TJCE - 3007583-06.2024.8.06.0000

ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DESEMBARGADORA CLEIDE ALVES DE AGUIAR NÚMERO ÚNICO: 3007583-06.2024.8.06.0000 TIPO DO PROCESSO: AGRAVO DE INSTRUMENTO em AÇÃO DE DESPEJO (proc. originário nº 0201501-10.2024.8.06.0070) ORIGEM: 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE CRATEÚS AGRAVANTE: THIAGO FERNANDES RAMOS AGRAVADA: MARIA DO SOCORRO BEZERRA MARQUES ÓRGÃO JULGADOR: TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO RELATORA: DESEMBARGADORA CLEIDE ALVES DE AGUIAR EMENTA: DIREITO CIVIL.

DIREITO PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

LOCAÇÃO DE IMÓVEL.

AÇÃO DE DESPEJO POR INADIMPLEMENTO.

ENCARGOS LOCATÍCIOS NÃO PAGOS.

CONTRATO SEM GARANTIA.

LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO MANTIDA.

INTELIGÊNCIA DA LEI Nº 8.245/91.

RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I.

Caso em Exame:  1.

Agravo de instrumento interposto contra decisão que concedeu liminar de despejo em ação de despejo por falta de pagamento.

O juízo de primeiro grau determinou a desocupação do imóvel no prazo de 15 dias, nos termos do art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/1991.2.

O agravante, locatário, sustenta estar em dia com o pagamento dos aluguéis e alega que o despejo prejudicará sua atividade comercial, uma funerária.

II.

Questão em discussão:  2.

Cinge-se a controvérsia recursal em verificar se a inadimplência de encargos acessórios da locação (IPTU) e a ausência de garantia locatícia no contrato justificam a concessão da liminar de despejo prevista no art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/1991 III.

Razões de Decidir:  4.

O art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/1991 prevê a concessão de liminar de despejo em casos de inadimplência do aluguel e de encargos acessórios, desde que o contrato não possua garantia locatícia. 5.

O agravante não demonstrou o pagamento do IPTU, encargo de sua responsabilidade conforme contrato, caracterizando inadimplência apta a justificar a medida. 6.

A inexistência de garantias contratuais inviabiliza a segurança do locador e reforça a necessidade de tutela imediata para garantir a posse do imóvel. 7.

O fato de o imóvel abrigar uma funerária não impede a aplicação da norma locatícia, pois a legislação não distingue a destinação comercial na concessão da liminar. 8.

A jurisprudência é pacífica quanto à possibilidade de concessão de liminar de despejo quando preenchidos os requisitos legais, independentemente do ramo de atividade do locatário.

IV.

Dispositivo e Tese:  9.

Agravo de instrumento não provido.

Liminar de despejo mantida.

Tese de julgamento: "A concessão de liminar de despejo, nos termos do art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/1991, é cabível quando demonstrado o inadimplemento de encargos acessórios da locação e a inexistência de garantia contratual, independentemente da destinação do imóvel." Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, art. 59, § 1º, IX Jurisprudência relevante citada: TJCE, Apelação Cível nº 0244972-31.2020.8.06.0001, Rel.

Des.

Francisco Lucídio de Queiroz Júnior, 3ª Câmara Direito Privado, j. 12/03/2025, publ. 12/03/2025; TJCE, Agravo de Instrumento nº 0631000-87.2024.8.06.0000, Rel.

Des.

Marcos William Leite de Oliveira, 3ª Câmara Direito Privado, j. 06/11/2024, publ. 13/11/2024.

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos esses autos, acorda a Terceira Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Ceará, por unanimidade, em CONHECER DO AGRAVO DE INSTRUMENTO PARA NEGAR-LHE PROVIMENTO, em conformidade com o voto da Relatora.

CLEIDE ALVES DE AGUIAR Presidente do Órgão Julgador CLEIDE ALVES DE AGUIAR  Desembargadora Relatora RELATÓRIO Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por THIAGO FERNANDES RAMOS, objurgando decisão (ID 125156739), proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Crateús que, nos autos da AÇÃO DE DESPEJO (proc. originário nº 0201501-10.2024.8.06.0070), deferiu a liminar de despejo, nos seguintes termos: […] Isto posto, com fundamento no art. 59, § 1º, inc.

IX, da Lei nº 8.245/91, DEFIRO A LIMINAR DE DESPEJO pleiteada pelo autor para que o requerido desocupe o imóvel objeto da demanda, no prazo de 15 (quinze) dias  [...] Irresignado, o agravante interpôs o presente recurso, sustentando, em síntese, não possuir reiterados atrasos no pagamento do aluguel, bem como, aduz que, por se tratar de funerária, o despejo afeta a clientela.

Por fim, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso, reformando-se a decisão vergastada.

Decisão de ID 17050092 indeferi o pedido suspensivo.

Contrarrazões não foram apresentadas.  Vieram-me os autos conclusos. É o relatório.

Decido.

VOTO 1.

JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE Coexistindo os pressupostos que autorizam a admissibilidade do recurso, recebo-o e passo a apreciá-lo.   2.

MÉRITO Cinge-se a controvérsia recursal em verificar o acerto ou desacerto da decisão que determinou o despejo do agravante do imóvel da agravada.  De maneira breve, observa-se que o cerne da questão reside em aferir se agiu corretamente o magistrado de primeiro grau ao deferir o pedido de liminar de despejo, por considerar demonstrados os requisitos legais para a caracterização da hipótese de despejo imediato prevista no inciso IX do § 1º do art. 59 da Lei n. 8.245/1991 (com redação dada pela Lei n. 12.112/2009).  Em análise do acervo probatório, depreende-se que, do contrato entabulado pelas partes, não há qualquer garantia pelo agravante.

Ademais, é de rigor registrar que, embora tenha comprovado o adimplemento dos aluguéis cobrados pela agravada, o agravante quedou-se inerte em demonstrar o pagamento do IPTU (acessório da locação), o qual era de sua responsabilidade pelo contrato firmado entre as partes, conforme id. 125156754 - PJE 1º GRAU.

Com essas premissas, o caso em apreciação comporta a aplicação do disposto no art. 59, § 1º, inc.

IX da Lei nº 8.245/91, com redação dada pela Lei 12.112/09, legitimando a concessão da liminar de despejo, senão vejamos: Art. 59.

Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: […] IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Sobre o tema, leciona Sylvio Capanema de Souza: "Essa talvez seja a mais debatida de todas as modificações introduzidas pela Lei nº 12.112/09, [...] O que foi agora incluído na lei é a possibilidade de se obter uma medida liminar em ação de despejo por falta de pagamento, não estando garantido o contrato.

Nada mais justo e necessário.

A demora na entrega da prestação jurisdicional, para o desalijo do locatário, representaria irrecuperável prejuízo para o locador, desprovido de qualquer garantia.

Nem se diga que o locador poderia, após o despejo, cobrar do locatário, pela via da execução por título extrajudicial.

Mas a experiência do mercado nos revela que, nestes casos, são remotíssimas as probabilidades de realização do crédito.

A única esperança para o locador de, pelo menos, reduzir seu prejuízo é abreviar a desocupação do imóvel, o que se obtém através da liminar.

Esta é a ratio essendi da nova disposição legal." (In: A Lei do inquilinato comentada artigo por artigo. 10ª ed. rev., atual. e ampl.

Rio de Janeiro: Forense, 2017, p. 289) Nesse sentido, colaciona-se o entendimento jurisprudencial desta Corte Estadual: Direito Civil e Processual Civil.

Apelação Cível.

Despejo por falta de pagamento.

Locação verbal.

Prova testemunhal que comprova a relação locatícia.

Ilegitimidade ativa afastada.

Despejo em razão da inadimplência.

Recurso conhecido e desprovido.

I.

Caso em exame 1.

Apelação Cível interposta contra sentença que decretou a rescisão contratual e o despejo em ação de despejo c/c cobrança de aluguel.

A decisão recorrida reconheceu a relação locatícia mesmo sem contrato escrito, baseando-se na prova testemunhal e nas cobranças registradas.

II.

Questão em discussão 2.

A questão em discussão consiste em (I) verificar a legitimidade ativa da autora para propor a ação de despejo; (II) examinar se a autora comprovou a existência da locação verbal.

III.

Razões de decidir 3.

Preliminar de ilegitimidade ativa afastada.

Nas ações de despejo, o locador não precisa ser o proprietário do imóvel, bastando possuir a posse e disponibilidade sobre o bem, conforme precedentes do STJ e TJ/CE.

A autora demonstrou sua posse e a relação locatícia, conforme arcabouço probatório. 4.

A sentença corretamente aplicou os efeitos materiais da revelia, considerando o ônus processual da parte autora e as provas apresentadas.

Foi comprovada a existência de uma relação locatícia verbal entre as partes, confirmada por prova testemunhal e pelas mensagens de pedidos de pagamento dos aluguéis atrasados. 5.

Os apelantes não comprovaram a quitação dos aluguéis indicados, não se desincumbindo do ônus probatório previsto no art. 373, II, do CPC.

Configurada a inadimplência, é possível o despejo do locatário, na forma do art. 9º, III, e do art. 47, I, ambos da Lei nº 8.245/1991.

IV.

Dispositivo e tese 6.

Recurso conhecido e não provido.

Tese de julgamento: ¿A confirmação da relação locatícia verbal por prova testemunhal e a ausência de comprovação de quitação dos aluguéis autoriza a rescisão contratual e o despejo dos locatários inadimplentes.¿ __________ Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 373, I e II; Lei nº 8.245/1991, art. 9º, III; art. 47, I.

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade em CONHECER DO RECURSO PARA NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do relator, parte integrante deste.

Fortaleza, data registrada no sistema.

CLEIDE ALVES DE AGUIAR Desembargadora Presidente do Órgão Julgador FRANCISCO LUCÍDIO DE QUEIROZ JUNIOR Desembargador Relator (Apelação Cível - 0244972-31.2020.8.06.0001, Rel.

Desembargador(a) FRANCISCO LUCÍDIO DE QUEIROZ JÚNIOR, 3ª Câmara Direito Privado, data do julgamento:  12/03/2025, data da publicação:  12/03/2025) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO.

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO.

LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO DE IMÓVEL.

EXIGÊNCIA DE CAUÇÃO DISPENSADA.

RECURSO PROVIDO.

I.

CASO EM EXAME 1.

Agravo de instrumento interposto contra decisão interlocutória da 38ª Vara Cível de Fortaleza que, em ação de despejo, concedeu liminar para desocupação voluntária do imóvel, exigindo caução real equivalente a três meses de aluguel conforme o art. 59, §1º da Lei nº 12.112/2009.

A parte promovente pleiteia a dispensa da caução, argumentando que o valor do débito da locatária supera o montante exigido para a caução, sendo, portanto, desnecessário o depósito.

II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.

A questão em discussão consiste em analisar a possibilidade de dispensar a exigência de caução real para a concessão de liminar de despejo, tendo em vista o inadimplemento substancial do locatário e o valor da dívida que supera o montante de três meses de aluguel.

III.

RAZÕES DE DECIDIR 3.

O art. 59, §1º, inciso IX, da Lei de Locações permite a concessão de liminar de desocupação em 15 dias sem a audiência do locatário, desde que prestada a caução, salvo quando já existe garantia contratual suficiente para cobrir o débito. 4.

Em análise dos autos, verifica-se que a exigência de caução, mesmo fundamentada na proteção ao locatário contra despejos injustos, pode ser desconsiderada em casos de inadimplemento prolongado que superem o valor da caução exigida. 5.

A jurisprudência deste Tribunal de Justiça é pacífica quanto à possibilidade de dispensa da caução para garantir a desocupação do imóvel quando o valor do débito acumulado pelo locatário torna a caução excessivamente onerosa e desnecessária, visando preservar o equilíbrio da relação locatícia.

IV.

DISPOSITIVO E TESE 6.

Agravo de instrumento provido para deferir a dispensa da caução, determinando a continuidade do procedimento de desocupação conforme o pedido inicial.

Tese de julgamento: ¿É possível a dispensa da caução em ações de despejo com inadimplemento substancial do locatário, quando o valor da dívida supera o montante equivalente a três meses de aluguel¿. _________ Dispositivos relevantes citados*: Lei nº 8.245/1991, art. 59, §1º, IX; Código de Processo Civil, art. 300.

Jurisprudência relevante citada: TJCE, Agravo de Instrumento nº 0621669-81.2024.8.06.0000, Rel.

Des.

José Ricardo Vidal Patrocínio, 1ª Câmara Direito Privado, j. 10/07/2024.

ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em CONHECER e DAR PROVIMENTO ao agravo de instrumento interposto, nos termos do voto do relator.

Fortaleza, data e hora da assinatura digital.

CLEIDE ALVES DE AGUIAR Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA Relator (Agravo de Instrumento - 0631000-87.2024.8.06.0000, Rel.

Desembargador(a) MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA, 3ª Câmara Direito Privado, data do julgamento:  06/11/2024, data da publicação: 13/11/2024) Dessarte, coexistindo os requisitos do art. 59, § 1º, inc.

IX, da Lei nº 8.245/91, com redação dada pela Lei 12.112/09, impõe-se a manutenção da liminar concedida pelo juiz de piso. 3.

DISPOSITIVO Diante de todo o exposto, hei por bem CONHECER DO AGRAVO DE INSTRUMENTO E NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo inalterado o decisum vergastado.  Custas ao final pelo vencido. É como voto.  Fortaleza, data e hora da assinatura digital.

CLEIDE ALVES DE AGUIAR  Desembargadora-Relatora