TJCE - 3030965-25.2024.8.06.0001

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ  Comarca de Fortaleza 1ª Vara de Registros Públicos Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes, nº 220, Água Fria - CEP 60811-690, Fortaleza-CE Telefone Fixo e WhatsApp: (85) 3108.2108 - E-mail: [email protected]       SENTENÇA PROCESSO Nº: 3030965-25.2024.8.06.0001 CLASSE: RETIFICAÇÃO DE REGISTRO DE IMÓVEL (1683) ASSUNTO: [Retificação] REQUERENTE: OSWALDO JOSE QUEIROZ DIAS REQUERIDO: ANA ISAURA CARVALHO ROCHA CAVALCANTI, ELEUZINA CAVALCANTI FREITAS   Vistos etc.,   OSWALDO JOSÉ QUEIROZ DIAS, devidamente qualificado na procuração "ad judicia" de id 111457475, ajuizou a presente ação, através de advogado legalmente habilitado, em face dos Herdeiros de Antônio Belarmino de Holanda Cavalcante/Família de Antonio Belo de Holanda Cavalcante, na figura da herdeira sucessora Eleuzina Cavalcanti Freitas, para requer a Declaração de Inexistência de Enfiteuse, objetivando fazer constar ser de domínio pleno (direto e útil) os imóveis objetos das matrículas nº 17.986 e 101.470, do Cartório de Imóveis da 2ª Zona de Fortaleza.

Alega o suplicante ser proprietário dos imóveis objetos das matrículas nºs. 17.986 e 101470, ambas do Cartório de Imóveis da 2ª Zona de Fortaleza, tendo constado na referida matrícula ser foreiro a "família de Antonio Belo de Holanda Cavalcante".

Porém, foi informado pelo Cartório de Imóveis da 1ª Zona que não há indicação no Livro de título anterior para retroagir, logo, não foi possível localizar nenhuma constituição de enfiteuse.

Instruiu o feito com a documentação de id 111452872/882, 111457475/481, 111951816, 111952405, 112010365, Ao ser ouvido, o Cartório de Imóveis da 2ª Zona informou sob ID 115557975, que os imóveis das matrículas nº 17.986 e 101.470, ambas da 2ª Zona, já constava a informação de que não era de domínio pleno dos proprietários, não existindo o registro da enfiteuse.

Informou ainda que, a matrícula 17.986/2ª Zona tem como título anterior a Transcrição 23.727, do Cartório de Imóveis da 1ª Zona e, que a matrícula nº 101.470/2ª Zona tem como título anterior a Transcrição 37.673/2ª Zona, que adveio da Transcrição nº 29.420 do Cartório de Imóveis da 1ª Zona.

Por sua vez, o Cartório de Imóveis da 1ª Zona, manifestou-se através do id 126788892, informando que retroagindo aos títulos a partir das matrículas 17.986/2ª Zona e matrícula 101.470/2ª Zona, não foi encontrada a constituição da enfiteuse.

Eleuzina Cavalcanti Freitas, na condição de herdeira e sucessora de Antonio Belarmino de Holanda Cavalcante apresentou a contestação de ID 126249026, na qual assevera que se extrai do exame da petição inicial, ter ocorrido a inobservância do que preceituam os artigos e seus parágrafos do CPC, assim como, do disposto no parágrafo único do art.330 CPC.

Por isso, pugna pela declaração de inépcia da inicial, com a extinção do processo sem julgamento de mérito, além da condenação de custas e honorários advocatícios, nos termos do CPC.

Alegou em sede preliminar carência da ação e, consequente inépcia da exordial, ilegitimidade passiva, impugnação ao valor da causa.

Em sua contestação requereu os benefícios da gratuidade da justiça.

Alegou ainda que a enfiteuse foi regularmente constituída e está plenamente registrada nas Matrículas nºs 17.986 e 101.470 do 2º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Fortaleza, porquanto, transmitida por ato sucessório de seu genitor. Trata-se de um gravame que goza de presunção de legitimidade, não tendo o autor demonstrado qualquer elemento que desconstitua tal presunção.

Assevera que, o autor não quer resgatar a ENFITEUSE, mais sim legislar em causa própria, acreditando na INEXISTENCIA DA ENFITEUSE, o que é um verdadeiro absurdo jurídico a aventura proposta, podendo até considerar uma litigância de má fé ou total desconhecimento da matéria de direito real.  Assegura também que, não há que argumentar inexistência de enfiteuse, até porque existe e está registrada devidamente, bem como, sua transmissão deu-se de forma correta, posto que, corrobora com o alegado a resposta do Cartório do 2ª Oficio de Registro de Imóveis.

Desta feita, a AÇÃO é totalmente descabida e despropositada, pois, não há qualquer vicio no ato da constituição e transmissão do direito de receber pelo uso, aos herdeiros através do inventário." Por fim requer seja julgada improcedente a presente ação, condenando a parte autora aos pagamentos das custas processuais, bem como os honorários advocatícios de sucumbência.

Em réplica, a parte autora, através da peça de ID 127065355, rechaça os argumentos narrados na contestação, assegurando que esta não rebateu quaisquer dos fatos apresentados na exordial. Em toda a minuta de contestação, não se identifica uma só linha que trate especificamente de impugnar o pedido final relativo à presente ação, nem mesmo qualquer outro fato, circunstância ou prova, que assim obste o Judiciário de proceder com o seu provimento.

Trata-se de pleito que busca tão apenas a declaração de inexistência de enfiteuse junto as matrículas dos imóveis nºs 17.986 e 101470, ambas registradas na 2ª Zona de Registro de Imóveis de Fortaleza, baseado nas certificações cartorárias (inexistência de enfiteuse) constantes em seus títulos anteriores (transcrições), as quais foram ratificados através do ofício nº 52304, datado de 18/11/2024, do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Fortaleza/CE (id. 126788892).

Assegura ainda que, o Cartório de Imóveis da 1ª Zona informou que não foi encontrada a constituição do direito real de enfiteuse, razão pela qual o requerente roga a devida prestação jurisdicional ao Estado, para resguardar seu direito de extinguir o ônus que pende irregularmente sobre o imóvel de sua propriedade.  O Representante do Ministério Público, no mister de fiscal da ordem jurídica, parecer de ID 104377450 ponderou: O CRI/1º Ofício às fls. 68 a 70 e 217 a 219 informou sobre as diversas Transcrições que originaram a matrícula de nº 81.549/2ª Zona de Fortaleza/CE, e também não foi encontrada a constituição do direito real de enfiteuse.

Entendo que não há específica e direta comprovação da existência do original registro enfitêutico em exame, uma feita que sua constituição não restou satisfatoriamente ultimada, razões pelas quais opino pela PROCEDÊNCIA do pedido vestibular. É o relatório.  Decido.  Em sede de contestação a parte requerida levantou as preliminares de carência de ação e consequente inépcia da exordial, ilegitimidade passiva, bem como impugnação ao valor da causa.

Ao exame da peça exordial constata-se que, o pedido deduzido é certo e determinado, sendo claramente identificada a causa de pedir e da narrativa fática decorre lógica conclusão, conforme será explanado a seguir, com a apreciação das preliminares alegadas.

A contestante argui a preliminar de ilegitimidade passiva, por entender ter sido a ação em epígrafe ajuizada erroneamente em desfavor do falecido Antonio Belarmino Holanda Cavalcante, que foi a óbito na década de 1930, e especialmente, pelo fato de ser a atual titular do imóvel em questão, por força de formal de partilha.

Logo, deveria figurar no polo passivo.

Importa rememorar que, a ausência de legitimidade ou interesse processual acarreta o indeferimento da inicial, quando manifesta e verificada de plano, ou extinção do processo sem apreciação do mérito, quando verificada no decorrer da fase probatória.  Ademais, para atuar em causa judicial específica, é imprescindível comprovar a existência desse atributo jurídico, consoante preceitua o artigo 17 do CPC de 2025: "Para postular em juízo é necessário ter interesse e legitimidade."   Perscrutando os autos, especialmente as matrículas nºs 17.986 e 101.470, ambas do Cartório de Imóveis da 2ª Zona de Fortaleza, fazem constar que os imóveis objetos da demanda em testilha, são foreiros aos herdeiros de Antonio Belarmino de Holanda Cavalcante.

Além do que, ao serem citados os herdeiros de Antonio Belarmino de Holanda Cavalcante, compareceu a contestante como legítima sucessora.

Nessa cognição, o pressuposto processual resta demonstrado.

Assim, refuto a  preliminar aventada.

Por outro modo, a contestante alega a existência da enfiteuse, mas, não conseguiu demonstrar ser crível a sua assertiva.

Na verdade, as informações cartorárias do Cartório de Imóveis da 1ª Zona de ID 126788892 e do Cartório de Imóveis da 2ª Zona de ID 115557975 trazidas ao bojo do processo, não perfilham esse entendimento, ao revés, afirmam categoricamente não haver o registro da enfiteuse alegada.

O interesse processual pressupõe a descrição da lesão ao direito material, e aptidão do provimento para satisfazê-lo, refere-se à utilidade que o provimento jurisdicional pode trazer ao demandante.

Logo, caraterizado o interesse-adequação, não há falar em carência de ação, nem inépcia da inicial.

Afasto a preliminar invocada,devendo prevalecer o inalterado o pedido de ação declaratória de extinção de enfiteuse.  No que pertine ao valor da causa, convém lembrar a regra geral do art. 292 do CPC, estabelece que esse valor deve refletir o potencial benefício econômico almejado pela parte que demanda a tutela jurisdicional, e especificamente, as causas que versarem sobre pedido que não possua valor econômico imediatamente visível, o valor da causa deve ser indicado por estimativa, sendo essa última hipótese, aplicável ao caso concreto dos autos.

Sobre o assunto, vale ressaltar o que nos ensina o mestre Fredie Didier Jr.: A estimação do valor da causa será controlada a partir do princípio da boa-fé (art. 5º, CPC), que veda o abuso do direito, e dos postulados da razoabilidade e da proporcionalidade (art. 8º, CPC).

A parte autora ao ser intimada, emendou a inicial estimando valor à causa, com o devido depósito do complemento das custas iniciais, não devendo prosperar a preliminar de impugnação ao valor da causa, por ter atendido aos postulados da razoabilidade e proporcionalidade.  Em se tratando do pedido de gratuidade de justiça requerido pela contestante, defiro o benefício, por haver comprovado a hipossuficiência, através da declaração de rendimentos perante a Receita Federal.        A legitimidade da contestante Eleuzina Cavalcanti Freitas resta comprovada.

Na condição de herdeira do seu genitor, e sucessora de Antonio Belarmino de Holanda Cavalcante Filho, por morte, conforme partilha sob ID 126105951, lhe foram transmitidos os direitos de enfiteuse.  Superadas as preliminares, adentraremos ao mérito.

Trata-se de Ação Declaratória de Inexistência de Enfiteuse, objetivando excluir a expressão foreiro aos Herdeiros de Antônio Belarmino de Holanda Cavalcante/Família de Antonio Belo de Holanda Cavalcante, por não haver sido registrada a enfiteuse.  Nessa toada, preceitua o Art. 212, da Lei de Registros Públicos:  "Se o registro ou averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial".  E ainda, o Código Civil de 1916, no art.678 e seguintes, define a enfiteuse como um direito real, no qual, o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, por ato entre vivos ou de última vontade.

Todavia, o ato negocial por si, não tem o condão de operar a aquisição do domínio.

Para gerar efeito erga omnes, faz-se mister que o título constitutivo obedeça as formalidade legais: seja feito por escritura pública devidamente inscrita no Registro Imobiliário.  Nesse sentido, o art. 167, I, 10, da Lei dos Registros Públicos exige que a enfiteuse seja devidamente registrada na zona imobiliária da circunscrição do imóvel.  Cabe salientar que, tanto a constituição quanto a extinção da enfiteuse deve ser regularmente implementada no Cartório competente, conforme preceitua o inciso II, 3, do citado dispositivo legal, ipsi litters: "por cancelamento, da extinção dos ônus e direitos reais".  Sobre o assunto, segue o entendimento: EMENTA: CIVIL.

RETIFICAÇÃO DE REGISTRO.

ENFITEUSE.

AUSÊNCIA DE PROVA CONCRETA DA EXISTÊNCIA DESSE INSTITUTO.

EQUÍVOCO NO LANÇAMENTO DOS DADOS.

ASSENTAMENTO CARTORÁRIO CORRIGIDO.

SENTENÇA MANTIDA. 1-A existência do direito real enfiteuse deverá estar provada concretamente para que surjam seus efeitos jurídicos sobre a propriedade e garanta a segurança dos negócios imobiliários efetivados. 2.

Constatado o equívoco do Oficial do Registro Imobiliário na inserção indevida da expressão "um terreno foreiro" nos assentamentos do imóvel objeto dos autos, e diante da ausência de comprovação da existência de enfiteuse regularmente constituída, é de ser reconhecida a procedência do pedido autoral. 3.

Recurso conhecido e desprovido.

Sentença mantida. (Processo nº 2006.0010.8714-2/1, Apelação Cível, Órgão Julgador: 3ª Câmara Cível, Relato: Des.

Antonio Abelardo Benevides Moraes).

Restou provado nos autos que a enfiteuse que recai sobre os imóveis objetos das matrículas nºs 17.986 e 101.470, ambas do Cartório de Imóveis da 2ª Zona de Fortaleza, não foi regularmente constituída, haja vista a informação do Cartório de Imóveis da 1ª Zona que ao retroagir aos títulos da cadeia dominial asseverou que "que retroagindo os títulos a partir das matrículas 17.986/2ª Zona e matrícula 101.470/2ª Zona, verifica-se que não foi encontrada a constituição da enfiteuse." Em sendo a enfiteuse um direito real sobre imóveis, o artigo 172, da Lei de Registro Público (Lei Nº 6.016/1973), a seguir transcrito, prevê a incidência do princípio da "Inscrição", segundo o qual a constituição, transmissão e extinção só se operam mediante a sua devida inscrição no registro respectivo.

Art. 172- No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, " inter vivos" ou " mortis causa" quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade. (Renumerado do art. 168 § 1º para artigo autônomo com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

Para o ordenamento jurídico pátrio a enfiteuse é considerada um direito real e, como tal, somente pode ser constituída mediante registro no ofício imobiliário competente.

Ademais, o atual Código Civil não recepcionou o citado instituto, mas preservou os legalmente existentes, nos termos do art. 2.038.

Impende ainda deixar assente que, o oficial registrador goza de fé pública, consoante dicção do art. 3º da Lei 8.935/94.

Portanto, suas informações em juízo são tidas como certas, verdadeiras e merecem credibilidade.  Eis o entendimento jurisprudencial do Tribunal de Justiça do Ceará:  "TJ-CE - Apelação APL00416150820128060001 CE 0041615-08.2012.8.06.0001 (TJ-CE) - Jurisprudência *Data de publicação: 30/03/2017.

EMENTA CANCELAMENTO DE ENFITEUSE.

CERTIDÃO DO REGISTRO IMOBILIÁRIOPROVANDO QUE O APRAZAMENTO NÃO FOI REGISTRADO NO OFÍCIO.

RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1.

O cerne da controvérsia gira em torno da retificação da matrícula de nº 2262, com o intuito de suprimir da descrição do imóvel o trecho "com o domínio útil de terreno em que se acha encravado mencionado prédio, foreiro a Cândido da Silveira e outros", por ausência de domínio direto. 2.

Sobre a preliminar de cerceamento de defesa por não ter sido dada à parte apelante o direito à perícia técnica, não configura ofensa à garantia constitucional o julgamento sem exame pericial quando desnecessário para o desfecho da demanda, especialmente em se tratando de documento probatório da regularidade do registro de imóvel, expedido por oficial que possui fé pública.

Preliminar afastada. 3. Da análise dos fólios, especialmente da documentação acoplada, verifica-se que o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Zona descreveu a cadeia nominal dos títulos anteriores e certificou a inexistência da enfiteuse. 4.

A simples referência na matrícula do imóvel de aforamento não tem o condão de comprovar a constituição, sem que haja prova de prévio registro do domínio direto, nos termos do art. 176, I, 10 da Lei 6.015/73.

Apelo conhecido e improvido.

Sentença mantida.

ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, nos autos da Apelação nº 0041615-08.2012.8.06.0001, por unanimidade, por uma de suas Turmas, em conhecer do recurso para negar-lhe provimento, nos termos do voto do eminente Relator.

Fortaleza, 29 de março de 2017."Grifo nosso.  A prova documental carreada ao processo, demonstra de modo inequívoco que, a enfiteuse que recai sobre os imóveis objetos das matrículas nºs 17.986 e 101.470, ambas do Cartório de Imóveis da 2ª Zona de Fortaleza, não foram regularmente constituídas, haja vista a informação do Cartório de Imóveis da 1ª Zona que ao retroagir aos títulos da cadeia dominial asseverou que "que retroagindo os títulos a partir das matrículas 17.986/2ª Zona e matrícula 101.470/2ª Zona, verifica-se que não foi encontrada a constituição da enfiteuse." No caso concreto em discussão, a contestante não trouxe qualquer prova que possa infirmar as informações prestadas pelos Cartórios de Imóveis da 1ª e 2ª Zonas, que devem prevalecer até prova em contrário.    Pelo o exposto, e considerando o que dos autos constam, julgo por sentença, para que produza seus jurídicos e legais efeitos, PROCEDENTES os pedidos da parte autora, a fim de deferi-los, em seus termos, com fulcro no art. 212, 167, I, 10, ambos da Lei 6.015/73, determinando que após o trânsito em julgado desta decisão, o Cartório de Imóveis da 2ª Zona proceda à retificação da descrição dos imóveis objetos das matrículas nº. 17.986/2ª Zona  e matrícula nº 101.470/2ª Zona, nelas fazendo constar a exclusão da expressão "foreiro aos Herdeiros de Antônio Belarmino de Holanda Cavalcante/Família de Antonio Belo de Holanda Cavalcante, tornando-os de domínio pleno (direto e útil).

Sem condenação em honorários advocatícios, devendo cada parte arcar com as despesas de seus advogados.  Esta decisão valerá como MANDADO, não havendo a necessidade da expedição de qualquer outro expediente.

Entretanto, a certificação do trânsito em julgado somente será efetivada  após o recolhimento das custas finais.

Não havendo recolhimento espontâneo das custas judiciais finais, intime-se a parte autora para, no prazo de 05 (cinco) dias, efetuar o recolhimento das referidas custas, sob pen de remessa para a Dívida Ativa do Estado do Ceará, nos termos do artigo 13º da Lei nº 16.132/2016.

Custas na forma da Lei.  Após, dê-se baixa na distribuição e arquivem-se.

P.R.I             Fortaleza/CE, data da assinatura eletrônica.

Sônia Meire de Abreu Tranca Calixto  Juíza de Direito  

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ  Comarca de Fortaleza 1ª Vara de Registros Públicos Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes, nº 220, Água Fria - CEP 60811-690, Fortaleza-CE Telefone Fixo e WhatsApp: (85) 3108.2108 - E-mail: [email protected]       DESPACHO PROCESSO Nº: 3030965-25.2024.8.06.0001 CLASSE: RETIFICAÇÃO DE REGISTRO DE IMÓVEL (1683) ASSUNTO: [Retificação] REQUERENTE: OSWALDO JOSE QUEIROZ DIAS REQUERIDO: ANA ISAURA CARVALHO ROCHA CAVALCANTI, ELEUZINA CAVALCANTI FREITAS     Vistos em despacho,   Chamo o feito à ordem.

Converto o presente julgamento em diligência.

Compulsando os autos, verifica-se o Pedido de Gratuidade da Justiça pela requerida Eleuzina Cavalcanti Freitas.

Não se pode olvidar que o benefício da justiça gratuita é reservado aos necessitados, evitando assim a concessão a quem apresente bens com valor expressivo.

Nessa esteira, não basta a afirmação da condição de "necessitado" feita na peça contestatória.

Cabe a parte comprovar o estado de hipossuficiência.

Apresentada a comprovação, cabe ao magistrado avaliar a condição de insuficiência financeira e econômica declarada, analisando cada pedido, conforme a situação fática posta, ao regramento insculpido no art. 99, §2º do CPC.

Isto posto, intime-se a parte contestante Eleuzina Cavalcanti Freitas, através de seu advogado, para trazer aos autos cópia das três últimas declarações de rendimentos perante a Receita Federal, comprovando o estado de pobreza, no prazo de 10 (dez) dias, em observância ao art. 99, §2º , da Lei Adjetiva Civil.    Fortaleza/CE, data da assinatura eletrônica.

Sônia Meire de Abreu Tranca Calixto Juíza de Direito