TJCE - 3001113-02.2024.8.06.0018

  ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA 4ª UNIDADE DOS JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS DA COMARCA DE FORTALEZA Prédio CDL - Rua Vinte e Cinco de Março, nº 882, Centro, Fortaleza/CE Telefone: (85) 98957-9076 | e-mail: [email protected]       Processo nº 3001113-02.2024.8.06.0018 PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436)  [Indenização por Dano Material (10439) Indenização por Dano Moral (7779) Práticas Abusivas (11811)] AUTORA: ELIETE MARIA PEREIRA THOMAZ PROMOVIDA): EXCELLENCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA     SENTENÇA    Trata-se de ação judicial proposta por Eliete Maria Pereira Thomaz em face de Excellence Empreendimentos Imobiliarios Ltda, na qual narra a parte autora que firmou contrato de locação de imóvel residencial com a promovida, com vigência de 06/05/2022 à 05/11/2024, com aluguel mensal de R$900,00 (novecentos reais), cumprindo todas as suas obrigações, inclusive o pagamento da caução de R$2.700,00 (dois mil e setecentos reais).

Após mudar-se com a família, foi constatada a presença de infiltrações e mofos, e apesar da requerida enviar profissional para realizar os reparos, os problemas persistiram, impactando diretamente na saúde de sua família.

A autora tentou, sem sucesso, resolver as questões de forma amigável com a imobiliária, o que ocasionou na rescisão do contrato antes do período final da vigência, realizando o pagamento dos valores referente a multa e demais encargos, dos quais foram descontados da caução prestada no início do contrato, não sendo restituído os valores remanescentes pela ré a promovente.

Diante disso, propôs a presente ação, requerendo no mérito, a declaração que os valores pagos pela promovente, referentes a multa por quebra contratual no valor de R$915,00 (novecentos e quinze reais) e a quota condominial no valor de R$270,00 (duzentos e setenta reais) são indevidos, indenização por dano material no valor de R$2.700,00 (dois mil e setecentos reais), e indenização por danos morais no valor de R$5.000 (cinco mil reais).

Em contestação (Id 169765780), a ré alegou em preliminar a incompetência do juizado por necessidade de perícia técnica, impugnação a justiça gratuita da parte autora e ilegitimidade passiva da requerida.

No mérito, alegou ausência de ilícito cometido pela ré, pois o imóvel foi vistoriado pela autora, além de suscitar inexistência de abusividade contratual.

Outrossim, impugnou os demais termos da inicial e postulou a total improcedência da demanda.

Audiência de conciliação realizada com as partes presente, contudo, sem acordo firmado, conforme ID 165941412.

Réplica apresentada em id. 172060036, impugnando os fundamentos da defesa e reiterando os termos da exordial. É o que importa relatar.

Passo a decidir.

DO MÉRITO Não há vícios nem nulidades insanáveis.

Inicialmente, rejeito a preliminar arguida pela ré de necessidade de perícia diante da complexidade da causa, pois os elementos constantes dos autos são suficientes para o julgamento da lide, revelando-se desnecessária a produção de prova pericial, razão pela qual afasto a preliminar de incompetência absoluta Há também de ser rejeitada a preliminar consistentes na impugnação da gratuidade da justiça à parte autora, pois no que se refere à gratuidade de justiça, tenho por certo que o aludido requerimento deverá ser analisado pela Turma Recursal, já que a Lei nº 9.099/95 garante o acesso à primeira instância Juizado Especial, sem o recolhimento de custas, prevendo a obrigatoriedade de seu pagamento apenas para a instância recursal.

Ademais, quanto a preliminar sobre ilegitimidade passiva, da qual fundamentou que agiu somente como intermediária/mandatária na relação, nada obstante, in casu, a legitimidade deve ser aferida com base na pertinência subjetiva do direito de ação, ou seja, é realizada em abstrato diante da alegação dos fatos narrados na peça inicial.

Nesse sentido: "RECURSO ESPECIAL.

DIREITO AUTORAL.

AÇÃO INDENIZATÓRIA. 1.

ADEQUAÇÃO DA TUTELA ENTREGUE.

PREQUESTIONAMENTO FICTO.

ART. 1.025 DO CPC/2015. 2.

ILEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA.

TEORIA DA ASSERÇÃO.

CONTEXTO FÁTICO NARRADO NA PETIÇÃO INICIAL.

PARTES LEGÍTIMAS. 3.

PARÓDIA.

CARACTERIZAÇÃO.

FINALIDADE ELEITORAL.

IRRELEVÂNCIA. 4.

RECURSO ESPECIAL PROVIDO. [...] 3.

As condições da ação são verificadas de acordo com a teoria da asserção, razão pela qual, para que se reconheça a ilegitimidade ad causam, os argumentos aduzidos na inicial devem possibilitar a inferência, em um exame puramente abstrato, de que o réu pode ser o sujeito responsável pela violação do direito subjetivo alegado pelo autor.

Precedentes." (STJ, REsp 1810440/SP, Rel.

Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/11/2019, DJe 21/11/2019) Na espécie, a relação jurídica existente entre a imobiliária intermediadora e a locadora revela natureza de mandato, regida pelos artigos 653 a 681 do Código Civil.

Dessa normativa, observa-se que, em determinados casos, a mandatária poderá ser responsabilizada a indenizar os contraentes do ajuste que intermediou quando agir com culpa, a teor do artigo 667 do Código Civil.

De tal sorte, malgrado a administradora ré afirme ser mera "gestora de negócios", sua responsabilidade poderá exsurgir caso eventual conduta sua, culposa, causar danos a outrem em contrato de locação por ela gerido, máxime quando, na espécie, a suposta procuração entre a imobiliária e a proprietária/locadora do imóvel, não fora juntada aos autos, sendo que o referido instrumento poderia liminar a responsabilidade da imobiliária, caso houvesse previsão.

Todavia, diante da ausência do referido documento, presumir-se-á que a procuração deve conceder amplos poderes quanto a administração dos imóveis em propriedade da locadora, inclusive, quanto alteração de cláusula, condições dos contratos, alegar e promover "tudo" quanto se relacione aos imóveis constantes no instrumento procuratório, haja vista a atuação itinerante e direta da ré frente ao imóvel e o locatário.

Nessa linha de intelecção é o seguinte julgado do Superior Tribunal de Justiça: "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO INDENIZATÓRIA.

IMOBILIÁRIA.

RESPONSABILIDADE PELA FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO.

LEGITIMIDADE PASSIVA.

DANO MORAL CONFIGURADO.

TRANSAÇÃO EXTRAJUDICIAL QUANTO AOS DANOS MATERIAIS.

ACÓRDÃO FUNDADO EM REEXAME DE PROVAS E EM INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS.

INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ.

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.

Considerando que no presente caso não se discute somente a responsabilidade da imobiliária pelos defeitos estruturais do imóvel, mas também a falha na prestação do serviço - sobretudo quanto ao atraso da entrega do imóvel, ao descaso no atendimento das solicitações dos demandantes e à solução dos problemas envolvendo o contrato que intermediou -, torna-se prudente a manutenção da insurgente no polo passivo da demanda. 2.

Ademais, análise das teses recursais de inexistência do dever de indenizar diante da ausência de culpa ou dolo e de quitação plena e geral dada pelos recorridos demandaria o reexame de fatos e provas, além de interpretação de cláusulas contratuais, encontrando óbice, assim, nas Súmulas 5 e 7 desta Corte Superior. 3.

Agravo interno a que se nega provimento."(STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 872.668/SE, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 7/3/2017, DJe de 20/3/2017).  Em sua peça inicial, a parte autora alegou e demonstrou cientificar a imobiliária quanto as péssimas condições do imóvel, os vícios e as necessidades de reparos, sendo omissa perante as reclamações da promovente, apesar das tentativas de solução.

Sua inércia perante os fatos, não havendo prova que fora tomada qualquer providência para solucionar ou ainda, acionar o proprietário do imóvel para que realizasse os reparos necessários para tornar a casa habitável para os fins que fora locada, demonstram sua grave culpa e responsabilidade perante seus serviços e obrigações.

Nesse contexto, como a causa de pedir também se encontra amparada em suposta negligência da administradora e de seus serviços prestados, mostra-se correta sua inserção no polo passivo da demanda, de modo que a rejeição da preliminar aventada é medida impositiva.

REJEITO, pois, a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam.

No mérito, a ré advoga que não teria cometido conduta ilícita, e que seria devida a multa por rescisão contratual, haja vista que a autora que solicitou a rescisão antecipada, mesmo após este exarar ciência das condições do imóvel, alegando que não poderia o promovente, agora, na esfera judicial, reclamar de vícios no imóvel que vistoriou.

O que não procede.

No caso em comento, da análise aprofundada dos documentos constantes dos autos, não há que se falar em ausência de vício oculto no imóvel apto a macular a locação, diante das graves infiltrações.

O laudo de vistoria para ocupação do imóvel (id. 169767681) sequer consta assinatura da locatária, e apesar de constar a data de 05 de maio de 2022, o contrato só foi assinado dia 09/05/2022 (id. 169767698), sendo o laudo de vistoria enviado por Email dia 09/05/2022 (id. 112719392 - fls. 26), ou seja, após a ocupação do apartamento, sendo respondido pela promovente dia 19/05/2022 com as observações sobre a estrutura do imóvel.

Além disso, o contrato de locação (id. 169767698), em sua cláusula décima terceira, consta a faculdade aos locatários a realizarem retificações no laudo de vistoria em até 15 (quinze) dias da data de sua ocupação.

Portanto, diante da assinatura do contrato em 06/05/2022, tenho por certo que, além de a promovente ter cientificado a ré sobre as condições do imóvel dentro do prazo contratual, a vistoria fora realizada somente após a ocupação pela locatária e sua família, desconhecendo das condições antes da mudança.

Verificou-se, portanto, que o imóvel está eivado de problemas construtivos que não foram informados ao locatário no momento da contratação, em especial as infiltrações que somente puderam ser observadas futuramente.

E apesar dos breves reparos, demonstrando ciência desde o início das máculas que o imóvel apresentava, não foram realizadas de modo eficiente a sanar os vícios e propiciar um ambiente seguro e livre de mofo. É o que se constata através da análise das imagens anexadas pela autora, havendo, inclusive, apresentação de mofo em parte do imóvel, o que causa prejuízo a condição de saúde de seus moradores.

Dessa forma, nota-se que o imóvel não se prestava à locação, vez que não atendia a condições mínimas de salubridade.

Pontua-se, que o laudo de vistoria inicial, documento no qual as requeridas defendem sua pretensão, por óbvio não conteria nenhuma informação acerca de supostos vícios existentes na residência locada, uma vez que, na espécie, tratam-se de vícios ocultos que somente se tornaram evidentes com o decorrer do tempo, isto é, com a ocorrência de um fato específico, como no caso se deu em relação às chuvas.

Todavia, verifico que não se trata de um vício oculto propriamente dito, haja vista que fora perceptível aos moradores, após breve período de sua mudança.

Reitere-se que a autora não tinha condição alguma de ter ciência prévia, até mesmo pelo fato de a vistoria acontecer em momento posterior a mudança da família, cumprindo observar ainda, que a conduta da ré demonstra que ocultaram a informação de que o imóvel apresentava graves problemas relacionados a infiltrações, ferindo frontalmente a boa-fé contratual, prevista no art. 422 da Código Civil: Art. 422.

Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

Assim, não há que se falar em ausência de responsabilidade pelos danos causados por parte da imobiliária, que administra e vistoriava, acompanhava e detinha amplos poderes para realizar tudo que envolve os imóveis, além do proprietário, haja vista que era ônus do locador informar os vícios estruturais permitindo ao locatário a escolha se iria firmar ou não o contrato. É de se ressaltar que a lei prevê que o locador é obrigado a "entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina" e a "garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado" (Lei de Locação, art. 22, I e II).

Em outras palavras, cabe ao locador adotar todas as medidas tendentes a garantir o pleno uso do imóvel, evitando que eventuais problemas ocultos decorrentes das condições estruturais do imóvel frustrem a locação.

Nesse sentido: "Apelação.

Ação de obrigação de fazer c./c. indenização por danos materiais e morais, com pedido de tutela antecipada.

Contrato de locação residencial.

Sentença de parcial procedência, tão somente, para confirmar a tutela de urgência, consistente da exibição de contrato de locação e laudo de vistoria, mas negando a reparação a título de danos materiais e morais.

Recurso dos Autores que merecem prosperar.

Laudo pericial que aponta diversos problemas de infiltração no imóvel, com afirmação do perito de que os alegados problemas podem causar danos à saúde por conta do mofo gerado.

Problemas estruturais que existiam antes do contrato de locação.

Violação ao dever de informação e boa-fé nas relações contratuais.

Reclamações que foram efetuadas logo no início do contrato de locação que apontam no sentido de que já existiam antes mesmo da posse do imóvel.

Conjunto probatório que milita no sentido de que o imóvel não detinha condições de salubridade para ser locado, violando, frontalmente, o dever do locador de entregar o imóvel ao uso a que se destina, nos termos dos art. art. 22, I e art. 26 da Lei. 8.245/91, bem como o dever da imobiliária que aproximou as partes de informar as condições reais do imóvel.

Multa contratual no importe de 3 (três) meses de locação configurada.

Pleito de despesas de mudança que deve ser afastado tendo em vista que não constante da exordial, haja vista que a entrega das chaves se deu após a citação, levando-se em conta que não ouve aditamento do pedido até a fase de saneamento com consentimento do Réu, conforme inteligência do art. 329, II, do CPC.

Danos morais configurados, em razão dos transtornos causados, fixados no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Sentença reformada.

Sucumbência redistribuída, nos termos do art. 86 do CPC.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO". (TJSP; Apelação Cível 1006689- 97.2019.8.26.0286; Relator (a): L.

G.

Costa Wagner; Órgão Julgador: 34a Câmara de Direito Privado; Foro de Itu - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 31/03/2023; Data de Registro: 31/03/2023); "LOCAÇÃO AÇÃO DE RESCISÃO C.C.

INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E DANOS MORAIS ALEGAÇÃO DE QUE IMÓVEL APRESENTOU INFILTRAÇÃO E MOFO, TORNANDO INSUSTENTÁVEL HABITAR O LOCAL - SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA, QUE RECONHECE RESPONSABILIDADE DA LOCADORA E IMOBILIÁRIA PELA RESCISÃO CONDENANDO-AS, SOLIDARIAMENTE, AO PAGAMENTO DE MULTA DE TRÊS ALUGUÉIS , ALÉM DE RESSARCIMENTO DE GASTOS COM HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS DO PATRONO DA AUTORA ILEGITIMIDADE DA IMOBILIÁRIA PARA A AÇÃO RECONHECIDA CONTRATO FIRMADO DIRETAMENTE COM PROPRIETÁRIA AUSENTE ELEMENTOS A PERMITIR RESPONSABILIZAÇÃO DA ADMINISTRADORA DO IMÓVEL LOCADORA QUE NÃO SE DESINCUMBIU SATISFATORIAMENTE DE PROVAR INEXISTÊNCIA DE VÍCIO E DOS PROBLEMAS ALEGADOS PELA AUTORA, A TEOR DO DISPOSTO NO ART. 333, II CPC 73 CONDENAÇÃO POR HONORÁRIOS CONTRATUAIS DA AUTORA COM ADVOGADO IMPOSSIBILIDADE VALOR QUE DIZ RESPEITO A RELAÇÃO EXTERNA AO LITÍGIO, AFASTADA RESPONSABILIZAÇÃO AGRAVO RETIDO PROVIDO E PARCIALMENTE ACOLHIDO APELO". (TJSP; Apelação Cível 4011531-82.2013.8.26.0576; Relator (a): Francisco Casconi; Órgão Julgador: 31a Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 4a Vara Cível; Data do Julgamento: 29/08/2017; Data de Registro: 31/08/2017).

Observa-se, que a imobiliária insurgente figura como mandatária no Contrato Particular de Administração de Imóveis, logo, sua responsabilidade é regida pelos artigos 653 e seguintes do Código Civil, obrigando-se a indenizar o mandante ou terceiros por quaisquer prejuízos advindos de sua conduta culposa.

Nesse sentido, o art. 667 do Código Civil estatui que "o mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente".

Em outro vértice, é consabido que a Lei n. 8.245/1991 contempla as obrigações do locatário e locador de observância obrigatória, ainda que o contrato sobre elas seja omisso ou diga de forma contrária.

A inobservância, por qualquer das partes, aos deveres previstos em lei ou no contrato ensejam o seu desfazimento, consoante artigo 9º, inciso II, da Lei nº 8.254/91, bem como responsabilidade contratual de acordo com as cláusulas penais porventura fixadas no ajuste.

Assim sendo, a responsabilidade da ré restou bem configurada diante da ausência de informação prévia quanto aos vícios estruturais no imóvel, além da inércia após cientificados dos graves problemas que o imóvel apresentava, acarretando diversos transtornos a autora e sua família que teve que se socorrer do Poder Judiciário como forma de obter reparação pelos danos causados.

Logo, considerando as condições do imóvel e a quebra das obrigações contidas no contrato de locação, deve ser considerado rescindido o contrato de locação do imóvel locado pela promovente, por culpa exclusiva da ré, restando desobrigada a parte autora do pagamento de quaisquer encargos decorrentes da rescisão unilateral do contrato, considerando que não deu causa ao rompimento da relação contratual.

Desse modo, condeno a ré a indenizar a parte promovente pelos danos materiais causados no valor de R$2.700,00  (dois mil e setecentos reais), referente à caução paga pela autora, devendo serem abatidos os valores referentes ao aluguel proporcional de 2023 e as taxas condominiais, haja vista que ocorrera diante o usufruto e permanência da autora no imóvel.

Não obstante, como já adiantado, não merece provimento o pedido autoral de declaração de valores indevidos ao que se refere as taxas condominiais, pois,  ainda que o morador questione a multa rescisória da locação, ele deve pagar as taxas condominiais referentes ao período em que residiu no condomínio, pois usufruiu do imóvel e dos serviços comuns.

Nos termos do art. 1.336, I, do Código Civil, é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de sua fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção.

A obrigação condominial tem natureza propter rem, vinculando-se ao imóvel, de modo que quem ocupa a unidade e dela usufrui responde pelo pagamento das taxas que recaem sobre o bem, portanto, a cobrança sobre as taxas condominiais no importe de R$260,00 (duzentos e sessenta reais) são devidas.

Quanto ao pedido de indenização por danos morais, entendo que tal situação vivenciada ultrapassou o mero dissabor.

Impor sanção ao réu é dar resposta efetiva do Poder Judiciário à conduta negligente e socialmente reprovável, a fim de que se restabeleçam normas éticas e morais nas relações contratuais à luz do art. 422 do Código Civil que trata dos princípios de probidade e boa-fé contratual.

A indenização por dano moral atende a dois grandes objetivos, quais sejam, pedagogicamente desestimular o autor do ilícito a reincidir em conduta irregular e negligente, além de minimizar o impacto do dano suportado pela parte.

Não se olvida a necessidade de se evitar o enriquecimento sem causa, razão pela qual a decisão deve estar calcada nos critérios da razoabilidade e proporcionalidade.

Nesse sentido, em atenção aos critérios acima mencionados e considerando a situação fática, condeno as rés a pagar ao autor a título de danos morais o importe de R$4.000,00 (quatro mil reais).

Isto posto, ante os fatos e fundamentos jurídicos acima explicitados, com amparo no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido narrado na exordial, para os fins de:  a) DECLARAR INDEVIDA a multa rescisória no valor de R$915,00 (novecentos e quinze reais) referente ao contrato de locação do imóvel, haja vista que se deu por culpa exclusiva da ré, restando desobrigada a parte autora do pagamento de quaisquer encargos decorrentes da rescisão unilateral do contrato;  b) CONDENAR a ré a restituir a autora, os valores remanescentes pagos a título de caução, após dedução de aluguel proporcional (R$ 790,04) e taxas condominiais (R$ 260,00), no importe de R$1.649,96 (um mil seiscentos e quarenta e nove reais e noventa e seis centavos), acrescido de juros moratórios pela taxa Selic a partir da data do desembolso, sendo vedada a aplicação de índice específico de correção monetária, conforme o art. 406, § 1º, do Código Civil;  c)  CONDENAR a parte ré ao pagamento de indenização por danos morais em favor da parte autora, no valor de R$4.000,00 (quatro mil reais), acrescido de juros moratórios pela taxa Selic a partir da data da citação, sendo vedada a aplicação de índice específico de correção monetária, conforme o art. 406, § 1º, do Código Civil.  Por fim, de modo a evitar o ajuizamento de embargos de declaração protelatórios, registre-se que ficam preteridas as demais alegações, diante da incompatibilidade com a linha de raciocínio adotada, observando que o pedido foi apreciado nos limites em que foi formulado.

Por consectário lógico, ficam as partes advertidas que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará à imposição da multa prevista no art. 1026, §2º, do CPC, sem prejuízo de eventual incidência das penalidades dos arts. 80 e 81 do CPC.

Sem custas ou honorários decorrentes desta sentença (Lei nº 9.099/95, art. 54).

P.

R.

I.  Fortaleza/CE, 15 de setembro de 2025.     Katharina Farias Lima de Sousa Juíza Leiga      Pelo MM.

Juiz de Direito foi proferida a seguinte Sentença:   "Vistos, etc.  Nos termos do art. 40 da Lei nº 9.099/95, HOMOLOGO o projeto de sentença elaborado pela Juíza Leiga, pelos seus próprios fundamentos, a fim de que surta seus jurídicos e legais efeitos".   Fortaleza/CE, 15 de setembro de 2025.    MAGNO GOMES DE OLIVEIRA Juiz de Direito Titular Assinado por certificação digital