TJTO - 0011383-25.2025.8.27.2700

Agravo de Instrumento Nº 0011383-25.2025.8.27.2700/TO AGRAVANTE: RODES ENGENHARIA E TRANSPORTES LTDAADVOGADO(A): CARLOS ALBERTO DIAS NOLETO (OAB TO000906)AGRAVADO: ELIANA LIMA DA SILVA FREITASADVOGADO(A): MICHEL FREITAS DE OLIVEIRA (OAB TO011168)AGRAVADO: MICHEL FREITAS DE OLIVEIRAADVOGADO(A): MICHEL FREITAS DE OLIVEIRA (OAB TO011168) DECISÃO Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento interposto por RODES ENGENHARIA E TRANSPORTES LTDA, em face de decisão proferida nos autos da Ação de Imissão na Posse n.º 0028951-64.2025.8.27.2729, que concedeu tutela provisória de urgência para determinar a imediata imissão dos agravados, ELIANA LIMA DA SILVA FREITAS E OUTRO, na posse do imóvel objeto do contrato firmado entre as partes, independentemente da quitação integral do saldo residual (“balão”), sob pena de multa diária.

Em suas razões sustenta, em síntese, a validade da cláusula contratual que condiciona a entrega das chaves do imóvel à quitação integral do valor estipulado para esse fim, destacando que a exigência de pagamento da parcela no ato da entrega não representa antecipação contratual, mas simples cumprimento da avença.

Argumenta, ainda, que a negociação para parcelamento do valor devido não implica renúncia à cláusula de retenção das chaves, e que não se demonstrou o risco de dano grave ou de difícil reparação apto a justificar a medida liminar concedida.

Ao final, por entender presentes os requisitos, pleiteia tutela antecipada para que se abstenha do recolhimento do ICMS, até o julgamento final do presente recurso. É o relatório.

DECIDO Ante o que dispõe o artigo 1.019 do Novo Código de Processo Civil, pode o relator, após lhe ser distribuído o Agravo de Instrumento, “atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal”, desde que se verifique que da imediata produção dos efeitos da decisão há “risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso”.

Vale registrar, ainda, que o art. 932, II, do Novo CPC, permite ao relator “apreciar o pedido de tutela provisória nos recursos e nos processos de competência originária do tribunal”, tutela provisória esta que dependerá do atendimento dos requisitos previstos para as suas duas espécies, a tutela de urgência ou tutela de evidência, a depender do caso.

A decisão atacada rejeitou os argumentos do agravante, nos seguintes termos: ​Analisando os autos, constato que a autora demonstrou que celebrou contrato de compra e venda com a ré em 17/03/2023, tendo por objeto o imóvel litigioso, com valor total de R$ 215.091,76  (​evento 1, CONTR7​).  ​O documento juntado evento 1, EXTR8 comprova que a parcela final de R$ 15.000,00 estava prevista para 31.12.2025, quando ocorreria a entrega das chaves.

A autora também comprova, por meio do documento do evento 1, EXTR9, que efetuou o pagamento integral das parcelas ordinárias previstas, inclusive com antecipação, restando pendente o pagamento do saldo denominado “balão”, no valor de R$ 15.000,00, que, no documento em tela já consta com a data alterada para 25.06.2025.

Ambos os documentos acima citados demonstram que o saldo remanescente, denominado “balão”, no valor de R$ 15.000,00, tinha vencimento originalmente pactuado para 31/12/2025, entretanto, tal condição foi alterada unilateralmente pela ré para 25.06.2025.

O 1º Termo Aditivo ao Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda sob Condição Resolutiva de Imóvel na Planta juntado no evento 1, TERMO13 demonstra o parcelamento do referido "balão" em seis parcelas de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), via boleto, com vencimento no dia 30 de cada mês, sendo a primeira no dia 30/06/2025, e a última no dia 30/11/2025, bem como também comprova que a ré está condicionando a entrega das chaves do imóvel ao pagamento integral de todos os boletos.

Leia-se: 4) Cláusula Quarta. A parte Devora/Promitente Compradora, declara ter ciência inequívoca de que a entrega das chaves do imóvel objeto deste instrumento está condicionada à quitação integral da parcela de entrega das chaves, conforme repactuação ora ajustada, a ser efetivada mediante o pagamento da última parcela pactuada, ratificando o já expresso nos itens “3.1.1.3” e “6.5, Parágrafo Único” do Contrato Particular de Promessa de Compra e venda sob Condição Resolutiva de Imóvel na Planta pactuado em 17 de março de 2023... (destaquei) A autora já efetuou o pagamento do boleto da primeira parcela (evento 1, PAGAMENTO14).

Em suma, a documentação acostada indica que a autora não possui parcelas vencidas e inadimplidas para com a ré e que a entrega do imóvel está sendo condicionada exclusivamente à quitação antecipada desse saldo residual, o que, ao menos em juízo de cognição sumária, configura conduta abusiva, conforme preceitua o art. 39, V, do Código de Defesa do Consumidor.

Ademais, a jurisprudência dominante reconhece a teoria do adimplemento substancial como forma de impedir a resolução contratual ou a recusa de prestação pela outra parte, quando já cumprida a maior parte da obrigação, especialmente em contratos de adesão e de financiamento habitacional.

Importante destacar que o contrato foi firmado em 17.03.2023 e previa o prazo inicial de 30 meses para conclusão da obra, contados da assinatura do contrato.

Logo, em princípio, seria entregue em setembro de 2025.

No entanto, o evento de entrega das chaves ocorreu em junho de 2025.

Assim sendo, embora o contrato estipule que a entrega das chaves somente poderia ocorrer após o pagamento integral do saldo residual denominado “balão” (cláusula 6.5, item a), deve-se reconhecer que houve alteração significativa na situação fática, uma vez que a obra foi concluída e entregue antecipadamente em relação ao prazo inicialmente previsto.

Essa antecipação da entrega do imóvel impacta diretamente as condições contratuais relacionadas ao pagamento e à posse, na medida em que o vencimento do “balão” foi originalmente pactuado para ocorrer concomitantemente à entrega das chaves, prevista para o término do prazo contratual de 30 meses.

Com a entrega antecipada, a ré não pode exigir a antecipação do pagamento do “balão” nem condicionar a entrega da posse a essa antecipação, sob pena de impor obrigação não pactuada e desproporcional à autora, configurando alteração unilateral e abusiva do contrato, em violação aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

Dessa forma, a entrega antecipada do imóvel implica que a autora tenha direito à posse imediatamente, mantendo-se o pagamento do “balão” na nova forma parcelada conforme repactuado, garantindo-se a proteção dos direitos da consumidora e a observância dos limites contratuais, além de facilitar o cumprimento da obrigação sem a necessidade de adimplemento integral antecipado para a obtenção da posse do imóvel.

Assim, encontra-se suficientemente demonstrada a probabilidade do direito da autora à imissão na posse do imóvel, tendo em vista o cumprimento substancial da obrigação.

O perigo de dano atual e concreto também se faz presente, haja vista a situação de vulnerabilidade habitacional da parte autora, pois se encontra privada do bem que adquiriu e pelo qual já pagou praticamente toda a quantia.

Além disso, a não entrega do imóvel causa-lhe despesas adicionais com moradia, deslocamentos e transtornos de ordem emocional, além de haver a possibilidade de suportar encargos condominiais e tributos vinculados ao imóvel, sem sequer poder habitá-lo.  Quanto à reversibilidade da medida, embora a imissão na posse tenha natureza satisfativa, não se trata de medida irreversível, considerando que, em caso de eventual improcedência do pedido ao final, poderá a ré pleitear a reintegração na posse e eventual compensação por perdas e danos.

Ademais, o risco de dano à parte autora é superior àquele eventualmente suportado pela ré, já que não se trata de inadimplência, mas de saldo futuro devidamente parcelado e em dia, o que afasta a alegação de risco patrimonial à vendedora, que, inclusive, possui meios legais de cobrança, conforme previsto contratualmente (execução ou acionamento do agente financeiro).

Portanto, presentes os requisitos autorizadores da tutela provisória de urgência postulada na inicial, impõe-se o seu deferimento.

No presente caso, entendo que o pedido de antecipação de tutela se mostra, a meu sentir, sem respaldo fático e jurídico. É que, conquanto a argumentação lançada no recurso seja relativa ao direito de retenção das chaves do imóvel objeto da avença ante a ausência de quitação da parcela de entrega das chaves, saliento, outrossim, que a peça recursal, não obstante requerer seja a medida deferida liminarmente, não argumenta satisfatoriamente sobre risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação a ser por ele suportado, a justificar uma tutela recursal liminar em seu favor. É que este limitou a alegar que concessão da posse do imóvel ao comprador, sem a correspondente quitação do valor contratualmente estipulado para a entrega das chaves, configura evidente risco de lesão grave e de difícil reparação ao direito da construtora, bem como que ‘a posse injusta dificulta a reversão da situação, gera ônus adicionais à empresa e pode inclusive comprometer a integridade do imóvel, sobre o qual a construtora ainda detém direitos enquanto não adimplida a obrigação do comprador’.

Assim, diante da timidez do pedido, noto, pela leitura da peça de ingresso, que embora tenha formulado pedido visando à tutela antecipada, não se dedicou a redigir texto de modo a convencer este julgador da necessidade da intervenção emergencial perseguida.

Ora, se o Agravante não indicou, na peça recursal, em que consistiria o alegado perigo da demora (risco de dano grave) hábil à concessão da medida liminar postulada, não vejo razão para deferi-la neste momento precário, mormente quando não vislumbro evidências de que não possa esperar até o pronunciamento definitivo sobre este recurso pelo Colegiado.

E, em tais circunstâncias, ausente o perigo de dano grave irreparável ou de difícil reparação, também desnecessário o exame da existência de relevância da fundamentação, porquanto sejam cumulativos, devendo concorrer para o deferimento da liminar no agravo de instrumento.

Face ao exposto, indefiro a antecipação da tutela recursal pretendida.

Intime-se a parte agravada para que apresente contrarrazões no prazo legal.

Cumpra-se.