TRF2 - 5003938-66.2025.4.02.5102

PROCEDIMENTO COMUM Nº 5003938-66.2025.4.02.5102/RJ AUTOR: JOSE ANTONIO CARDOSO DOS SANTOSADVOGADO(A): ANDERSON FERREIRA DE REZENDE (OAB RJ180026) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de ação proposta por JOSE ANTONIO CARDOSO DOS SANTOS pelo procedimento comum em da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, objetivando, em sede de tutela de urgência, que sejam suspensos os atos expropriatórios sobre o imóvel, anulando-se a consolidação da propriedade, bem como seja autorizado o depósito para purgar a mora.

Aduz que as partes firmou contrato de compra e venda de imóvel, no valor da dívida/financiamento de R$ 157.400,00, e o valor da garantia fiduciária de R$ 186.000,00 (cento e oitenta e seis mil reais), pelo sistema de amortização SAC, no prazo de 420 meses. E que "após mais de 1 década de adimplemento regular das parcelas do financiamento acordado, o Autor enfrentou problemas familiares e atravessou dificuldades financeiras e psicológicas, e por alguns meses não cumpriu com suas obrigações.

Contudo, vem se recuperando e reuniu, com muito custo o montante para purgar a mora, entretanto, a Requerida não está permitindo que o requerente possa realizar o pagamento das parcelas em atraso e dar prosseguimento ao contrato".  Como causa de pedir, alega que não houve notificação válida ou eficaz do devedor para exercer seu direito de purgar a mora, tampouco foi assegurado prazo legal para a sua manifestação. É o relatório.

DECIDO.

Tutela de Urgência. No que tange ao pedido de tutela de urgência, dispõe o art. 300 do Código de Processo Civil que ele será concedido quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Caso concreto.

Por ora, não vislumbro a existência do primeiro requisito.

Com efeito, o próprio autor admite que buscou renegociar a dívida, estando, portanto, inadimplente.

Tratando-se de contrato de mútuo, a CEF, figurando como agente financeiro, se compromete a emprestar determinada quantia para o devedor, e este, por sua vez, se compromete a restituir o valor emprestado com correção monetária e juros.

Sendo assim, não há qualquer irregularidade em uma eventual promoção de execução extrajudicial do imóvel pela CEF, uma vez que a parte autora pegou emprestado o valor descrito na inicial, tendo a instituição financeira o direito de receber a quantia emprestada com juros e correção monetária, conforme o pactuado.

Acerca do procedimento de execução extrajudicial do imóvel, não há nada nos autos que indique a existência de vícios que autorizem dos suspensão dos atos expropriatórios.  Pelo contrário.

A certidão do Oficial do Cartório do 2º Ofício do Serviço Notarial e Registro de Imóveis de Maricá (evento 1, MATRIMOVEL3, fl. 3) indica que os devedor foi intimado por edital, em razão de encontrar-se em local ignorado e incerto, após diligências negativas realizadas nos dias 06/08/2024, 07/08/2024 e 08/08/2024, sendo publicado em jornal de maior circulação local, nos dias de 22/08/2024, 24/08/2024 e 26/08/2024.

Dessa forma, evidenciado que o devedor não foi localizado pelo Oficial de Serviço Notarial e de Registro de Imóveis para receber a notificação para purgar a mora, afigura-se válida a intimação por edital, na forma do art. 26, § 4º, da Lei nº 9.514/1997.

Nesse sentido, confira-se a jurisprudência do E.

TRF da 2ª Região (Apelação Cível Nº 5002020-71.2023.4.02.5110/RJ; 5ª Turma Especializada; RELATOR: Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO j. 07/05/2025):   APELAÇÕES.

SFH.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE.

PROCEDIMENTO EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

AUSÊNCIA VÍCIOS.

INTIMAÇÃO EDITAL.

VALIDADE. 1.

Apelações interpostas em face de sentença que jugou parcialmente procedentes os pedidos, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para cancelar os leilões SFI 3025/2023 e SFI 3026/2023, não havendo óbices para que a CEF promova atos ulteriores à realização de leilões, contanto que observado o requisito do art. 27, §2º-A, da Lei n.º 9.514/97. 2.

O Supremo Tribunal Federal, em sessão virtual do Plenário de 26.3.2021 a 7.4.21, por maioria, apreciando o tema 249 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66” (STF, Plenário, RE 627.106, Rel.

Min.

DIAS TÓFFOLI, DJe 8.4.2021). 3.

No dia 26.10.2023, o Plenário do Supremo Tribunal Federal (STF) validou lei de 1997, que permite que bancos ou instituições financeiras possam retomar um imóvel, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça.

A decisão foi tomada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860631, com repercussão geral (Tema 982).  tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”. 4. É legítima a notificação do devedor por meio de edital no procedimento de execução extrajudicial de financiamento imobiliário, quando frustrada a tentativa de notificação pessoal do devedor (STJ, 4ª Turma, AgInt no REsp 1706761, Rel.

Min.

RAUL ARAÚJO, DJe 22.5.2019). 5.

Esta Corte Regional já se manifestou entendendo que não existe previsão legal determinando a intimação pessoal do mutuário acerca da data da realização dos leilões.

O momento oportuno para a purgação da mora ocorre com a notificação da dívida, de forma que o leilão é apenas consequência lógica do não pagamento do montante devido.  Precedentes: TRF2, 6ª Turma Especializada, AC 01039140920174025104, Juiz Fed.

Conv.

ALFREDO JARA MOURA, DJe 25.4.2019; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5001305-29.2018.4.02.5102, Rel.

Des.

Fed.

RICARDO PERLINGEIRO, DJe 17.2.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5046412-02.2018.4.02.5101, Rel.

Des.

Fed.

RICARDO PERLINGEIRO, DJe 5.5.2022; TRF2, 5ª Turma Especializada, AC5069980-71.2023.4.02.5101, Rel.

Des.

Fed.

RICARDO PERLINGEIRO, DJe 19.7.2024. 6.

O fato de eventualmente não ter sido encontrado o devedor não afasta a validade das notificações enviadas ao endereço do imóvel, sendo desnecessária a expedição de mais de um aviso reclamando o pagamento da dívida, nos termos do art. 31, IV, do DL n.º 70/66, e Res.

BNH n.º 11/72. 7.

A notificação realizada pelo Oficial do Cartório, nos termos do art. 26, § 3º, da Lei n.º 9.514/97, constitui documento hábil para comprovar a mora do devedor e sua notificação pessoal para purgá-la no prazo legal.

O documento é revestido de fé pública, pelo que não há falar em ausência de intimação dos autores quanto ao ato.

Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5095063-26.2022.4.02.5101, Rel.

Des.

Fed.

RICARDO PERLINGEIRO, DJe 26.2.2024. 8.

Os mutuários, ao firmarem contrato de financiamento pelas regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), assumem o risco de, em se tornando inadimplentes, terem o contrato executado extrajudicialmente, pois o imóvel fica gravado com o direito real de garantia hipotecária.

Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5010324-29.2024.4.02.0000, Rel.

Des.

Fed.

RICARDO PERLINGEIRO, DJe 23.9.2024. 9.

Para evitar as medidas constritivas do financiamento, tais como a realização do leilão e a consolidação da propriedade, torna-se necessário, em tese, que o mutuário cumpra as exigências estabelecidas na Lei n. 10.931/2004, que impõe, entre outros requisitos, a necessidade de assegurar a continuidade do pagamento, no tempo e modo contratados, do valor incontroverso das prestações (§ 1º do artigo 50), bem como efetuar o depósito integral dos valores controvertidos cobrados pelo agente financeiro (§ 2º do artigo 50). 10.

O Superior Tribunal de Justiça fixou o entendimento no sentido de que não deve ser decretada a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte.

Precedente: STJ, 4ª Turma, AgInt no AgInt no AREsp: 1897413 SP, DJe 1.7.2022. 11.

O demandante tinha ciência da inadimplência, admitindo que deixou de efetuar o pagamento das parcelas do financiamento, de modo que a consequência do inadimplemento é a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira.

Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5033083-10.2024.4.02.5101, Rel.

Des.

Fed.

RICARDO PERLINGEIRO, DJe 7.1.2025. 12.

O autor tinha ciência dos leilões designados, buscando a suspensão da realização pela via judicial, de modo que possuía conhecimento da designação da hasta pública, não se vislumbrando a alegada nulidade.

No caso em análise, a ação foi distribuída em 22/02/2023, já mencionando o leilão que seria realizado em 06/03/2023, o que evidencia a ciência inequívoca da parte acerca da data do leilão. 13.

Uma vez reformada a sentença, o ônus sucumbencial recai exclusivamente sobre o autor. 14. É devida a verba honorária recursal, na forma do art. 85, §11 do CPC, quando estiverem presentes, simultaneamente, os seguintes requisitos: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, ocasião em que entrou em vigor o novo CPC; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a origem, no feito em que interposto o recurso (STJ, 2ª Seção, AgInt nos EREsp 1539725, Rel.

Min.

ANTONIO CARLOS FERREIRA, DJE 19.10.2017).

Dessa forma, considerando o preenchimento das condições supra, devem ser majorados em 1% (um por cento) os honorários advocatícios fixados em desfavor do autor, suspensa a exigibilidade, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil. 15.  Apelação da CEF provida.

Apelação do autor não provida.   Confira-se, também, o acórdão proferido no Agravo de Instrumento  Nº 5003772-48.2024.4.02.0000/RJ; 5ª Turma Especializada, RELATOR: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA, j. 15/07/2024:   AGRAVO DE INSTRUMENTO.

PROCESSUAL CIVIL.

PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL. SUSPENSÃO DO LEILÃO. direito à moradia. repactuação. recurso DESPROVIDO. 1.

A tutela provisória de urgência, de natureza antecipada ou cautelar, busca evitar a lesão a direito oriunda da demora na prestação jurisdicional, de modo que o seu objetivo é antecipar o provimento pretendido.

Mas a sua concessão, nos termos do artigo 300, caput, do CPC, está vinculada à presença de forte probabilidade do direito alegado e de perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo. 2.

A parte agravante não nega a inadimplência, o que também é comprovado pela planilha de evolução do financiamento juntada nos autos originários. 3.

O Supremo Tribunal Federal, em sessão do Plenário de 26.10.2023, por unanimidade, apreciando o tema 982 da Repercussão Geral, fixou a seguinte tese: "É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal"  (STF, Presidência do Ministro Luís Roberto Barroso.

Plenário, 26.10.2023). 4.

Segundo a Lei 9.514/1997, no caso de inadimplência, no todo ou em parte, em contratos de compra e venda de imóveis garantidos por alienação fiduciária no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário, o fiduciante é constituído em mora e intimado pessoalmente para purgação no prazo de quinze dias, cuja inobservância consolida a propriedade em nome do fiduciário e o registro na matrícula do imóvel.

Em seguida, o fiduciário está autorizado a promover o leilão público para alienação do bem, uma vez consolidada a propriedade em seu nome (Precedente: STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 1463916 SP 2019/0065795-7, Relatora: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 03/12/2019, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/12/2019).

Ademais, convém consignar que o documento constante dos autos originários  informa que o agravante foi notificado para purgar a mora. 5.

Os problemas financeiros invocados pela parte agravante não constituem situação que atrai a aplicação da Teoria da Imprevisão, uma vez que as cláusulas do contrato já eram de seu conhecimento quando da assinatura do pacto, sendo que, em contratos de longo prazo, tal como financiamento imobiliário, circunstâncias como doença, desemprego e diminuição de renda não se afiguram em situações extraordinárias aptas a justificar o descumprimento contratual.   6.

O princípio da dignidade humana e o direito social à moradia não podem ser levianamente interpretados como cláusulas de chancela ampla e irrestrita à inadimplência, sob pena de se dificultar, ainda mais, a concretização dos fins a que se destinam, uma vez que o sistema atende a um conjunto de cidadãos que não se esgota na pessoa da apelante, sendo o retorno do crédito concedido uma premissa básica para o seu equilíbrio e manutenção.

Dispensar os recorrentes da contraprestação livremente contratada, também imposta aos demais contratantes, consistiria em grave violação ao princípio da isonomia, sem contar o universo de pessoas que deixam de celebrar contratos do gênero por falta de condições para honrar o pagamento das prestações, de sorte que a inadimplência do devedor fiduciário não pode ser abonada pelo Poder Judiciário.

Precedente: (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 0009645-26.2013.4.02.5101, Rel.

Des.

Fed.

RICARDO PERLINGEIRO, DJe 3.12.2021). 7.

A CEF não pode ser obrigada a renegociar as prestações livremente pactuadas.

Precedente: TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 5012693-58.2020.4.02.5101, Rel.

Des.

Fed.

RICARDO PERLINGEIRO, DJe 1.4.2022. 8.

Com a nova redação dada pela Lei n.º 13.467/2017 à Lei n.º 9.514/1997, o legislador esclareceu que não é possível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade (artigo 26-A, §2 c/c artigo 27, §2º-B).

Na verdade, após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, é a assegurado ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel, conforme precedentes desta 5ª Turma (TRF2, AC 5049291-45.2019.4.02.5101, Relator Des.

Fed.

ALCIDES MARTINS, 5a.

Turma Especializada, julgado em 19.04.2023, AC 5000232-40.2019.4.02.5117, 5ª Turma Especializada, Relator Desembargador Federal RICARDO PERLINGEIRO, DJe 08/06/2020). 9.

Não se vislumbra, neste momento processual, urgência na situação, caracterizando o perigo da demora, uma vez que determinada a realização do leilão do imóvel, o que não implica imediato desapossamento do bem, afastando-se, assim, o perigo da demora do pleito.

Precedentes: TRF2, 5ª Turma Especializada, AG 5014591-49.2021.4.02.0000, Rel.

Des.

Fed.

RICARDO PERLINGEIRO, DJe 16.2.2022. 10.

O E.

TRF-2ª Região possui entendimento, no sentido de que a concessão da tutela de urgência se insere no poder geral de cautela do juiz, somente sendo possível ocorrer a sua reforma, por meio do presente recurso, em casos de interpretação teratológica, fora da razoabilidade, ou quando flagrantemente ilegal, ilegítimo ou abusivo (TRF2, 8ª Turma Especializada, AG 0008385-12.2018.4.02.0000, Rel.

Des.

Fed.

MARCELO PEREIRA DA SILVA, DJe 10.7.2019), o que não ocorreu na hipótese dos autos. 11.

Não há como autorizar, neste momento processual, a suspensão de qualquer procedimento de execução extrajudicial do imóvel.

Ausentes os requisitos autorizadores da tutela de urgência, imperativa a manutenção da decisão. 12.

Agravo de instrumento desprovido.   Portanto, concluo que não há elementos autorizadores que evidenciem a probabilidade do direito, fazendo-se necessária uma maior instrução probatória para comprovação dos fatos efetivamente ocorridos, pois com base apenas no exame dos fatos narrados na inicial e na documentação apresentada, não dispõe este Juízo de elementos de convicção suficientes para conceder a tutela de urgência pleiteada.

ANTE O EXPOSTO indefiro a medida liminar.

CITE-SE a parte ré para que ofereça resposta no prazo legal (art. 335, III c/c art. 183, caput, ambos do CPC), intimando-a do teor desta decisão.

Deverá a parte ré, na mesma oportunidade, especificar justificadamente, sob pena de preclusão, as provas que pretende produzir, ciente de que o protesto genérico por prova será de plano indeferido.

Juntada a contestação, intime-se a Parte Autora para, no prazo de 15 (quinze) dias, falar em réplica, em caso de eventuais questões enumeradas nos artigos 337 e 350 do CPC, que tenham sido abordadas na contestação apresentada, devendo, na oportunidade, especificar, justificadamente, as provas que pretende produzir.

Lembrando que o protesto genérico por provas será indeferido de plano.

P.I.