TJCE - 0207275-68.2023.8.06.0001

  ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 35ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, 220, Edson Queiroz - CEP 60811-690, Fone: (85)3492-8279, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected] _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________   NÚMERO DO PROCESSO: 0207275-68.2023.8.06.0001 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] AUTOR: GELSON JOHN DE OLIVEIRA REU: VILLA JARDIM CASCAVEL I EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________  [] SENTENÇA Trata-se de ação de rescisão contratual e de repetição de indébito, cumulada com pedido de ressarcimento de perdas e danos e, ainda, tutela de urgência, ajuizada por GELSON JOHN DE OLIVEIRA, em face da empresa VILA JARDIM CASCAVEL I EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, ambos devidamente qualificados nos autos.

O autor alega que, em 15 de maio de 2020, celebrou com a requerida um contrato particular de compra e venda de um terreno urbano, identificado como Lote 23, Quadra 22, no loteamento "Villa Jardim Cascavel I", na cidade de Cascavel-CE, sob a matrícula nº 7.658 do 2º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Cascavel-CE.

O preço acordado foi de R$ 29.415,07, com entrada de R$ 922,92, 11 parcelas anuais de R$ 464,59 e 134 parcelas mensais de R$ 174,49, reajustadas pelo IGP-M/FGV.

Até a presente data, o autor pagou R$ 8.465,23.

Em razão de dificuldades financeiras e da crise econômica, o autor afirma que não consegue arcar com as parcelas restantes e tampouco vender a unidade adquirida.

Tentou rescindir o contrato extrajudicialmente, mas foi informado de que tal possibilidade não existe no contrato, recebendo apenas uma planilha com o saldo devedor, que superava o valor inicial do imóvel.

Alega que o contrato prevê penalidades excessivas em caso de inadimplência, sem previsão de restituição de valores pagos.

O autor também sustenta que o contrato possui natureza de escritura pública e que a requerida teria atuado como instituição financeira, aplicando juros compensatórios indevidos.

Argumenta que a requerida não possui autorização legal para esse tipo de contrato, conforme a Lei 9.514/97.

Diante desse cenário, a parte autora requereu: a) concessão dos benefícios da justiça gratuita; b) a inversão do ônus da prova; c) em sede de tutela de urgência, a concessão de medida liminar para: c.1) suspender ou excluir seu nome dos órgãos de proteção ao crédito (SCPC/SERASA) e cartórios de protesto até o julgamento final; c.2) suspender o envio de boletos e cobranças relacionadas ao contrato; c.3) imputar à requerida a responsabilidade pelo pagamento de todas as despesas do imóvel (IPTU, condomínio, entre outros); d) a declaração da rescisão do contrato de compra e venda do Lote 23, Quadra 22, do loteamento "Villa Jardim Cascavel I", liberando o imóvel para venda a terceiros; d) a condenação da ré à restituição, em parcela única, de 90% dos valores pagos até o momento (R$ 8.465,23), corrigidos monetariamente desde o desembolso e com juros legais de 1% ao mês a partir da citação; e) a condenação da ré à restituição integral dos valores pagos indevidamente a título de comissões de corretagem e taxa SATI, corrigidos e acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação; e por fim, f) a condenação da ré ao pagamento das custas processuais, despesas e honorários advocatícios nos termos do artigo 20 do CPC.

Devidamente citada, a promovida apresentou contestação (ID 117648645), alegando preliminarmente incompetência territorial, em razão de foro de eleição previsto no contrato firmado entre as partes.

Aduziu a inda que o distrato se deu por inadimplemento da parte autora.

No mérito, sustenta que o contrato firmado prevê expressamente a retenção de valores em caso de rescisão por iniciativa do comprador, nos termos do art. 32-A da Lei n.º 6.766/79, introduzido pela Lei n.º 13.786/2018 ("Lei do Distrato").

Argumenta ainda que a cláusula penal prevista é legítima e a rescisão decorreu de fato exclusivo do comprador, razão pela qual não se justifica a devolução integral dos valores pagos.

A parte autora apresentou réplica (ID 117648657), refutando os argumentos da requerida e reiterando a alegação de que os percentuais de retenção aplicados são excessivos, configurando abuso de direito.

Além disso, impugnou as cobranças referentes à comissão de corretagem e à taxa de ocupação.

Foi proferida decisão interlocutória, em que foi concedido prazo para delimitação de provas, mas ambas as partes requereram o julgamento antecipado do mérito.

Eis, em suma, o relatório do caso concreto.

Passo a fundamentar e decidir o que se segue.

Cumpre reafirmar, de início, que o julgamento antecipado do mérito foi anunciado, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, sobretudo porque ambas as partes, apesar de intimadas para dizerem do interesse na dilação probatória, não quiseram produzir mais provas além das que já constam nos autos, pois nada requereram neste sentido.

Inicialmente, a requerida suscitou preliminar de incompetência territorial, argumentando que o contrato firmado entre as partes prevê a Comarca de Cascavel/CE como foro de eleição para dirimir conflitos oriundos do contrato.

Todavia, sendo evidente a relação de consumo existente entre as partes, aplica-se o disposto no artigo 101, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor (CDC), que faculta ao consumidor a escolha do foro de seu domicílio para ajuizamento da demanda.

A parte autora pretende a rescisão de compromisso de compra e venda pactuado com a parte requerida, sob o fundamento de que não mais possui suporte financeiro para arcar com as prestações assumidas, bem como a restituição dos valores desembolsados. É incontroverso dos autos que o autor se comprometeu ao pagamento do preço do bem em sua integralidade, tratando-se de obrigação assumida voluntariamente, cingindo-se a controvérsia ao direito de resilição do contrato por parte do autor, bem como a restituição de parte das quantias pagas.

O desfazimento do compromisso de compra e venda de imóvel a pedido do compromissário comprador, em razão da sua impossibilidade financeira de arcar com as obrigações pecuniárias assumidas, é pacífica na jurisprudência.

Vigoram, na espécie, as máximas da função social do contrato (Código Civil, art.421) e da boa-fé objetiva (Código Civil, art. 422, e Código de Defesa do Consumidor, art. 4º, inciso III).

Como regra geral, o desfazimento do contrato conduz as partes ao estado imediatamente anterior à sua celebração (status quo ante), com a restituição das obrigações prestadas, a fim de se evitar o enriquecimento indevido.

No tocante ao montante a ser retido pela incorporadora, deve ser observada a Lei 13.786/2018, que acrescentou alterações à Lei n.º 6.766/79 e dispõe sobre hipóteses admitidas de retenção como também prazos diferenciados para fins de devolução dos valores.

Entretanto, ainda que o contrato tenha sido firmado após a vigência da lei acima, tratando-se de relação de consumo, tem também aplicação o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, o qual prevê que "nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado".

Portanto, reiterando-se o entendimento já consolidado pelo C.

Superior Tribunal de Justiça, seria razoável um percentual de retenção de até 25% dos valores pagos pelo consumidor, excluídas desse percentual, se for o caso, a comissão de corretagem e a taxa de fruição.

A requerida defende que a retenção de 10% do valor do contrato atualizado está amparada pelo art. 32-A da Lei 6.766/79, enquanto o autor pugna pela devolução de 90% dos valores pagos.

O entendimento jurisprudencial consolidado é no sentido de que a retenção não pode ser excessiva, sob pena de configurar enriquecimento sem causa da requerida.

Assim, considera-se razoável a retenção de 10% a 25% do total pago, conforme precedentes do STJ e do TJCE.

Abaixo colacionam-se os seguintes julgados, in verbis: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

RESCISÃO CONTRATUAL .

INICIATIVA DOS COMPRADORES.

RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS.

RETENÇÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR.

LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL .

IMPOSSIBILIDADE.

REVISÃO.

SÚMULA 7 DO STJ. 1 .

Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga 2.

A Corte de origem analisou a controvérsia dos autos levando em consideração os fatos e provas relacionados à matéria, concluindo pela impossibilidade da realização do leilão extrajudicial, haja vista a ciência do recorrente da pretensão de rescisão contratual por parte do promissário comprador.

Assim, para se chegar à conclusão diversa seria necessário o reexame fático-probatório, o que é vedado pelo enunciado n. 7 da Súmula do STJ . 3.

AGRAVO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (STJ - AgInt no AREsp: 2051509 RJ 2022/0005992-7, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 20/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/03/2023) PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.

DESISTÊNCIA DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA PELA COMPRADORA.

DEVOLUÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS .

SENTENÇA QUE DETERMINOU A RETENÇÃO DO VALOR PAGO NO PERCENTUAL DE 15%.

PORCENTAGEM QUE SE MOSTRA INSUFICIENTE PARA A COBERTURA DAS DESPESAS ADMINISTRATIVAS DESEMBOLSADAS PELA VENDEDORA.

PERCENTUAL DE RETENÇÃO REFORMADO PARA 25%.

PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE DE JUSTIÇA .

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

SENTENÇA REFORMADA. 1.

Insurgiram-se os apelantes contra o percentual de retenção determinado na sentença, requerendo, assim, a aplicação do percentual previsto contratualmente, ou, subsidiariamente, a alteração dos percentuais com base na razoabilidade/proporcionalidade . 2.

Cumpre-se ressaltar que o Código de Defesa do Consumidor, aplica-se à relação de consumo estabelecida entre as empresas que comercializam o imóvel e a promitente compradora, uma vez que ambas as partes se adéquam ao disposto nos arts. 2º e 3º da legislação consumerista. 3 .

Há muito o Superior Tribunal de Justiça já assentou o entendimento de que as normas do Código de Defesa do Consumidor são aplicáveis às promessas de compra e venda de imóveis junto a construtoras para definição do comportamento das partes quanto aos deveres relativos aos contratos, sobretudo na questão relativa à abusividade de cláusulas contratuais (REsp nº 299.445).

O consumidor, por sua vez, detém direito subjetivo à resolução contratual, que se opera por simples manifestação de vontade da parte que não tem mais interesse em dar continuidade ao vínculo contratual, por não mais possuir condições econômicas para arcar com o pagamento das prestações pactuadas com a promitente-vendedora. 4 .

Na hipótese de desistência por parte do comprador, aquela col.

Corte Superior de Justiça tem entendimento firmado no sentido de que em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícita a cláusula contratual prevendo a retenção de 10% a 25% dos valores pagos. 5.

Com vistas ao pedido subsidiário dos recorrentes e aos julgados supracitados do Superior Tribunal de Justiça, entendo que o percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor até então pago pela autora, arbitrado a título de retenção pela juiza de primeiro grau, mostra-se insuficiente para cobrir as despesas administrativas desembolsadas pela vendedora para a transação . 6.

Considerando os parâmetros estabelecidos no STJ e os julgados deste tribunal, entendo que a retenção deve ser operada em 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor comprovadamente pago pela celebração do negócio desfeito, porcentagem esta que mostra ser suficiente para a cobertura de despesas administrativas desembolsadas pela vendedora. 7.

Recurso conhecido e parcialmente provido .

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em CONHECER DO PRESENTE RECURSO DE APELAÇÃO, para DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, reformando-se a sentença no que concerne ao aumento do percentual a ser retido pelas vendedoras, nos termos do voto da eminente Relatora.

Fortaleza, data e hora da assinatura digital.

Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADORA CLEIDE ALVES DE AGUIAR Relatora (TJ-CE - Apelação Cível: 0163440-06.2018 .8.06.0001 Fortaleza, Relator.: CLEIDE ALVES DE AGUIAR, Data de Julgamento: 05/06/2024, 3ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 05/06/2024) DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES.

CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL .

RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DOS PROMITENTES COMPRADORES.

RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS.

CLÁUSULA QUE PREVÊ A RETENÇÃO DE 50% (CINQUENTA POR CENTO) DOS VALORES PAGOS.

ABUSIVIDADE .

INTELIGÊNCIA DO ART. 51, IV, DO CDC.

RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS.

CUMULAÇÃO DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS E CLÁUSULA PENAL .

IMPOSSIBILIDADE.

PRECEDENTES DO STJ.

RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1 .

Trata-se de recurso de apelação interposto por CONSTRUTORA SÃO BENEDITO LTDA em face de RUBENIO DE SOUZA ALMEIDA E RAFAELLE DANTAS COSTA, com objetivo de reformar a sentença prolatada pelo Juízo da 39ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza que, nos autos da Ação Ordinária de Rescisão Contratual de Promessa de Compra e Venda c/c Devolução de Valores Pagos, julgou parcialmente procedente o pedido autoral. 2.

No caso em epígrafe, o douto magistrado a quo entendeu que a rescisão contratual se deu por culpa do promitente comprador, não tendo havido recurso por parte deste.

Logo, o cerne do recurso limitar-se-á ao percentual de retenção aplicado pelo douto juízo a quo e à possibilidade de retenção integral das arras confirmatórias . 3.

No que tange ao percentual aplicável, o Superior Tribunal de Justiça consolidou a orientação de que, nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em contrato anterior à Lei nº 13.786/2018, é cabível a retenção entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. 4 .

Desse modo, deve ser declarada a abusividade da cláusula contratual que prevê a perda de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, com fundamento no art. 51, IV, do CDC, mantendo-se o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) fixado pelo juízo a quo. 5.

Consoante jurisprudência do STJ, é indevida a cumulação das arras confirmatórias com cláusula penal compensatória, sob pena de bis in idem .

Logo, inviável a retenção integral dos valores pagos a título de arras confirmatórias na hipótese dos autos. 6.

Recurso conhecido e não provido.

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso para negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator . (TJ-CE - Apelação Cível: 0189284-26.2016.8.06 .0001, Relator.: JOSE RICARDO VIDAL PATROCÍNIO, Data de Julgamento: 06/10/2021, 3ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 06/10/2021) Portanto, determino a devolução de 85% dos valores pagos pelo autor, o que corresponde a R$ 7.174,39 (sete mil cento e setenta e quatro reais e trinta e nove centavos), corrigidos monetariamente desde o desembolso de cada parcela e acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação.

No que se refere à comissão de corretagem, nos termos do entendimento consolidado pelo STJ no Tema 938 (REsp n.º 1.551.956), é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar tal encargo, desde que previamente informado o preço total da aquisição, com o devido destaque do valor referente à corretagem.

Sendo assim, a cobrança da comissão de corretagem e taxa SATI, quando não previamente informada ao consumidor, configura prática abusiva, nos termos do art. 39, inciso V, do CDC.

No caso concreto, a requerida não demonstrou que tais valores foram devidamente informados ao autor antes da assinatura do contrato, razão pela qual sua devolução integral é devida.

Assim, condeno a requerida à devolução integral dos valores pagos pelo autor a título de comissão de corretagem e taxa SATI, com correção monetária e juros de 1% ao mês desde o desembolso.

A requerida pleiteia a retenção de valores a título de taxa de fruição, sob alegação de que o autor teria usufruído do imóvel.

Todavia, tratando-se de lote de terreno sem edificação, não há que se falar em fruição, conforme reiterados precedentes do TJCE e STJ.

Portanto, afasto a cobrança da taxa de ocupação.

Ante o exposto, e por tudo o mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE, por sentença, com resolução de mérito, nos moldes do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, a presente demanda, para: a) DECLARAR rescindido o contrato firmado entre as partes; b) CONDENAR a requerida a restituir 85% dos valores pagos pelo autor, totalizando R$ 7.174,39, corrigidos monetariamente desde o desembolso de cada parcela e acrescidos de juros de 1% ao mês desde a citação; c) CONDENAR a requerida à devolução integral dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI, com os mesmos critérios de correção e juros; d) AFASTAR a cobrança de taxa de ocupação.

Condeno a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.                         Fortaleza/CE, na data da assinatura digital.

Maurício Fernandes Gomes  JUIZ DE DIREITO