TJTO - 0015472-72.2023.8.27.2729

Procedimento Comum Cível Nº 0015472-72.2023.8.27.2729/TO AUTOR: LORRAINE PATIELE PEREIRA BISPOADVOGADO(A): MARIANA MACHADO DE SOUZA ELIAS (OAB TO010957)ADVOGADO(A): ELIZA MATEUS BORGES (OAB TO06044A)ADVOGADO(A): RHAYARA CORDEIRO CASTRO (OAB TO012150) SENTENÇA I - RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL COM PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA ajuizada por LORRAINE PATIELE PEREIRA BISPO em desfavor de FLOR LOCAÇÃO & SERVIÇOS LTDA Narra a parte autora que em 04/03/2015, celebrou contrato particular de compra e venda com a empresa requerida para aquisição de um lote no Serra Azul II, Chácara 19, com área de 842,60m², pelo valor de R$ 58.525,00 (cinquenta e oito mil e quinhentos e vinte reais), sendo que a forma de pagamento acordada foi o pagamento de R$1.000,00 (um mil reais) a título de intermediação e o restante em 195 (cento e noventa e cinco) parcelas de aproximadamente R$ 295,00 (duzentos e noventa e cinco reais).

Discorre que tomou conhecimento, em janeiro de 2022, de um suposto litígio envolvendo o imóvel entre a empresa ré e a antiga proprietária, o que lhe gerou profunda insegurança jurídica.

Diante disso, e somado a dificuldades financeiras, a autora, por meio de seus patronos, solicitou formalmente à ré, em 17/05/2022 e 09/08/2022, a apresentação de documentos essenciais, como a certidão de inteiro teor do imóvel e o extrato de pagamentos, a fim de verificar a regularidade do negócio.

Sustenta que a ré quedou-se inerte, omitindo informações e violando o dever de transparência e boa-fé.

Em razão da conduta da ré, que reputa como causa exclusiva para a quebra da confiança e do contrato, a autora suspendeu os pagamentos e buscou a rescisão da avença.

Assim, requereu, em sede de tutela de urgência, a suspensão da exigibilidade das parcelas e a abstenção de inscrever seu nome em cadastros de inadimplentes.

No mérito, pleiteou: a) a rescisão do contrato por culpa exclusiva da ré, com a condenação desta à devolução integral das quantias pagas; b) subsidiariamente, a rescisão por sua culpa, com a devolução de 83% dos valores pagos; c) em ambos os casos, a declaração de nulidade das cláusulas penais abusivas; d) a concessão da justiça gratuita.

A parte requerida foi citada por Edital (Evento 68), publicado no Diário da Justiça nº 5794 em 08/01/2025 (Evento 70).

A Defensoria Pública do Estado do Tocantins, na condição de curadora especial, apresentou contestação no Evento 75, em que sustenta genericamente a ocorrência de nulidade da citação por edital e no mérito apresenta impugnação por negativa geral, requerendo, ao final, a gratuidade de justiça e pugnando pela improcedência de todos os pedidos formulados na inicial.

Réplica à Contestação apresentada no Evento 82.

Eis o relato do essencial.

DECIDO.

II - FUNDAMENTAÇÃO No presente caso, a conduta da empresa requerida relacionada à venda de imóveis irregulares é de conhecimento desta magistrada e do Poder Público, razão pela qual entendo que a questão de mérito é exclusivamente de direito, sendo indiferente para a solução do imbróglio eventual dilação probatória.

Promovo o julgamento antecipado do mérito na forma do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, pois as provas constantes nos autos são suficientes para o deslinde do feito,  razão pela qual é desnecessária a dilação probatória.

Ressalto que o juiz é o destinatário das provas, inteligência do artigo 370 do CPC, sendo seu dever, e não mera liberalidade, promover o julgamento antecipado quando presentes os requisitos para tanto, em atenção ao princípio da duração razoável do processo, categoricamente adotado como norte da atividade jurisdicional no artigo 4º do CPC.

Presentes os pressupostos processuais de validade e existência do processo e as condições ao gozo do regular direito de ação, passo à análise.

II.1 - PRELIMINARES a)  Inaplicabilidade do IRDR nº 0009560-46.2017.827.0000 O IRDR nº 0009560-46.2017.827.0000 trata de rescisão contratual de lote urbano por desistência do comprador.

No caso dos autos, apura-se a rescisão/nulidade contratual por culpa exclusiva do vendedor, mormente diante dos elementos que apontam para a comercialização de loteamento irregular.

Assim, entendo que não se aplica ao presente caso a suspensão ou as teses do IRDR nº 0009560-46.2017.827.0000. b)  Da nulidade da citação por edital O artigo 256, §3º do Código de Processo Civil dispõe que: "O réu será considerado em local ignorado ou incerto se infrutíferas as tentativas de sua localização, inclusive mediante requisição pelo juízo de informações sobre seu endereço nos cadastros de órgãos públicos ou de concessionárias de serviços públicos.".

No presente processo foram realizadas diversas buscas de endereço nos sistemas disponíveis neste juízo na tentativa de se proceder com a citação por forma diversa.

Contudo, todas as tentativas restaram infrutíferas.

Assim, não há que se falar em nulidade da citação, pois foram cumpridos todos os requisitos, razão pela qual REJEITO a preliminar suscitada pela parte requerida. c) Justiça gratuita pleiteada pela parte requerida Cumpre ressaltar que o fato da parte requerida, citada por edital, ser representada pela Defensoria Pública, não lhe confere automaticamente direito aos benefícios da justiça gratuita.

Neste sentido: AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. 1.

CURADORIA ESPECIAL.

DEFENSORIA PÚBLICA.

RÉUS REVÉIS.

PRESUNÇÃO.

ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA.

IMPOSSIBILIDADE.

ACÓRDÃO EM PERFEITA HARMONIA COM A JURISPRUÊNCIA DESTA CORTE.

SÚMULA 83/STJ. 2.

COTEJO ANALÍTICO.

NÃO DEMONSTRADO. 3.

AGRAVO IMPROVIDO.1. É firme a jurisprudência desta Corte no sentido de que não se presume a hipossuficiência da parte quando a Defensoria Pública atua como curadora especial, no caso de ser o réu revel.

Precedentes.2.

Saliente-se que a aplicação do enunciado disposto na Súmula 83/STJ deve ser impugnada por meio da clara demonstração de divergência de entendimentos pátrios acerca da matéria discutida, inclusive, com o cotejo de julgados paradigmas mais recentes que os utilizados na decisão de admissibilidade recursal - fato não ocorrido na presente hipótese.3.

Agravo regimental a que se nega provimento.(STJ - AgRg no AREsp: 630701 MG 2014/0319849-3, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 02/06/2015,  T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/06/2015) A circunstância de não ter sido localizada pessoalmente e por consequência ter sido citada por edital, não guarda qualquer relação com a condição econômica ou financeira da parte assistida, não sendo possível presumir sua pobreza.

Ainda mais no presente caso, em que a Defensoria Pública, atuando como curadora especial sequer teve contato com a parte demandada.

Portanto, INDEFIRO o pedido de justiça gratuita à parte requerida.

II.2 – MÉRITO a) Do negócio jurídico No caso em análise, é incontroversa a existência de relação jurídica entre as partes, em razão da existência do instrumento contratual juntado aos autos (Evento 1, CONTR8).

Nesse sentido, o ônus da prova é o encargo atribuído à parte autora quanto aos fatos constitutivos do seu direito.

Por sua vez, a parte requerida deve apresentar aqueles fatos que são capazes de obstar o direito alegado pelo autor.

O Código de Processo Civil dispõe: Art. 373.

O ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo do seu direito; II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Cinge-se a controvérsia, portanto, sobre o alegado descumprimento de obrigação contratual pela empresa requerida.

Antes da análise das questões de fato, mostra-se pertinente a algumas considerações.

No ordenamento jurídico brasileiro, o direito à propriedade não é ilimitado e, por isso, o parcelamento de um imóvel está sujeito à várias limitações em benefício da coletividade e do bem comum.

A atividade de parcelamento está, primeiramente, sob o controle administrativo e urbanístico das Prefeituras Municipais e, em segundo plano, sob o controle dos Estados e da União, de acordo com as particularidades de cada empreendimento e as aprovações necessárias de diversos órgãos públicos.

Extrai-se das lições de Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei1:  "Parcelar é fracionar ordenadamente. É partir, dividir, gerar partículas, pedaços, quinhões, porções ou fragmentos; mas, note-se bem, parcelar não é despedaçar: quem parcela não secciona o todo de modo arbitrário, desagregando-o, mas, ao segregá-lo, mantém determinada unidade na diversidade das partes segregadas”  Existem dois tipos de parcelamentos, sendo o parcelamento urbano regido pela Lei 6.766/79 e o parcelamento rural regido pelo Decreto-Lei 58/37. O enquadramento como urbano ou rural não decorre somente da simples análise da localização do imóvel, mas também da sua finalidade e destinação.

O parcelamento rural tem como objetivo a extração ou exploração agrícola, pecuária ou agroindustrial (art. 4º, I, do Estatuto da Terra), necessitando de maiores áreas para atender à sua função social de produtividade.

Em contraste, o parcelamento urbano destina-se à edificação ou recreação, o que inclui os "Loteamentos de Chácaras" e "Sítios de Recreação", mesmo que estejam situados em zonas rurais.

Assim, um imóvel que não mantém capacidade produtiva para atividades agrícolas, pecuárias ou agroindustriais deixa de ser considerado rural, independentemente de sua localização.

Os sítios de recreio (ou Chácaras de Lazer) são voltados exclusivamente para moradia, o que lhes confere uma finalidade urbana.

Esta diferenciação é essencial.

Ter pequenas criações, como galinhas ou porcos, para consumo próprio, não altera o caráter urbano do imóvel, desde que a renda da família residente não dependa dessas atividades.

Nesse sentido: APELAÇÃO.

Ação civil pública de obrigação de não fazer.

Loteamento clandestino.

Parcelamento irregular do solo.

Lei municipal posterior à propositura da ação que dispõe sobre o parcelamento do solo para criação de chácaras de recreio que não implicou em regularização do empreendimento. Parcelamento que deve se submeter às regras da Lei 6.766/79 e demais disposições regulamentadoras do parcelamento de solo urbano.

Manutenção da r. sentença.

Incidência do art. 252 do RITJSP.

RECURSOS NÃO PROVIDOS.(TJ-SP 00028788420108260538 SP 0002878-84.2010.8.26.0538, Relator: Antonio Celso Faria, Data de Julgamento: 01/08/2018, 8ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 01/08/2018) LOTEAMENTO IRREGULAR.

CHÁCARAS (OU SÍTIOS) DE RECREIO DEVER DE CONTROLE DO USO DO SOLO ATRIBUÍDO À MUNICIPALIDADE.Nos parcelamentos prediais de fato, é a destinação do imóvel o critério para a clivagem jurídica da natureza da segregação, se urbana ou se rural, com o conseqüente reconhecimento da competência pública para o controle do uso do solo. Tratando-se de sítios (ou chácaras) de recreio, é dever da Municipalidade controlar o parcelamento correspondente Não-provimento da apelação .(TJ-SP - AC: 3105995600 SP, Relator: Ricardo Dip, Data de Julgamento: 28/04/2008, 11ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 06/05/2008) Nesse contexto, fica evidente que embora o imóvel negociado esteja localizado em zona rural, possui característica urbana, atraindo, destarte, a aplicação da Lei 6.766/79, que dispõe o seguinte: Art. 37. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.[...]Art. 53.

Todas as alterações de uso do solo rural para fins urbanos dependerão de prévia audiência do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária - INCRA, do Órgão Metropolitano, se houver, onde se localiza o Município, e da aprovação da Prefeitura municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, segundo as exigências da legislação pertinente.  Da análise dos documentos carreados aos autos, em especial do “contrato particular de compromisso de compra e venda”, constata-se que os requeridos realizaram a comercialização de um imóvel identificado como simplesmente como “CHÁCARA 19” no “EMPREENDIMENTO SERRA AZUL II” com área de 842,60 m².   Importante salientar que existem no judiciário tocantinense diversas demandas ajuizadas em face da empresa requerida e de seus sócios, inclusive inquéritos policiais e ação penal, em razão da prática de loteamento irregular.

Nos autos da ação penal nº 0048453-91.2022.8.27.2729, em trâmite na 2ª Vara Criminal de Palmas, verifica-se que o LOTEAMENTO SERRA AZUL, localizado no Loteamento Gleba Córrego Ronca, em Palmas-TO, foi comercializado de forma irregular, não havendo qualquer autorização do Poder Público.   Em consulta ao portal GeoPalmas2, da Prefeitura Municipal de Palmas, é possível constatar que inexiste qualquer loteamento regular denominado “Serra Azul”.

Desse modo, a empresa requerida não possuía autorização para comercializar tais lotes, tampouco qualquer indício de que tal empreendimento era regularizado.

Percebe-se, portanto, que não houve qualquer registro de loteamento ou desmembramento referente ao lote/chácara em questão, tampouco possuía autorização dos órgãos competentes.

Por essa razão, considerando que a requerida prometeu em venda uma parcela de loteamento não registrado, houve violação do supracitado art. 37, o que torna ilícito o objeto do negócio jurídico e, por conseguinte, afeta o plano da validade tornando-o nulo.

A jurisprudência pátria é firme nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL.

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.

NULIDADE DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO C.C.

DANOS MORAIS.

DEFERIMENTO DOS BENEFÍCIOS DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA À PARTE RÉ.

PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE IRREGULAR.

IMPOSSIBILIDADE.

NULIDADE DO NEGÓCIO.

DEVOLUÇÃO DE VALORES.

ART. 37, LEI N.º 6.766/79.

SÚMULA 543, STJ. DEVOLUÇÃO DE VALORES.

INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

APLICAÇÃO DAS NORMAS DO CDC E ART. 927, CC.

INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS CORRETAMENTE ARBITRADA.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.1- O apelo deve ser parcialmente provido, somente para deferir à parte ré, ora recorrente, os benefícios da gratuidade da justiça, diante da devida comprovação de hipossuficiência financeira.2- Violação, pela parte ré, ora recorrente, da lei de parcelamento do solo e considerando o descrito na lei municipal de regência.3- A comercialização de lotes irregulares por parte da requerida é confessa.

Não se pode olvidar que a Lei n.º 6.766/79 exige que o projeto de loteamento seja previamente aprovado pela Prefeitura Municipal (artigo 12) e posteriormente seja objeto de registro imobiliário (artigo 18) sendo vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento não registrado (artigo 37).

Transcrevo o dispositivo: É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.4- Assim descreve a Súmula 543, STJ, que deve ser aplicada ao caso concreto: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.5- A ré da demanda originária, ora recorrente, não cumpriu a determinação contida na legislação nacional e na Lei Complementar Municipal n.º 040/2015, eis que caberia à ela, como proprietária do bem, o regular registro de loteamento e parcelamento da área, para posterior venda, o que não fora realizado.

O negócio jurídico é nulo, eis que buscou-se efetuar a venda de área não regularizada perante o Cartório de Registros de Imóveis e à municipalidade, sendo de rigor a devolução de todas as parcelas pagas, com as devidas atualizações.6- Em sendo o negócio jurídico nulo e diante da necessidade de aplicação das normas de direito do consumidor, de rigor a responsabilidade objetiva da ré, ora recorrente, que deve pagar indenização por danos morais à parte autora, ora recorrida, pelos transtornos causados, na forma descrita no art. 14, CDC e art. 927, CC.  Os danos morais foram corretamente quantificados pelo Magistrado de piso, diante dos transtornos causados, do tempo entre a aquisição impossível do bem e a sentença, bem como aplicando-se os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, devendo o montante ser mantido.7- Por fim, não se há falar em condenação da parte ré, ora recorrida, em multa por litigância de má-fé, eis que não preenchidos os requisitos descritos no art. 80, CPC.8- De rigor o parcial provimento do recurso, somente para a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça à parte ré, ora recorrida, suspendendo a exigibilidade do pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

Em sendo parcilmente provido o recurso, não se há falar em honorários advocatícios em grau recursal.9- Recurso conhecido e parcialmente provido, somente para conceder à parte ré da demanda originária os benefícios da gratuidade da justiça.(TJTO , Apelação Cível, 0046284-68.2021.8.27.2729, Rel.

JACQUELINE ADORNO DE LA CRUZ BARBOSA , julgado em 11/09/2024, juntado aos autos em 12/09/2024 17:36:37) APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO.

RECURSO AVIADO PELO REQUERIDO.

AQUISIÇÃO DE LOTES EM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO.

IRREGULARIDADE NO LOTEAMENTO. AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO DO PROJETO DE LOTEAMENTO E REGISTRO IMOBILIÁRIO.

NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO.

OBJETO ILÍCITO.

RESPONSABILIDADE DO REQUERIDO.

RETORNO AO STATUS QUO ANTE.

RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. BAIXA DA AVERBAÇÃO/RESTRIÇÃO JUNTO À MATRÍCULA DO IMÓVEL.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.1.

Somente é permitido ao interessado vender ou prometer vender loteamento ou desmembramento que esteja devidamente regularizado, ou seja, com a autorização do projeto perante a Administração Municipal e com o respectivo registro público imobiliário.

Inteligência do art. 37 da Lei n. 6.766/1979.2.

Restando amplamente configurada a ilicitude do objeto por falta de regularidade do loteamento, não há como afastar a nulidade do negócio jurídico - por culpa exclusiva do vendedor.3.

Por consequência, o retorno ao status quo ante das partes envolvidas, com a restituição dos valores pagos pela promitente Compradora/Autora.4.

Reconhecida a culpa do Requerido pela nulidade do contrato, os valores pagos pela Autora devem ser restituídos com incidência de correção monetária desde o efetivo desembolso de cada prestação e juros de mora a partir da citação, conforme precedentes do Superior Tribunal de Justiça, e também deste egrégio  Tribunal de Justiça.5.

Reconhecida a nulidade do contrato de compra e venda, faz-se necessário a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Porto Nacional, para que promova a baixa da Averbação AV-1-49579 feita na data de 24 de setembro de 2014, junto à Matrícula do Imóvel nº 49.579.6.

Apelo conhecido e parcialmente provido.(TJTO , Apelação Cível, 0004335-74.2019.8.27.0000, Rel.

JOCY GOMES DE ALMEIDA , julgado em 05/08/2020, juntado aos autos em 29/08/2020 10:52:14) APELAÇÃO CÍVEL.

RECURSO ADESIVO.

AÇÃO DE DECLARAÇÃO DE RELAÇÃO JURÍDICA C/C RESOLUCAO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. LOTEAMENTO IRREGULAR.

NEGÓCIO NULO.

OBJETO ILÍCITO. I- Para que o loteamento urbano seja regular são necessários o preenchimento dos requisitos da Lei 6766/79.II- Quando as partes celebram contrato com o fim de vender imóveis em loteamento e este não é regularizado, constitui negócio nulo, por não preencher um dos requisitos de validade do negócio jurídico, qual seja, o objeto lícito.III- Deve-se restituir as partes ao status quo ante, vez que a ninguém é dado beneficiar-se da própria torpeza.

APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO IMPROVIDOS.(TJ-GO - AC: 01312395920088090087 ITUMBIARA, Relator: DES.

CARLOS ESCHER, Data de Julgamento: 24/02/2011, 4A CAMARA CIVEL, Data de Publicação: DJ 775 de 10/03/2011) APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - LOTEAMENTO NÃO REGULARIZADO À ÉPOCA DA CELEBRAÇÃO - OBJETO ILÍCITO - CONTRATO NULO - IMPOSSIBILIDADE DE CONVALIDAÇÃO - RETORNO AO "STATUS QUO ANTE".- Constitui elemento essencial de todo e qualquer contrato a licitude de seu objeto, cuja ausência impõe a declaração de nulidade do negócio jurídico, a teor do disposto no art. 166, do Código Civil- Nos termos do art. 37, da Lei nº 6.766/79, "é vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado"- É nulo o contrato que viola norma cogente proibitiva, sendo descabida a sua ratificação, ainda que, posteriormente, o Empreendimento venha a ser regularizado.(TJ-MG - AC: 10604180026964001 Santo Antônio do Monte, Relator: Roberto Vasconcellos, Data de Julgamento: 20/04/2022, Câmaras Cíveis / 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/04/2022) Trata-se de hipótese de nulidade absoluta do negócio jurídico.

Ademais, assevero que a nulidade decorrente da ilicitude do objeto, sendo absoluta, ainda que não alegada pelas partes, deve ser reconhecida de ofício pelo juiz, uma vez que se trata de vício insanável, conforme prevê o Código Civil: Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:[...] II - for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto; [...] Art. 168.

As nulidades dos artigos antecedentes podem ser alegadas por qualquer interessado, ou pelo Ministério Público, quando lhe couber intervir.Parágrafo único.

As nulidades devem ser pronunciadas pelo juiz, quando conhecer do negócio jurídico ou dos seus efeitos e as encontrar provadas, não lhe sendo permitido supri-las, ainda que a requerimento das partes.

Art. 169.

O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo.

Também é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça: PROCESSUAL CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

SIMULAÇÃO.

NULIDADE ABSOLUTA.

ART. 168 DO CC 2002.

RECONHECIMENTO DE OFÍCIO.

PRESCINDE DE AÇÃO PRÓPRIA.

RECURSO ESPECIAL DA FAZENDA NACIONAL A QUE SE DÁ PROVIMENTO.1.

A simulação no Código Civil de 1916 era causa de anulabilidade do ato jurídico, conforme previsão do seu art. 147, II.

O atual Código Civil de 2002, considera a simulação como fator determinante de nulidade do negócio jurídico, dada a sua gravidade.2.

Os arts. 168, parágrafo único, e 169 do Código Civil, consubstanciam a chamada teoria das nulidades, proclamam que o negócio jurídico nulo é insuscetível de confirmação, não sendo permitido nem mesmo ao Juiz suprimir a nulidade, ainda que haja expresso requerimento das partes.3.

O entendimento atual do Superior Tribunal de Justiça é de que a nulidade absoluta é insanável, podendo assim ser declarada de ofício.4.

Logo, se o Juiz deve conhecer de ofício a nulidade absoluta, sendo a simulação causa de nulidade do negócio jurídico, sua alegação prescinde de Ação própria.5.

Diante do exposto, dá-se provimento ao Recurso Especial da Fazenda Nacional para determinar o retorno dos autos à origem a fim de que seja analisada a alegada Simulação.(STJ - REsp: 1582388 PE 2016/0022870-6, Relator: Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, Data de Julgamento: 03/12/2019, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/12/2019) Firme nos fundamentos acima delineados, entendo cabível a declaração de nulidade do negócio jurídico, com efeito ex tunc e retorno ao status quo ante. b) Da restituição dos valores pagos A restituição dos valores pagos é corolário lógico do reconhecimento ex officio da nulidade contratual, sendo desnecessário até mesmo o pedido expresso da parte autora, conforme entende a Corte Cidadã.

RECURSO ESPECIAL.

DIREITO CIVIL.

RESOLUÇÃO DE CONTRATO.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

DETERMINAÇÃO DE RESTITUIÇÃO, PELO PROMITENTE VENDEDOR, DAS PARCELAS DO PREÇO PAGAS PELOS PROMITENTES COMPRADORES.

DESNECESSIDADE DE PEDIDO EXPRESSO DOS RÉUS.

CONCRETIZAÇÃO DA EFICÁCIA RESTITUTÓRIA DA RESOLUÇÃO.

INOCORRÊNCIA DE DECISÃO 'EXTRA PETITA'.1.

Decretada a resolução do contrato de promessa de compra e venda, deve o juiz, ainda que não tenha sido expressamente provocado pela parte interessada, determinar a restituição, pelo promitente vendedor, das parcelas do preço pagas pelos promitentes compradores.2.

Concretização da eficácia restitutória da resolução, aplicável em benefício das duas partes do contrato, como consequência natural da desconstituição do vínculo contratual.3.

Inocorrência de decisão "extra petita".4.

Reafirmação da jurisprudência da Terceira e da Quarta Turma deste STJ acerca do tema.5.

RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.(REsp 1.286.144/MG, Terceira Turma, Relator o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, DJe de 1º/4/2013).

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. 1.

EMBARGOS INFRINGENTES.

MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA.

CONHECIMENTO.

EFEITO TRANSLATIVO.

POSSIBILIDADE. 2.

COISA JULGADA.

OFENSA.

INEXISTÊNCIA.

CONTRATO.

COMPRA E VENDA.

RESCISÃO.

PARCELAS PAGAS.

RESTITUIÇÃO.

EFICÁCIA RESTITUITÓRIA.

EX OFFICIO.

DECISÃO JUDICIAL. 3.

AGRAVO PARCIALMENTE PROVIDO.1. É possível o conhecimento de questões de ordem pública em embargos infringentes, por força do efeito translativo (Precedente específico: REsp n. 304.629/SP, Quarta Turma, Relator o Ministro Luis Felipe Salomão, DJe de 16/3/2009).2.

Conforme entendimento pacificado no âmbito das Turmas que integram a Segunda Seção desta Corte Superior, a rescisão judicial do contrato de compra e venda implica, ex officio, a restituição das partes ao estado anterior (eficácia restituitória contida no provimento jurisdicional), razão por que não ofende a coisa julgada a inclusão, na conta de liquidação, dos valores pagos pelo comprador.3.

Agravo regimental parcialmente provido.(AgRg no REsp 1.289.600/TO, Rel.

Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/11/2014, DJe 17/12/2014) A parte autora informa que “chegou a pagar cerca de 80(oitenta) parcelas, aproximadamente R$ 32.242,53 (trinta e dois mil, duzentos e quarenta e dois reais e cinquenta e três centavos), já descontando o valor da intermediação (R$1.000,00)”.

O cálculo das parcelas pagas foi devidamente apresentado pela parte autora (Evento 1, CALC15).

Os comprovantes de pagamento também foram juntados aos autos (Evento 1, COMP_DEPOSITO9, COMP_DEPOSITO10 e COMP_DEPOSITO6 a COMP_DEPOSITO22).

Ademais, o entendimento pacificado da jurisprudência é no sentido de que o retorno ao status quo ante abarca o ressarcimento integral de todas as despesas suportadas pela compradora, inclusive a comissão de corretagem.

APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA C/C DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL.

VENDA DE LOTE IRREGULAR.

RESCISÃO .

CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA.

RETORNO AO STATUS QUO ANTE.

DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS.

MULTA CONTRATUAL AFASTADA .

COMISSÃO DE CORRETAGEM AFASTADA.

DEVOLUÇÃO INTEGRAL.

DANOS MORAIS.

QUANTUM ADEQUADO .

RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

SENTENÇA MANTIDA.

Em primeiro lugar, tendo a parte Apelante vendido lote sem devida licença ou autorização do órgão ambiental, a rescisão do contrato é medida que se impõe, visto ser esta a vontade do comprador; No caso, a Apelante não contava com as devidas licenças ambientais na ocasião em que vendeu o terreno para o Apelado, o que acarretou a mencionada situação irregular, com vício ao negócio jurídico na origem; Sendo a rescisão contratual por culpa exclusiva da empresa, as partes devem retornar ao status quo ante, com a devolução integral do valor pago, devidamente corrigido, sem retenções e/ou parcelamento, devendo ser afastada qualquer cláusula contratual que preveja o contrário; Em relação a comissão de corretagem, quando ocorre rescisão por culpa da vendedora, esta deve ressarcir o comprador de todos os gastos decorrentes da contratação, inclusive quanto aos valores pagos a título de comissão de corretagem; Por fim, quanto à responsabilização pelo dano moral, inegável o transtorno causado à aquele que de boa-fé adquiriu terreno para nele construir a sua moradia e, repentinamente, foi surpreendido ao descobrir que adquiriu terreno em loteamento irregular.

Dessa forma, mantenho o quantum indenizatório, no patamar de R$ 10 .000,00 (dez mil reais), o qual se mostra razoável e em consonância com esta corte; Recurso conhecido e não provido. (TJ-AM - Apelação Cível: 06667086020218040001 Manaus, Relator.: Joana dos Santos Meirelles, Data de Julgamento: 21/10/2024, Primeira Câmara Cível, Data de Publicação: 21/10/2024) De igual modo, não há que se falar em retenção de taxa de fruição, haja vista que o reconhecimento da nulidade contratual decorre de culpa dos requeridos.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - LEGITIMIDADE ATIVA - TEORIA DA ASSERÇÃO - AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - VENDA DE LOTEAMENTO IRREGULAR - IMPOSSIBILIDADE DE OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA - INADIMPLEMENTO DOS PROMITENTES COMPRADORES - NÃO OCORRÊNCIA - MULTA CONTRATUAL, HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS E TAXA DE FRUIÇÃO - DESCABIMENTO - PAGAMENTO DE IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS INDEVIDO. 1.

Pela teoria da asserção, se as alegações da parte autora permitem configurar, ainda que abstrata e provisoriamente, a relação jurídica de direito material com a parte ré, está presente o pressuposto da legitimidade ativa ad causam. 2 .

Em se tratando de contrato de promessa de compra e venda, cujo objeto são imóveis em loteamento irregular, restando impossibilitado o registro do título translativo, não há falar em inadimplemento dos promitentes compradores, que deixam de pagar o restante do valor correspondente aos imóveis. 3.

Consequentemente, não se mostra devida a condenação dos adquirentes ao pagamento de multa contratual, honorários advocatícios ou taxa de fruição dos imóveis.

Do mesmo modo, os adquirentes não deverão pagar os valores referentes ao IPTU e às taxas condominiais dos bens . (TJ-MG - Apelação Cível: 50110534720168130145, Relator.: Des.(a) Leonardo de Faria Beraldo, Data de Julgamento: 01/10/2024, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/10/2024) Diante disso, entendo cabível a devolução do montante financeiro pago pela autora, bem como dos demais encargos inerentes à contratação, nos termos do dispositivo desta sentença.

III - DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, resolvo o mérito e JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, para: a) CONFIRMAR a tutela de urgência e declarar a inexigibilidade das parcelas vincendas. b) DECLARAR, ex officio, a nulidade absoluta do negócio jurídico, com efeito ex tunc e retorno ao status quo ante; c) CONDENAR a parte requerida a restituir de uma única vez e dentro do prazo de 30 (trinta) dias a integralidade do montante pago pela parte requerente, bem como dos demais encargos inerentes à contratação, corrigido monetariamente pelo INPC desde a data do pagamento de cada parcela e acrescido de juros moratórios no importe de 1% (um por cento) a partir da data da citação (STJ - AgInt no AREsp: 1484066/MG) até o início da produção de efeitos da Lei nº 14.905/2024, a partir de quando aplicar-se-á a correção monetária pelo IPCA/IBGE, acrescidos de juros moratórios calculados com base na taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o IPCA do período (art. 389, parágrafo único  c/c art. 406, § 1º, Código Civil), devendo tal montante ser apurado mediante simples cálculos aritméticos em sede de cumprimento de sentença. d) CONDENAR a parte requerida ao pagamento das despesas processuais e dos honorários de sucumbência, os quais arbitro no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, com fulcro no artigo 85, § 2º do CPC.

IV - PROVIDÊNCIAS DE IMPULSO PROCESSUAL INTIMEM-SE as partes acerca do teor desta sentença.

Interposto eventual Recurso de Apelação, INTIME-SE a parte recorrida para a apresentação de contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de preclusão e demais consequências legais.

Havendo preliminares suscitadas pelo recorrido em sede de contrarrazões ou a interposição de apelação adesiva, INTIME-SE a adversa para que, no prazo de 15 (quinze) dias, se manifeste/apresente contrarrazões ao recurso adesivo, sob pena de preclusão e demais consequências legais (CPC, art. 1.009, § 2º c/c art. 1.010, § 2º).  Após respostas ou decorrido o prazo, REMETAM-SE os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça com as cautelas de praxe e as homenagens deste juízo.

Caso contrário, sobrevindo o trânsito em julgado, o que deverá ser certificado nos autos, procedam-se as baixas necessárias e arquive-se o feito, observadas as formalidades legais.

Intimem-se.

Cumpra-se Palmas/TO, data e hora constantes da movimentação processual.   1. .

Como lotear uma gleba, 2014, pág. 01 2. http://geo.palmas.to.gov.br/mapas/