesse ponto, é oportuno ressaltar que a convenção condominial foi instituída em conformidade com o Código Civil, não havendo que se falar em conflito de normas no presente caso.

Outrossim, destaque-se que já houve a realização das obras de individualização de água no condomínio, consoante restou apreciado no item 2.2 desta sentença (Da preliminar de ausência de interesse de agir da Ação de Obrigação de fazer nº 0235287-29.2022.8.06.0001).

Dito isso, entender de maneira diversa, ignorando os fatos empíricos e determinando o retorno ao status quo ante, seria contraproducente, pois geraria evidente prejuízo à coletividade dos condôminos.

Ora, não seria razoável o desfazimento da obra, tampouco a restituição da taxa instituída para o seu custeio a todos os 45 (quarenta e cinco) condôminos, sobretudo em se tratando de obra que revela notório benefício à coletividade, já que estimula o consumo mais consciente dos recursos hídricos, além de promover justa cobrança entre os condôminos, onerando somente aquele que consome mais em benefício do que consome menos.

Nesse sentido é o seguinte julgado:  CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO.

AÇÃO DE CONHECIMENTO.

PRELIMINARES .

CERCEAMENTO DE DEFESA E JULGAMENTO EXTRA PETITA.

REJEITADAS.

MÉRITO.

ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA REALIZADA .

INCLUSÃO DE CONDÔMINOS INADIMPLENTES NO SPC/SERASA.

LEGALIDADE.

APROVAÇÃO DE INSTALAÇÃO DE AQUECIMENTO EM PISCINA E NO OFURÔ.

OBRA VOLUPTUÁRIA .

FALTA DE QUÓRUM NECESSÁRIO.

ANULAÇÃO PARCIAL DA ASSEMBLEIA.

ART. 1 .341 DO CÓDIGO CIVIL.

TAXA EXTRA INSTITUÍDA.

NULIDADE.

APLICAÇÃO DA TEORIA DO FATO CONSUMADO .

RESPONSABILIDADE DO EX-SÍNDICO.

NÃO COMPROVADA.

ART. 373, I, DO CPC .

RECURSO IMPROVIDO. (...) 4.

Do mérito. 4 .1.

A insurgência recursal está ligada ao pedido de anulação da Assembleia Geral Extraordinária realizada no dia 30/10/19, que aprovou a instalação do sistema de aquecimento da piscina externa e do ofurô, bem como aprovou a negativação do nome de condômino inadimplente no SPC/SERASA. 4.2 .

A pauta da referida Assembleia Geral Extraordinária foi: ?1º) Deliberação e votação para instalação de sistema de aquecimento da piscina externa e do ofurô, com possível taxa extra; 2º) Deliberação e votação para restrição do acesso de entregadores nas unidades; 3º) Deliberação e votação para negativação do nome do condômino inadimplente no SPC/SERASA; 4º) Assuntos Gerais.? 5.

Primeiramente, no que tange à decisão tomada pela assembleia referente à inclusão dos nomes dos condôminos considerados inadimplentes no cadastro de maus pagadores (SPC/SERASA), não assiste razão ao autor. 5 .1.

As alegações do recorrente são por demais frágeis.

Não há qualquer exigência legal ou regimental que proíba tal conduta, de modo que a cláusula questionada, quadragésima quinta, diz respeito tão somente a juros moratórios e incidência e multa sobre o valor devido pelo condômino inadimplente. 5 .2.

Não pode o judiciário, à míngua de ilegalidade em tal proceder, alterar a vontade da maioria dos condôminos, manifestada de forma livre e consciente em assembleia geral extraordinária. 5.3 .

Assim, não é possível vislumbrar qualquer ilegalidade nesta questão que implique a interferência do Poder Judiciário, devendo prevalecer a soberania da decisão tomada pela assembleia geral. 5.4.

Além disso, a discussão em assembleia sobre a viabilidade de se adotar medida de apoio à execução de cotas condominiais não pagas não depende de previsão expressa em convenção de condomínio, tal deliberação pode ser realizada por autorização assemblear simples, consistente na maioria simples dos presentes, sendo este ato atribuição do síndico (cláusula vigésima segunda, item d, da Convenção de Condomínio e art . 1.348, VII, do CC). 6.

Da questão da votação acerca da instalação do sistema de aquecimento da piscina externa e do ofurô . 6.1.

O art. 1 .334 do CC e incisos estabelecem as matérias que obrigatoriamente constarão da convenção condominial: a cota proporcional e o modo de pagamento das taxas de condomínio; a forma de administração; a estruturação da assembleia geral; as sanções que assegurem as regras de convivência e o registro interno, a ser elaborado na própria convenção ou em instrumento apartado. 6.2.

No que tange à estruturação da assembleia geral, a convenção discriminará as matérias relativas às assembleias ordinária e extraordinária, fixará o quórum necessário para deliberações, se maioria simples ou qualificada onde a lei não estipulou e a forma de convocação para as assembleias . 6.3.

Nos termos do art. 1 .341, caput e § 1º, do CC, a realização de obras no condomínio depende do voto de 2/3 dos condôminos se voluptuárias; se úteis, do voto da maioria dos condôminos, e, sendo as obras ou reparações necessárias, podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. 6.4.

Repise-se que o § 2º do dispositivo legal retromencionado dispõe que ?se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente? . 6.5.

Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos (art. 1 .341, § 3º, do CC). 6.6.

Como efeito, as benfeitorias constituem-se em despesas e obras realizadas em determinada coisa (móvel ou imóvel) para a sua conservação, melhoramento ou para simples deleite, embelezamento . 6.7.

Traçadas essas premissas, verifica-se, a toda evidência, que a obra a ser realizada no condomínio apelado - aquecimento da piscina e do ofurô - se trata de benfeitoria voluptuária, pois se destina ao mero deleite ou recreio. 6 .8.

Na espécie, a votação de tal matéria deveria ter seguido a regra prevista no art. 1.341 do CC e ter sido autorizada somente por 2/3 dos condôminos .

Entretanto, de 167 unidades, participaram da assembleia apenas 45 unidades, não cumprindo o requisito essencial para a aprovação do tópico desejado. 6.9. É possível observar das fotos trazidas aos autos que foram realizadas obras para a instalação da aparelhagem do aquecimento da piscina, não consistindo apenas em compra de produtos, mas também em utilização de mão de obra técnica especializada . 6.10.

Portanto, como demonstrado, há vício de deliberação que enseja a anulação parcial da Assembleia Geral Extraordinária de 30/10/19, a fim de tornar sem efeito a decisão que autorizou a instalação do sistema de aquecimento da piscina externa e do ofurô, e reconhecer a nulidade de eventual taxa extra cobrada em decorrência de tal serviço, somente em relação ao requerente. 6 .11.

Quanto aos demais condôminos deve-se aplicar a teoria do fato consumado.

Isso porque a alteração da situação jurídica ora analisada poderá causar prejuízos de diversas ordens aos demais condôminos, mostrando-se mais adequada a irreversibilidade do ato e a manutenção dos seus efeitos. 7 .

A eventual declaração de nulidade da referida assembleia em relação a todo o condomínio ensejaria o retorno dos condôminos ao status quo ante, ou seja, acarretaria a restituição do valor despendido com o aquecimento da piscina e ofurô para os cofres do condomínio e a demolição ou desmanche das obras neles realizadas. 7.1.

Não se pode perder de vista que benfeitorias, ainda que voluptuárias, valorizam o bem e, mesmo que apenas para mero deleite, existe a possibilidade de realização de nova assembleia condominial em que seja proposta e aprovada instalação de novo aquecimento na piscina e no ofurô, caso desfeito o existente . 7.2.

A medida almejada pelo apelante neste feito não trará qualquer benefício para os condôminos, ao contrário, ficarão eles expostos aos transtornos que a demolição/desmanche e posterior construção/reforma, em caso de aprovação em nova assembleia acarretarão, bem como ao eventual pagamento de taxa extra a fim de arrecadação ou complementação de valor para a realização da obra. 7 .3.

Visto isso, pelo fato da piscina e ofurô tratarem de área comum a todos os condôminos e tendo em vista o interesse social, já consolidado, que proporcione valorização do bem e, concomitantemente, deleite recreativo, deve-se entender que a situação ora discutida não deve sofrer modificação, mostrando-se necessária a aplicação à espécie da teoria do fato consumado. 7.4 .

Ademais, não é possível verificar nos autos qualquer insurgência ou reclamação posterior dos condôminos no tocante à instalação do aquecimento na piscina externa e no ofurô, além do apelante, por meio desta demanda. 7.5.

Assim, não se mostra plausível a retirada do aquecimento da piscina externa e do ofurô, em virtude do pedido de um dos condôminos, sendo que tal ato trará inúmeros prejuízos materiais a uma coletividade de pessoas que sequer compõe esta lide . 7.6.

Em um condomínio edilício as decisões sobre assuntos que tratam de interesses gerais, que repercutem sobre a vida de cada um dos condôminos, devem ser deliberadas por eles próprios, não sendo aceitável que a insatisfação de um, cause desconforto ou gere prejuízo aos demais. 8 .

Da responsabilidade do síndico. 8.1.

O síndico é representante legal do condomínio, tanto ativa como passivamente, sendo-lhe incumbido, entre outros, a prática, em juízo ou fora dele, de atos que sejam necessários à defesa dos interesses comuns . 8.2.

Assim, de acordo com os arts. 186 e 1 .348 do Código Civil, ele detém responsabilidade pelos danos que vier a causar, na proporção de sua culpa e do prejuízo causado. 8.3.

Inexiste, no caso, nexo de causalidade hábil a deflagrar a responsabilização pessoal ao ex-síndico .

Frise-se que a prova do nexo de causalidade é ônus atribuído ao autor, tendo em vista que é um fato constitutivo de seu direito, consoante inteligência do art. 373 do CPC, o que não foi observado nos autos, uma vez que não é possível extrair qualquer atitude culposa geradora de prejuízo ao apelante ou ao condomínio. 8.4 .

Deve-se ressaltar que o ex-síndico procedeu de forma clara e transparente ao colocar na AGE de 30/10/19, para votação entre os presentes, a questão da necessidade de observância do quórum prevista no art. 1.341 do CC, contudo, os moradores entenderam que não era o caso da aplicação do disposto no CC. 8 .5.

Nesse sentido, não cabe qualquer responsabilização ao ex-síndico, ora apelado, apenas ao condomínio réu. 9.

Apelação improvida . (TJ-DF 07172727020198070020 DF 0717272-70.2019.8.07 .0020, Relator.: JOÃO EGMONT, Data de Julgamento: 30/09/2020, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 15/10/2020) (grifos acrescidos) Desta feita, conclui-se que a deliberação da assembleia geral extraordinária realizada em 10/03/2021 foi regular, consoante entendimento jurisprudencial majoritário acerca dos arts. 1341, inciso II, c/c art. 1.353, ambos do CC, uma vez que  que foi atendido o quórum de maioria dos condôminos presentes e que a decisão foi tomada em segunda convocação.

Por conseguinte, a individualização da água do condomínio réu não deve sofrer modificação. 3 DISPOSITIVO Ante todo o exposto, com espeque no art. 485, inciso VI, do CPC, JULGO EXTINTO O PROCESSO Nº 0235287-29.2022.8.06.0001, sem apreciação do mérito, uma vez constatada ausência de interesse de agir por perda superveniente do objeto da ação.

Condeno a Requerida ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, por aplicação do princípio da causalidade, na forma disposta no art. 85, §10, do CPC.

Por sua vez, julgo IMPROCEDENTES os pedidos formulados nos autos do PROCESSO Nº 0238245-22.2021.8.06.0001, extinguindo-o com resolução do mérito, na forma do art. 487, inciso I, do CPC, uma vez verificada a regularidade da deliberação tomada na assembleia geral extraordinária realizada em 10/03/2021, que aprovou o fornecimento individualizado de água.

Tendo em vista o acolhimento da Impugnação ao valor da causa, determino a retificação do valor da causa para R$ 143.640,00 (cento e quarenta e três mil, seiscentos e quarenta reais) e o consequente recolhimento da diferença das custas processuais.

Condeno a Requerente ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Por oportuno, determino a expedição de alvará para levantamento do Depósito Judicial realizado nos autos do processo nº 0235287-29.2022.8.06.0001 em favor do Condomínio Edifício Airton Bezerra de Menezes, uma vez referente ao valor devido pela Sra.

Maria Jucyara Moreira Lima para pagamento da taxa extra instituída para a realização da obra de individualização.  Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Cumpridas as formalidades legais, após o trânsito em julgado, nada sendo apresentado ou requerido, dê-se baixa na distribuição e arquivem-se os autos.

Expedientes necessários.

Fortaleza - CE, 16/06/2025.

RICCI LOBO DE FIGUEIREDO Juíza de Direito    

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 31ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA 0238245-22.2021.8.06.0001 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) [Despesas Condominiais] AUTOR: MARIA JUCYARA MOREIRA LIMA REU: CONDOMINIO EDIFICIO AIRTON BEZERRA DE MENEZES   ATO ORDINATÓRIO Conforme disposição expressa nos arts. 129 a 133 do Provimento nº 02/2021, publicado às fls. 24/99 do DJ-e que circulou em 28/01/2021, emanado da Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Ceará, para que possa imprimir andamento ao processo, intime-se a parte autora para fins de memoriais, no prazo de 10 (dez) dias, conforme termo de audiência acostado no ID 144679094.

Fortaleza/CE, data da assinatura digital.

Servidor de Gabinete de 1º Grau  

  ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 31ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA   0238245-22.2021.8.06.0001  PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)  [Despesas Condominiais]  AUTOR: MARIA JUCYARA MOREIRA LIMA  REU: CONDOMINIO EDIFICIO AIRTON BEZERRA DE MENEZES Aos 02 de abril de 2025, às 11h00, na sala de audiências da 31ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE (SEJUD 1º Grau), presente a Exma.

Sra.

Dra.

Ricci Lôbo de Figueiredo, Juíza de Direito.

Compareceu o advogado da parte autora, o Dr.

André Chianca Lima OAB/CE 12910, Aberta a audiência, verificou-se a ausência da parte ré, tendo o advogado da parte autora se manifestado pela dispensa da oitiva das testemunhas arroladas, porquanto já juntado nos autos os documentos do que pretende confirmar.

Em seguida, o advogado manifestou interesse na apresentação de razões finais.

A MM juíza declarou encerrada a instrução do processo, considerando que a parte autora aduziu em audiência falta de interesse em produção de mais provas e ainda levando em consideração a ausência da requerida apesar de devidamente intimada.

Ficou anunciado o julgamento do feito.

Intime-se a parte requerida no prazo de 05 (cinco) dias.

Ultrapassado o referido prazo, intime-se a parte autora para fins de memoriais, no prazo de dez dias.

Em seguida, intime-se a parte requerida para apresentação de memoriais também em 10 (dez) dias.

Por fim concluso para sentença.  Fortaleza, 2 de abril de 2025 RICCI LOBO DE FIGUEIREDO   Juíza de Direito