TJAL - 0700433-88.2024.8.02.0066

ADV: Orlando de Moura Cavalcante Neto (OAB 7313/AL) Processo 0700433-88.2024.8.02.0066 - Procedimento Comum Cível - Autor: Guilherme Appelt, Celiany Rocha Appelt - Autos n° 0700433-88.2024.8.02.0066 Ação: Procedimento Comum Cível Autor: Celiany Rocha Appelt e outro Réu: Cartorio de Registro de Imoveis 1 Oficio SENTENÇA Vistos, etc.

Trata-se de "ação ordinária de cancelamento de cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade com pedido de tutela de urgência" proposta por GUILHERME APPELT e CELIANY ROCHA APPELT, devidamente qualificados, via advogado, objetivando o cancelamento das referidas cláusulas registradas na matrícula do imóvel de nº 128.801, descrito como apartamento nº 801 do Edifício Residencial Francisco Brennand, localizado em Maceió/AL, para garantir o pleno exercício de seus direitos de propriedade e a livre utilização do bem.

Os autores narram que o imóvel foi adquirido de Ana Paula Dorvillé de Albuquerque Barbosa e Thiago de Albuquerque Barbosa, mediante contrato de compra e venda regularmente formalizado por escritura pública e posteriormente rerratificado em julho de 2024.

Argumentam que as cláusulas restritivas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade foram originalmente impostas em razão de doação anterior à antiga proprietária, mas que decisão judicial nos autos do processo nº 0701764-92.2013.8.02.0001 autorizou a venda do imóvel, determinando a sub-rogação das cláusulas em outro bem.

Embora a alienação tenha ocorrido de forma legal e com autorização judicial, as cláusulas restritivas permanecem registradas na matrícula do imóvel, impossibilitando sua plena utilização pelos autores, especialmente para alienação futura ou captação de recursos financeiros.

Determinei que fossem trazidas informações do Cartório de Registro de Imóveis e a juntada de manifestação ministerial.

A serventia extrajudicial de forma célere, apresentou resposta a nossa solicitação.

O Ministério Público opinou pelo deferimento do pedido inicial, considerando as provas anexadas e a inexistência de justa causa para a manutenção das cláusulas restritivas.

Relatei.

DECIDO.

Do Direito Fundamental de Propriedade e sua Proteção Constitucional O direito à propriedade é assegurado pela Constituição Federal no art. 5º, inc.

XXII, que dispõe: É garantido o direito de propriedade.

Esse direito fundamental compreende uma série de prerrogativas conferidas ao proprietário, como o uso, fruição, disposição e reivindicação do bem.

Trata-se de um pilar do Estado Democrático de Direito, fundamental para o exercício da liberdade individual e para a garantia da segurança jurídica e econômica.

Além disso, o art. 5º, XXIII, da Constituição Federal estabelece que a propriedade deve atender à sua função social.

Isso significa que as restrições ou limitações ao uso ou à disposição de um bem só são admissíveis quando destinadas a resguardar interesses maiores, devidamente fundamentados.

No presente caso, a manutenção das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impede os autores de exercerem plenamente seu direito de propriedade, privando-os da liberdade de alienar o bem e, consequentemente, de utilizar os recursos oriundos da venda.

Tal situação configura uma afronta direta ao núcleo essencial do direito de propriedade, uma vez que as restrições, além de desprovidas de justa causa, não atendem à função social.

Da Ausência de Justa Causa para a Manutenção das Cláusulas O art. 1.848 do Código Civil estabelece que: Salvo se houver justa causa, declarada no testamento, não pode o testador estabelecer cláusula de inalienabilidade, impenhorabilidade e de incomunicabilidade sobre os bens da legítima.

No caso em questão, as cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade foram originalmente impostas em razão de uma doação feita à antiga proprietária, como forma de assegurar a preservação do patrimônio.

Contudo, a continuidade dessas restrições não encontra fundamento jurídico ou prático, especialmente após a decisão judicial nos autos do processo nº 0701764-92.2013.8.02.0001, que expressamente autorizou a alienação do bem e determinou a sub-rogação das cláusulas em outro imóvel adquirido pelos doadores.

A finalidade protetiva das cláusulas restritivas deve estar vinculada a uma causa concreta que justifique sua imposição, seja pela necessidade de garantir a manutenção do patrimônio em face de eventual dilapidação, seja pela proteção da legítima.

No presente caso, entretanto: A transferência do bem já foi autorizada judicialmente, com determinação expressa de sub-rogação das cláusulas em outro bem, o que torna desnecessária a permanência das restrições no imóvel alienado.

Os autores adquiriram o imóvel de boa-fé e com autorização judicial, o que demonstra que o propósito protetivo original das cláusulas não se aplica à nova titularidade.

A ausência de justificativa atual para as restrições desvirtua sua finalidade, transformando-as em entraves indevidos ao pleno exercício do direito de propriedade.

Portanto, a manutenção das cláusulas, desprovidas de qualquer justificativa contemporânea, não atende ao requisito da justa causa exigido pelo art. 1.848 do Código Civil.

Da Violação ao Direito de Propriedade O direito de propriedade, assegurado pelo art. 5º, inciso XXII, da Constituição Federal, confere ao titular a prerrogativa de usar, gozar, dispor e reivindicar o bem de forma plena e irrestrita, salvo nos casos de restrições impostas por lei ou em situações excepcionais devidamente fundamentadas.

As cláusulas restritivas, em sua essência, limitam o exercício desse direito e, por isso, sua imposição exige estrita observância dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

No presente caso, a manutenção das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade, sem justa causa, configura violação ao direito fundamental dos autores, uma vez que impede a alienação do imóvel e a utilização dos recursos para aquisição de outra propriedade.

Da Prova da Boa-Fé dos Autores Os documentos anexados aos autos demonstram de forma inequívoca que os autores adquiriram o imóvel de boa-fé, mediante contrato de compra e venda formalizado por escritura pública.

A boa-fé se evidencia pela regularidade da transação, que contou com autorização judicial expressa para a alienação do bem.

Além disso, a decisão judicial anterior, proferida nos autos do processo nº 0701764-92.2013.8.02.0001, autorizou a venda do imóvel e determinou a sub-rogação das cláusulas restritivas em outro bem.

Isso significa que os autores, ao adquirirem o imóvel, o fizeram com a legítima expectativa de que estariam livres de qualquer ônus ou limitação ao exercício pleno do direito de propriedade.

A boa-fé é um princípio fundamental do ordenamento jurídico brasileiro, devendo ser protegida, especialmente em situações como a presente, em que os autores não deram causa à permanência das restrições e agiram de acordo com o que lhes era legalmente permitido.

Dos Prejuízos Sofridos pelos Autores A permanência das cláusulas restritivas na matrícula do imóvel tem gerado sérios prejuízos aos autores, conforme amplamente demonstrado nos autos.

Entre os danos causados, destacam-se: Impossibilidade de alienação do bem: Os autores pretendem vender o imóvel para utilizar os recursos na aquisição de outra propriedade.

No entanto, as cláusulas registradas impedem a concretização da venda, bloqueando o exercício de um dos principais atributos da propriedade - o direito de dispor.

Frustração de direitos patrimoniais: A restrição à alienação impede que os autores obtenham os recursos financeiros necessários para viabilizar seus objetivos, como a aquisição de nova residência ou investimentos, o que representa uma limitação ao uso legítimo de seus próprios bens.

Risco de desvalorização do bem: A manutenção das cláusulas restritivas afeta negativamente a atratividade do imóvel no mercado, dificultando sua comercialização e potencialmente reduzindo seu valor econômico.

Custos adicionais e incertezas legais: A exigência de nova autorização judicial para o cancelamento das cláusulas impõe aos autores um ônus financeiro e jurídico desnecessário, especialmente porque tal autorização já foi concedida no processo judicial anterior.

Esses prejuízos configuram um perigo de dano irreparável, pois afetam diretamente a capacidade dos autores de exercerem seus direitos de propriedade e alcançarem seus objetivos patrimoniais.

A situação é agravada pela demora na regularização da matrícula, que perpetua os efeitos negativos para os autores.

Da Necessidade de Proteção Jurídica O direito de propriedade, assegurado pelo art. 5º, XXII, da Constituição Federal, confere ao titular a prerrogativa de usar, fruir e dispor de seus bens.

A manutenção indevida das cláusulas restritivas no registro do imóvel representa uma violação direta a esse direito, impedindo os autores de exercerem plenamente as prerrogativas inerentes à titularidade do bem.

Além disso, o princípio da segurança jurídica exige que os atos praticados com base em decisões judiciais tenham plena eficácia.

A decisão proferida no processo nº 0701764-92.2013.8.02.0001, que autorizou a alienação do imóvel, deve ser respeitada e integralmente cumprida, sob pena de frustrar a confiança legítima dos jurisdicionados e perpetuar a situação de insegurança e prejuízo.

Da Proporcionalidade e Razoabilidade A manutenção das cláusulas restritivas no registro do imóvel é desproporcional e irrazoável, uma vez que não há qualquer fundamento legal ou factual que justifique tal medida.

As restrições, que originalmente visavam proteger o patrimônio da antiga proprietária, tornaram-se obsoletas após a alienação autorizada judicialmente.

DISPOSITIVO Ante o exposto, com base nos fundamentos acima, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado por GUILHERME APPELT e CELIANY ROCHA APPELT para: Determinar que o 1º Registro Geral de Imóveis de Maceió/AL, no prazo de cinco (05) dias úteis, proceda à averbação do cancelamento das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade registradas na matrícula nº 128.801 (AV. 2-128.801 - Protocolo 295.722 e AV.3-128.801 - Protocolo nº 295.722), do imóvel descrito como apartamento nº 801 do Edifício Residencial Francisco Brennand, situado na Rua Dr.

Antônio Cansanção, nº 1040, no bairro da Ponta Verde, no Município de Maceió/AL.

Ressalvar que esta decisão tem força de mandado judicial, devendo ser cumprida com urgência.

Custas finais, se houver, pelos autores.

Sem honorários sucumbenciais por se tratar de processo de jurisdição voluntária.

P.R.I e, cumpra-se.

Maceió,13 de janeiro de 2025.

Maurício César Breda Filho Juiz de Direito

ADV: Orlando de Moura Cavalcante Neto (OAB 7313/AL) Processo 0700433-88.2024.8.02.0066 - Procedimento Comum Cível - Autor: Guilherme Appelt, Celiany Rocha Appelt - DESPACHO Trata-se de "ação ordinária de cancelamento de cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade com pedido de tutela de urgência" proposta por GUILHERME APPELT e CELIANY ROCHA APPELT.

Narram os autores que celebraram um contrato de compra e venda com Ana Paula Dorvillé de Albuquerque Barbosa e seu esposo, Thiago de Albuquerque Barbosa, para adquirir o apartamento nº 801 do Edifício Residencial Francisco Brennand, localizado em Maceió/AL.

O contrato foi formalizado em escrituras públicas, sendo uma delas uma rerratificação realizada em julho de 2024.

Alegam que o imóvel estava originalmente gravado com cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade por ter sido objeto de doação para a antiga proprietária, mas decisão judicial tomada nos autos do processo de nº 0701764-92.2013.8.02.0001 autorizou a venda do imóvel e determinou que essas cláusulas fossem sub-rogadas (transferidas) para um novo imóvel adquirido pelos vendedores.

De logo, entendo da necessidade de solicitar informações em 48 horas ao oficial de registro indicado, encaminhando tal solicitação pelo malote digital acompanhada de cópia da exordial e da sentença acostada aos autos às fls.21/23.

Juntada a informação, intime-se o representante do Ministério Público para, querendo, manifestar-se a respeito do pedido dos autores, no prazo também de 48 horas, já que há pedido de antecipação de tutela a ser apreciado.

Diante das deliberações acima, deixo, por óbvio, para apreciar o pedido de tutela antecipada após o transcurso dos prazos concedidos.

Maceió(AL), 03 de janeiro de 2025.

Maurício César Breda Filho Juiz de Direito