TJCE - 0056183-54.2021.8.06.0117

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DESEMBARGADOR MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA Processo: 0056183-54.2021.8.06.0117 APELANTE: ALEXANDRE CAVALCANTE FONTENELE APELADO: IMOBILIARIA HENRIQUE JORGE PINHO S A e outros (2) Ementa: DIREITO CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS.

VENDA SIMULADA DE IMÓVEL.

DUPLA NEGOCIAÇÃO.

PREÇO VIL.

REGISTRO POSTERIOR NULO.

MANTIDA A POSSE E OS DIREITOS DO PRIMEIRO ADQUIRENTE.

DESPROVIMENTO.

I.

CASO EM EXAME 1.

Apelação cível interposta contra sentença da 2ª Vara Cível da Comarca de Maracanaú que julgou parcialmente procedente ação anulatória cumulada com indenização, reconhecendo a nulidade da segunda venda de imóvel anteriormente negociado com o autor, diante da simulação e da ausência de boa-fé dos segundos adquirentes.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

Há duas questões em discussão: (i) saber se a aquisição de imóvel por preço irrisório, após prévia alienação, pode ser considerada negócio simulado; e (ii) se o registro posterior em nome de terceiros de má-fé prevalece sobre a posse exercida pelo primeiro adquirente não registrado.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

A escritura lavrada pelos apelantes indicava preço vil, inferior ao praticado no mercado e até mesmo ao valor pago pelo autor vinte anos antes, sem comprovação do alegado valor real de R$ 20.000,00, configurando simulação (art. 167, §1º, I e II, do CC). 4.

A ausência de registro anterior por parte do autor não descaracteriza a sua posse legítima e a quitação do contrato originário, fatos comprovados nos autos, inclusive com depoimentos testemunhais. 5.

A imobiliária participou das duas negociações, evidenciando má-fé na tentativa de conferir aparência de legalidade à segunda venda, em detrimento do primeiro negócio, plenamente quitado. 6.

Prevalece o princípio da proteção à confiança e boa-fé objetiva, reconhecendo-se a nulidade da segunda negociação e a manutenção dos efeitos da primeira.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 7.

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: "1.

O negócio jurídico de compra e venda de imóvel é nulo quando configurada a simulação, especialmente por preço vil, ausência de comprovação do pagamento e prévia alienação a terceiro de boa-fé. 2.

A ausência de registro não impede o reconhecimento da posse legítima e da eficácia do primeiro contrato quando preenchidos os requisitos legais e demonstrada a má-fé do adquirente posterior." Dispositivos relevantes citados: CC, art. 167, §1º, I e II; CC, art. 1.245; Lei nº 6.015/1973, art. 186.

Jurisprudência relevante citada: TJCE, Apelação Cível nº 0261915-89.2021.8.06.0001, Rel.

Des.

Carlos Augusto Gomes Correia, j. 19.02.2025; TJSP, Apelação Cível nº 1041380-13.2015.8.26.0114, Rel.

Des.

Coelho Mendes, j. 01.10.2019; TJCE, Apelação Cível nº 0025439-52.2016.8.06.0117, Rel.

Des.

Carlos Augusto Gomes Correia, j. 20.09.2023.

ACÓRDÃO   Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, à unanimidade, pelo conhecimento e desprovimento do apelo, nos termos do voto do eminente Relator.  Fortaleza, data e hora da assinatura digital.

Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA Relator  RELATÓRIO   Cuida-se de Recurso de Apelação que visa a reforma da sentença proferida pelo magistrado atuante na 2ª Vara da Comarca de Pacatuba em sede de Ação Anulatória de Negócio Jurídico cumulada com pedido de Indenização por Danos Morais e Materiais, interposta por Alexandre Cavalcante Fontenele contra a Imobiliária Henrique Jorge Pinho S/A, Wilka da Rocha Santos e José Janio Alves da Silva.

A ação em questão trata de uma venda duplicada de um imóvel, causando supostos danos ao autor.

Na petição inicial, o autor alega que celebrou um contrato de compra e venda em 1999, no valor de R$ 1.120,00, e que sempre manteve a posse do imóvel.

Contudo, em 2021, descobriu que o mesmo imóvel fora vendido novamente, pela imobiliária requerida, a Wilka da Rocha Santos e José Janio Alves da Silva por apenas R$ 1.000,00.

Por conta disso, solicitou a anulação do registro do segundo contrato, a manutenção de posse e a condenação dos requeridos em perdas e danos.

Realizada audiência de justificação (ID 17221114).

Citada, a imobiliária requerida quedou-se inerte.

Em sua peça de defesa (ID 17221175), WILKA DA ROCHA SANTOS e JOSÉ JANIO ALVES DA SILVA impugnam o pedido de gratuidade judiciária formulado pelo autor, uma vez que o mesmo não teria comprovado sua hipossuficiência financeira.

Ainda, alegam ilegitimidade passiva ad causam.

No mérito, aduz que a promessa de compra e venda referida pelo autor nunca foi registrada em cartório, sendo inoponível a terceiro de boa-fé, tendo adquirido o referido imóvel em 30/10/2020.

Pleiteiam em reconvenção a condenação da parte autora no pagamento dos honorários advocatícios contratuais.

Réplica apresentada (ID 17221186).

Na fase de instrução, teve lugar audiência de instrução (ID 17221214).

Memoriais apresentados pela parte requerente (ID 17221216) e pelos segundo e terceiro requeridos (ID 17221220).

A sentença proferida pelo juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Maracanaú (ID 17221223) considerou que, embora o primeiro negócio jurídico não tenha sido registrado, o segundo, com características de fraude, envolvia a venda do imóvel por valor irrisório, inferior ao de mercado, revelando assim elementos de simulação.

Em sua decisão, o juiz declarou a nulidade do segundo negócio jurídico e do Registro nº 02/26745, assim como deferiu a manutenção de posse em favor do autor.

Permaneceu a condenação dos réus no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estabelecendo a suspensão da exigibilidade das verbas sucumbenciais em relação aos réus que foram beneficiados pela gratuidade judiciária.

Inconformados, Wilka da Rocha Santos e José Janio Alves da Silva interpuseram Rrecurso de Apelação (ID 17221230) argumentando que adquiriram o imóvel de boa-fé, pagando um valor real de R$ 20.000,00, mas um erro de digitação fez constar na escritura o valor de R$ 1.000,00.

Os apelantes sustentam que não houve qualquer simulação ou má-fé, requerendo a suspensividade da decisão e a revisão da sentença para reconhecimento de sua boa-fé e propriedade sobre o imóvel.

Os apelantes ainda argumentam que o direito de propriedade se adquire com o registro do título translativo e que não foram os primeiros adquirentes a efetuarem o registro do imóvel, razão pela qual a venda anterior, não registrada, não poderia lhes ser oponível.

Nas contrarrazões ao Recurso de Apelação (ID 17221240), Alexandre Cavalcante Fontenele sustenta a manutenção da sentença, alegando que os fatos comprovam a simulação na segunda venda do imóvel pelo valor irrisório de R$ 1.000,00, bem como a má-fé dos apelantes.

O apelado argumenta que os recorrentes somente trouxeram a tese de erro de digitação após a sentença de primeiro grau, buscando justificar a discrepância de valores.

Além disso, evidencia que não houve qualquer comprovação documental de que o valor real da transação tenha sido R$ 20.000,00.

O apelado também solicita a condenação dos apelantes por litigância de má-fé devido à tentativa de alterar a verdade dos fatos. É o relatório.

Decido.   VOTO   Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço o apelo.

Cinge-se a controvérsia em analisar se acertada a sentença proferida pelo magistrado de primeiro e que entendeu pela parcial procedência da Ação Declaratória de Nulidade, reconhecendo a nulidade do registro de venda do lote em discussão realizado pela apelante em duplicidade.

Compulsando os autos, resta indene de dúvidas que a parte autora firmou com o primeiro promovido, em 10/05/1999, um contrato particular de compromisso de compra e venda (ID 17220676 e 17220677), tendo por objeto o Lote 03, da Quadra 23, do Loteamento antes denominado Residencial Maracanaú I, medindo 200m², ajustando-se o preço de R$ 1.120,00 (um mil, cento e vinte reais), exercendo todos os poderes decorrentes da propriedade do mesmo, incluindo a posse, apenas não procedendo o registro da compra e venda junto ao Cartório d Registro de Imóveis em razão da ausência de matrícula do terreno.

Ainda, apresenta o promovente documento expedido pela primeira requerida na qual, em maio de 2006, afirma ter sido quitado o valor negociado entre as partes (ID 17220680).

Acerca do assunto, repiso que a matrícula do imóvel somente foi aberta em 2021, oportunidade em que registrada uma outra negociação do imóvel, desta feita entre as partes requeridas, oportunidade em que foi o autor surpreendido com o levantamento de um muro no terreno.

Destaco que esta segunda negociação do imóvel ocorreu em dezembro de 2020, tendo sido paga uma módica quantia pelos compradores, apenas R$1.000,00 (um mil reais), segundo a escritura pública em referência. É certa a necessidade de que seja observado o princípio da prioridade registral, previsto no art. 186 da Lei nº 6.015/1973, segundo o qual garante-se a preferência ao título regularmente registrado que prevalecem sobre aquisições com registro público por terceiros de boa-fé.

Em casos que tais, em sendo um mesmo imóvel objeto de compra e venda em dois momentos diferentes e a dois compradores diferentes, desde que estejam de boa-fé, o domínio efetivo caberá àquele que primeiro levar a sua escritura a registro, nos termos do disposto no já citado art. 1.245, do CC/2002.

Decerto, a aquisição da propriedade em discussão por um preço vil ou irrisório, dissociado da realidade de mercado, é indício veemente de simulação, especialmente quando atrelado a outras circunstâncias, como a prévia alienação do bem.

Na hipótese em discussão, não se pode admitir a boa-fé do segundo comprador, na medida em que se constata que o preço por ele pago é muito aquém do valor de mercado do imóvel, caracterizando, em verdade, como mero preço simbólico.

Destaco que o valor pago pelo segundo comprador é inferior àquele pago pelo autor cerca de 20 anos antes.

Vale aqui destacar, ainda, que a parte promovida não apresenta qualquer documento de prova que efetivamente comprove ter sido pago valor diferente do irrisório montante de R$1.000,00.

Ainda que não tenha sido realizado o registro da escritura de compra e venda entabulada entre o autor e o primeiro requerido, por ausência de matrícula do imóvel, é indene de dúvidas que o requerente já se encontrava no pleno uso e gozo dos direitos inerentes à propriedade do bem, como fazem prova os depoimentos testemunhais que dão conta da constante limpeza e cuidado do terreno.

A imobiliária promovida figurou como parte em ambas as transações, demonstrando má-fé ao tentar dar aparência de legalidade à segunda venda, mesmo ciente da primeira alienação.

Dessa forma, não vejo como não reconhecer a simulação do segundo contrato, nos termos do art. 167, §1º, I e II, do Código Civil, declarando-se sua nulidade absoluta e resguardando-se os efeitos da primeira negociação, firmada de boa-fé, com posse consolidada e pagamento integral do preço.

Assim refere o citado dispositivo normativo:   Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma. §1º.

Haverá simulação nos negócios jurídicos quando: I - aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem, ou transmitem; II - contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira; III - os instrumentos particulares forem antedatados, ou pós-datados. §2º.

Ressalvam-se os direitos de terceiros de boa-fé em face dos contraentes do negócio jurídico simulado.   No caso em discussão, a circunstância não comprovada nos autos de quitação do valor da compra supostamente acordada pelas partes requeridas para aquisição do mesmo loteamento já anteriormente vendido ao autor denota aparente má-fé do segundo comprador, fundamentando o reconhecimento de simulação.

A jurisprudência pátria vem apresentando entendimento no sentido de autorizar a decretação da nulidade da averbação no registro de imóveis de compra e venda realizada por meio de simulação.

Vejamos:   DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

SIMULAÇÃO.

AUSÊNCIA DE PROVA DO NEGÓCIO JURÍDICO.

NULIDADE RECONHECIDA.

RECURSO DESPROVIDO.

I.

CASO EM EXAME 1.

Apelação cível interposta contra sentença da 13ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, que julgou procedente a ação declaratória de nulidade de contrato de compra e venda de imóvel, determinando o cancelamento do registro da matrícula perante o cartório competente, ante o reconhecimento da simulação do negócio jurídico.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

Há duas questões em discussão: (i) verificar se houve simulação no contrato de compra e venda do imóvel, ensejando sua nulidade; e (ii) determinar se a averbação do contrato na matrícula do imóvel deve ser cancelada.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

A simulação ocorre quando há divergência entre a vontade real e a declaração expressa no negócio jurídico, configurando-se, nos termos do art. 167, § 1º, do Código Civil, quando há declaração ou cláusula não verdadeira. 4.

No caso concreto, os apelantes contraíram empréstimo no valor de R$ 260.000,00 e alegaram que o imóvel foi dado apenas como garantia, enquanto os apelados registraram escritura de compra e venda. 5.

Não há nos autos contrato escrito de compra e venda firmado entre as partes, o que impossibilita a comprovação da transação imobiliária alegada pelos apelados. 6.

A escritura pública de compra e venda foi lavrada em comarca diversa do domicílio das partes e do foro do imóvel, circunstância que reforça a suspeita de irregularidade. 7.

A jurisprudência consolidada reconhece a nulidade de negócios jurídicos simulados, especialmente quando há tentativa de desvirtuamento da realidade contratual para ocultação de garantias ou fraudes. 8.

Diante da ausência de comprovação da compra e venda e da presença de elementos indicativos da simulação, impõe-se a manutenção da sentença que declarou a nulidade do negócio e determinou o cancelamento do registro imobiliário.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 9.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: 1.

O negócio jurídico de compra e venda de imóvel é nulo quando há indícios de simulação e ausência de prova documental que comprove sua efetiva realização. 2.

A averbação de contrato de compra e venda em matrícula imobiliária sem a devida comprovação documental pode ser cancelada judicialmente.

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 167, § 1º, I e II; Código de Processo Civil, art. 487, I e III, ¿a¿.

Jurisprudência relevante citada: TJ-GO, APL nº 03142819820138090164, Rel.

Des.

Amaral Wilson de Oliveira, j. 25.05.2020; TJ-RS, AC nº *00.***.*65-26, Rel.

Des.

Heleno Tregnago Saraiva, j. 30.08.2018; TJ-SP, AC nº 1041380-13.2015.8.26.0114, Rel.

Des.

Coelho Mendes, j. 01.10.2019. (TJCE - Apelação Cível - 0261915-89.2021.8.06.0001, Rel.

Desembargador(a) CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 19/02/2025, data da publicação: 19/02/2025)   Ação declaratória de nulidade de negócio jurídico - Compromisso de compra e venda de imóvel - Alegação de fraude do procurador que efetuou o negócio - Venda do imóvel por preço vil - Ausência de comprovação de recebimento do preço - Cerceamento de defesa não configurado - Alegação de boa-fé e inexistência de vício capaz de anular o negócio entre os corréus - Descabimento - Elementos que apontam a má-fé dos requeridos na realização do negócio jurídico - Simulação evidenciada - Cancelamento da inscrição da escritura de venda e compra do imóvel no registro imobiliário - Recurso não provido - Sentença mantida neste tópico - Recurso do requerido não provido.

Recurso adesivo - Honorários sucumbenciais - Arbitramento por equidade - Impossibilidade - inviável a aplicação do Artigo 85, § 8º, do CPC - Tema 1076 do Superior Tribunal de Justiça - Fixação de honorários advocatícios, sob responsabilidade da parte requerida, em 10% do valor atualizado da causa - Recurso adesivo provido.

Nega-se provimento ao recurso de apelo e dá-se provimento ao recurso adesivo. (TJSP; Apelação Cível 1002113-11.2017.8.26.0099; Relator (a): Marcia Dalla Déa Barone; Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Foro de Bragança Paulista - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 06/10/2022; Data de Registro: 07/10/2022)   APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA COM PERDAS E DANOS - INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS - ILEGITIMIDADE PASSIVA - NEGOCIAÇÃO REALIZADA POR PROCURAÇÃO PÚBLICA - OUTORGADO SEM PODERES PARA VENDA EM NOME PRÓPRIO -TRANSAÇÃO EM SEU PROVEITO - ALIENAÇÃO PARA TERCEIROS - PREÇO VIL - PAGAMENTO NÃO COMPROVADO - SIMULAÇÃO CARACTERIZADA - ANULAÇÃO NECESSÁRIA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. É evidente a ilegitimidade passiva das instituições financeiras que não participaram da relação jurídica que se visa anular. É nula a venda realizada em nome próprio por outorgado sem poderes específicos para essa finalidade.

A compra de imóvel por preço muito inferior à média praticada na região e a ausência de prova de pagamento caracterizam simulação de negociação e má-fé dos terceiros que anuíram com esses fatos, o que impõe a declaração de nulidade da transação e o retorno da propriedade ao status quo ante. (TJMT - AC 0001886-88.2018.8.11.0109, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Julgado em 23/03/2022, Publicado no DJE 23/03/2022)   AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO.

VENDA SIMULADA DE IMÓVEL.

PREÇO VIL.

IRREGULARIDADE DE REPRESENTAÇÃO.

NÃO VERIFICADA.

CERCEAMENTO DE DEFESA.

INOCORRÊNCIA.

AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO DA DECISÃO.

NÃO CONSTATADA. * HIPÓTESE DOS AUTOS EM QUE FLAGRANTE A TENTATIVA DOS REQUERIDOS DESTA DEMANDA E (EM ESPECIAL O FILHO DA PRIMEIRA APELADA), DE RETIRAR A PROPRIEDADE ILICITAMENTE DA AUTORA, POR MEIO DE COMPRA E VENDA SIMULADA, EM QUE O PREÇO ESTIPULADO, ALÉM DE VIL, NÃO FOI PAGO, INDICANDO A INTENÇÃO DOS "ADQUIRENTES" DE RECEBEREM O BEM EM DOAÇÃO.

ESTÁ-SE DIANTE, ASSIM, DE NEGÓCIO JURÍDICO SIMULADO, A TEOR DO §1º, II, DO ARTIGO 167 DO CÓDIGO CIVIL, O QUE PERMITE O CANCELAMENTO DA INSCRIÇÃO DA ESCRITURA DE VENDA E COMPRA DO BEM NO REGISTRO IMOBILIÁRIO.

RESSALTA-SE AINDA QUE A TRANSAÇÃO OCORRIDA E DESCRITA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL (R$35.000,00), SOMENTE CONFIRMAM O PREÇO IRRISÓRIO DA SUPOSTA VENDA, POIS ABAIXO DO PRÓPRIO VALOR VENAL/MERCADO, A CONFIGURAR O "REQUISITO PREJUÍZO" SOFRIDO PELA PRIMEIRA APELADA.

SENTENÇA MANTIDA.

RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1041380-13.2015.8.26.0114; Relator (a): Coelho Mendes; Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas - 6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 01/10/2019; Data de Registro: 01/10/2019)   Ação de anulação de negócio jurídico por erro, cumulada com pedido de reintegração de posse.

Oposições ajuizadas por compromissários compradores de alguns dos imóveis objeto do pedido de resolução.

Sentença de procedência da ação principal (ante o reconhecimento de simulação), e das oposições (ante a boa fé dos opoentes, terceiros).

Apelação do réu, requerendo a reversão do resultado dos julgamentos, ou, quando não, a condenação dos autores à devolução de valor pago pelos imóveis e demais gastos inerentes ao negócio.

Simulação caracterizada.

Embora articulado erro na inicial, restando provado o vício social da simulação, bem podia a sentença reconhecer a nulidade do ato questionado por esta razão ("da mihi factum, dabo tibi ius"; "jura novit curia").

Venda dos bens por preço irrisório.

Nulidade do negócio jurídico, em consonância com a jurisprudência deste TJSP.

Pedido do réu de devolução da quantia paga e das despesas tidas com o imóvel.

Indícios de que o dinheiro usado no pagamento do preço foi retirado de uma das sociedades empresárias mantidas entre os sócios.

Matéria que deve ser resolvida nas vias próprias.

Oposições.

Contratos celebrados com os opoentes, anteriores à escritura simulada, que devem ser respeitados.

Inteligência do § 2º do art. 167 do Código Civil. "A nulidade do negócio não pode ser invocada pelas partes contra os terceiros de boa-fé, porque eles tinham razões para confiar legitimamente no negócio jurídico" (JAMES EDUARDO OLIVEIRA).

Manutenção da sentença recorrida.

Apelação desprovida. (TJSP; Apelação Cível 1000855-97.2016.8.26.0099; Relator (a): Cesar Ciampolini; Órgão Julgador: 1ª Câmara Reservada de Direito Empresarial; Foro de Bragança Paulista - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 12/09/2018; Data de Registro: 12/09/2018)   Cabe ainda destacar que esse Eg.

Tribunal de Justiça do Estado do Ceará já teve oportunidade de apreciar questão similar à presente, na qual a mesma imobiliária requerida promoveu uma segunda venda de um terreno localizado naquele mesmo município, oportunidade em que se reconheceu a simulação e consequente nulidade da segunda aquisição.

Vejamos:   DIREITO PROCESSUAL CIVIL.

DIREITO CIVIL.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA.

BEM ALIENADO EM DUPLICIDADE PELO PROPRIETÁRIO ORIGINÁRIO.

VENDA DO IMÓVEL POR VALOR IRRISÓRIO.

SIMULAÇÃO EVIDENTE.

ANULAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO E DO REGISTRO REALIZADO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL.

CONTRARRAZÕES.

LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO VERIFICADA.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1.

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por Antônio Felix da Silva Filho e Tânia Maria Barreto Félix, contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Maracanaú/CE (fls. 160/163), que julgou parcialmente procedente os pleitos autorais constantes na ação anulatória de negócio jurídico ajuizada por Ana Paula Serafim da Silva Braga e Marcos Antônio Serafim da Silva em face da apelante e de Imobiliária Henrique Jorge Pinho S/A. 2.

Compulsando os fólios processuais, verifica-se que o terreno objeto da lide foi inicialmente vendido pela IMOBILIÁRIA HENRIQUE JORGE PINHO S/A à Francisca Alves da Silva, em 10/08/2001, pelo preço de R$ 6.981,00 conforme instrumento contratual de fls. 24/29, que posteriormente o vendeu aos autores, ora apelados, pelo valor de R$ 10.000,00, por meio do contrato particular firmado em 04/06/2003 às fls. 22/23.

Todavia, essas transações jurídicas não foram registradas na matrícula do imóvel. 3.

Ocorre que os autores tomaram conhecimento de que o terreno em discussão foi vendido pela IMOBILIÁRIA HENRIQUE JORGE PINHO S/A aos promovidos ANTONIO FÉLIX DA SILVA FILHO e de TANIA MARIA BARRETO FÉLIX pelo irrisório valor de R$ 1.000,00, conforme escritura de compra e venda e comprovantes de pagamento às fls.31/38. 4.

No caso dos autos, ao realizar a compra e venda do terreno pela quantia de R$ 1.000,00, inferior ao preço exigido pelo mesmo vendedor cerca de 14 (catorze) anos antes, quando o vendeu por R$ 6.981,00 (seis mil, novecentos e oitenta e um reais), tem-se que a declaração de vontade das partes não demonstrou a verdade, considerando que o valor pago não condiz com o real valor do bem.

Assim, tem-se caracterizada a simulação, nos termos do disposto no art. 167 e seu § 1º, do Código Civil. 5.

Portanto, o negócio jurídico realizado não foi, efetivamente, de compra e venda, uma vez que o valor pago pelos apelantes mostrou-se irrisório, restando devidamente caracterizada a simulação no caso dos autos. 6.

Recurso conhecido e desprovido. (TJCE - Apelação Cível - 0025439-52.2016.8.06.0117, Rel.

Desembargador(a) CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 20/09/2023, data da publicação: 21/09/2023)   Portanto, tem-se que o negócio jurídico realizado não foi, efetivamente, de compra e venda, uma vez que o valor pago pelos apelantes mostrou-se irrisório, restando devidamente caracterizada a simulação no caso dos autos.

Diante do acima exposto, correta a solução atribuída em sentença para "declarar a nulidade do negócio jurídico celebrado entre os demandados, e, por conseguinte, declarar a nulidade do Registro nº 02/26745 da matrícula nº 26745, do 2o Ofício de Registro de Imóveis da 2a Zona de Maracanaú, assim restituindo as partes ao estado em que se achavam antes da realização do negócio jurídico nulo".

ISSO POSTO, conheço o Recurso de Apelação, mas para negar-lhe provimento, oportunidade em que majoro o percentual dos honorários sucumbenciais devidos pelos requeridos e fixado pelo magistrado de piso para 20% (vinte por cento), mas mantida a suspensão de sua exigibilidade (art. 85, §11 c/c art. 98, §3º, do CPC). É como voto.

Fortaleza, data e hora da assinatura digital.   MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA Desembargador Relator   

ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇA 3ª Câmara de Direito PrivadoINTIMAÇÃO DE PAUTA DE SESSÃO DE JULGAMENTOData da Sessão: 02/07/2025Horário: 09:00:00             Intimamos as partes do processo  0056183-54.2021.8.06.0117 para sessão de julgamento que está agendada para Data/Horário citados acima.

Solicitação para sustentação oral através do e-mail da secretaria até as 18h do dia útil anterior ao dia da sessão. E-mail: Não informado