TJCE - 3000727-14.2024.8.06.0004

  PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ FÓRUM DAS TURMAS RECURSAIS PROFESSOR DOLOR BARREIRA QUARTA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS E CRIMINAIS DESPACHO Considerando o Regimento Interno das Turmas Recursais dos Juizados Cíveis e Criminais e o Edital nº. 02/2021 do Presidente da 4ª Turma Recursal convocando SESSÃO DE JULGAMENTO VIRTUAL, que se realizará pelo Sistema PJE, com início previsto para 09:30 (nove horas e trinta minutos) do dia 19 de setembro de 2025 e término às 23:59 (vinte e três horas e cinquenta e nove minutos), do dia 26 de setembro de 2025, inclua-se o presente processo na referida sessão.

Nos termos do mencionado Regimento Interno, ficam ainda as partes cientes das seguintes advertências: a) os advogados que requererem sustentação oral ou solicitarem julgamento presencial ou telepresencial, deverão encaminhar peticionamento eletrônico nos autos, até 02 (dois) dias úteis antes da data prevista para o início da sessão virtual, pedindo a exclusão do feito da sessão de julgamento (Art. 44, III, IV e §1); b) os processos retirados do julgamento virtual serão incluídos em sessão telepresencial ou presencial subsequente aprazada para o dia 16 de outubro de 2025, independentemente de nova inclusão em pauta (artigo 44, incisos III, IV e §2º) e os advogados que manifestarem interesse em realizar sustentação oral devem solicitar a inscrição até o encerramento do expediente (18h00) do dia útil anterior ao da sessão telepresencial, através do e-mail: [email protected], e protocolar nos autos o substabelecimento antes da sessão, conforme Resolução nº 10/2020 do TJCE, disponibilizada no DJe em 05/11/2020; c) o prazo para recorrer fluirá da data da liberação do acórdão no sistema, independentemente de nova intimação (art. 42, §1º).

Fortaleza, data de registro no sistema.

JOSÉ MARIA DOS SANTOS SALES JUIZ RELATOR  

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ FÓRUM DAS TURMAS RECURSAIS PROFESSOR DOLOR BARREIRA QUARTA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS E CRIMINAIS RECURSO INOMINADO Nº 3000727-14.2024.8.06.0004 RECORRENTE: TEREZA NEUMAM ARAUJO RECORRIDO: FZ IMOVEIS LTDA.

E ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DO CONJUNTO TANCREDO NEVES ORIGEM: 12ª UNIDADE DOS JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS DA COMARCA DE FORTALEZA/CE JUIZ RELATOR: JUIZ JOSÉ MARIA DOS SANTOS SALES Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

RECURSO INOMINADO.

AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS.

CONTRATO DE LOCAÇÃO.

RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA ADMINISTRADORA.

FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO.

ASSUNÇÃO DE OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO PELA IMOBILIÁRIA.

REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA.

RECONHECIMENTO DO DIREITO À PERCEPÇÃO DE ALUGUÉIS ENTRE DEZEMBRO DE 2022 E MAIO DE 2023.

I.

CASO EM EXAME 1.

Recurso Inominado interposto por proprietária de imóvel locado à Associação de Moradores do Conjunto Tancredo Neves, por intermédio da FZ Imóveis Ltda., administradora do bem, visando à condenação solidária das rés ao pagamento de aluguéis não quitados após a devolução do imóvel, bem como indenização por danos morais.

A autora alega inadimplemento de sete meses de aluguel (out/2022 a jul/2023), pagamentos a menor e responsabilidade da administradora por falha na gestão contratual.

A sentença foi pela improcedência dos pedidos.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

Há duas questões em discussão: (i) verificar se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento da produção de prova testemunhal; (ii) definir se a administradora de imóveis e a locatária respondem civilmente pelos aluguéis devidos durante o período utilizado para realização de reparos no imóvel, antes da efetiva entrega das chaves à locadora.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

A apreciação do feito com base apenas na prova documental não configura cerceamento de defesa quando os elementos dos autos se mostram suficientes para a solução da controvérsia. 4.

O contrato de administração firmado entre a locadora e a imobiliária impõe à administradora o dever de zelar pela integridade do imóvel e pela correta gestão da relação locatícia, nos termos dos arts. 663 e 667 do Código Civil. 5.

A documentação dos autos demonstra que a administradora assumiu espontaneamente a responsabilidade pela execução de reparos no imóvel, exonerando a locatária de obrigações contratuais, e retardando a devolução efetiva do bem em condições de nova locação. 6.

O dever de pagamento de aluguéis subsiste até a efetiva devolução do imóvel em condições de uso, não se encerrando com a mera desocupação física. 7.

O imóvel foi formalmente restituído à proprietária em 09/05/2023, ocasião em que a autora reassumiu a posse e contratou nova administradora, cessando, portanto, o dever de pagamento de aluguéis a partir dessa data. 8.

O valor devido refere-se aos alugueis de dezembro de 2022 até 09 de maio de 2023, descontada a taxa de administração contratualmente prevista, estando comprovada a quitação dos meses de outubro e novembro de 2022 cobrados pela recorrente.

IV.

DISPOSITIVO 9.

Recurso parcialmente provido. __________________________ Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CC, arts. 389, parágrafo único, 406, § 1º, 653, 663 e 667; Lei nº 8.245/91, art. 23, III; Lei nº 9.099/95, arts. 42, 54, § único e 55.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1103658/RN, Rel.

Min.

Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 04.04.2013, DJe 23.04.2013; TJDFT, Apelação Cível 0019563-49.2016.8.07.0001, DJe 17.05.2018; TJDFT, Ac. 1800136, Ap.

Cív. 0730765-06.2021.8.07.0001, Rel.

Des.

Robson Teixeira de Freitas, 8ª Turma Cível, j. 12.12.2023, DJe 20.12.2023.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os autos, acordam os membros da Quarta Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do Recurso Inominado para dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do relator (artigo 61 do Regimento Interno).

Fortaleza, data da assinatura digital.

José Maria dos Santos Sales Juiz Relator RELATÓRIO Cuida-se de ação de cobrança de aluguéis ajuizada por Tereza Neumam Araújo em face de FZ Imóveis Ltda. e Associação de Moradores do Conjunto Tancredo Neves.

Alega a autora ser proprietária de imóvel localizado na Rua Vicente Lopes, nº 163, Jardim das Oliveiras, Fortaleza/CE, o qual foi locado, por intermédio da imobiliária demandada, à Associação de Moradores do Conjunto Tancredo Neves, mediante pagamento mensal de R$ 4.800,00 (quatro mil e oitocentos reais).

A demandante sustenta ainda que o contrato de locação foi firmado em 2019 e que a imobiliária FZ Imóveis assumiu a responsabilidade pela administração do imóvel.

Segue relatando que, após a devolução do imóvel pelos locatários em julho de 2022, este foi entregue em condições precárias, necessitando de reparos, os quais teriam sido realizados de forma insatisfatória pela imobiliária.

Aponta que, mesmo após a devolução, o imóvel permaneceu com status de locado por 11 meses, sem que houvesse repasse dos valores de aluguel devidos à proprietária.

Informa que, no período compreendido entre outubro/2022 e julho/2023, sete meses de aluguel não foram pagos, além de valores repassados a menor nos meses de dezembro/2022 e abril/2023.

Aduz que, diante da omissão e morosidade da imobiliária na solução do problema, experimentou danos materiais e morais.

Sustenta, ainda, que a imobiliária, na qualidade de administradora do imóvel, deve responder solidariamente com a locatária pelos prejuízos decorrentes do inadimplemento, em razão da obrigação contratual assumida na gestão do bem.

Requereu, em sede de tutela de urgência, o bloqueio via SISBAJUD do montante equivalente a R$ 38.880,00 (trinta e oito mil, oitocentos e oitenta reais), a fim de garantir o ressarcimento dos valores pleiteados.

Ao final, pleiteia: a) condenação solidária das rés ao pagamento de R$ 38.880,00 a título de aluguéis atrasados, referentes aos meses de outubro/2022, janeiro/2023, fevereiro/2023, março/2023, maio/2023, junho/2023 e julho/2023, acrescidos de correção monetária e juros; b) condenação das demandadas ao pagamento de R$ 17.600,00 a título de indenização por danos morais.

Sobreveio a sentença (Id. 19697412), na qual o magistrado julgou improcedentes os pedidos autorais.

Irresignada, a parte autora interpôs Recurso Inominado (id. 19697425) sustentando, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa em razão do indeferimento da produção de prova testemunhal, a qual seria essencial para comprovar a real condição do imóvel, a demora nos reparos e a impossibilidade de locação durante o período de indisponibilidade.

No mérito, a recorrente sustenta omissão da sentença quanto aos pontos cruciais da demanda, argumentando que o juízo de origem deixou de apreciar adequadamente a natureza dos pagamentos realizados e a responsabilidade da imobiliária pelos valores locatícios supostamente não repassados.

Afirma que os valores pagos pela locatária se destinaram exclusivamente a reparos no imóvel, não constituindo quitação de aluguéis devidos.

Defende que a demora nos reparos realizados pela imobiliária inviabilizou a nova locação do imóvel por sete meses, ocasionando-lhe prejuízos materiais que devem ser indenizados na forma de lucros cessantes, correspondentes a R$ 33.600,00, calculados com base no valor mensal do aluguel de R$ 4.800,00.

Na eventualidade de não ser reconhecido o direito aos lucros cessantes nesta demanda, requer ainda a manifestação expressa do juízo quanto à possibilidade de propositura de nova ação com este objeto, para prevenir alegações futuras de litispendência ou coisa julgada.

A Associação de Moradores do Conjunto Tancredo Neves, parte recorrida, apresentou contrarrazões (Id. 19697464) sustentando, em resumo, que a decisão recorrida apreciou corretamente as provas e fundamentou de forma clara a inexistência de valores de aluguel em aberto, tendo sido demonstrado que a relação locatícia se encerrou em novembro de 2022 e que a recorrente não apresentou provas capazes de comprovar o inadimplemento alegado.

Sustentou, ainda, que a recorrente não comprovou os supostos lucros cessantes nem o direito à indenização por danos morais.

Ressaltou que eventual inadimplemento teria apenas repercussão patrimonial e que a discussão sobre lucros cessantes configuraria inovação recursal, uma vez que não havia sido requerida na petição inicial.

Por sua vez, A FZ Imóveis Ltda., também apresentou contrarrazões (Id. 19697466), rechaçando as alegações de omissão e cerceamento de defesa levantadas pela recorrente, afirmando que a decisão de primeiro grau examinou de forma fundamentada todas as provas constantes nos autos e que o indeferimento da prova testemunhal foi devidamente justificado, uma vez que a controvérsia poderia ser solucionada com base na documentação apresentada.

Aduziu que todos os aluguéis e encargos locatícios foram pagos pela locatária e corretamente repassados à proprietária do imóvel, inexistindo valores pendentes.

Relatou que, após a desocupação do imóvel em setembro de 2022, foram realizadas vistorias e reparos, pagos integralmente pela locatária, com repasse dos valores à proprietária.

Destacou que a recorrente, inclusive, contratou outra imobiliária para nova locação antes da conclusão das obras, o que demonstra que o imóvel estava em condições de ser novamente alugado.

Afirmou que a alegação de lucros cessantes e de danos morais carece de comprovação, tratando-se de tentativa de obter vantagem indevida, visto que o imóvel permaneceu desocupado por opção da proprietária e não por falha da administração da recorrida.

Enfatizou que os reparos realizados não impediam a nova locação e que a própria recorrente acompanhou a execução das obras e solicitou modificações extras que contribuíram para eventual atraso.

Ao final, ambas, requerem o improvimento do Recurso Inominado interposto pela parte autora, mantendo-se inalterada a sentença recorrida. É o que importa relatar.

VOTO Presentes os requisitos de admissibilidade dispostos nos artigos 42 e 54, parágrafo único da Lei nº 9.099/95, conheço do RI.

Em respeito ao comando jurídico previsto no artigo 93, inc.

IX, CF, passo a motivar e a fundamentar a decisão.

Inicialmente, tenho por afastada a hipótese de cerceamento de defesa, porquanto, dotado da livre admissibilidade das provas e de seu livre convencimento para apreciá-las, o Magistrado sentenciante entendeu, devidamente, suficientes para fins probatórios os documentos trazidos pelas partes. É de se destacar que a matéria deduzida em juízo reclama a apresentação de prova documental, sobretudo considerado a natureza do contrato firmado entre as partes.

Tanto o pagamento dos alugueis como eventuais danos causados ao imóvel podem e devem ser comprovados através de documentos, sendo, neste último caso, de praxe a realização de vistorias de entrada e saída do locatário no imóvel.

Ademais, a parte autora teve regular participação no feito, enfrentou e questionou a matéria fática levantada pelos demandados, não se vislumbrando qualquer prejuízo processual, em especial, inclusive, considerando que a causa em discussão deve se nortear pelos princípios do microssistema dos juizados especiais.

Destaco ainda, por oportuno, que na petição de Id. 19697408, a autora, ora recorrente, sustenta a necessidade de seu próprio depoimento pessoal em audiência de instrução; todavia, como é cediço, cabe à parte requerer o depoimento pessoal da outra parte (art. 385, CPC), de moda que descabe à parte pedir seu próprio depoimento pessoal, eis que esse depoimento não configura meio prova a ser utilizado pelo próprio depoente.

Assim, entendo que prescinde para o enfrentamento do mérito a produção de provas em audiência, haja vista que a prova documental se apresentou suficiente para o julgamento do feito, sobretudo em cotejo com o contexto fático extraído dos autos.

Rejeito, portanto, a preliminar suscitada.

No mérito, cinge-se a controvérsia recursal em analisar se houve omissão da sentença na análise do acervo probatório, em especial quanto à alegação da recorrente de que os pagamentos realizados pela locatária à imobiliária se destinaram apenas ao custeio de reparos no imóvel.

Ademais, a recorrente visa rediscutir a responsabilidade da Imobiliária quanto aos prejuízos decorrentes da má gestão do imóvel, estando abarcadas pelo manto da coisa julgada as demais situações, mais especificamente o pleito de indenização por danos morais, tendo em vista a ausência de pedido quanto a este tópico da sentença no recurso interposto.

Pois bem.

A recorrente aduz que a demora nos reparos é evidenciada pela própria cronologia dos pagamentos, que se estenderam por mais de 7 meses, período em que o imóvel permaneceu inutilizado para novas locações.

Ademais, defende que "os documentos demonstram que os pagamentos realizados se destinaram exclusivamente aos reparos (Id 90337357), não abrangendo os aluguéis devidos".

Desta feita, sustenta que a imobiliária, como administradora, responde pelo prejuízo causado, tendo em vista que a demora injustificada nos reparos impossibilitou novas locações do imóvel em comento.

Para comprovar sua tese, a recorrente defende que o pagamento relatado no e-mail anexado ao Id. 19697344, refere-se apenas aos reparos do imóvel, não abrangendo os aluguéis devidos durante o período em que o imóvel precisou ficar desabitado para realização dos reparos necessários.

Nos termos do artigo 23, inciso III, da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), é dever do locatário "restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal".

Determinação semelhante encontra-se prevista na cláusula quinta do contrato de locação firmado entre as partes (ID 19697371), reforçando a obrigatoriedade de devolução do bem em condições adequadas de uso.

Extrai-se dos autos que Associação locatária recebeu proposta de quitação das obrigações contratuais por meio do pagamento de R$ 40.620,30, valor posteriormente reduzido para R$ 27.229,20, com o abatimento do valor da garantia, conforme e-mails datados de 09/11/2022 e 18/11/2022 (IDs 19697341 e 19699744).

O montante cobrado foi pago integralmente em 18/11/2022, o que se comprova pela documentação de IDs 19697354, 19697355 e 19697360.

A imobiliária FZ Imóveis, em sede de contestação, reconhece que houve recebimento dos valores cobrados da locatária e admite que assumiu, voluntariamente, a execução de reparos residuais no imóvel, o que restou também provado pelos e-mails anexados aos autos.  No que diz respeito à pretensão formulada contra a Associação, portanto, a documentação coligida (ID 19697341 e ID 19697344) comprova que a imobiliária, à época representante da recorrente, garantiu que o pagamento do valor solicitado seria suficiente para a quitação de todas as obrigações contratuais, não se limitando apenas aos valores devidos pelo reparo no imóvel, vejamos: Registra-se que o e-mail de ID 19697344 é expresso ao estabelecer que estariam sanadas todas as pendências da locação com o pagamento integral do valor proposto, com exceção das contas de água e luz, cuja permanência ativa seria necessária para a conclusão dos reparos assumidos pela imobiliária.

Sendo assim, não há que se falar em qualquer responsabilização da recorrida ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DO CONJUNTO TANCREDO NEVES ao pagamento de qualquer valor a título de aluguel ou reparos no imóvel.

Vale mencionar que em 26/09/2022, a imobiliária FZ Imóveis, mandatária da autora, encaminhou e-mail informando sobre a desocupação do imóvel e a existência de danos estruturais e pendências, além de registrar a presença de desgastes naturais atribuíveis ao uso ordinário do bem, sendo alguns reparos de responsabilidade do proprietário (ID 19697085).

A referida comunicação veio acompanhada de laudo de vistoria de saída e registros fotográficos.

Verifica-se, ainda, e-mail datado de 13/02/2023 (ID 19697089), enviado à imobiliária, onde o representante da autora/locadora relata a desconformidade do imóvel com a vistoria de entrada e a impossibilidade de recebimento do imóvel naquela ocasião.

Em sede de contestação a imobiliária argumenta que a demora na execução das obras decorreu de fatores alheios à sua vontade, inclusive intervenções solicitadas pela autora.

Disse, ainda, que o imóvel estava disponível para nova locação antes de junho de 2023, o que se comprovaria por publicações na internet realizadas por outra administradora contratada pela recorrente.

Sustentou, por fim, que o imóvel se encontrava em bom estado e que não havia impedimento à sua relocação.

Não merecem prosperar os argumentos da recorrida.

Tratando-se de empresa especializada na admistração e aluguéis de imóveis, possui esta expertise na gestão de contratos de locação, pelo que - entendendo que o imóvel estava em condições de ser novamente locado - deveria ter efetuado a imediata devolução do bem à locadora, inclusive, se necessário, com a consignação das chaves em juízo.

Todavia, o que se extrai dos autos é que a imobiliária reconhece que o imóvel não estava de acordo com a vistoria de entrada, comprometendo-se, durante as tratativas, em realizar as adequação reclamadas pela recorrente.  Nos contratos de locação de imóveis urbanos a imobiliária atua como mera mandatária do locador, não se responsabilizando, em regra, por eventuais prejuízos advindos de inadimplemento contratual.

Ressalva-se, todavia, situação em que o dano decorre diretamente de sua atuação omissiva ou comissiva, configurando falha na prestação do serviço (vide arts. 663 e 667, CC).

Sobre o tema, vejam-se os seguintes precedentes: APELAÇÃO CÍVEL.

CIVIL.

DIREITO CIVIL.

REPARAÇÃO DE DANOS.

CERCEAMENTO DE DEFESA.

INDEFERIMENTO.

PROVA ORAL.

PRELIMINAR REJEITADA.

CONTRATO.

LOCAÇÃO RESIDENCIAL.

LOCATÁRIA.

INADIMPLEMENTO.

ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA.

DESCUMPRIMENTO.

CDC.

PREJUÍZOS.

APLICAÇÃO.

RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA.

SENTENÇA PARCIALMENTE PROVIDA. […] 2.

Aplicam-se ao caso as disposições do Código de Defesa do Consumidor, porquanto há subsunção das partes às figuras de consumidor e fornecedor, previstas nos artigos 2º e 3º do diploma legal consumerista.   [...]  4.

O contrato de locação, porque firmado na modalidade não garantido, isentou a imobiliária da obrigação de pagar ao proprietário os encargos locatícios inadimplidos pela locatária.

A administradora, por sua vez, tinha obrigação contratual de atuar em favor do locador para fins de cobrança de valores inadimplidos e de vistoriar o imóvel, garantindo-lhe a devolução no estado em que foi entregue a locação. 5.

A imobiliária descumpriu o contrato de administração, pois recebeu as chaves do imóvel, não apurou o prejuízo decorrente do inadimplemento da locatária, restituindo-lhe 2/3 (dois terços) do valor da caução, cuja finalidade seria justamente reparar os prejuízos decorrentes do inadimplemento. 6.

O prejuízo apurado é o descrito no laudo de vistoria elaborado pela Administradora e contra o qual o Autor/Apelado não se insurgiu.  7.

No tocante à responsabilidade, a locatária tem o dever de reparar os prejuízos que deu causa, ao descumprir o contrato de locação, e a imobiliária, por sua vez, é responsável, de forma solidária, pelos prejuízos causados ao Autor pela falha na prestação dos serviços de administração imobiliária. 8.

Apelação conhecida e parcialmente provida.

Preliminar rejeitada. (Acórdão 1800136, 0730765-06.2021.8.07.0001, Relator(a): ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS, 8ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 12/12/2023, publicado no DJe: 20/12/2023.) PROCESSO CIVIL.

RESPONSABILIDADE CIVIL.

LOCAÇÃO.

LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS.

INOCORRÊNCIA DA PRESCRIÇÃO.

FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO.

APROVAÇÃO CADASTRAL DE LOCATÁRIO SEM CAPACIDADE ECONÔMICA.

DÉBITOS RELATIVOS A ALUGUERES, COTAS CONDOMINIAIS E TRIBUTOS.

OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR.

ART. 667 C/C 186 DO CC. 1.

A administradora de imóveis figura como mandatária do proprietário do bem para, em nome deste, realizar e administrar a locação, nos termos do art. 653, do Código Civil, obrigando-se a indenizar o mandante por quaisquer prejuízos advindos de sua conduta culposa (art. 667 do mesmo diploma legal). [...] 2.

Ao revés, configura-se a responsabilidade da administradora de imóveis pelos prejuízos sofridos pelo locador quando ela não cumpre com os deveres oriundos da relação contratual. 3.

A recorrente é parte legítima para figurar no polo passivo da presente demanda, uma vez que a pretensão veiculada na petição inicial não diz respeito à mera cobrança de alugueres atrasados, mas à responsabilização civil da imobiliária pelo descumprimento do contrato. 4. […] 5.

Recurso especial a que se nega provimento. (STJ; REsp 1103658/RN, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 04/04/2013, DJe 23/04/2013) Pois bem.

Ao assumir, de forma espontânea e formal, a responsabilidade pelos reparos no imóvel - conforme demonstram os documentos e e-mails constantes dos autos -, a imobiliária ultrapassou os limites do mandato que lhe havia sido conferido.

Com isso, descumpriu cláusulas do contrato de administração, especialmente aquelas que expressamente a isentam de responsabilidade por eventuais danos no imóvel (IDs 19697370 e 19697371).

Ao agir assim, a recorrida assumiu o dever de indenizar a locadora pelos aluguéis referentes ao período em que o bem ficou indisponível, obrigação que, em princípio, caberia ao inquilino.

Trata-se, portanto, de evidente falha na prestação do serviço.

Com efeito, o dever de pagamento dos alugueis pelo locatário persiste até a efetiva entrega das chaves e restituição do imóvel em condições de nova locação.

Nesse sentido, vejamos o seguinte precedente: "[…] O locatário só se exime da responsabilidade relativa aos encargos decorrentes da locação caso haja a efetiva entrega das chaves ou imissão na posse, não bastando a simples desocupação do imóvel." (TJDFT, Apelação Cível 0019563-49.2016.8.07.0001, DJe 17/05/2018)" Assim sendo, entendo que a imobiliária recorrida deve se responsabilizar pelos alugueis incidentes até a efetiva entrega do imóvel à locadora, obrigação que caberia, inicialmente, à locatária, mas que foi voluntariamente assumida pela então administradora do imóvel.

Dito isso, destaco que a recorrente não faz jus à alugueis até julho de 2023.

Explico.

Segundo a autora, apenas em julho de 2023 foi realizada a vistoria final do imóvel e formalizado o distrato entre as partes, momento em que teria ocorrido a entrega do bem em sua "plenitude", encerrando-se, então, a relação locatícia.

Nada obstante, a documentação acostada aos autos, inclusive anexada pela própria recorrente, demonstra que o imóvel lhe foi disponibilizado em 09/05/2023, ocasião em que reassumiu a posse e promoveu sua oferta ao mercado por intermédio de outra imobiliária.

Ao receber as chaves, contratar outra administradora e disponibilizar o imóvel para locação, a locadora fez cessar o dever da locatária (neste caso, da imobiliária) de efetuar o pagamento de alugueis, devendo eventuais danos estruturais remanescentes serem cobrados pela via adequada.

Isso porque o imóvel se encontrava desocupado e apto a ser novamente locado, de modo que eventual pagamento de alugueis referentes a esse período representaria odiosa situação de enriquecimento sem causa da recorrente.

Sublinha-se que atualmente não mais existem danos estruturais no imóvel decorrentes da referida locação, o que se conclui pelo fato de ter a própria autora afirmado que em julho/2023 foi feita a vistoria do imóvel e formalizado o distrato entre as partes.

Tanto é assim que o pedido constante da exordial se limita a aluguéis vencidos durante a realização das obras, anteriores a julho de 2023.

Veja-se: [ …] [ ...] [...] Frisa-se, outrossim, que a pretensão deduzida pela autora não configura hipótese de lucros cessantes, mas sim indenização por dano emergente, consubstanciada no inadimplemento dos aluguéis devidos durante o lapso temporal em que o bem permaneceu sem utilidade econômica para a proprietária/locadora.

Não se verifica, pois, expectativa de ganho futuro (art. 402, in fine, CC), mas dano líquido e certo decorrente da ausência de pagamento do que era devido.

Assim, em suma, é devido pela imobiliária o pagamento de alugueis até a 09/05/2023, data em que houve a imissão na posse do imóvel pela locadora.

Passamos, portando, a analisar o pedido de dano material.

O dano material cobrado refere-se a 07 meses de aluguel (outubro/2022 a julho/2023), informando a autora uma diferença nos meses de dezembro de 2022 e abril de 2023, cujos alugueis teriam sido pagos a menor.

Os meses anteriores a outubro, por sua vez, devem ser entendidos com integralmente adimplidos.

O valor do aluguel nos meses reclamados permaneceu em R$ 4.800,00; todavia, é preciso subtrair dessa quantia a taxa de administração de 10% contratualmente acordada, razão pela qual o aluguel devido à locadora, líquido, era de R$ 4.320,00.

Os extratos de pagamentos de ID 19697385 a ID 19697386 comprovam a existência de valores repassados à locadora a título de aluguéis.

No ID 19697385 o pagamento feito em 10/11/2022 se refere ao período entre 27/09/2022 a 03/11/2022, no valor de R$ 5.442,19 (descontada a taxa de administração).

Veja-se que o pagamento engloba período pouco superior a 01 mês de aluguel, estando em conformidade com o que consta discriminado no extrato.

Já no ID 19697386, verificam-se dois pagamentos a título de aluguéis, ambos realizados no dia 12/12/2022, sendo o primeiro no montante de R$ 1.240,92; e o segundo no montante de R$ 2.990,25, também já descontadas as taxas de administração.

Não há aqui referência ao exato período de locação a que se referem esses pagamentos, mas tendo em vista a data da quitação pode-se concluir tratar-se do mês de novembro de 2022.

Registro que este juízo está considerando apenas o valor dos aluguéis, subtraída a taxa de administração que incide diretamente nessa quantia (conforme discriminado no extrato).

Outros encargos advindos da locação, não reclamados pelas partes, não devem ser levadas em consideração, ainda que eventualmente acrescidos ou descontados do montante total.

Por isso, não se considera o valor efetivamente depositado em favor da autora - pois nestes existem outros pequenos abatimentos/créditos que não são discutidos nesta demanda -, mas sim se o valor depositado cobre o aluguel do período.

Pois bem.

Os extratos bancários apresentados pela requerente (ID 19697071, pág. 07 e 09) confirmam o recebimento dos valores discriminados nos extratos a título de alugueis dos meses de outubro e novembro de 2022.

Não há, em relação a esses meses, pagamentos realizados a menor.

No que diz respeito aos demais meses cobrados, não há nos autos documentos que comprovem o pagamento.

Portanto, considerando a limitação objetiva do pedido formulado na inicial, o qual, repita-se, versa sobre a cobrança de alugueis dos meses de outubro de 2022 a julho de 2023, bem como, ainda, a limitação imposta por este juízo no que diz respeito ao termo final da obrigação de pagar - sob o fundamento de que o imóvel foi devolvido em 09/05/2023 - entendo como devidos apenas os alugueis do período compreendido entre dezembro de 2022 a 09 de maio de 2023, nesse último caso de forma proporcional aos dias de indisponibilidade do imóvel, podendo a imobiliária realizar, ainda, o desconto da taxa de administração de 10%, nos moldes contratualmente acordado.

Em conclusão, reconhece-se o direito da autora de perceber os valores integrais dos alugueis não pagos entre dezembro de 2022 e 09 de maio de 2023, descontada a taxa de administração, responsabilizando-se a administradora imobiliária por tais valores, diante da assunção indevida de compromissos próprios da locatária e do descumprimento de suas obrigações contratuais.

DISPOSITIVO Ante o exposto, considerando a fundamentação supra e a jurisprudência acerca da matéria, CONHEÇO DO RECURSO INOMINADO para DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, reformando a sentença de origem a fim condenar a recorrida FZ IMOVEIS LTDA no pagamento dos alugueis devidos à recorrente, referentes ao período compreendido entre dezembro de 2022 a 09 de maio de 2023, no valor mensal de R$ 4.800,00, descontada a taxa de administração de 10% sobre o total, devendo a atualização ser realizada a partir de cada vencimento, na forma contratualmente prevista, se houver, nos termos do art. 389, parágrafo único, e 406, § 1º do CC.

Sem custas e sem honorários, a teor do que estabelece o art. 55 da Lei nº 9.099/95. É como voto.

Fortaleza, data da sessão virtual.

José Maria dos Santos Sales Juiz Relator     

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ FÓRUM DAS TURMAS RECURSAIS PROFESSOR DOLOR BARREIRA QUARTA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS E CRIMINAIS DESPACHO Considerando o Regimento Interno das Turmas Recursais dos Juizados Cíveis e Criminais e o Edital nº. 02/2021 do Presidente da 4ª Turma Recursal convocando SESSÃO DE JULGAMENTO VIRTUAL, que se realizará pelo Sistema PJE, com início previsto para 09:30 (nove horas e trinta minutos) do dia 22 de julho de 2025 e término às 23:59 (vinte e três horas e cinquenta e nove minutos), do dia 28 de julho de 2025, inclua-se o presente processo na referida sessão.

Nos termos do mencionado Regimento Interno, ficam ainda as partes cientes das seguintes advertências: a) os advogados que requererem sustentação oral ou solicitarem julgamento presencial ou telepresencial, deverão encaminhar peticionamento eletrônico nos autos, até 02 (dois) dias úteis antes da data prevista para o início da sessão virtual, pedindo a exclusão do feito da sessão de julgamento (Art. 44, III, IV e §1); b) os processos retirados do julgamento virtual serão incluídos em sessão telepresencial ou presencial subsequente aprazada para o dia 30 de julho de 2025, independentemente de nova inclusão em pauta (artigo 44, incisos III, IV e §2º) e os advogados que manifestarem interesse em realizar sustentação oral devem solicitar a inscrição até o encerramento do expediente (18h00) do dia útil anterior ao da sessão telepresencial, através do e-mail: [email protected], e protocolar nos autos o substabelecimento antes da sessão, conforme Resolução nº 10/2020 do TJCE, disponibilizada no DJe em 05/11/2020; c) o prazo para recorrer fluirá da data da liberação do acórdão no sistema, independentemente de nova intimação (art. 42, §1º).

Fortaleza, data de registro no sistema.

JOSÉ MARIA DOS SANTOS SALES JUIZ RELATOR