TJCE - 3000342-06.2023.8.06.0003

R.

Hoje, Promova a intimação da Defensoria Pública, representante da parte autora, quanto ao acordo realizado.

No mesmo ato, intimem-se as partes, para que, no prazo de 02 dias, esclareçam se o acordo engloba a requerida, MONTENEGRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA.

Expedientes Necessários.

Fortaleza, data da assinatura digital. ( assinado eletronicamente -alínea "a", inciso III, § 2º, art. 1º da Lei 11.419/2006 ) MARCELO WOLNEY A P DE MATOS Juiz de Direito - Titular

D E S P A C H O Processo nº 3000342-06.2023.8.06.0003   R.

H.

Autorizo a inauguração da fase executiva do feito.

Intimem-se as promovidas, por seus patronos habilitados nos autos, para comprovarem nos autos o pagamento da quantia de R$ 10.003,79, conforme cálculos apresentados pela parte credora, no prazo de 15 dias, sob pena de aplicação da multa estabelecida no art. 523, § 1º do CPC e posterior bloqueio de ativos financeiros via SISBAJUD.

Fortaleza, data digital. (Assinado digitalmente, nos termos do art. 1º, § 2º, inciso III, alínea a, da Lei 11.419) MARÍLIA LIMA LEITÃO FONTOURA Juíza de Direito respondendo

Vistos, etc.

Dispensado o relatório formal, atento ao disposto no artigo 38 da Lei nº 9.099/95, passo ao resumo dos fatos relevantes, fundamentação e decisão.

Trata-se de ação indenizatória que segue o procedimento da Lei nº 9.099/95, manejada por CATARINA PEREIRA BRAGA em face de VILLA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA - EPP e MONTENEGRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA.

A pretensão autoral cinge-se em torno de reparação indenizatória em desfavor da ré.

Em síntese, alega a parte autora que firmou contrato de promessa compra e venda do Lote CJ 06, com área de 150 m² do Loteamento Vila Cascavel I, localizado na Estrada do Fio nº 1260, mediante intermediação da segunda promovida, que compõe uma holding.

Declara que o valor do lote seria de R$ 28.804,56 (vinte e oito mil, oitocentos e quatro reais e cinquenta e seis centavos) a ser pago com uma entrada de R$ 299,48 (duzentos e noventa e nove reais e quarenta e oito centavos) e mais 132 parcelas de R$ 211,41 (duzentos e onze reais e quarenta e um centavos) a partir de 15/05/2019.  Afirma que vinha pagando regularmente as parcelas, tendo quitado 40 parcelas das 132 previstas contratualmente.

Entretanto, por razões de dificuldades financeiras, só conseguiu adimplir as parcelas com atraso, e em outubro de 2022, arcou com as parcelas de julho e agosto, que foram as últimas que conseguiu honrar.

Aduz que a cláusula de distrato implica que a desistência do contrato importa na retenção de todo o valor investido (R$ 11.025,90), além de a cláusula 9.9, referente a desistência, consta previsão de diversos descontos, entre eles a retenção do sinal, multa rescisória de 30% sobre o valor das parcelas pagas, desconto de 1% ao mês calculado a partir da entrega da unidade, desconto de 2% ao mês calculado sobre o valor total das prestações vencidas e vincendas a título de perdas e danos.

Além disso, declara que houve cobrança de taxa de fruição de 0,75% incidente sobre a quantidade de meses de fruição do imóvel, a qual restou calculada em R$ 13.522,90 (treze mil, quinhentos e vinte e dois reais e noventa centavos), mesmo se a autora ter usufruído do bem.

Requer, por fim, a procedência dos pedidos.

Em sua peça de bloqueio, a ré MONTENEGRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA afirmou que a empresa contestante além de ser ilegítima para ocupar o polo passivo da lide, ela na época da celebração do negócio, sequer existia no mundo jurídico como sujeito de direitos e obrigações.

Requer, por fim, a improcedência dos pedidos formulados pela parte requerente.

Em sua peça de bloqueio, a ré VILLA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA afirmou que  a autora simplesmente desistiu da aquisição do lote e, portanto, a mesmo causou à rescisão contratual.

Ou seja: deixou deliberadamente de cumprir o que lhe competia, frustrando a operação e que apesar de causar a extinção da operação, esta se insurge contra as retenções feitas pela requerida.

Requer, por fim, a improcedência dos pedidos formulados pela parte requerente.

Pois bem.

Afigurando-se desnecessária a produção de outras provas, além daquelas já constantes dos autos, aptas o suficiente para a formação da convicção, passo ao julgamento do feito no estado em que se encontra, a teor do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil.

Inicialmente, a relação jurídica travada entre as partes se subsume ao Código Civil, bem como ao Código de Defesa do Consumidor - Lei nº 8.078/90, ante a evidente relação de consumo, pois o requerente se amolda ao modelo normativo descrito no artigo 2º e a parte ré ao artigo 3º, caput, e a proteção a referida classe de vulneráveis possui estatura de garantia fundamental e princípio fundamental da ordem econômica.

Dada a hipossuficiência do autor, devem ser observadas as regras previstas nesse microssistema, em especial, a inversão do ônus da prova em favor do consumidor (art. 6º, inc.

VIII, do CDC), por ser esse a parte hipossuficiente na relação jurídica, e a responsabilidade objetiva do fornecedor (art. 14, §3º, inc.

II, do CDC).

Assim, INVERTO O ÔNUS DA PROVA nesta lide.

De início, rejeito a preliminar suscitada, uma vez que a parte demandada pertence ao mesmo grupo econômico e, portanto, "possui legitimidade passiva para responder pelos danos causados ao consumidor por outra do mesmo grupo, com base na teoria da aparência, não havendo que se falar em ilegitimidade passiva da entidade demandada, nem em substituição processual" Acerca do tema: APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO CONTRATUAL.

CONSUMIDOR.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MORAIS.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

ATRASO NA ENTREGA EMPREENDIMENTO.

PRELIMINAR.

ILEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA.

RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA.

APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

EMPRESA QUE FAZ PARTE DA CADEIA DE CONSUMO/FORNECIMENTO.

TEORIA DA APARÊNCIA.

PRELIMINAR AFASTADA.

ALEGAÇÃO DE INÉPCIA DA INICIAL POR AUSÊNCIA DE CAUSA DE PEDIR E PEDIDO INCERTO.

TESE INSUBSISTENTE.

CAUSA DE PEDIR LASTREADA NA NECESSIDADE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR ATRASO DA OBRA.

PEDIDO CERTO E DETERMINADO, PORÉM ILÍQUIDO.

POSSIBILIDADE.

PRELIMINARES AFASTADAS.

IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA.

VALOR ECONÔMICO ALMEJADO.

NAS CAUSAS DE RESCISÃO CONTRATUAL O VALOR DA CAUSA CORRESPONDE AO VALOR DO CONTRATO.

PRELIMINAR ACOLHIDA.

MÉRITO: ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.

ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO.

ATRASO NO FORNECIMENTO DE ÁGUA POR PARTE DA CAGECE.

INOPONIBILIDADE PERANTE AO CONSUMIDOR.

RISCO DA ATIVIDADE.

APELANTES QUE DERAM CAUSA À RESCISÃO.

DEVIDA A RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES EM PARCELA ÚNICA, INCLUSO A COMISSÃO DE CORRETAGEM.

INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ.

DANOS MORAIS.

ATRASO DE 5 (CINCO) MESES INCAPAZ DE, POR SI SÓ, CONFIGURAR O DANO MORAL.

AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO ABALO INDENIZÁVEL NO CASO CONCRETO.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (Omisso) 2.

As partes apelantes suscitaram nas razões recursais as preliminares de ilegitimidade passiva, inépcia da inicial e impugnação ao valor da causa.

Quanto à ilegitimidade da apelante Magis Incorporações, trata-se de tema já bastante debatido em diversas decisões proferidas nas Cortes nacionais, tendo em vista que da análise dos documentos acostados à inicial (fls. 136/144), verifica-se que o mesmo foi assinado por MAGIS INCORPORAÇÕES representando os interesses da pessoa jurídica WAI WAI Empreendimentos, o que demonstra que a Magis efetivamente interveio na relação contratual, aplicando-se o princípio da aparência, gerando a sua responsabilidade solidária, nos termos do parágrafo único do art. 7º, e §1º do art. 25, todos da Lei 8078/90, que determina que todos os responsáveis pelo dano/ofensa, responderão solidariamente pela reparação destes.

Preliminar rejeitada. (Omisso). 5.

No mérito, observa-se que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva das promitentes vendedoras face ao injustificado atraso na entrega da infraestrutura do empreendimento.

Apesar de alegaram caso fortuito, sob a justificativa de atraso no abastecimento de água por parte da CAGECE, tal fato não é oponível ao consumidor, tendo em vista tratar-se, no máximo, de caso fortuito interno, o que não exclui o nexo causal entre o ato ilícito e o dano sofrido com o descumprimento contratual, razão pela qual a parte autora/apelada faz jus à restituição total das parcelas pagas, sem retenção, e em parcela única, o que inclui o montante a título de comissão de corretagem, arras ou sinal, nos termos do enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. 6.

No que se refere aos danos morais fixados, cumpre esclarecer que a jurisprudência desta Corte entende que não é cabível a condenação em indenização por danos morais na hipótese em que há simples atraso na entrega do imóvel pela incorporadora.

Conforme se verifica no caso concreto, o atraso ocorreu a partir de dezembro de 2015, considerando o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, perdurando até maio de 2016, inexistindo nos autos maiores consequências com o descumprimento contratual além da frustração com o atraso na entrega do imóvel, circunstância incapaz de, por si só, gerar o abalo moral indenizável. 7.

Recurso conhecido e parcialmente provido. (Apelação Cível 0157999-15.2016. 8.06.0001, Rel.

Desembargadora MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 07/06/2023, data da publicação: 09/06/2023).

Quanto a preliminar arguida pela requerida em relação a incompetência territorial do juízo, INDEFIRO o pedido, em sede de preliminar, uma vez que o art. 4º, I, da Lei 9.099/95 traz como competente o juizado "do foro de domicílio do Réu ou, a critério do autor, do local onde aquele exerça atividades profissionais ou econômicas ou mantenha estabelecimento, filial, agência, sucursal ou escritório", sendo este então o caso dos autos.

Assim, presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, passo à análise do mérito dos pedidos.

No caso em análise, o dever de restituição é incontroverso.  A questão versa acerca do quantum deve ser restituído, da forma como deverá ser realizada a restituição.  O Superior Tribunal de Justiça tem decidido que nos contratos de compra e venda de imóveis a restituição dos valores pagos, em caso de rescisão, deve ser imediata, independente de quem tenha dado ensejo ao desfazimento do contrato.  Se a culpa é do vendedor, a devolução deve ser do valor total, se for do comprador, a quantia é devolvida parcialmente: "RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.

ART. 543-C DO CPC.

DIREITO DO CONSUMIDOR.

CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL.

DESFAZIMENTO.

DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO.

MOMENTO. 1.

Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes.

Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2.

Recurso especial não provido. (REsp 1300418/SC, Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em13/11/2013, DJe 10/12/2013)"  O entendimento foi consolidado na Súmula nº 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento No que se refere ao quantum a ser restituído, deve-se considerar que, no caso dos autos, a culpa pela rescisão contratual é da parte autora.

O percentual de retenção a ser observado, quando da resolução contratual, motivada por ato do comprador; vem reiteradamente sendo decidido, pelo Superior Tribunal de Justiça, que o percentual razoável deve ficar entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do que foi pago pelo Comprador para fazer frente a despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem; o que vem sendo seguido, inclusive, pelo E.

Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, conforme se observa dos julgados que ora colaciono: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO INTERNO EM SEDE DE RECONSIDERAÇÃO DE AGRAVO INTERNO EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DE DECISÃO MONOCRÁTICA DE APELAÇÃO CÍVEL.

APLICAÇÃO DE MULTA POR EMBARGOS PROTELATÓRIOS.

ERRO MATERIAL E OMISSÃO.

VERIFICADOS.

EXCLUSÃO DA MULTA.

CABIMENTO.

CONTRATO.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

DISTRATO.

IRREVOGABILIDADE.

IRRETRATABILIDADE.

CLÁUSULA ABUSIVA.

DESEMBOLSO.

RESTITUIÇÃO.

PARCELADA.

ABUSIVA.

DEVOLUÇÃO IMEDIATA.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. [...] 6.

O Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, sendo que no caso em comento, em decorrência das peculiaridades da demanda, entendeu-se como adequada a retenção no seu percentual máximo, no caso de 25% (vinte e cinco) por cento. 7.

O pleito do recurso para que a restituição seja efetuada de forma parcelada ou diferida não merece guarida, tendo em vista o entendimento da Corte Cidadã de que à devolução deverá ser imediata dos valores pagos, conforme se verifica no Tema 577 do STJ, firmado no Recurso Especial nº 1.300.418/SC, julgado sob o rito dos recursos repetitivos. [...] (Relator (a): CARLOS ALBERTO MENDES FORTE; Comarca: Fortaleza; Órgão julgador: 19ª Vara Cível; Data do julgamento: 21/11/2018; Data de registro: 21/11/2018).

Nessa linha de intelecção, e por se encontrar acima do patamar eleito pelo STJ para retenção pelo vendedor (10% a 25%), para os casos da espécie, o percentual indicado no contrato em debate (Cláusula 9ª): a retenção de 30% (trinta por cento) do que foi pago pelo Comprador, mostra-se irrazoável, por configurar este percentual do contrato verdadeira onerosidade excessiva.  Assim, fixo, como percentual de retenção, para o cálculo do que será efetivamente restituído, o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) do que foi pago pelo Promovente, e, consequentemente, reconheço a nulidade da aludida cláusula.

Saliento que o objeto do contrato foi um terreno, não havendo qualquer prova de que o comprador tenha lá construído um imóvel e que efetivamente tenha ocupado o bem, razão pela qual é indevida taxa de fruição.

Ademais, a jurisprudência do STJ firmou o entendimento que o percentual fixo de 25% dos valores pagos engloba também a taxa de fruição.

Acerca do tema:  "AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

LOTEAMENTO.

Sentença de parcial procedência da principal e improcedência da reconvenção.

Preliminares rejeitadas.

Pedido de revogação da gratuidade da justiça concedida ao autor que não deve ser acolhida.

Cerceamento de defesa.

Inocorrência.

Provas ansiadas que não seriam capazes de alterar o desfecho da lide.

Mérito.

Compromisso de compra e venda de lote.

Empreendimento inexistente.

Irregularidade do loteamento incontroversa.

Expressa vedação legal.

Objeto ilícito.

Culpa exclusiva da ré verificada.

Nulidade do contrato com consequente rescisão corretamente reconhecida.

Determinação de retorno das partes ao status anterior.

Negócio jurídico privado da produção de qualquer efeito.

Ofensa à ordem pública.

Impossibilidade de aplicação de multa contratual.

Cláusula acessória de contrato nulo.

Demais retenções postuladas que também não comportam guarida.

Taxa de fruição do imóvel.

Descabimento.

Contrato que envolvia lote sem qualquer edificação.

Indenização indevida.

Restituição que deve ocorrer nos exatos termos da Súmula n. 543, STJ.

Correção monetária e juros que não podem ser afastados.

Desconsideração da personalidade jurídica adequadamente reconhecida.

Sentença mantida.

Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível 1013562-79.2019.8.26.0071; Relator (a): Milton Carvalho; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Foro de Bauru - 7ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/08/2022; Data de Registro: 30/08/2022)" No tocante ao dano moral, insta ressaltar que somente o fato excepcional, anormal, que refoge a problemas cotidianos ordinários, maculando as honras objetiva ou subjetiva da pessoa, de modo sério, pode ensejar indenização.

Não há nos autos, então, qualquer comprovante que aduza ter havido um abalo no âmago da personalidade da parte autora que enseje a reparação moral.  Logo, entendo que no presente caso não restou comprovado ato ilícito a caracterizar violação ou afetação à esfera de dignidade da pessoa, suficiente para ensejar dano moral indenizável.

Isto posto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para:  i) Declarar resolvido o Instrumento Particular de Promessa de Imóvel Objeto do Lote CJ 06, com área de 150 m² do Loteamento Vila Cascavel I, localizado na Estrada do Fio nº 1260, além de declarar a nulidade da cláusula 9.9 e afastar a incidência da taxa de fruição no distrato. ii) Condenar as Promovidas, solidariamente, a restituir, de imediato, em parcela única, ao Promovente, os valores comprovadamente desembolsados pela parte autora, sendo autorizada a retenção pela Promovida, unicamente, do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre esses valores para fazer frente a despesas administrativas havidas.

Os valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo IPCA a partir de cada desembolso pelo Promovente, depois de descontado de cada desembolso o percentual de retenção fixado, e com juros de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado desta decisão. iii) julgar IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais.

Sem custas e honorários advocatícios, de acordo com o disposto nos artigos 54 e 55, da Lei nº 9.099, de 1995.

Assim, somente na hipótese de haver a interposição de recurso inominado com pedido de justiça gratuita formulado pela parte recorrente (autora / ré), a análise (concessão / não concessão) de tal pleito, fica condicionada à apresentação, além da declaração de hipossuficiência econômica, apresentar: a) cópia de suas três últimas Declarações de Imposto de Renda ou de sua carteira de trabalho ou de seus três últimos holerites e renda de eventual cônjuge; b) Comprovante de Situação Cadastral Regular no CPF, acompanhado do extrato dos últimos três meses de toda(s) a(s) sua(s) conta(s) e de eventual cônjuge e c) cópia dos extratos de cartão de crédito, dos últimos três meses; sob pena de indeferimento do pedido de concessão da assistência jurídica gratuita.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se.

Fortaleza, data da assinatura digital.

LUIS ARMANDO BARBOSA SOARES FILHO Juiz Leigo (assinado eletronicamente -alínea "a", inciso III, § 2º, art. 1º da Lei 11.419/2006 ) MARCELO WOLNEY A P DE MATOS Juiz de Direito - Titular