TJAL - 0709793-48.2024.8.02.0001

ADV: Gustavo Matheus Buarque de Figueiredo (OAB 9810/AL), Kayo Fernandez Sobreira de Araujo (OAB 11285/AL) Processo 0709793-48.2024.8.02.0001 - Procedimento Comum Cível - Autor: Dg Artigos Esportivis Ltda - Réu: Farias Participações Societárias Ltda - ATO ORDINATÓRIO Em cumprimento ao disposto no artigo 384, §8º, I, do Provimento n.º 13/2023 da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de Alagoas, uma vez interposto recurso de apelação pela parte recorrente (Farias Participações Societárias Ltda) intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias, conforme o art. 1010,§ 1º do CPC.

Se apresentada apelação adesiva pela parte recorrida (art. 997, §2º do CPC), intime-se a parte contrária para contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias, nos termos do Art. 1.010, §2º do CPC.

Caso as contrarrazões do recurso principal ou do adesivo ventilem matérias elencadas no art. 1.009, §1º do CPC, intime-se o recorrente para se manifestar sobre elas no prazo de 15 (quinze) dias, conforme o art. 1.009, § 2º, do CPC.

Após as providências acima, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça.

ADV: Gustavo Matheus Buarque de Figueiredo (OAB 9810/AL), Kayo Fernandez Sobreira de Araujo (OAB 11285/AL) Processo 0709793-48.2024.8.02.0001 - Procedimento Comum Cível - Autor: Dg Artigos Esportivis Ltda - Réu: Farias Participações Societárias Ltda - SENTENÇA Trata-se de Ação Renovatória de Locação de Imóvel Comercial proposta por D G ARTIGOS ESPORTIVOS E SUPLEMENTOS LTDA, representada por seu sócio e administrador DANIEL GUSTAVO VASCONCELOS CORREIA DA SILVA, em face de FARIAS PARTICIPAÇÕES SOCIETÁRIAS LTDA.

Alega a parte autora que firmou contrato de locação comercial por tempo determinado com a requerida para instalação de seu comércio no imóvel situado à Rua Desembargador Jerônimo de Albuquerque, n. 152, Loteamento Álvaro Otacílio, lote 513, Ponta Verde, Maceió/Alagoas.

O contrato foi celebrado em 02/09/2019, com prazo de 5 (cinco) anos, com término previsto para 02/09/2024.

Afirma a requerente que pretende renovar o contrato por mais 5 (cinco) anos, com início em 03/09/2024 e término em 03/09/2029, mantendo as mesmas condições contratuais atuais.

A parte autora sustenta o preenchimento dos requisitos legais previstos no art. 51 da Lei nº 8.245/91 para a renovação compulsória: a) respeito ao prazo para ajuizamento da ação renovatória (entre 02/09/2023 e 02/03/2024); b) contrato escrito e com prazo determinado; c) prazo mínimo do contrato a renovar de 5 (cinco) anos; d) exploração ininterrupta do comércio por mais de 3 (três) anos.

Assevera também o cumprimento dos requisitos do art. 71 da Lei de Locações, anexando comprovantes de pagamento dos aluguéis e acessórios da locação como IPTU, água e energia elétrica.

Em caráter subsidiário, caso não seja concedida a renovação, requer indenização por perdas e danos, com base nos arts. 52, § 3º, e 75 da Lei nº 8.245/91.

Por fim, atribuiu à causa o valor de R$ 152.400,00 (cento e cinquenta e dois mil e quatrocentos reais), correspondente a 12 (doze) meses do aluguel vigente.

Na contestação de fls. 285/291, a empresa FARIAS PARTICIPAÇÕES SOCIETÁRIA LTDA, em síntese, sustenta a impossibilidade de renovação do contrato locatício por dois fundamentos principais: (i) inadimplemento das obrigações contratuais pela autora, especificamente o não pagamento do IPTU do ano de 2024, totalizando R$ 8.057,41, bem como a existência de multa decorrente de irregularidades no estabelecimento comercial desde 2020, no valor de R$ 2.717,80, ambos de responsabilidade da locatária conforme cláusula 53ª do contrato, o que infringiria o disposto no art. 71, II e III, da Lei nº 8.245/91; e (ii) ausência de indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação, conforme exigido pelo art. 71, IV, da mesma lei, limitando-se a autora a afirmar que "não busca qualquer tipo de revisão ou descontos".

Aduz ainda que o valor atual do aluguel (R$ 12.000,00 mais correção pelo IGP-M) não representa o valor de mercado, estimado em R$ 25.000,00 mensais, conforme avaliações anexadas.

Ao final, requer o julgamento de improcedência do pedido renovatório, com a consequente expedição de mandado de despejo com prazo de 30 dias para desocupação voluntária.

Alternativamente, pugna pela fixação dos aluguéis em R$ 25.000,00 ou outro valor a ser apurado mediante perícia judicial, bem como a fixação de aluguel provisório de R$ 20.000,00, nos termos do §4º do artigo 72 da Lei nº 8.245/91.

Na réplica de fls. 339/341, a autora D G ARTIGOS ESPORTIVOS E SUPLEMENTOS LTDA afirma que não procedem os argumentos de inadimplência de impostos e ausência de apresentação das condições da renovação.

Quanto ao primeiro ponto, a autora apresenta comprovante de pagamento do IPTU 2024, destacando que este não era exigível ou estava em aberto quando do ajuizamento da ação renovatória em fevereiro de 2024.

Sobre a alegação de não pagamento de multa aplicada pelo Município de Maceió, a autora sustenta que a autuação administrativa ocorreu em dezembro de 2019, apenas dois meses após o início da locação em 02/09/2019, e que tudo indica que a multa seria referente ao próprio imóvel e de responsabilidade do proprietário, não da autora/locatária.

Afirma a inexistência de aluguéis em aberto ou de qualquer outro tipo de obrigação descumprida ao longo da locação.

Quanto ao segundo ponto, a autora alega que cumpriu o disposto no art. 71, IV da Lei de Locações, tendo dedicado linhas específicas em sua petição inicial para tratar do referido dispositivo, transcrevendo trecho em que expõe a vital importância da manutenção no imóvel para a sobrevivência de seu comércio.

Assevera que deixou consignado o valor dos aluguéis conforme previsto no atual contrato, bem como o período pretendido de cinco anos, com início em 03/09/24 e final em 03/09/29, e a manutenção das demais condições contratuais.

Por fim, requer a procedência da ação nos termos da exordial, com condenação da ré ao pagamento das verbas de sucumbência, solicitando prazo para juntar o processo administrativo que ensejou a multa que a ré alega ser de responsabilidade da autora.

Intimadas as partes para se manifestarem acerca do eventual interesse na produção de novas provas, à fl. 344, ambas manifestaram desinteresse.

Vieram-me conclusos os autos para sentença. É o breve relatório.

Fundamento e decido.

Do julgamento antecipado do mérito.

Inicialmente, cumpre destacar que o entendimento dominante no STJ é o de que, quando verificados os pressupostos estabelecidos no art. 355, I, CPC, o magistrado passa a ter um verdadeiro dever - não uma mera faculdade - de julgar antecipadamente a lide. É que, tal regra, existe para assegurar a celeridade e eficiência à prestação jurisdicional, vale dizer, serve como meio de distribuição célere de justiça.

Nesse sentido: STJ. [] JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE.

FEITO SUBSTANCIALMENTE INSTRUÍDO.

CERCEAMENTO DE DEFESA.

INEXISTÊNCIA. [] Consoante o entendimento mais recente deste órgão julgador, não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide quando o Tribunal de origem entender substancialmente instruído o feito, declarando a prescindibilidade de produção de prova pericial, por se tratar de matéria eminentemente de direito ou de fato já provado documentalmente, como na hipótese dos autos. [] (STJ.

AgInt no REsp 1252714/PB; 4ª Turma; Rel.

Min.

Lázaro Guimarães: Des.

Conv. do TRF 5ª Região; Dj 21/11/2017; g.n.) Sobre o tema, leciona Daniel Neves (Vol. Único; 2020; pág. 686) que: [] o julgamento antecipado do mérito será cabível sempre que se mostrar desnecessária a instrução probatória após a apresentação de contestação pelo réu.

Seja porque só há questões de direito, seja porque as questões de fato independem de prova, quer porque a provas pré-constituídas (geralmente documentos) que instruam a petição e a contestação são suficientes para a formação do convencimento do juiz.

O processo comporta o julgamento no estado em que se encontra, conforme o que preceitua o art. 355, I, do CPC, sendo desnecessária a produção de outras provas para formar o convencimento deste Juízo.

Esse entendimento encontra sustentáculo, outrossim, no que dispõe o parágrafo único do art. 370 do CPC: O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias.

Ainda sobre o tema, Daniel Neves (Vol. Único; 2020; pág. 686): [] inexistir violação ao princípio do contraditório o julgamento antecipado do mérito ocorrer sem a prévia intimação das partes, dando a elas notícia de que o processo será decidido por essa espécie de julgamento, inclusive de forma antecipada, sob pena de explicitar-se que todo julgamento demandaria do juiz a informação às partes de que o processo está pronto para ser julgado.

A exigência de intimação nesse caso, por conseguinte, seria uma supervalorização do contraditório em detrimento de outros princípios processuais, com o que não se concorda. (g.n.) Ademais, de acordo com o Enunciado nº 27, das Jornadas de Direito Processual Civil, não é necessário o anúncio prévio do julgamento do pedido nas situações do art. 355, do CPC (g.n.).

TJAL.

APELAÇÃO CÍVEL. [] ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA.

INOCORRÊNCIA.

JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE.

POSSIBILIDADE.

PROVA DOCUMENTAL SUFICIENTE. [] 2.

A questão em discussão consiste em saber se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide, sem a produção de prova oral (depoimento pessoal da autora), considerada essencial pela apelante para comprovar o alegado cancelamento do curso. [] 3.

Não há cerceamento de defesa quando o juiz, destinatário final da prova, considera suficientes os elementos documentais constantes dos autos para formar seu convencimento, indeferindo a produção de prova oral desnecessária.

Aplicação do princípio da persuasão racional (arts. 370 e 371 do CPC). [] (TJAL.

AC 0704898-72.2021.8.02.0058; 4ª Câmara Cível; Rel: Des.

Márcio Roberto Tenório de Albuquerque; Dj: 19/03/2025; g.n.) Do mérito.

A presente ação renovatória de locação comercial encontra respaldo nos artigos 51 a 57 da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), que estabelece o direito à renovação compulsória do contrato de locação não residencial, desde que preenchidos cumulativamente os seguintes requisitos: Art. 51.

Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. [...] § 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor. (g.n.) E mais: Art. 71.

Além dos demais requisitos exigidos noart. 282 do Código de Processo Civil,a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com: I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51; II - prova do exato cumprimento do contrato em curso; III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia; IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação; [...] Compulsando os autos, verifica-se que os requisitos formais foram atendidos pela autora: o contrato foi firmado por escrito, com prazo determinado de cinco anos; a ação foi ajuizada dentro do prazo legal (entre 02/09/2023 e 02/03/2024); e a atividade comercial vem sendo exercida ininterruptamente por período superior a três anos.

Quanto ao cumprimento das obrigações contratuais, a alegação de inadimplência com o IPTU de 2024 foi afastada pela juntada do comprovante de quitação posterior ao ajuizamento, o que demonstra boa-fé e ausência de mora efetiva à época relevante para a análise da renovatória, sobretudo porque não era exigível ou estava em aberto quando do ajuizamento da ação renovatória em fevereiro de 2024.

Ressalte-se que a exigibilidade do IPTU 2024 somente se consolidaria no decorrer do próprio exercício financeiro.

No tocante à multa administrativa alegada pela ré, verifica-se que inexiste prova nos autos de que tal encargo decorre de ato imputável à autora.

Ao contrário, a parte autora diligenciou para trazer aos autos o processo administrativo de origem da multa, requerendo inclusive que, caso não obtido por via direta, fosse atribuído ao réu o ônus de sua produção, na forma do art. 373, II, do CPC.

Tal circunstância, somada à cronologia dos fatos (multa supostamente aplicada apenas dois meses após o início da locação), desnatura a alegada inadimplência.

Por fim, quanto à suposta ausência de proposta clara e precisa de renovação, a exordial indicou expressamente: i) a manutenção do valor contratual com base no contrato em curso; ii) o período pretendido (cinco anos, de 03/09/2024 a 03/09/2029); e iii) a manutenção das demais condições contratuais.

Tal redação atende à exigência legal do art. 71, IV, da Lei de Locações, não havendo obrigatoriedade legal de proposta revisional ou avaliação mercadológica ex ante, especialmente quando há intenção de continuidade nos moldes vigentes.

Dispositivo.

Em razão do que foi exposto, JULGO PROCEDENTE os pedidos da exordial, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para: A)Renovar compulsoriamente o contrato de locação comercial firmado com FARIAS PARTICIPAÇÕES SOCIETÁRIAS LTDA, pelo prazo de 5 (cinco) anos, com início em 03/09/2024 e término em 03/09/2029; e B)Manter as demais cláusulas contratuais vigentes, inclusive o valor do aluguel, ressalvada posterior revisão por perícia, se requerida.

Por fim, condeno a parte demandada na obrigação de pagar as custas processuais e os honorários advocatícios sucumbenciais, arbitrando-os em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

Publique-se.

Intimem-se.

Maceió,

ADV: Gustavo Matheus Buarque de Figueiredo (OAB 9810/AL), Kayo Fernandez Sobreira de Araujo (OAB 11285/AL) Processo 0709793-48.2024.8.02.0001 - Procedimento Comum Cível - Autor: Dg Artigos Esportivis Ltda - Réu: Farias Participações Societárias Ltda - ATO ORDINATÓRIO Em cumprimento ao artigo 384, do Provimento nº 13/2023 da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de Alagoas, intimem-se as partes para, no prazo de 10 (dez) dias, informarem sobre a possibilidade de conciliação e se há outras provas a produzir além das constantes nos autos, especificando-as.