TJCE - 0116234-64.2016.8.06.0001

EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

APELAÇÃO CÍVEL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

INADIMPLEMENTO POR FALHA NA INTERMEDIAÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO.

CULPA DA VENDEDORA, CONFORME ADITIVO CONTRATUAL.

DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA E DE TAXA CONDOMINIAL DEVIDA, POR AUSÊNCIA DE PROVA DA IMISSÃO DO CONSUMIDOR NA POSSE.

DANO MORAL CONFIGURADO POR FRUSTRAR A LEGÍTIMA EXPECTATIVA DOS APELADOS RECÉM-CASADOS.

PARCIAL PROVIMENTO DO APELO SÓ PARA PREVER A DEVOLUÇÃO SIMPLES DOS ENCARGOS CONDOMINIAIS.

SENTENÇA REFORMADA NESTE PONTO.

I.

CASO EM EXAME: Tem-se recurso de apelação interposto por construtora contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual ajuizada por comprador de imóvel, para declara desfeito o negócio, a restituição de valores pagos, indenização por danos morais (R$ 10.000,00) e reconhecimento da inexigibilidade de cotas condominiais, com a devolução da quantia cobrada indevidamente, de forma dobrada.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 1.

Há três questões em tela: (i) avaliar se a construtora apelante é a responsável pelo insucesso do financiamento habitacional e consequentemente do negócio jurídico; (ii) saber se é cabível a devolução em dobro das taxas condominiais e a restituição integral dos valores pagos para a aquisição da unidade; e (iii) se é devida indenização por danos morais em decorrência da frustração da aquisição do imóvel.

III.

RAZÕES DE DECIDIR: 2.

A construtora assumiu contratualmente a responsabilidade pela intermediação do financiamento e deixou de informar o comprador autor sobre problemas com a sua documentação (segundo o banco, os dados do empreendimento estava errados; vício este facilmente sanável), configurando falha na prestação do serviço e descumprimento contratual que ao final frustraram o negócio. 3.

Nos termos da Súmula 543 do STJ, reconhecida a culpa exclusiva da vendedora pela rescisão, é devida a restituição integral dos valores pagos, sem retenções de qualquer importância. 4.

A ausência de imissão do comprador na posse afasta a responsabilidade pelas taxas condominiais, cuja devolução deve ocorrer, porém, de forma simples, diante da ausência de má-fé da construtora. 5.

A frustração da expectativa legítima dos apelados, recém-casados, que pretendiam residir no imóvel, por culpa da construtora, configura dano moral indenizável, cujo valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) é razoável.

IV.

DISPOSITIVO E TESE: 6.

Recurso parcialmente provido só para determinar que a restituição das taxas condominiais ocorra de forma simples.

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso e dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do Relator.

RELATORIO Trata-se de recurso de apelação interposto por MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA contra sentença proferida pelo juiz da 33ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, que julgou parcialmente procedentes os pedidos realizados no bojo da ação de rescisão contratual ajuizada por JSAMUEL TORRES DE MEDEIROS, nos seguintes termos: "A - Confirmar os efeitos da tutela deferida; B - Declarar rescindido o contrato entre as partes, objeto da demanda (págs. 30/45); C - Declarar inexistentes as cobranças, sob a titularidade dos Autores, das taxas condominiais relativas ao imóvel nº. 103, BL 06, Costa Atlântica Condomínio, situado na Rua Zuca Accioly, nº. 1101, Bairro Papicu, fortaleza/CE; D - Condenar as Requeridas, solidariamente, na devolução, em dobro, dos valores cobrados a título de cotas condominiais.

Os valores deverão ser atualizados com juros de 1% ao mês e correção pelo INPC, desde cada desconto indevido; E - Condenar as Requeridas, solidariamente, a restituírem o valor pago referente ao negócio jurídico, de forma integral, sem qualquer dedução, o qual deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC, desde a data de cada desembolso e juros a partir da citação (CC, art. 405); F - Condenar as Promovidas, solidariamente, ao pagamento de danos morais no valor de 10.000,00 (dez mil reais), os quais deverão ser corrigidos monetariamente pelo INPC a partir da data desta sentença (Súmula 362, do STJ) e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.".

Em seu apelatório, a construtora argumenta que não pode ser obrigada a restituir os valores das taxas condominiais, já que "eventual devolução de valores deve ocorrer pela Administração do Condomínio, vez que todo o valor pago pela parte Recorrida fora convertido diretamente à conta do Condomínio, sem qualquer proveito da construtora Apelante".

Afirma ainda que "a apelante não possui qualquer responsabilidade pela rescisão contratual, tendo esta sido requerida por motivos exclusivos dos apelados, tendo em vista que, diante da não concessão do financiamento habitacional pela Instituição Financeira, por motivos alheios à apelante, optaram por deixar de dar continuidade ao Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda celebrado.".

Outrossim, defendem que o caso concreto não comporta a devolução em dobro, nem a indenização por danos morais, tendo direito de reter as aras e 30% (trinta por cento) da quantia efetivamente paga.

Nesses termos, solicita a reforma do julgado de primeiro grau.

Contrarrazões ofertadas. É o relatório.

VOTO.

Exercendo juízo de admissibilidade, verifico o atendimento de todos os requisitos intrínsecos e extrínsecos que o compõem, levando-o ao qualificativo da positividade e, assim, ao conhecimento do recurso.

O cerne da questão gravita em relação ao desfazimento do contrato de promessa de compra e venda entre os litigantes.

De saída, compete a este órgão julgador avaliar quem foi o responsável pelo insucesso do negócio jurídico.

E neste aspecto do litígio, resta incontroverso que a transação não concluiu-se por problemas no financiamento do imóvel em questão.

Dito isso, segundo a empresa apelante, o dever de obter o financiamento da unidade comercializada seria os recorridos.

Todavia, isto não é o que revelam as provas coligidas aos autos, a partir das quais é perceptível que o autor (comprador) contratou o serviço de assessoria da empresa construtora para obter junto à instituição bancária o financiamento do apartamento: A partir das obrigações estabelecidas neste aditivo contratual, nota-se claramente que a construtora apelante assumiu toda a obrigação burocrática para a "[...] obtenção do financiamento junto ao Agente Financiador" (item a), bem como trouxe para si a responsabilidade de "[...] manter o(a) promitente(s) comprador(es) informado sobre o seu processo junto ao Agente Financiador." (item b).

Dito isso, segundo informes prestados pelo Banco do Brasil, este recebeu do apelado (comprador) a documentação necessária para o financiamento de forma incompleta, atrapalhando, assim, o processo de financiamento (que, repito, passou a ser de responsabilidade total da construtora).

Neste cenário, era então dever da MRV ter informado ao comprador apelado acerca do pautado problema com a documentação; mas isto não ocorreu.

A empresa apelante, na verdade, permaneceu silente quanto ao motivo pelo qual o financiamento não acabou por ser perfectibilizado, embora contratualmente estivesse compelida a prestar todos os informes ao comprador acerca do andamento das negociações com o Banco do Brasil (item b).

Nota-se, portanto, que embora houvesse uma falha na documentação do suplicante-apelado (segundo o banco, os dados do empreendimento estavam errados), na verdade é a omissão da construtora em reportar essa irregularidade (facilmente solucionável) ao comprador e empós adotar os trâmites administrativos para corrigir o problema que inviabilizou o financiamento da unidade e consequentemente a conclusão do negócio jurídico.

Em arremate: a vendedora recorrente é responsável pela sua omissão, seja contratual (conforme acima reproduzido), seja por violar o direito de informação que protege o consumidor apelado (art. 6º, CDC).

Dessa forma, restou evidenciada a falha na prestação dos serviços que competiam à recorrente, a qual tinha o dever de acompanhar, informar e solucionar os problemas com o financiamento, conforme os termos do aditivo pactuado entre os litigantes, concordo com o magistrado singular que é sua a culpa (da recorrente) pelo desfazimento contratual, de sorte que a sua omissão autoriza o ressarcimento de acordo com o art. 475 do CC.

No ensejo, através de uma aplicação analógica da Súmula 543 do STJ, sendo caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa da incorporadora/construtora (recorrente), o promitente comprador (apelado) terá direito à restituição integral, imediata, atualizada e em parcela única, de todos os valores pagos à incorporadora/construtora.

Quanto à retenção das arras (sinal) e de 30% (trinta por cento) do valor pago, colaciono o posicionamento deste Tribunal: "[...] Na verdade, verifica-se que a promovida atrasou injustificadamente a entrega do imóvel.

Tais fatos, na verdade, geraram, indubitavelmente, a rescisão contratual e, automaticamente, o dever de ressarcimento integral de todos os valores pagos pelos apelados.

Desse modo, o ressarcimento deve englobar todas as verbas relacionadas com o negócio jurídico desfeito, inclusive taxas, impostos, sinal/arras, corretagem e outros encargos.

Portanto, é vedada a realização de descontos sobre o valor a ser restituído, sob pena de afronta ao Código de Defesa do Consumidor e ao disposto na Súmula 543 do STJ." (TJCE Apelação Cível - 0200757-67.2022.8.06.0043, Rel.

Desembargador(a) JOSE EVANDRO NOGUEIRA LIMA FILHO, 4ª Câmara Direito Privado, data do julgamento:  29/04/2025, data da publicação:  29/04/2025).

De igual sorte: "O vendedor que recebeu arras e deu causa à rescisão contratual deve devolvê-las com atualização monetária e juros, nos termos do art. 418 do CC/2002." (TJCE Apelação Cível - 0487665-61.2011.8.06.0001, Rel.

Desembargador(a) CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento:  05/02/2025, data da publicação:  05/02/2025) Desta feita, não prospera o intento recursal nos capítulos em exame.

Já no que diz respeito às taxas condominiais, nota-se que o autor-apelado não restou emitido na posse do imóvel (já que a apelante não prova a entrega das chaves), mas mesmo assim (o promovente) teve contra si a cobrança do referido encargo pela administradora do condomínio (fl. 55 SAJ).

Ora, segundo a tese firmada no Tema Repetitivo 886 do STJ: "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.".

Assim sendo, como a apelante não satisfez o seu ônus de provar a imissão da parte autora-recorrida na posse da unidade, então esta última não deveria ter arcado com taxas condominiais.

Na verdade, a obrigação de pagar o pautado encargo permanecia da construtora apelante, a qual deve agora restituir o autor daquilo que ele efetivamente pagou, desde que comprovado em sede de cumprimento de sentença.

No mais, este Colegiado já pacificou que: "Quanto ao pagamento da taxa de condomínio e IPTU, é pacífico o entendimento jurisprudencial no sentido de que as taxas condominiais e os tributos incidentes sobre o imóvel, como o IPTU, são obrigações propter rem, ou seja, aquelas que passam a existir em razão da detenção, posse ou propriedade da coisa.

Sendo assim, é devido o pagamento das taxas de IPTU e o pagamento das taxas condominiais desde a posse do imóvel até a entrega deste às construtoras, sob pena de caracterizar enriquecimento ilícito da parte autora.".(TJCE Apelação Cível - 0234725-88.2020.8.06.0001, Rel.

Desembargador(a) CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento:  27/03/2024, data da publicação:  28/03/2024).

Todavia, razão assiste à recorrente quando pede que a restituição seja de forma simples, pois ao que tudo indica, as taxas são anteriores a 30/03/2021 (ocorreram nos anos 2015 e 2016).

Com efeito, em atenção ao precedente do eg.

STJ (EAREsp 676.608/RS) sobre o assunto, merece ser reformada a sentença atacada, neste tópico específico, pois não comprovado que a construtora agiu de má-fé, sobretudo porque as cobranças indevidas foram feitas pela administração do condomínio.

Fica, então, reformada ai a sentença.

Finalmente, sobre a condenação em indenização por danos morais, verifica-se que após a assinatura do contrato, os apelantes contraíram núpcias no dia 26 de agosto de 2015, tendo o casal planejado residir no imóvel adquirido, cuja expectativa restou frustrada por falha da construtora recorrente.

Nesse cenário, é reconhecido o dever de indenizar os danos morais sofridos, mutatis mutandis: "[...] o atraso na entrega do imóvel frustrou as expectativas do sonhado apartamento do casal, o que afeta a esfera psicológica, descaracterizando o mero aborrecimento." (TJCE Apelação Cível - 0854090-89.2014.8.06.0001, Rel.

Desembargador(a) CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento:  24/05/2023, data da publicação:  25/05/2023).

Nessa senda, correta a condenação da recorrente em indenização por danos morais, cujo importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais) não é desproporcional, uma vez que condizente com o bem jurídico tutelado e a violação sofrida pelos autores.

POR TODO O EXPOSTO, conheço do recurso e dou-lhe parcial provimento, apenas para determinar que o valor a ser devolvido a título de taxas condominiais ocorra de forma simples. É como voto.

DESEMBARGADOR EMANUEL LEITE ALBUQUERQUE RELATOR   

ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇA 1ª Câmara de Direito PrivadoINTIMAÇÃO DE PAUTA DE SESSÃO DE JULGAMENTOData da Sessão: 02/07/2025Horário: 14:00:00             Intimamos as partes do processo  0116234-64.2016.8.06.0001 para sessão de julgamento que está agendada para Data/Horário citados acima.

Solicitação para sustentação oral através do e-mail da secretaria até as 18h do dia útil anterior ao dia da sessão. E-mail: [email protected]