TJCE - 0262778-74.2023.8.06.0001

    APELAÇÃO CÍVEL  nº  0262778-74.2023.8.06.0001 APELANTE: CEARA LOTEAMENTOS LTDA.

APELADO: VALNEYDSON DE ARAUJO ROCHA Interposição de Recurso(s) aos Tribunais Superiores (STJ/STF) Relator: Vice-Presidente do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará TERMO DE INTIMAÇÃO       Tendo em vista a interposição de Recurso(s) endereçado(s) ao Superior Tribunal de Justiça (STJ) e/ou Supremo Tribunal Federal (STF), a Diretoria de Execução de Expedientes - Tribunais Superiores abre vista à(s) parte(s) recorrida(s) para, querendo, apresentar(em) contrarrazões ao(s) recurso(s), em cumprimento ao disposto na legislação processual vigente e Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará.

Fortaleza, 29 de agosto de 2025       Diretoria de Execução de Expedientes - Tribunais Superiores  Assinado por Certificação Digital                                 ________________________________   Código de Processo Civil.

Art. 1.028, §2º; Art. 1.030; Art. 1042, §3º.   Regimento Interno do TJCE.

Art. 267, §1º; Art. 299.                             

ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAGABINETE DESEMBARGADORA MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO   PROCESSO: 0262778-74.2023.8.06.0001 APELANTE: CEARA LOTEAMENTOS LTDA.

APELADO: VALNEYDSON DE ARAUJO ROCHA EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO FORO AFASTADA.

AÇÃO AJUIZADA NO DOMICÍLIO DO DEVEDOR.

AUSÊNCIA DE PREJUÍZO.

PRECEDENTE DO STJ.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL.

LOTE NÃO EDIFICADO.

IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS JURÍDICOS.

INADMISSIBILIDADE DE RETENÇÃO.

CONTRATO CELEBRADO NA VIGÊNCIA DA LEI 13.786/2018.

CLÁUSULA PENAL QUE PREVÊ A RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO.

ABUSIVIDADE.

POSSIBILIDADE DE REVISÃO DE CLÁUSULA EXCESSIVAMENTE ONEROSA.

ART. 51, IV, DO CDC.

FIXADA EM SENTENÇA A RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS.

QUANTIA RAZOÁVEL.

ENCARGOS MORATÓRIOS DEVIDAMENTE PAGOS PELO COMPRADOR.

IPTU.

NÃO IMISSÃO NA POSSE.

ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA.

PRECEDENTES DO STJ.

COMISSÃO DE CORRETAGEM.

VALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL.

TEMA 938 SO STJ.

TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO DO PAGAMENTO AO CONSUMIDOR.

RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR.

POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DA COMISSÃO.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1.

Da Preliminar de Incompetência do Foro.

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento no sentido de que, a cláusula de eleição de foro não impede o ajuizamento da ação no domicílio do réu, quando inexista prejuízo (STJ - AgInt no AREsp: 2292169 SP 2023/0038656-0, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 14/08/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/08/2023).

In casu, em que pese a existência de cláusula de eleição de foro no contrato (ID 22888941, fls. 22-23) o ajuizamento no domicílio do réu (Comarca de Fortaleza/CE), facilita os interesses da ré/apelante, razão pela qual rejeita-se a preliminar. 2.

Do mérito.

Cinge-se a pretensão recursal à reforma da sentença para que a apelada arque com os ônus decorrentes pela rescisão, previstos na cláusula 11.5 do contrato, bem como, para que seja retido o valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) a título de comissão de corretagem. 3.

Em relação à taxa de fruição e uso (item "i"), verifica-se que o objeto do contrato é um terreno não edificado, de forma que inexiste proveito econômico advindo do imóvel e auferido pelo apelado/autor, não sendo pois admitida a cobrança.

Precedentes do STJ (STJ.

AgInt no AREsp nº 2.368.956/MS.

Rel.

Min.

Raul Araújo.

Quarta Turma.

DJe: 09/11/2023.). 4.

Além disso, é indevido o desconto dos valores referentes aos serviços de advogado, conforme item "ii" da cláusula 11.5, uma vez que não ficou demonstrada a efetiva prestação dos serviços jurídicos. 5.

Quanto à retenção de 10% do valor atualizado do contrato (item "iii"), cumpre verificar a abusividade ou não da cláusula no caso concreto.

Observa-se que na data do distrato o autor já havia pago o valor de R$ 10.650,57 (dez mil seiscentos e cinquenta reais e cinquenta e sete centavos) (ID 22888923) e que o valor atualizado do contrato à data do distrato perfaz a quantia de R$ 50.738,83 (cinquenta mil setecentos de trinta e oito reais e oitenta e três centavos) (cálculo realizado na calculadora do Banco Central do Brasil, disponível no sítio https://www3.bcb.gov.br/CALCIDADAO/publico/corrigirPorIndice.do?method=corrigirPorIndice). 6.

Sendo assim, a aplicação da cláusula 11.5, item "iii", implica a retenção do valor de R$ 5.073,88 (cinco mil e setenta e três reais e oitenta e oito centavos), ou seja, quase 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pelo apelado. 7.

Assim, ainda que não se ignore que o contrato tenha sido firmado sob a vigência da Lei 13.786/2018, considerando que o presente caso trata-se de relação de consumo e que o artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor possibilita a revisão das cláusulas nulas, abusivas ou excessivamente onerosas, como no presente caso, a fixação do percentual de retenção tendo como base de cálculo o valor do contrato atualizado se mostra abusiva no caso concreto, ensejando uma desproporcional vantagem a parte vendedora, que terá o lote novamente ao seu dispor para nova venda. 8.

O item "iv" (encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso) é incabível, eis que, os encargos moratórios das parcelas pagas em atraso, já foram devidamente quitados pelo devedor, conforme planilha financeira juntada pelo apelante em ID 22888923. 9.

No tocante ao item "v" (IPTU e despesas condominiais), a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que é abusiva a imposição ao consumidor do pagamento de despesas condominiais e IPTU, quando ainda não tenha sido imitido na posse do bem. (STJ - AgInt no REsp: 2095488 SP 2023/0321077-4, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 14/10/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/10/2024). 10.

In casu, verifica-se da cláusula 10.1 do contrato (ID 22888941, fl. 16) que a posse do imóvel ocorreria após a quitação integral do preço ou registro da alienação fiduciária.

Assim, não houve a imissão da posse do bem pelo autor/comprador, razão pela qual não é cabível a atribuição a este da responsabilidade pelo pagamento das despesas com IPTU e taxas condominiais. 11.

No que se refere à retenção do valor pago a título de comissão de corretagem, assiste razão ao apelante, posto que o contrato apresenta cláusula na qual estipula que o pagamento desta seria de responsabilidade do comprador, bem como, especifica o seu valor (ID 22888941, fls. 2-3).

Assim, sendo válida a cláusula, é inadmissível a devolução do montante, nos termos do artigo 32-A, V, da Lei nº 6.766/79. 12.

Recurso conhecido e parcialmente provido.

Sentença reformada em parte.   ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, conhecer do recurso interposto e dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto da relatora.

RELATÓRIO Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por CEARÁ LOTEAMENTOS LTDA em face de sentença proferida pelo Juízo da 17ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Danos, com Devolução de Valores e Pedido de Antecipação de Tutela, julgou parcialmente procedentes os pedidos.   Em suas razões recursais, aduz, em síntese, que a preliminar de incompetência territorial deve ser acolhida, uma vez que o contrato estabeleceu o foro da Comarca de Horizonte/CE como competente para dirimir eventuais conflitos.

No mérito, sustenta a inexistência de abusividades no contrato e a validade da cláusula 11.5, que estabelece a retenção de 10% do valor pago a título de corretagem, além da legalidade da cobrança de comissão de corretagem.   Contrarrazões apresentadas em ID 22888974.   É o que importa a relatar.   VOTO   Presentes os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal, conheço do recurso e passo à sua apreciação.   Da Preliminar de Incompetência do Foro   Nos termos do art. 78 do Código Civil, "Nos contratos escritos, poderão os contratantes especificar domicílio onde se exercitem e cumpram os direitos e obrigações deles resultantes."   Assim, conforme Cláusula Décima Oitava do instrumento contratual (ID 22888941), as partes elegeram o foro da Comarca de Horizonte/CE para conhecer e dirimir quaisquer questões decorrentes do contrato.   O autor, no entanto, ajuizou a presente ação no foro do domicílio do réu, qual seja a comarca de Fortaleza, sendo a ação distribuída para 17ª Vara Cível.   Ocorre que, o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento no sentido de que, a cláusula de eleição de foro não impede o ajuizamento da ação no domicílio do réu, quando inexista prejuízo, in verbis:   CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO MONITÓRIA.

CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO .

AÇÃO AJUIZADA NO DOMICÍLIO DO DEVEDOR.

AUSÊNCIA DE PREJUÍZO.

POSSIBILIDADE.

SÚMULA N . 83/STJ.

DECISÃO MANTIDA. 1. "A jurisprudência do STJ é assente no sentido de que, tendo sido pactuada cláusula de eleição de foro, tal circunstância não impede seja a ação intentada no domicílio do réu, notadamente quando inexista prejuízo evidenciado" ( AgInt no REsp n . 1.833.634/RJ, relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/11/2021, DJe de 19/11/2021).

Súmula n . 83/STJ. 2.

Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 2292169 SP 2023/0038656-0, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 14/08/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/08/2023) (GN)   No mesmo sentido, já decidiu esta Segunda Câmara de Direito Privado:   Processual civil.

Apelação cível.

Ação monitória.

Possibilidade de ajuizamento da ação no domicílio do devedor mesmo com a existência de cláusula de eleição de foro.

Precedente STJ.

Carência da ação não comprovada.

Inocorrência de prescrição intercorrente.

Débito devido.

Recurso conhecido e desprovido.

I.

Caso em exame 1.Apelação da promovida contra sentença de procedência, proferida nos autos da Ação Monitória, na qual o juízo reconheceu a existência do débito no valor de R$ 6.822,56 e determinou a restituição dos equipamentos entregues em comodato, oriundos do Contrato de Locação, Credenciamento e Outras Avenças.

II.

Questão em discussão 2.

As questões em discussão residem em averiguar: 1) a incompetência territorial, em virtude da existência de cláusula de eleição de foro; 2) a carência da ação pela ausência de juntada de documentos essenciais; 3) a prescrição intercorrente; e 4) o correto valor do débito.

III.

Razões de decidir 3.

Na origem, verifica-se que as partes firmaram Contrato de Locação, Credenciamento e Outras Avenças, na qual a apelante, se comprometeu a receber pagamentos diários de boletos e fichas de compensação destinados a terceiros e repassar os valores à apelada, de forma que receberia valores mensais calculados sob o importe total das arrecadações.

Ocorre que os valores arrecadados no dia 28.06.2016 não foram repassados à empresa apelada, razão pela qual ingressou com a ação monitória visando o recebimento do valor atualizado de R$ 6.822,56. 4.

A apelante alega a necessidade de anulação da sentença e o envio dos fólios a comarca de Barueri/SP, em virtude da existência de cláusula de eleição de foro (cláusula décima terceira).

Contudo, conforme entendimento do colendo STJ, a existência de cláusula de eleição de foro não impede que a demanda seja ajuizada no foro de domicílio do devedor, o que aconteceu no caso concreto (Comarca de Iguatu/CE), vez que inexiste prejuízo, já que facilita a defesa dos interesses da ré/apelante. 5.

Quanto a suposta carência da ação, constata-se que a autora/apelada atendeu a todos os requisitos para a propositura da demanda, possuindo legitimidade e interesse processual, tendo apresentado tempestivamente a planilha de débitos questionada (fl. 54). 6.

Não se observa, ainda, a ocorrência de prescrição intercorrente, vez que embora a ação tenha sido protocolada em 23.08.2016 (fl. 02), o processo ficou parado até 16.03.2021 (fl. 97) por uma morosidade do judiciário em remeter os fólios da comarca de Guaraciaba do Norte para Iguatu, não sendo configurada a inércia da autora em diligenciar para o andamento do feito. 7.

Quanto a correta atualização do débito, embora a promovida/apelante tenha questionado tal fato desde os embargos monitórios, não declarou de imediato o valor que entende correto, com a apresentação de demonstrativo discriminado e atualizado da dívida, conforme estabelece o § 2º do art. 702 do CPC/15. 8.

Por fim, em momento algum a ré se insurgiu quanto a existência da dívida em si, limitando-se a questionar a ausência da planilha de cálculos que foi devidamente acostada à fl. 54, razão pela qual mister é a manutenção da sentença de origem.

IV.

Dispositivo 9.

Recurso conhecido e desprovido. (Apelação Cível - 0009050-91.2016.8.06.0084, Rel.

Desembargador(a) JANE RUTH MAIA DE QUEIROGA, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento:  05/02/2025, data da publicação:  06/02/2025) (GN)   In casu, em que pese a existência de cláusula de eleição de foro no contrato (ID 22888941, fls. 22-23) o ajuizamento no domicílio do réu (Comarca de Fortaleza/CE), facilita os interesses da ré/apelante, razão pela qual rejeita-se a preliminar.   Do Mérito   Cinge-se a pretensão recursal à reforma da sentença para que a apelada arque com os ônus decorrentes pela rescisão, previstos na cláusula 11.5 do contrato, bem como, para que seja retido o valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) a título de comissão de corretagem.   O contrato em discussão prevê, na cláusula 11.5 (ID 22888941, fl. 17), que, incorrendo o Promissário Comprador em mora, pode a promitente vendedora considerar rescindido o negócio, sendo devolvida a quantia líquida dos valores pagos à vendedora, com dedução dos seguintes descontos:   i. 0,75% (zero vírgula setenta e cinco por cento) ao mês, calculado a partir da entrega da Unidade, incidente sobre o valor total atualizado deste Contrato, com as devidas correções monetárias, a título de vantagem de fruição e uso: ii.

Em sendo adotada a cobrança por intermédio de advogado, deduzir-se-á do valor a ser ressarcido ao Promissário Comprador, as despesas com custas extrajudiciais ou judiciais, e honorários advocatícios, nos percentuais fixados na Cláusula Quinta, item 5.3: iii. 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal; iv.

Os encargos moratórios relativos as prestações pagas em atraso pelo adquirente; v.

Os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao imóvel, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão:   Em relação ao item "i", referente à taxa de fruição e uso, verifica-se que o objeto do contrato é um terreno não edificado, de forma que inexiste proveito econômico advindo do imóvel e auferido pelo apelado/autor, não sendo pois admitida a cobrança.   Nesse sentido:   AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

DECISÃO DA PRESIDÊNCIA.

RECONSIDERAÇÃO.

TAXA DE FRUIÇÃO.

LOTE NÃO EDIFICADO.

SÚMULA 83/STJ.

AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER EM PARTE DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1.

A parte recorrente realizou a impugnação específica dos fundamentos da decisão de inadmissibilidade.

Reconsideração, em parte, da decisão da Presidência do STJ. 2.

A atual jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que "é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa" (AgInt no REsp 2.060.756/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 9/6/2023).

Incidência da Súmula 83/STJ. 3.

Agravo interno provido para conhecer em parte do agravo e negar provimento ao recurso especial. (STJ.

AgInt no AREsp nº 2.368.956/MS.

Rel.

Min.

Raul Araújo.

Quarta Turma.

DJe: 09/11/2023.) (GN)   DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

TAXA DE FRUIÇÃO .

AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO OU CONSTRUÇÃO NO LOTE.

IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DA TAXA.

RESCISÃO DO CONTRATO.

CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE COMPRADORA .

DIREITO DO PROMITENTE VENDEDOR À RETENÇÃO NO PERCENTUAL FIXO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) PARA OS CONTRATOS ANTERIORES À LEI Nº 13.786/2018.

RESP. 1 .723.519/SP.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1 .

Entende-se como sendo taxa de fruição ou taxa de ocupação uma sanção aplicada em desfavor do comprador de um imóvel o qual se encontra em sua posse, contudo está inadimplente com as parcelas do bem.

Tal taxa deve estar prevista contratualmente e leva em consideração o tempo de ocupação no imóvel pelo comprador inadimplente. 2.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) possui julgados no sentido de que é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa .

No caso concreto, não houve edificação ou construção no lote objeto da promessa de compra e venda e também não há nenhum elemento nos autos que permita inferir que a apelante utilizou as instalações e equipamentos do loteamento.

Sentença reformada. 3.

Nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em que a culpa pela rescisão é da promitente vendedora, a restituição das parcelas pagas deverá ser integral .

Sendo por culpa do promitente comprador será parcial.

Em qualquer dos casos de forma imediata e não parcelada (Súmula nº 543 do STJ). 4.

A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp nº 1 .723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138 .183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.

Sentença mantida neste ponto. 5.

Recurso conhecido e parcialmente provido . (TJ-CE - Apelação Cível: 0229374-66 .2022.8.06.0001 Fortaleza, Relator.: ANDRÉ LUIZ DE SOUZA COSTA, Data de Julgamento: 26/03/2024, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 26/03/2024) (GN)   EMENTA: RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, REPETIÇÃO DE INDÉBITO CUMULADA COM RESSARCIMENTO DE PERDAS E DANOS E TUTELA DE URGÊNCIA NÃO INSCRIÇÃO SERASA.

INCIDÊNCIA DAS NORMAS CONSUMERISTAS.

RESCISÃO POR DESISTÊNCIA DO COMPRADOR .

POSSIBILIDADE.

CLÁUSULA PENAL.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS.

PRECEDENTES DO STJ .

FORMA DE DEVOLUÇÃO IMEDIATA.

TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA.

AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE.

HONORÁRIOS RECURSAIS . 1.Presentes a figura do fornecedor, representado pela empreendedora imobiliária, bem como pelo adquirente que contratou a entrega de produto (imóvel) na condição de destinatário final, revela-se autêntica a existência de relação de consumo, pelo que se reconhece a incidência do CDC. 2.É possível a rescisão de contrato particular de compra e venda de imóvel por culpa ou iniciativa de qualquer dos contratantes, o que impõe o retorno ao status quo ante, mediante a devolução das parcelas pagas pelo consumidor, conforme Súmula 543 do STJ . 3.Nas hipóteses de rescisão contratual de promessa de compra e venda motivada pelo comprador, a cumulação das cláusulas referentes à multa penal e ao percentual de retenção reflete uma percentagem abusiva contra o consumidor, porquanto perfaz quantia superior ao máximo admitido pela jurisprudência pátria, a saber, 25% (vinte e cinco por cento) do total das quantias pagas pelo compromitente. 4.As disposições da Lei nº 13 .786/2018 (Lei do Distrato) não se aplicam a contratos firmados antes da sua entrada em vigor, em razão da vedação constitucional à retroatividade da lei e, também, em respeito ao ato jurídico perfeito. 5.Não é admitida a cobrança da taxa de fruição quando o objeto da promessa de compra e venda for lote de terreno não edificado, devido à inexistência de proveito econômico advindo do imóvel e auferido pelos possuidores. 6 .Em contratos submetidos ao CDC, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa de quaisquer contratantes.

Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador ? integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Tema 577, STJ). 7.A majoração da verba honorária mostra-se cabível, com fundamento no artigo 85, § 11, do CPC .

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO 51673724220228090178, Relator.: DESEMBARGADOR ANDERSON MÁXIMO DE HOLANDA, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 09/03/2023) (GN)   Por sua vez, é indevido o desconto dos valores referentes aos serviços de advogado, conforme item "ii" da cláusula 11.5, uma vez que não ficou demonstrada a efetiva prestação dos serviços jurídicos.   A propósito, confira-se:   APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO CIVIL.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESCISÃO CONTRATUAL .

RESTITUIÇÃO DE VALORES.

MULTA COMPENSATÓRIA.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

DESPESAS DE DIVULGAÇÃO .

FRUIÇÃO DO IMÓVEL.

ENCARGOS DA POSSE.

DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS.

CORREÇÃO MONETÁRIA .

JUROS DE MORA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. É válida a multa compensatória de 20% sobre os valores pagos pelo comprador, desde que expressamente pactuada.

Os honorários advocatícios previstos contratualmente para casos de resolução do contrato não são devidos sem a comprovação efetiva da prestação de serviços jurídicos .

A multa compensatória visa ressarcir possíveis prejuízos causados pela rescisão contratual, não cabendo indenização adicional por despesas de divulgação do imóvel, salvo previsão contratual específica.

No desfazimento de contrato de compra e venda de terreno não edificado, é incabível a fixação de taxa de fruição.

Os encargos relativos à posse do imóvel, como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), são de responsabilidade do promitente comprador até a efetiva desocupação do imóvel.

A devolução das parcelas pagas pelo comprador deve ser imediata, não se admitindo a restituição parcelada dos valores .

A correção monetária sobre os valores a serem restituídos incide desde a data dos respectivos desembolsos.

Os juros de mora fluem a partir do trânsito em julgado da decisão que determina a devolução.

Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJSC, Apelação n . 5007205-90.2019.8.24 .0064, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel.

Giancarlo Bremer Nones, Terceira Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, j. 27-08-2024). (TJ-SC - Apelação: 50072059020198240064, Relator.: Giancarlo Bremer Nones, Data de Julgamento: 27/08/2024, Terceira Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos) (GN)   Quanto ao item "iii" (retenção de 10% do valor atualizado do contrato), cumpre verificar a abusividade ou não da cláusula no caso concreto.   Observa-se que na data do distrato o autor já havia pago o valor de R$ 10.650,57 (dez mil seiscentos e cinquenta reais e cinquenta e sete centavos) (ID 22888923) e que o valor atualizado do contrato à data do distrato perfaz a quantia de R$ 50.738,83 (cinquenta mil setecentos de trinta e oito reais e oitenta e três centavos) (cálculo realizado na calculadora do Banco Central do Brasil, disponível no sítio https://www3.bcb.gov.br/CALCIDADAO/publico/corrigirPorIndice.do?method=corrigirPorIndice).   Sendo assim, a aplicação da cláusula 11.5, item "iii", implica a retenção do valor de R$ 5.073,88 (cinco mil e setenta e três reais e oitenta e oito centavos), ou seja, quase 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pelo apelado.   Assim, ainda que não se ignore que o contrato tenha sido firmado sob a vigência da Lei 13.786/2018, considerando que o presente caso trata-se de relação de consumo e que o artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor possibilita a revisão das cláusulas nulas, abusivas ou excessivamente onerosas, como no presente caso, a fixação do percentual de retenção tendo como base de cálculo o valor do contrato atualizado se mostra abusiva no caso concreto, ensejando uma desproporcional vantagem a parte vendedora, que terá o lote novamente ao seu dispor para nova venda.   Tal entendimento vem sendo aplicado pelo Superior Tribunal de Justiça e por este Tribunal:   AGRAVO INTERNO.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.

NÃO OCORRÊNCIA.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR CULPA DO COMPRADOR.

CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI N. 13.786/2018.

DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES.

CLÁUSULA PENAL.

ABUSIVIDADE.

REVISÃO.

POSSIBILIDADE.

VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO.

COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO.

IMPOSSIBILIDADE.

SÚMULAS N. 5, 7 E 83 DO STJ.

DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONHECIDO.

DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS.

DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO.

SÚMULA N. 284 DO STF.

DECISÃO MANTIDA.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.

Inexiste negativa de prestação jurisdicional quando a corte de origem examina e decide, de modo claro e objetivo, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido. 2. É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei n. 13.786/2018, que acrescentou o art. 32-A à Lei n. 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do contrato, além de ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da não utilização do bem. 3.

Rever o entendimento do tribunal de origem acerca das premissas firmadas com base na análise do instrumento contratual e do acervo fático-probatório dos autos atrai a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 4.

A incidência das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ quanto à interposição pela alínea a do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão. 5.

A falta de expressa indicação e de demonstração de ofensa a artigos de lei violados ou de eventual divergência jurisprudencial sobre a matéria inviabiliza o conhecimento do recurso especial, aplicando-se o disposto na Súmula n. 284 do STF. 6.

Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no REsp: 2100901 SP 2023/0358166-0, Relator: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 02/09/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/09/2024) (GN)   Ementa: Direito Civil e do consumidor.

Recursos de Apelação Cível.

Ação de distrato de compra e venda c/ restituição de valores pagos e indenização por danos morais.

Contrato firmado na vigência da Lei nº 13.786/2018.

Culpa dos autores pelo desfazimento do negócio.

Devolução parcial do valores.

Retenção de 25% da quantia paga que não contraria o que determina o art. 32-A, inciso II, da Lei 6.766/79.

Restituição parcial dos valores pagos de forma imediata e em parcela única.

Incidência da Súmula nº 535 e tema 577, do stj.

Danos morais.

Não caracterizados.

Indenização indevida.

Ambos os recursos conhecidos, todavia, desprovidos. sentença mantida.

Correção de oficio da verba sucumbencial.

I.

Caso em Exame 1.

Apelações cíveis objetivando a reforma da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para: i) declarar a nulidade da Cláusula G1, alínea A do contrato nº 1156-0/2021; ii) determinar a rescisão do contrato nº 1156-0/2021; iii) condenar as rés na obrigação de restituir o total de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos pelos requerentes, em uma única parcela, devidamente corrigido pelo índice IPCA (índice previsto no contrato fl. 26), desde a data de cada pagamento e os juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado da decisão (Tema 1002, STJ); iv) indeferir o pedido de indenização por danos morais.

II.

Questão em discussão 2.

Em seu recurso, a parte promovida pretende a aplicação do porcentual de retenção de 10% do valor atualizado do contrato, previsto na Cláusula G, bem como a devolução de forma parcelada (cláusula G1-A), aduzindo, para tanto, que o contrato se encontra amparado na nova legislação (artigo 32-A, inciso II, da Lei 6.766/79, incluído pela Lei nº 13.786/2018). 3.

Os autores, por sua vez, aduzem que 0 fato de terem tido seus valores retidos gerou um dano que vai além do mero aborrecimento ou desconforto, configurando abalo emocional, tendo em vista a efetiva preocupação com o seu sustento e de seus filhos, pugnando pela condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais.

III.

Razões de decidir 4. É incontroversa a culpa dos compradores pela rescisão do compromisso de compra e venda, uma vez que afirmaram não possuir mais condições de arcar com o pagamento das mensalidades do lote. 5.

Analisando o contrato firmado entre as partes, destaca-se a aplicabilidade da Lei nº 13.786/2018, que regulamentou o distrato em compromissos de compra e venda de imóveis, eis que celebrado na sua vigência.6.

Escorreita a r. sentença de 1º grau no sentido de que não há como deixar de analisar a abusividade da cláusula de retenção prevista no contrato, que deve ser afastada quando implicar desvantagem exagerada ao consumidor (art. 51, IV, do CDC), sendo certo que a Lei nº 13.786/2018 modificou apenas as Leis nºs 4.591/64 e 6.766/79, e não o Código de Defesa do Consumidor. 7.

Nos moldes em que prevista no contrato, poderá ser fixada a multa até 10% do valor atualizado do contrato, revelando-se desproporcional por colocar o consumidor em situação de extrema desvantagem, inexistindo perdas na mesma proporção ao vendedor, que irá retomar o imóvel e vendê-lo novamente. 8.

Veja-se que, a depender da situação (a exemplo de desistência do contrato com o pagamento de poucas parcelas), o consumidor poderia vir a deixar de receber qualquer quantia a título de restituição, o que atenta contra disposição específica do Código de Defesa do Consumidor. 9.

Não se pode perder de vista que a interpretação dos contratos deve tomar por base o sistema de proteção ao consumidor, de modo que numa ponderação entre os normativos de regência e as cláusulas contratuais, o mais equânime e indicado é fazer incidir o porcentual da multa sobre os valores efetivamente pagos pelos adquirentes, o que, não necessariamente, iria de encontro ao disposto no art. 32-A, inciso II, da Lei 6.766/79, que limita o desconto em até 10% do valor atualizado do contrato. 10.

In casu, uma retenção de 10% do valor atualizado do contrato implicaria, para os autores, a perda de aproximadamente 54% do valor pago, em franco benefício às vendedoras, que ainda ficariam com o imóvel disponível a venda novamente.

Claramente, portanto, há desvantagem exagerada ao consumidor pela aplicação da retenção de 10% do valor atualizado do contrato. 11.

Com vista a não chancelar abusividades, o colendo Superior Tribunal de Justiça, no que tange à devolução de valores pelo promitente vendedor, tem entendido que o porcentual de retenção deve ficar entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos.12.

Do mesmo modo, não se sustenta, ainda, a pretensão da parte vendedora em ver declarada válida a cláusula G1-A, notadamente para que o valor a ser devolvido aos autores seja feito em até doze parcelas mensais, isto é, com a possibilidade de parcelamento. 13.

Isso porque que a matéria já foi objeto de apreciação pelo Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 577), ocasião em que se fixou entendimento no sentido de que "Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes" (STJ, REsp 1300418/SC, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013) Registre-se que a consolidação do entendimento acima esposado culminou na edição da Súmula nº 543, do próprio Superior Tribunal de Justiça. 14.

Danos morais.

Inexiste conduta ilícita pelas promitentes vendedoras, não havendo que se falar em reparação dos promitentes compradores em danos morais, sobretudo porque eles deram causa à rescisão contratual, e ainda porque as referidas cláusulas ditas ¿onerosas¿ estavam previstas contratualmente, negritadas como determinado no art. 26-A, inciso V, da Lei nº 6.766/79, incluído pela Lei nº 13.786/2018, e respaldadas pelo referido regramento legal, apesar de as rés não terem utilizado da melhor hermenêutica na situação dos autos. 15.

Correção de ofício da verba honorária delimitada na sentença, pois trata-se de matéria de ordem pública, e que independe de recurso. É que a sentença condenou os autores ao pagamento de honorários advocatícios da ordem de 10% sobre o valor atualizado da causa, invocando para tanto o princípio da causalidade (vide fl. 300).

Entretanto, não há que se confundir o que motivou a rescisão contratual com a causalidade decorrente da propositura da ação para fins de fixação da verba honorária.

In casu, o correto é a aplicação do princípio da sucumbência pura e simples, verificando-se qual parte saiu-se vencedora e vencida e a quantidade dos pedidos formulados.

Nessa toada, os autores obtiveram êxito na maior parte dos pedidos formulados, de maneira que a verba sucumbencial deve ficar a cargo das rés, conforme o art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

IV.

Dispositivo 16.

Recursos conhecidos, todavia, desprovidos. (Apelação Cível - 02033050320238060117, Relator(a): JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO, 1ª Câmara Direito Privado, Data do julgamento: 22/01/2025) (GN)   Já o item "iv" (encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso) é incabível, eis que, os encargos moratórios das parcelas pagas em atraso, já foram devidamente quitados pelo devedor, conforme planilha financeira juntada pelo apelante em ID 22888923.   No tocante ao item "v" (IPTU e despesas condominiais), a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que é abusiva a imposição ao consumidor do pagamento de despesas condominiais e IPTU, quando ainda não tenha sido imitido na posse do bem, in verbis:   AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

HIPÓTESE.

RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR.

DESPESAS CONDOMINIAIS.

NÃO ENTREGA DAS CHAVES.

NÃO IMISSÃO NA POSSE.

COMPRADORES.

APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 568/STJ.

TEMA Nº 886/STJ. 1.

Nos termos da orientação traçada no Tema nº 886/STJ, somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse.

Aplicação da Súmula nº 568/STJ. 2.

Na hipótese, incontroverso nos autos que os compradores não foram imitidos na posse do imóvel, resta afastada a sua responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais. 3.

Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 2095488 SP 2023/0321077-4, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 14/10/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/10/2024) (GN)   In casu, verifica-se da cláusula 10.1 do contrato (ID 22888941, fl. 16) que a posse do imóvel ocorreria após a quitação integral do preço ou registro da alienação fiduciária.

Assim, não houve a imissão da posse do bem pelo autor/comprador, razão pela qual não é cabível a atribuição a este da responsabilidade pelo pagamento das despesas com IPTU e taxas condominiais.   Por fim, no que se refere à possibilidade de retenção do valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) a título de comissão de corretagem, verifico que assiste razão ao apelante.   O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento do Tema 938, fixou a seguinte tese:   "[…] (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)[...]"   O contrato apresenta cláusula na qual estipula que o pagamento da comissão de corretagem seria de responsabilidade do comprador, bem como, especifica o seu valor (ID 22888941, fls. 2-3).

Assim, sendo válida a cláusula, é inadmissível a devolução do montante, nos termos do artigo 32-A, V, da Lei nº 6.766/79.   Dessa forma, merece reparo a sentença, tão somente à possibilidade de retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem.   Diante do exposto, conheço do recurso e dou-lhe parcial provimento, tão somente para determinar a retenção do valor pago a título de comissão de corretagem para fins restituição, mantidos os demais termos da sentença hostilizada.   Advirto que a interposição de embargos de declaração com caráter protelatório, sem que se constate omissão, obscuridade e contradição na decisão recorrida, e cujo escopo seja, em verdade, a rediscussão da causa, poderá resultar na aplicação da multa prevista no art. 1.026, §1º, do Código de Processo Civil. É como voto.

Fortaleza, 9 de julho de 2025.  DESEMBARGADORA MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO  Relatora   

ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇA 2ª Câmara de Direito PrivadoINTIMAÇÃO DE PAUTA DE SESSÃO DE JULGAMENTOData da Sessão: 09/07/2025Horário: 09:00:00             Intimamos as partes do processo  0262778-74.2023.8.06.0001 para sessão de julgamento que está agendada para Data/Horário citados acima.

Solicitação para sustentação oral através do e-mail da secretaria até as 18h do dia útil anterior ao dia da sessão. E-mail: [email protected]