TJAL - 0802195-20.2025.8.02.0000

INTIMAÇÃO DE ACÓRDÃO Nº 0802195-20.2025.8.02.0000 - Agravo de Instrumento - Passo de Camaragibe - Agravante: Erico Fernandes de Mendonça - Agravado: Cavalcante e Rolim Empreendimentos Ltda - Des.

Fábio Costa de Almeida Ferrario - ausente o advogado Bruno Souza Pastore, quando do início do julgamento, embora inscrito para sustentação oral. À unanimidade de votos, em CONHECER do recurso interposto, para, no mérito, em idêntica votação, NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto condutor - EMENTA: DIREITO CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO EM AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA EM CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL POR TEMPO DETERMINADO.

PRESENÇA DOS REQUISITOS LEGAIS PARA A DESOCUPAÇÃO PROVISÓRIA DO IMÓVEL.

DESPROVIMENTO.

I.

CASO EM EXAME1.

AGRAVO DE INSTRUMENTO INTERPOSTO PELA PARTE RÉ CONTRA DECISÃO PROFERIDA NA ORIGEM, QUE DEFERIU A LIMINAR DE DESPEJO REQUERIDA PELA PARTE AGRAVADA PARA DETERMINAR QUE A AGRAVANTE DESOCUPASSE O IMÓVEL OBJETO DA LIDE NO PRAZO DE 15 (QUINZE) DIAS, CONTADOS DA NOTIFICAÇÃO DO DECISUM.II.

QUESTÃO EM DISCUSSÃO2.

A QUESTÃO EM DISCUSSÃO CONSISTE EM VERIFICAR A POSSIBILIDADE DE SE DETERMINAR LIMINARMENTE O DESPEJO DA RECORRENTE DIANTE DA ALEGAÇÃO DE QUE O ADQUIRENTE LOCADOR POSSUÍA CIÊNCIA DA LOCAÇÃO, CONSIDERANDO O DEPÓSITO EQUIVALENTE A TRÊS ALUGUÉIS E A NOTIFICAÇÃO REALIZADOS PELA PARTE AGRAVADA.III.

RAZÕES DE DECIDIR3.

NAS LOCAÇÕES NÃO RESIDENCIAIS POR PRAZO DETERMINADO, SERÁ CONCEDIDA A LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO IMEDIATA DO IMÓVEL QUANDO, FINDO PRAZO DA LOCAÇÃO, O LOCADOR PRESTAR CAUÇÃO EQUIVALENTE A TRÊS MESES DE ALUGUEL E AJUIZAR A AÇÃO NO PRAZO LEGAL, CONSOANTE ART. 59, § 1º, VIII, DA LEI N. 8.245/1991.4.

O LOCADOR COMPROVOU A REALIZAÇÃO DE CAUÇÃO DE TRÊS MESES DE ALUGUEL E A OBSERVÂNCIA DO PRAZO DE 90 (NOVENTA) DIAS PARA A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL PARA FINS DE AJUIZAMENTO DA AÇÃO.

PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS PREVISTOS NO ART. 59, §1º, VIII, DA LEI N. 8.245/1991, PARA O DESPEJO LIMINAR DA PARTE AGRAVANTE.5.

CONSIDERANDO A CONEXÃO ENTRE A PRESENTE AÇÃO DE DESPEJO E A AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE Nº 0700776-07.2024.8.02.0027, E OS ELEMENTOS PROBATÓRIOS PRODUZIDOS PELAS PARTES ATÉ O ATUAL MOMENTO, AINDA NÃO HÁ EVIDÊNCIAS DA CIÊNCIA DO ADQUIRENTE LOCADOR, CONSOANTE REGISTRADO NO JULGAMENTO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 0801695-51.2025.8.02.0000.IV.

DISPOSITIVO E TESE6.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO._________DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS: LEI Nº 8.245/1991, ART. 59, § 1º, VIII.JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: TJAL - AGRAVO DE INSTRUMENTO 0811407-02.2024.8.02.0000, REL.

DES.

FÁBIO COSTA DE ALMEIDA FERRARIO, QUARTA CÂMARA CÍVEL; J. 05.02.2025.

ART. 511 CPC - EVENTUAL RECURSO - SE AO STJ: CUSTAS R$ - CÓD. 18832-8 E PORTES DE REMESSA E RETORNO R$ 0,00 - CÓD. 10825-1 (AMBOS GUIA GRU NO SITE WWW.STJ.GOV.BR ) - BANCO DO BRASIL - RESOLUÇÃO Nº 1/2008 DO STJ - DJU DE 18/01/2008; SE AO STF: CUSTAS 0,00 - GUIA DARF - CÓD. 1505 E PORTES DE REMESSA E RETORNO R$ 0,00 - GUIA FEDTJ - CÓD. 140-6 - BANCO NOSSA CAIXA OU INTERNET - RESOLUÇÃO Nº 352/2008 DO STF. - Advs: Bruno Souza Pastore (OAB: 12845/AL) - Andressa Carla dos Santos Aires (OAB: 13452/AL) - Antônio de Pádua Almeida Cruz (OAB: 11615/AL)

DESPACHO Nº 0802195-20.2025.8.02.0000 - Agravo de Instrumento - Passo de Camaragibe - Agravante: Erico Fernandes de Mendonça - Agravado: Cavalcante e Rolim Empreendimentos Ltda - 'DESPACHO/MANDADO/OFÍCIO N. /2025.

Estando o processo em ordem, solicito inclusão na pauta de julgamento.

Encaminhem-se os autos à secretaria para adoção das medidas cabíveis.

Maceió, 06 de março de 2025.

Des.

Fábio Ferrario Relator' - Des.

Fábio Costa de Almeida Ferrario - Advs: Bruno Souza Pastore (OAB: 12845/AL) - Andressa Carla dos Santos Aires (OAB: 13452/AL) - Antônio de Pádua Almeida Cruz (OAB: 11615/AL)

DESPACHO Nº 0802195-20.2025.8.02.0000 - Agravo de Instrumento - Passo de Camaragibe - Agravante: Erico Fernandes de Mendonça - Agravado: Cavalcante e Rolim Empreendimentos Ltda - 'DECISÃO MONOCRÁTICA/MANDADO/OFÍCIO N. /2025.

Trata-se de recurso de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por Erico Fernandes de Mendonça em face de decisão interlocutória proferida pelo Juízo da Vara do Único Ofício de Passo de Camaragibe nos autos da ação de despejo proposta por Cavalcante e Rolim Empreendimentos LTDA, que deferiu a liminar de despejo inicialmente requestada para determinar que a parte ré, ora agravante, desocupasse voluntariamente o imóvel objeto da lide no prazo de 15 (quinze) dias, contados da notificação do decisum, sob pena de emissão de mandado de despejo com ordem de constatação e imissão na posse.

Em suas razões recursais, a parte agravante inicialmente aduz que seria locatária de fundo de comércio localizado na Praia do Patacho, Porto de Pedras/AL, onde funcionaria seu empreendimento de recepção turística, restaurante e área de lazer denominado "Sonhos do Patacho", mediante pagamento de aluguel mensal que atualmente estaria em R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

Afirma que o presente caso guardaria relação com a ação de manutenção de posse cumulada com consignação em pagamento nº 0700776-07.2024.8.02.0027, analisado por esta Relatoria no agravo de instrumento nº 0801695-51.2025.8.02.0000.

Na sequência, aduz que a decisão recorrida teria deferido o despejo liminarmente sem considerar que se trata de locação não residencial com prazo determinado de 10 (dez) anos, previsto para acabar apenas em 10.09.2029, ao passo que a falta de averbação da locação na matrícula do imóvel não seria capaz de afetar a validade das disposições contratuais entre as partes, o que também lhe conferiria o direito de continuar no imóvel.

Assevera que o adquirente do imóvel possuía plena ciência da natureza da locação, de suas finalidades, de maneira que a aquisição do bem não seria fundamento para desrespeitar o contrato, sob pena de violação da boa-fé objetiva.

Ainda, defende que o empreendimento promove a função social do contrato de locação, gerando empregos, beneficiando a região, tudo o que indicaria a necessidade de maior dilação probatória antes do despejo.

Com base nessas ponderações, enfatiza a urgência inspirada pelo caso, pugnando pela concessão de efeito suspensivo recursal, e, ao fim, requer o provimento do recurso a fim de reformar o decisum recorrido.

Espontaneamente, antes de sua intimação, a parte agravada apresentou contrarrazões (fls. 104/117), defendendo que esta 4ª Câmara Cível teria apreciado e confirmado os fatos alegados em sua ação de despejo, o que evidenciaria sua boa-fé e a ausência de demonstração de ciência inequívoca sobre a locação.

Aduz que o agravante reconhece já ter sido comunicado sobre a possibilidade de exercer seu direito de preferência sobre o imóvel, sendo contraditório afirmar que teria sido surpreendido pela venda do imóvel, num contexto em que, sabendo da transação, teria deixado de contranotificar o então proprietário locador do imóvel.

Argumenta que teria ocorrido a supressão (supressio) da possibilidade de exercer o direito contido na cláusula contratual que obriga o locador a averbar o contrato, diante do seu não exercício.

Ainda, enfatiza que esta Corte teria reconhecido que não havia ciência da cláusula de continuidade da locação pelo adquirente, vez que inexistiria tal prova nos autos.

Infere que não procederia a tese de que o cumprimento da medida de despejo comprometeria a função social da locação, uma vez que o novo empreendimento a ser construído no imóvel ocupará todo o imóvel e gerará muito mais empregos e impactos positivos na região.

Nesses termos, requer o não provimento do recurso. É o relatório, no essencial.

Fundamento e decido.

Inicialmente, analisa-se a alegação de conexão do presente processo com o agravo de instrumento autos nº 0801695-51.2025.8.02.0000, interposto no bojo da ação de manutenção de posse de nº 0700776-07.2024.8.02.0027.

Referido agravo de instrumento foi julgado por esta 4ª Câmara Cível em 26.02.2025, no seguinte sentido: Ementa: DIREITO CIVIL.

AGRAVO DE INSTRUMENTO EM AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE.

CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL DE IMÓVEL.

EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE VIGÊNCIA DE LOCAÇÃO EM CASO DE ALIENAÇÃO.

INEXISTÊNCIA DE AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL.

AUSÊNCIA DE PROVAS DA CIÊNCIA/ACEITAÇÃO DO ADQUIRENTE DO BEM SOBRE OS TERMOS DA LOCAÇÃO FIRMADA PELO ANTIGO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL.

DESPROVIMENTO.

I.

Caso em exame 1.

Agravo de instrumento interposto pela parte autora contra decisão proferida na origem, que indeferiu a tutela de urgência pleiteada pelo recorrente, diante da ausência de averbação do contrato na matrícula do imóvel, nos termos exigidos pelo art. 8º da Lei n. 8.245/1991. ii.

Questão em discussão 2. a questão em discussão consiste em aferir o direito da parte agravante à manutenção de posse sobre o bem imóvel objeto de contrato de locação, em face da inexistência de averbação do instrumento contratual na matrícula do imóvel. iii. razões de decidir 3.

A existência de cláusula de vigência da locação no caso de alienação do imóvel locado não obsta a denúncia do contrato pelo adquirente do imóvel se não averbado o instrumento na matrícula do bem, nos termos do art. 8º da Lei n. 8.295/1991. 4.

A dispensa de comprovação do registro do contrato de locação somente é possível nos casos em que o comprador do bem tem ciência da locação e concorda com a manutenção da relação jurídica anteriormente firmada pelo locatário, consoante posição jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça. 5.

Inexistência de provas nos autos quanto à averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel ou da ciência do comprador do bem quanto aos termos pactuados entre o agravante e o anterior proprietário do imóvel, impondo-se o não provimento do recurso interposto. iv.

Dispositivo e tese 6.

Recurso conhecido e desprovido. _________ Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.295/1991, arts. 8º, 56, 57.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg nos EDcl no REsp 1322238 DF 2012/0093742-6, Rel.

Min.

Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, j. 23.06.2015; STJ, AgRg no AREsp 592939 SP 2014/0253498-8, Rel.

Min.

Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 03.20.2015; STJ, REsp 1269476 SP 2011/0121956-3, Rel.

Min.

Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 05.02.2013.(TJAL - Agravo de Instrumento nº 0801695-51.2025.8.02.0000, Rel.

Des.

Fábio Ferrario, j. 26.02.2025, Quarta Câmara Cível) (sem grifos no original) Por sua vez, a ação de manutenção de posse de nº 0700776-07.2024.8.02.0027, foi ajuizada pelo Sr.

Erico Fernandes Mendonça e por K S S de Mendonça Receptivo - EPP em desfavor de Sérgio Roberto de Barros e de Cavalcante e Rolim Empreendimentos LTDA (fl. 1, daqueles autos).

A causa de pedir daquela ação é composta pela alegação de que o contrato de locação firmado entre o Sr.

Erico Fernandes Mendonça e o Sr.

Sérgio Roberto de Barros deveria ser cumprido nos termos pactuados, especialmente no que tange ao prazo de duração de 10 (dez) anos.

O pedido é o de manutenção na posse do imóvel objeto da locação (fls. 12/13, daquela ação).

De acordo com o art. 55 do Código de Processo Civil conexas são as demandas que possuem o mesmo pedido ou causa de pedir.

In verbis: Art. 55.

Reputam-se conexas 2 (duas) ou mais ações quando lhes for comum o pedido ou a causa de pedir. § 1º Os processos de ações conexas serão reunidos para decisão conjunta, salvo se um deles já houver sido sentenciado. [...] § 3º Serão reunidos para julgamento conjunto os processos que possam gerar risco de prolação de decisões conflitantes ou contraditórias caso decididos separadamente, mesmo sem conexão entre eles. (sem grifos na origem) Sendo bastante semelhantes dos pedidos e a causa de pedir, apesar da nomenclatura dada àquela ação ("manutenção de posse"), tendo em vista os fundamentos jurídicos nela empregados, a partir da própria Lei nº 8.245/1991 e dos termos do contrato, verifica-se a ocorrência de conexão entre ambas as ações e, consequentemente, entre os recursos de agravo de instrumento nº 0801695-51.2025.8.02.0000 e o presente.

Por conseguinte, a competência para conhecer o feito é desta Relatoria, na forma do art. 95 do Regimento Interno (RITJ/AL) desta Corte, c/c art. 930, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

Por estarem presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, toma-se conhecimento do recurso interposto e passa-se à análise do pedido suspensivo. É cediço que, para a concessão de efeito suspensivo, à similitude da tutela de urgência, a pretensão deve vir amparada por elementos que demonstrem a probabilidade do direito ou do provimento do recurso e o risco de dano grave, difícil ou impossível reparação, nos termos do art. 1.019, I, combinado com o art. 995, parágrafo único, ambos do Código de Processo Civil: Art. 1.019 - Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I- poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; Art. 995 - [...] Parágrafo único.

A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. (Sem grifos no original) Dessas dicções normativas, depreende-se que os requisitos para a concessão do efeito suspensivo passivo se perfazem na probabilidade de provimento do recurso e no perigo de dano grave de difícil ou impossível reparação (periculum in mora).

Neste momento processual de cognição sumária, resta, portanto, apreciar a coexistência ou não dos referidos pressupostos.

O cerne da controvérsia é a possibilidade de se determinar o despejo liminar da parte recorrente no bojo de ação de despejo ajuizada com tal finalidade por novo proprietário do imóvel locado pelo proprietário anterior ao réu, ora recorrente, por prazo determinado para fins não residenciais.

Analisando os autos de origem, da ação de despejo nº 0700973-59.2024.8.02.0027, verifica-se que a Cláusula Sétima do contrato prevê que a natureza da locação é exclusivamente comercial: "O LOCATÁRIO declara que o imóvel ora locado destina-se única e exclusivamente para uso comercial" (fl. 37, da origem).

Portanto, cumpre destacar que a relação jurídica é regida pela Lei de Locações (Lei nº 8.245/1991).

Para a hipótese de concessão do despejo de forma antecipada, o art. 59 da Lei do Inquilinato estabelece algumas situações que possibilitam a desocupação do imóvel antes da sentença, conforme abaixo elencado: Art. 59.

Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento; II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia; III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato; IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei; V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

VI o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;(Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) VII o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;(Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) VIII o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;(Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) IX a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.(Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) (sem grifos no original) Destarte, para concessão de liminar em ações de despejo relativas a locação não residencial, faz-se necessário, além da prestação de caução em valor equivalente a três meses de aluguel, que a propositura da ação judicial tenha ocorrido em até 30 (trinta) dias do termo contratual ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada do bem.

In casu, as partes não divergem quanto à existência de uma relação de locação entre o antigo proprietário do imóvel, Sr.

Sérgio Roberto de Barros, e a parte ora agravante, o Sr. Érico Fernandes de Mendonça.

Confiram-se os termos da petição inicial nesse particular (fl. 2, da origem): Os anteriores proprietários do bem em comento, havido pelos mesmo em 13/04/20218, eram o Sr.

SERGIO ROBERTO DE BARROS e a Sra.

APARECIDA THOMAZINI CHAIM DE BARROS, os quais locaram parte diminuta do imóvel acima descrito ao réu, desde 10/09/2019,parcela esta equivalente a 20,00m de frente por 50,00m de fundos (apenas 1.000,00m2),contendo uma construção em alvenaria (restaurante) de 192,00m2, conforme Contrato de Locação em anexo.

A parte autora, ora agravada, asseverou que os antigos proprietários do bem teriam notificado a parte agravante em 06.03.2024 para que exercesse seu direito de preferência sobre o imóvel, o que não teria ocorrido.

Por não possuir interesse na continuidade da locação sobre o imóvel recentemente comprado, os novos proprietários aduzem que, em 26.08.2024, teriam concretizado "a denúncia ao referenciado contrato de locação comercial, a fim de que o réu desocupasse voluntariamente o imóvel, em um prazo de 90 (noventa) dias" (fl. 3 da origem).

Enfatizou que o contrato de locação jamais teria sido averbado na matrícula do imóvel, o que evidenciaria sua conduta diligente.

Aduziu, ainda, que após a notificação sobre a denúncia do contrato de locação, ocorrida em 26.08.2024, o locatário deveria ter continuado pagando os aluguéis mensais, "atualmente no importe de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), que deveriam ter sido destinados à empresa autora".

Confrontando a tese recursal com a pretensão deduzida na petição inicial, verifica-se que as partes não discutem sobre o valor mensal atual a ser pago pela locação, no total de R$ 20.000,00 por mês.

Também não parece haver divergência sobre o prazo determinado da contratação de 10 (dez) anos , prevista para acabar em 10.09.2029 (fl. 6, da peça inicial).

Também não há dúvidas sobre o fato de que a parte locatária foi comunicada sobre a denúncia do contrato (fls. 45/46, da origem).

No que diz respeito ao primeiro dos requisitos anteriormente mencionados para concessão da liminar em ação de despejo (prestação de caução pelo locatário), observa-se que, à fl. 63 da origem, a parte autora comprova o depósito de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), a título de caução.

Há, por consequência, o cumprimento do referido requisito legal.

Atente-se que a possibilidade de denúncia contratual pela parte adquirente do imóvel foi objeto de julgamento nos autos do agravo de instrumento nº 0801695-51.2025.8.02.0000.

Confiram-se os fundamentos empregados por esta 4ª Câmara Cível quanto a este ponto (fls. 115/119): No que diz respeito especificamente à possibilidade de denúncia contratual pelo adquirente do imóvel que foi alienado durante o prazo de vigência de contrato de locação, a Lei do Inquilinato prevê tal hipótese, ressalvando, contudo, os casos em que, de forma cumulativa: (i) a locação se deu por prazo determinado; (ii) o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação; (iii) e o negócio jurídico estiver averbado junto à matrícula do imóvel. É conferir: Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. § 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. § 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação. (grifos ausentes no original) No caso, indene de dúvidas que o negócio jurídico ora sob análise foi realizado com prazo determinado, além de conter expressa previsão quanto à manutenção da locação no caso de alienação do imóvel durante sua vigência.

Dessa maneira, conforme dito anteriormente, o exame a ser empreendido deverá cingir-se à análise do efetivo cumprimento do requisito atinente à averbação do contrato de locação junto à matrícula do bem, bem como à possibilidade de afastá-lo na hipótese ora em comento.

Não há dúvidas de que, a despeito de haver expressa previsão legal quanto à necessidade de averbação do contrato de locação junto à matrícula do imóvel, o SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA já se manifestou no sentido de considerar que eventual ciência do adquirente do imóvel quanto à existência do contrato de locação e dos seus termos deverá prevalecer sobre a exigência formal imposta pelo art. 8º da Lei n. 8.245/1991, sob pena de ofensa ao princípio da boa-fé.

Nesses casos, entendeu a CORTE SUPERIOR pela possibilidade de relevar-se a inexistência de registro da cláusula de vigência da locação, para que seja conferida à relação jurídica a proteção adicional conferida pelo caput do mencionado dispositivo de lei.

Nesse sentido: EMENTA: AGRAVO REGIMENTAL NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO DETERMINADO COM CLÁUSULA DE VIGÊNCIA.

AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO NO REGISTRO DO IMÓVEL.

ALIENAÇÃO DO BEM.

CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO ADQUIRENTE ACERCA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO EM VIGÊNCIA.

IMPOSSIBILIDADE DE DENÚNCIA.

INAPLICABILIDADE DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. 1.

O contrato de locação com cláusula de vigência, ainda que não averbado junto ao registro de imóveis, não pode ser denunciado pelo adquirente do bem, caso dele tenha tido ciência inequívoca antes da aquisição. 2.

Inaplicabilidade das Súmulas 5 e 7/STJ ao caso em comento, considerando que a ciência inequívoca acerca do contrato de locação foi expressamente reconhecida no acórdão recorrido, não havendo necessidade de reexame de matéria fática ou contratual. 3.

AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO. (STJ - AgRg nos EDcl no REsp: 1322238 DF 2012/0093742-6, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 23/06/2015, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/06/2015 RB vol. 621 p. 51) EMENTA: AGRAVO REGIMENTAL.

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO DE DESPEJO.

ALEGAÇÃO DE FALTA DE REGISTRO DA LOCAÇÃO DO IMÓVEL ADQUIRIDO.

DENÚNCIA VAZIA.

IMPOSSIBILIDADE.

CIÊNCIA PRÉVIA DA LOCAÇÃO.

MODIFICAÇÃO DAS CONCLUSÕES ALCANÇADAS NA ORIGEM.

NECESSIDADE DE REEXAME DE PROVAS.

SÚMULA 7/STJ.

AGRAVO IMPROVIDO. 1.

O adquirente de imóvel poderá denunciar o contrato de locação para reaver o imóvel adquirido que se encontra locado, nos termos do art. 8º da Lei n. 8.245/91, se ausente a averbação junto à matrícula do imóvel. 2.

Porém, tendo ciência da locação que recaía sobre o imóvel a ser adquirido, incabível a oponibilidade da chamada denúncia vazia, por ausência da averbação do contrato de locação no registro de imóveis, sob pena de violação ao princípio da boa-fé (Precedente: REsp n. 1.269.476/SP, Relatora a Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 19/2/2013). 3.

Na hipótese dos autos, segundo o acórdão recorrido, os adquirentes tinham conhecimento prévio da locação anteriormente à aquisição do imóvel, a qual, inclusive, constou no respectivo ato de compra e venda. 4.

Ademais, atacar referida conclusão e averiguar a possibilidade da denúncia vazia que tem como requisito a falta de ciência dos adquirentes quanto à locação envolvendo o imóvel adquirido - já assentada pelo Tribunal local como de seu conhecimento - neste caso, é impossível, pois demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que é obstado em recurso especial, ante o disposto no enunciado n. 7 da Súmula do STJ. 5.

Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ - AgRg no AREsp: 592939 SP 2014/0253497-8, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 03/02/2015, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/02/2015) EMENTA: RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE DESPEJO.

DENÚNCIA VAZIA.

COMPRA E VENDA.MANUTENÇÃO CONTRATO DE LOCAÇÃO.

AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO NA MATRÍCULADO IMÓVEL.

CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO COMPRADOR.

VALOR DA CAUSA.IMPUGNAÇÃO.

FALTA DE INTERESSE.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

SÚMULA7/STJ. 1.

Inexiste ofensa ao art. 535 do CPC, quando o tribunal de origem pronuncia-se de forma clara e precisa sobre a questão posta nos autos. 2.

A ausência de decisão sobre os dispositivos legais supostamente violados, não obstante a interposição de embargos de declaração,impede o conhecimento do recurso especial.

Incidência da Súmula211/STJ. 3.

Na hipótese, trata-se de ação de despejo proposta por comprador de imóvel em face de locatário.

Discute-se a possibilidade do comprador de imóvel locado proceder à denúncia do contrato de locação ainda vigente, com fundamento na inexistência de averbação da referida avença na matrícula do respectivo imóvel. 4.

O Tribunal de origem, após analisar a documentação apresentada pelas partes, que retratava toda a negociação de compra e venda do bem, até a lavratura da respectiva escritura, entendeu que, não obstante ausente a averbação do contrato na matrícula do imóvel, o adquirente tinha a obrigação de respeitar a locação até o seu termo final. 5.

Afastada a possibilidade da recorrente denunciar o contrato de locação com base na ausência da sua averbação na matrícula do imóvel porque ela tinha inequívoco conhecimento da locação e concordara em respeitar seus termos em instrumentos firmados com o locador e proprietário anterior. 6.

Ausência de interesse recursal no que tange à alegação de violação dos arts. 259, V; e 261 do CPC; e do art. 58, III, da Lei8.245/91 porque o valor atribuído à causa, pela sentença, na ação declaratória, foi de doze locativos mensais. 7. É imprescindível, para que se possa aferir o trabalho desenvolvido pelo advogado e verificar-se a adequação ou não do percentual da verba honorária no caso em tela, que se proceda a exame de matéria de fato.

Assim, incide, na espécie, a Súmula 7desta Corte. 8.

Negado provimento ao recurso especial. (STJ - REsp: 1269476 SP 2011/0121956-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 05/02/2013, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/02/2013) Ressalte-se que o último julgado serviu de fundamento para os dois primeiros, a ele posteriores.

Todavia, convém asseverar que, conforme bem explicitado pelo Ministro Relator Ricardo Villas Bôas Cueva, no julgamento do REsp n. 1.669.612/RJ (2017/0101094-9) pela mesma Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, tal conclusão derivaria do fato de que o novo adquirente do bem estaria ciente da locação, concordando, inclusive, com a manutenção da relação jurídica anteriormente firmada pelo locatário com o antigo proprietário do imóvel.

Confira-se: Veja-se, porém, que no mencionado julgado o adquirente, por convenção firmada com o vendedor, se obrigou a respeitar o contrato de locação em todos seus termos.

Assim, não se trata propriamente de afastar a necessidade de registro, ou mesmo de ter conhecimento inequívoco da existência da cláusula de respeito, mas sim de o adquirente, por convenção, se obrigar a respeitar o contrato locatício.

Logo, a exceção à previsão legal quanto à necessidade de averbação da cláusula de vigência do negócio jurídico de locação junto à matrícula do imóvel deverá ser aplicada com moderação, pois impõe restrição ao exercício do direito de propriedade do comprador do bem, configurando exceção ao princípio da relatividade dos contratos.

Partindo dessas premissas, do contexto fático-probatório delineado nos autos até o momento, faz-se possível inferir que a parte agravada veio a ter ciência do contrato de locação que pende sobre o bem imóvel adquirido, tendo optado por denunciá-lo, conforme notificação extrajudicial de fls. 38/39 dos autos originários.

Não há, contudo, quaisquer elementos probatórios suficientes à comprovação de que estava a parte agravada ciente da existência do contrato de locação no momento da aquisição do bem ou que tenha expressamente concordado com os termos anteriormente pactuados quanto à locação do bem.

Ademais, malgrado afirme o recorrente que não pôde realizar o registro do contrato tendo em vista que o locador mudou-se para o Estado do Paraná com a cópia assinada do instrumento contratual, não há quaisquer provas nos autos capazes de referendar suas alegações.

Nada impede, contudo, que haja produção probatória em tal sentido quando da fase de instrução do feito. (sem grifos na origem) Por versarem sobre o mesmo ponto controvertido trazido em ações conexas, tais fundamentos somente poderiam ser revistos em sede de agravo de instrumento diante de provas ou elementos novos, ainda não apreciados por esta Corte.

No entanto, ao perscrutar os autos de origem da presente ação de despejo, associados aos documentos ora apresentados pela parte agravante (fls. 14/102), ainda não é possível encontrar elementos suficientes para evidenciar a ciência do adquirente do imóvel sobre a existência do contrato de locação no momento da aquisição do bem, ou sobre os termos pactuados entre o locador originário e o locatário, ora agravante.

Ademais, relevante atentar que as alegações de que a locação atual cumpre com a função social do contrato, na medida em que geraria empregos, fomentando a região, em suma, contribuindo para o interesse coletivo, e de que ainda é necessária a instrução probatória, não são suficientes para afastar a determinação legal contida no art. 59, § 1º, VIII, da Lei do Inquilinato.

Apesar da importância do princípio da função social do contrato e do princípio da boa-fé, previstos nos arts. 421 e 422, do Código Civil, é essencial atentar que o próprio legislador já levou em consideração os referidos princípios e correlatos valores impostos pelo sistema normativo para estabelecer as hipóteses de exceção da possibilidade de denúncia do contrato de locação e da execução imediata do despejo, consoante arts. 53 e 63, § 3º, da Lei nº 8.245/1991: Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido.

Art. 63.

Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. [...] § 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.

Como se pode antecipar, o presente caso não se enquadra em nenhuma das exceções previstas em lei para a possibilidade de denúncia de contrato, ainda que antes do fim do prazo determinado pela pactuação, em razão da previsão contida na parte final do art. 8º, da Lei do Inquilinato: "salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel".

Portanto, o conjunto fático-probatório até então reunido nos autos nº 0700776-07.2024.8.02.0027 da ação de manutenção de posse e nos autos nº 0700973-59.2024.8.02.0027 da presente ação de despejo, conforme delineados até este momento, demonstra a ausência de probabilidade do direito do agravante, em sede de cognição sumária, diante do preenchimento dos requisitos previstos no art. 59, §1º.

VIII, da Lei do Inquilinato, pela parte agravada. À vista da cumulatividade dos requisitos para a concessão da tutela recursal, tendo em vista a ausência de probabilidade de provimento do recurso, desnecessária é a análise da urgência.

Diante do exposto, CONHEÇO do recurso interposto e INDEFIRO o pleito de atribuição de efeito suspensivo formulado, mantendo-se os efeitos da decisão recorrida por seus próprios fundamentos e pelos que lhe passam a integrar com o presente julgamento.

Nada impede, contudo, que as partes produzam provas durante a instrução dos processos originários de maneira a modificar o contexto processual atual.

Oficie-se o Juízo de origem acerca do teor desta decisão.

Intimem-se as partes para dar-lhes ciência deste pronunciamento, considerando que a contraminuta foi apresentada às fls. 104/117.

Utilize-se a cópia da presente decisão como ofício/mandado.

Publique-se.

Cumpra-se.

Maceió, 27 de fevereiro de 2025.

Des.

Fábio Ferrario Relator' - Des.

Fábio Costa de Almeida Ferrario - Advs: Bruno Souza Pastore (OAB: 12845/AL) - Andressa Carla dos Santos Aires (OAB: 13452/AL) - Antônio de Pádua Almeida Cruz (OAB: 11615/AL)