TJAL - 0808157-24.2025.8.02.0000

DESPACHO Nº 0808157-24.2025.8.02.0000 - Agravo de Instrumento - Maceió - Agravante: E.

I. dos Santos Resende Comércio - ME (Mimos de Mãe) - Agravado: Bompreço S.A.

Supermercados do Nordeste - 'DECISÃO MONOCRÁTICA/MANDADO/OFÍCIO N. /2025.

Trata-se de agravo de instrumento interposto por E.I.

DOS SANTOS RESENDE COMÉRCIO-ME, em face de decisão interlocutória proferida nos autos da ação de despejo por falta de pagamento movida por BOMPREÇO SUPERMERCADOS DO NORDESTE LTDA.

A decisão agravada, de fls. 94/96, deferiu liminar para determinar a desocupação do imóvel comercial situado no interior do HIPER FAROL, em Maceió/AL, no prazo de 15 dias, sob pena de expedição de mandado de despejo, inclusive com autorização de arrombamento, caso necessário.

A recorrente sustenta que a relação jurídica travada com a agravada é regulada pelo Código Civil, pela Lei de Locação (Lei 8.245/91) e pelos princípios da boa-fé e probidade (arts. 113 e 422 do CC).

Ressalta que firmou contrato de locação do espaço comercial para funcionamento da loja Mimos de Mãe, pactuando valores de aluguel e rateio de despesas, com promessa de fluxo de clientes e boa gestão da galeria, o que, segundo a agravante, não se concretizou.

Alega que diversos meses de aluguel (maio/2023, agosto/2023, setembro/2023, janeiro/2024 e abril/2024) foram regularmente quitados, conforme comprovantes anexados, afastando a alegação de inadimplência total.

Assevera que a inadimplência parcial decorre de condutas e omissões da própria locadora, especialmente o fechamento do hipermercado âncora (Carrefour) por oito meses, para reforma e troca de bandeira, a partir de janeiro de 2024, causando queda abrupta no fluxo de consumidores e prejuízos ao funcionamento da loja agravante.

Argumenta que, durante esse período, não houve ações efetivas da locadora para mitigar os prejuízos dos lojistas, tampouco política para atrair consumidores ao empreendimento, além de problemas estruturais como falta de ar-condicionado, poeira, entulhos, e redução do quadro de vigilância, o que agravou a situação dos lojistas, tornando o ambiente inseguro.

Aponta ainda que a locadora passou a cobrar conjuntamente valores de aluguel e condomínio, sem detalhamento, afetando o planejamento financeiro da agravante, e que as tentativas de negociação restaram infrutíferas devido à ausência de cooperação da locadora.

Destaca a aplicação dos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da equidade, além da teoria da imprevisão, sustentando que o fechamento inesperado do hipermercado âncora e as consequências da reforma configuram evento extraordinário e imprevisível, tornando a prestação excessivamente onerosa, em desequilíbrio contratual (arts. 317, 478, 479 e 480 do CC).

Afirma que a própria saúde financeira da empresa foi comprometida, acumulando débitos fiscais, tributários, aluguéis e fornecedores.

Defende a aplicação da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC), ao argumento de que o locador não cumpriu sua obrigação de garantir o uso pacífico e adequado do imóvel (art. 566 do CC e art. 22 da Lei 8.245/91), razão pela qual não poderia exigir, de forma plena, o pagamento dos aluguéis e encargos.

Argumenta que não houve inadimplemento total, pois parte dos aluguéis foram pagos, e que o inadimplemento parcial decorre da situação de força maior criada pela conduta da locadora.

Questiona a ausência dos requisitos legais para concessão da liminar de despejo, sustentando que: (i) há pagamentos quitados que foram ignorados pela agravada; (ii) não foi prestada a caução de três meses de aluguel, como exige o art. 59, §1º, IX, da Lei 8.245/91; e (iii) o contrato prevê a garantia de fiança, o que vedaria a concessão liminar da desocupação, conforme entendimento da jurisprudência.

Invoca precedentes no sentido de que a existência de garantia contratual impede o deferimento de liminar de despejo, e alega que a conduta da agravada ao ocultar pagamentos efetuados caracteriza má-fé processual.

Pugna, por fim, pela concessão de tutela de urgência recursal, para suspensão imediata da liminar de despejo, sob pena de dano grave e de difícil reparação (possível arrombamento e encerramento das atividades empresariais), e, ao final, pelo provimento do agravo de instrumento, com a consequente cassação da decisão agravada, indeferindo a liminar de despejo. É o relatório.

Fundamento e decido.

A tutela provisória recursal, prevista no art. 1.019, I, do CPC, autoriza o relator a atribuir efeito suspensivo ao recurso, inclusive para suspender decisão agravada ou deferir, de modo antecedente, tutela de urgência.

Para tanto, exige-se a demonstração cumulativa da probabilidade do direito (fumus boni iuris) e do perigo de dano grave, de difícil ou impossível reparação (periculum in mora), nos termos do art. 300 do CPC.

No contexto do processo de despejo, a legislação especial (Lei 8.245/91) prevê hipótese específica de liminar inaudita altera pars, de modo que a análise do pedido recursal deve observar tanto os requisitos do CPC quanto os comandos específicos da Lei do Inquilinato.

A decisão agravada, já transcrita, concedeu liminar de despejo com base no art. 59, §1º, IX, da Lei 8.245/91, por entender ausentes as garantias do art. 37 da referida lei, além de ter sido prestada caução de três meses de aluguel.

Destacou que não havia cláusula de fiança, caução, seguro-fiança ou cessão fiduciária, e que o depósito exigido se encontrava comprovado nos autos.

A agravante sustenta que parte dos aluguéis e encargos locatícios foi adimplida, e que eventual inadimplemento decorre de condutas da locadora (fechamento da loja âncora, ausência de política de atração de clientes, problemas estruturais, etc.).

Defende a aplicação da exceção de contrato não cumprido (art. 476 do CC) e dos princípios da boa-fé objetiva, função social do contrato e teoria da imprevisão.

Ainda que as alegações de dificuldade financeira e onerosidade excessiva sejam graves e relevantes para futura discussão de revisão contratual, tais matérias não afastam, em sede liminar, a presunção de regularidade do débito para fins de concessão da medida prevista no art. 59, §1º, IX, da Lei 8.245/91.

O rito especial visa garantir celeridade e efetividade à tutela do direito de propriedade do locador, desde que observados os requisitos legais.

Além disso, as questões relativas à exceção de contrato não cumprido, alegação de culpa da locadora, ou desequilíbrio contratual, dependem de dilação probatória e cognição exauriente, não se mostrando aptas, em princípio, a afastar a concessão da liminar baseada em lei especial, sobretudo quando não comprovada, de plano, a quitação integral do débito locatício.

A agravante sustenta que o contrato estaria garantido por fiança, o que, se comprovado, inviabilizaria a concessão da liminar.

A decisão recorrida analisou expressamente o contrato e reconheceu a ausência das garantias do art. 37, reportando-se às páginas 44/83 dos autos.

Ao apreciar cuidadosamente o instrumento contratual, esta Relatoria não vislumbra, até o momento, comprovação idônea de garantia vigente, sendo certo que a mera alegação não é suficiente para infirmar o exame judicial já realizado.

O ônus da prova do fato impeditivo à concessão da liminar cabia à parte agravante, nos termos do art. 373, II, do CPC.

A agravante juntou comprovantes de pagamento relativos a alguns meses, buscando afastar a inadimplência total.

No entanto, num primeiro olhar sobre a causa, o pagamento parcial não afasta a inadimplência para fins de concessão da liminar.

O art. 59, §1º, IX, da Lei do Inquilinato não exige inadimplência total, bastando a existência de débito de aluguel ou acessórios.

A decisão agravada condicionou a liminar ao depósito da caução legal, exigência devidamente cumprida pela parte autora, conforme documentação acostada aos autos.

A parte agravante sustenta que a desocupação liminar acarretaria risco de dano irreparável, com encerramento de atividades empresariais, prejuízos a empregados e fornecedores, etc.

No entanto, o perigo de dano, para efeito de concessão da tutela de urgência recursal, deve ser ponderado à luz do direito do locador à efetividade do contrato e à regularização do imóvel.

O procedimento especial de despejo visa justamente impedir a perpetuação da posse sem o pagamento dos encargos, observando-se, contudo, a prestação da caução legal, de modo a proteger o locatário de eventuais abusos.

O deferimento da liminar de despejo, quando presentes os requisitos do art. 59, §1º, IX, da Lei 8.245/91, não configura, por si só, situação de dano irreparável, pois a medida pode ser revertida, e eventuais prejuízos podem ser compensados em perdas e danos, caso comprovada a improcedência da ação ao final.

De mais a mais, ao apreciar cuidadosamente os autos de origem, não verifico erro manifesto na decisão recorrida.

Leia-se: Cumpre-me, neste momento processual, manifestação acerca do pedido deantecipação de tutela para despejo inaudita altera pars, pedido regido pelo art. 59 da Leinº 8.245/91.A respeito da liminar em ação de despejo, dispõe o art. 59:Art. 59.

Com as modificações constantes deste capítulo, as ações dedespejo terão o rito ordinário.§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias,independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada acaução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações quetiverem por fundamento exclusivo:(...)IX a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação novencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantiasprevistas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinçãoou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo Com efeito, a falta de pagamento de aluguéis e acessórios da locação podeensejar o deferimento da liminar de despejo, desde que prestada a caução, nos termos do§1º e desde que o contrato de locação esteja desprovido de qualquer das garantias do art.37.Ocorre, todavia, que o contrato não prevê nenhuma das garantias estabelecidaspelo rol do art. 37 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). É o que se observa nas págs.44/83, o que, dessa forma, não impede a concessão de liminar de despejo inauditaaltera pars.No que se refere à necessidade de prestação de caução, colhe-se dos autos queo valor de três meses de alugueis corresponde a e R$ 10.517,55 (dez mil, quinhentos edezessete reais e cinquenta e cinco centavos), encontrando-se devidamente comprovadaatravés do documento de pág.93.Ante o exposto, DEFIRO A LIMINAR requerida, para determinar que a parteRé, E.I.

DOS SANTOS RESENDE COMÉRCIO-ME, denominação comercialMIMOS DE MÃE, em 15 (quinze) dias, proceda à desocupação do imóvelcomercial localizado no interior do HIPER FAROL, situado na Av.

Fernandes Lima, nº3.700 - Farol, Maceió/AL - CEP: 57055-000 Isto posto, INDEFIRO O PEDIDO LIMINAR RECURSAL, mantendo hígida a decisão agravada até julgamento definitivo deste agravo.

Oficie-se ao Juízo a quo acerca do teor desta decisão.

Intime-se a agravante para dar-lhe ciência deste pronunciamento jurisdicional, bem como a parte agravada para apresentar contrarrazões.

Utilize-se a cópia do presente decisum como Ofício/Mandado.

Intimem-se.

Publique-se.

Cumpra-se.

Maceió, datado eletronicamente.

Des.

Márcio Roberto Tenório de Albuquerque Relator' - Des.

Márcio Roberto Tenório de Albuquerque - Advs: Adriano Costa Avelino (OAB: 4415/AL) - Igor Góes Lobato (OAB: 34726A/CE)