TJCE - 0200190-90.2024.8.06.0164

    ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA 2ª VARA DA COMARCA DE SÃO GONÇALO DO AMARANTE     PROCESSO: 0200190-90.2024.8.06.0164 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Tutela de Urgência] AUTOR: GIOVANNA BRAGA MANTOVANI PAES REU: SG DESENVOLVIMENTO URBANISTICO E IMOBILIARIO LTDA     Cuida-se de ação de rescisão de contrato de compra e venda ajuizada pelo autor em face do requerido acima nominados.

Requer a concessão de tutela provisória para que se suspendam as cobranças atinentes ao contrato objeto da demanda; que o réu se abstenha de negativar o nome do autor e que se suste qualquer tentativa de alienação fiduciária do imóvel em questão.

Na decisão inicial, foi indeferida a tutela provisória ante a existência de cláusula prevendo alienação fiduciária do imóvel em questão.  Na petição de ID 113946585, a parte demandante esclareceu que a própria requerida consta como credora fiduciária do imóvel.  É o breve relatório.

Decido.  Tendo em vista a informação da autora de ID 113946585, corroborada pelo instrumento contratual e pelos demais documentos acostados aos autos, verifica-se que o pedido de tutela provisória formulado pela parte autora deve ser reapreciado.  Na forma do art. 473 do Código Civil, "a resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte." Consoante sólido entendimento jurisprudencial, o consumidor tem o "direito potestativo de promover a resilição contratual do compromisso de compra e venda de imóvel, quando não possuir mais condições econômicas para arcar com o pagamento das prestações pactuadas, ainda que exista no contrato cláusula de irrevogabilidade/irretratabilidade" (TJ-CE - AC:  0187943-91.2018.8.06.0001 CE, Relator: Maria De Fátima de Melo Loureiro, Data de Julgamento: 03/11/2021, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 03/11/2021 e STJ - AREsp: 1833955 MG 2021/0033757-7, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Publicação: DJ 03/05/2021).

Diante desse quadro, os Tribunais admitem a concessão de tutela provisória para suspender a exigibilidade das parcelas pendentes de contrato de promessa de compra e venda quando o consumidor manifesta a vontade inequívoca de promover sua rescisão com a consequente impossibilidade de inscrição de seu nome em cadastro de proteção ao crédito em razão desse débito,  como se vê adiante:   Agravo de instrumento.

Rescisão contratual com devolução de valores pagos.

Compromisso de compra e venda de imóvel.

Decisão agravada deferiu parcialmente a tutela de urgência para suspender a cobrança de parcelas vincendas e impedir a negativação do nome da autora.

Requisitos do art. 300, do CPC presentes.

Possibilidade de a compromissária compradora requerer a rescisão do contrato, com a suspensão do pagamento das parcelas.

Aplicação da Súmula de nº 1 deste TJSP.

Tutela de urgência ampliada para suspender também o pagamento das prestações vencidas, obstando a negativação do nome da autora nos cadastros de inadimplentes em relação a referidas prestações.

Recurso a que se dá provimento (TJ-SP - AI: 20886412720238260000 Jardinópolis, Relator: Mauro Conti Machado, Data de Julgamento: 07/07/2023, 16ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/07/2023).   AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA DE NATUREZA CAUTELAR - ART. 294 E 300 DO NCPC - SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DO CONTRATO - INSUPORTABILIDADE DO PAGAMENTO DAS PARCELAS PACTUADAS - PRESENÇA DOS REQUISITOS LEGAIS. 1.

A concessão da tutela provisória de urgência de natureza cautelar pode ser deferida nos termos do art. 300 do NCPC, desde que estejam comprovados os elementos que evidenciem a probabilidade do direito invocado pelos autores, somado ao perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. 2.

Considerando que o objeto da ação originária é a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel pela insuportabilidade do pagamento das parcelas pactuadas, não se mostra admissível exigir-se da parte a obrigação de permanecer com a responsabilidade de arcar com o pagamento das parcelas vincendas e, portanto, sujeita às penalidades do seu não cumprimento se demonstrou sua boa-fé e requereu, antes do inadimplemento a rescisão da avença. 3.

Assim, demonstrada a intenção da rescisão do contrato pelo não desejo de continuar com o imóvel objeto da compra e venda, possível a suspensão da exigibilidade das parcelas do contrato (TJ-MG - AI: 10000212487870001 MG, Relator: Shirley Fenzi Bertão, Data de Julgamento: 04/05/2022, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/05/2022).   PROCESSO CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

TUTELA DE URGÊNCIA.

PEDIDO DE SUSPENSÃO DA COBRANÇA DAS PARCELAS AJUSTADAS.

TUTELA ANTECIPADA DEFERIDA. 1.

A tutela de urgência antecipada, estabelecida no art. 300 do Código de Processo Civil, permite ao Poder Judiciário proteger direitos em vias de serem molestados.

A concessão antecipada da tutela exige plausibilidade do direito alegado pela parte recorrente e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. 2.

Sendo inequívoca a intenção de o promissário comprador rescindir o contrato de promessa de compra e venda, não é razoável que continue a pagar as parcelas vincendas.

Ainda que a culpa pela rescisão contratual não esteja evidenciada, não se justifica a permanência dos efeitos do contrato a ser extinto. 3.

Agravo de Instrumento conhecido e provido.

Unânime (TJ-DF 07121670720218070000 DF 0712167-07.2021.8.07.0000, Relator: FÁTIMA RAFAEL, Data de Julgamento: 14/07/2021, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 28/07/2021).   É imperioso destacar que, embora a alienação fiduciária do imóvel impeça a concessão da tutela provisória nesses moldes ante a incidência de regramento específico conforme exposto na decisão inicial, o desvirtuamento de eventual garantia de alienação fiduciária, em que vendedor e credor fiduciário se confundem, configura simples compra e venda a prazo e afasta a aplicação da Lei nº 9.514/97, de modo que incidem normalmente os dispositivos do CDC (TJ-SP - Apelação Cível: 1000930-92.2022.8.26.0466 Pontal, Relator: Hertha Helena de Oliveira, Data de Julgamento: 27/02/2024, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/02/2024 e TJ-SP - Apelação Cível: 1010883-03.2020.8.26.0482 Presidente Prudente, Relator: Wilson Lisboa Ribeiro, Data de Julgamento: 18/06/2024, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/06/2024).

Assentadas essas premissas, sabe-se que, como reza o art. 300, caput e § 3º, do CPC, a tutela de urgência antecipada somente pode ser deferida se restarem preenchidos os seguintes requisitos: (1) probabilidade do direito; (2) perigo de dano; (3) reversibilidade de seus efeitos.

Na espécie, o pedido de tutela provisória formulado pelo requerente, em juízo de cognição sumária, em realidade, deve ser acolhido ante o quadro fático-probatório apresentado, haja vista o esclarecimento formulado de que vendedor e credor fiduciário se confundem, o que é corroborado pela documentação acostada aos autos.  Com efeito, configuram-se os requisitos legais acima mencionados: (1) a probabilidade do direito se verifica a partir do relato da inicial e da documentação acostada, notadamente os contratos de compromisso de compra e venda objeto da demanda e as declarações da parte autora por meio das quais se evidencia sua vontade inequívoca de rescindir o negócio firmado com o promovido, haja vista seu inadimplemento, de modo que, nos moldes das normas e dos precedentes acima expostos, não se mostra razoável exigir dele a continuidade do pagamento das parcelas vincendas do contrato.

O  (2) perigo de dano, por sua vez, se constata diante dos evidentes prejuízos financeiros causados à parte autora pela continuidade dos pagamentos atinentes a negócio que se pretende rescindir; (3) a reversibilidade dos efeitos da decisão fica evidente na medida em que há clara possibilidade de retorno à situação jurídica anterior.

Isso posto, defiro o pedido de tutela provisória formulado para suspender a cobrança das parcelas referentes ao(s) contrato(s) de promessa de compra e venda do(s) imóvel(is) objeto da ação e para determinar ao réu que se abstenha de inscrever o nome do autor nos cadastros de proteção ao crédito em razão do débito decorrente desse(s) negócio(s).

Com amparo no art. 6º, VIII, da Lei 8.078/90 (CDC) e à luz do que dispõe o art. 17 do mesmo diploma legal, determino a inversão do ônus da prova em favor da parte demandante, haja vista sua hipossuficiência e a verossimilhança de suas alegações.

Considerando o perfil da demandada, litigante de massa, que dificilmente apresenta propostas de acordo em audiência, conforme as máximas da experiência ordinária (art. 375 do CPC), bem como os princípios da razoável duração do processo (art. 5º, LXXVIII, da CF), da razoabilidade e da eficiência (art. 8º do CPC) e o disposto no art. 139, II e VI, do CPC, dispensa-se, em um primeiro momento, a audiência de conciliação, sem prejuízo da possibilidade de sua posterior designação caso as partes demonstrem interesse efetivo em sua realização.

Cite-se e intime-se o réu para tomar ciência dessa decisão e para, querendo, apresentar contestação ou proposta de acordo no prazo de 15 dias por aplicação do disposto no art. 335 do CPC, sob pena de revelia e presunção de veracidade dos fatos alegados na inicial.

Com a contestação nos autos, caso seja alegado fato novo ou questão preliminar ou juntada documentação sobre os fatos controversos, intime-se a parte autora para apresentar réplica no prazo de 15 dias (arts. 350 e 351 do CPC).   Expedientes necessários.

São Gonçalo do Amarante-CE, data da assinatura digital.        VICTOR DE RESENDE MOTA JUIZ DE DIREITO