TJSP - 1000039-40.2025.8.26.0604

Processo 1000039-40.2025.8.26.0604 - Execução de Título Extrajudicial - Despesas Condominiais - Condomínio Residencial Eco Vila Sumaré -

Vistos.

I.

Indefiro a penhora do imóvel indicado pela parte exequente, na medida em que, independente de dele ter se originado o débito condominial aqui cobrado, verifica-se dos autos que ele não é de domínio da parte executada, tendo sido dado em alienação fiduciária em garantia a agente financeiro, de modo que é a este último que cabe a titularidade do direito real de propriedade enquanto não pago o financiamento correspondente.

Nesse sentido: "CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO.

ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL.

IMPOSSIBILIDADE.

TESES DE EXCESSO DE EXECUÇÃO E PRECLUSÃO.

SÚMULAS 283 E 284 DO STF.

EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS.

IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE.

RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE.

ARTS. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997 E 1.368-B, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CC/2002.

PENHORA DO IMÓVEL.

IMPOSSIBILIDADE.

BEM QUE NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DO DEVEDOR FIDUCIANTE.

PENHORA DO DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO.

POSSIBILIDADE.

ARTS. 1.368-B, CAPUT, DO CC/2002, C/C O ART. 835, XII, DO CPC/2015. 1.

Ação de embargos à execução, ajuizada em 11/5/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 26/8/2022 e concluso ao gabinete em 27/10/2022. 2.

O propósito recursal é definir se é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente, em ação de execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante. 3.

De acordo com o art. 105, III, "a", da CRFB, não é cabível recurso especial fundado em violação de dispositivo constitucional ou em qualquer ato normativo que não se enquadre no conceito de lei federal. 4.

A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado, quando suficiente para a manutenção da decisão quanto ao ponto, impede o conhecimento do recurso especial.

Súmula 283/STF. 5.

A ausência de indicação do dispositivo violado impede o conhecimento do recurso especial quanto ao tema.

Súmula 284/STF. 6.

A natureza ambulatória (ou propter rem) dos débitos condominiais é extraída do art. 1.345 do CC/2002, segundo o qual "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios". 7.

Apesar de o art. 1.345 do CC/2002 atribuir, como regra geral, o caráter ambulatório (ou propter rem) ao débito condominial, essa regra foi excepcionada expressamente, na hipótese de imóvel alienado fiduciariamente, pelos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, que atribuem a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais ao devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel.

Precedentes. 8.

No direito brasileiro, afirmar que determinado sujeito tem a responsabilidade pelo pagamento de um débito, significa dizer, no âmbito processual, que o seu patrimônio pode ser usado para satisfazer o direito substancial do credor, na forma do art. 789 do CPC/2015. 9.

Ao prever que a responsabilidade pelas despesas condominiais é do devedor fiduciante, a norma estabelece, por consequência, que o seu patrimônio é que será usado para a satisfação do referido crédito, não incluindo, portanto, o imóvel alienado fiduciariamente, que integra o patrimônio do credor fiduciário. 10.

Assim, não é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante, na forma dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, uma vez que o bem não integra o seu patrimônio, mas sim o do credor fiduciário, admitindo-se, contudo, a penhora do direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária, de acordo com os arts. 1.368-B, caput, do CC/2002, c/c o art. 835, XII, do CPC/2015. 11.

Hipótese em que o Tribunal de origem decidiu pela possibilidade da penhora do imóvel, apesar de estar alienado fiduciariamente, em razão da natureza propter rem do débito condominial positivado no art. 1.345 do CC/2002. 12.

Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido, para julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial dos embargos à execução, a fim de declarar a impenhorabilidade do imóvel na espécie, por estar alienado fiduciariamente, ficando ressalvada a possibilidade de penhora do direito real de aquisição" Recurso Especial n. 2.036.289/RS, 3ª Turma do E.

Superior Tribunal de Justiça, v. u., relator Ministra Nancy Andrighi, j. 18.04.2023, destaques nossos. "DESPESAS CONDOMINIAIS.

AÇÃO DE EXECUÇÃO.

TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

PLEITO DE PENHORA SOBRE A UNIDADE CONDOMINIAL.

INADMISSIBILIDADE.

IMÓVEL ADQUIRIDO POR MEIO DE FINANCIAMENTO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

TITULAR DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA QUE NÃO FIGURA NO POLO PASSIVO DA EXECUÇÃO.

AGRAVO IMPROVIDO. 1.

Tratando-se de imóvel adquirido por meio de financiamento com alienação fiduciária, a titularidade do domínio é da credora fiduciária, que não integra o polo passivo da execução. 2.

Resta-lhe, tão somente, a possibilidade de pleitear a incidência da constrição sobre o direito eventual resultante do negócio, de que são titulares os devedores fiduciantes, ora executados, tal como deferido pelo Juízo de primeiro grau" - Agravo de Instrumento nº 2268851-73.2023.8.26.0000, 31ª Câmara de Direito Privado do E.

Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, v. u., relator Desembargador Antonio Rigolin, j. 20.10.2023, grifo nosso. "Agravo de instrumento Execução de débitos condominiais - Exequente/agravante que pretende a penhora do bem, em si considerado, e não dos direitos da devedora sobre a coisa - Contudo, consoante a jurisprudência do STJ e desta C.

Câmara, é incabível a penhora de imóvel, gravado com alienação fiduciária, para satisfação de crédito originário de contribuições condominiais inadimplidas Decisão recorrida mantida - Recurso desprovido" - Agravo de Instrumento nº 2182870-76.2023.8.26.0000, 28ª Câmara de Direito Privado do E.

Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, v. u., relator Desembargador Michel Chakur Farah, j. 06.10.2023, grifo nosso.

Possível se faz, em tese, a penhora sobre os direitos decorrentes de tal contrato, confira-se: "RECURSO ESPECIAL.

PROCESSUAL CIVIL.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.

DIREITOS AQUISITIVOS.

PENHORA.

POSSIBILIDADE.

IMÓVEL VINCULADO AO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA.

PAGAMENTO DE DÉBITO CONDOMINIAL.

EXCEÇÃO À IMPENHORABILIDADE. 1.

Ação de cobrança em fase de cumprimento de sentença, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 20/6/2023 e concluso ao gabinete em 4/8/2023. 2.

O propósito recursal consiste em dizer se são penhoráveis os direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária de imóvel integrante do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) para pagamento de débito condominial. 4.

Esta Corte Superior perfilha o entendimento de que é possível a penhora de direitos aquisitivos - de titularidade da parte executada - derivados de contrato de alienação fiduciária em garantia. 3.

Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel.

Assim, como ainda não se adquiriu a propriedade plena, eventual penhora não poderá recair sobre o direito de propriedade - que pertence ao credor fiduciário -, mas sim sobre os direitos aquisitivos derivados da alienação fiduciária em garantia.

Precedentes. 5.

A partir da interpretação sistemática do inciso I do art. 833 do CPC/2015 e do disposto no §1º do mesmo dispositivo legal, conclui-se que são penhoráveis os direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária de imóvel integrante do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) para pagamento de débito condominial. 6.

Na hipótese dos autos, merece reforma o acórdão recorrido, pois, em razão da exceção esculpida no §1º do art. 833 do CPC/2015, é possível a penhora dos direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária. 7.

Recurso especial provido para deferir a penhora dos direitos aquisitivos derivados do contrato de alienação fiduciária do imóvel gerador do débito condominial" Recurso Especial n. 2.086.846/DF, 3ª Turma do E.

Superior Tribunal de Justiça, v. u., relator Ministra Nancy Andrighi, j. 12.09.2023, grifo nosso.

No entanto, tal não foi requerido pelo exequente, não podendo o juízo determinar tal constrição de ofício.

II.

Diga a parte exequente, a requerer o que de direito em termos de prosseguimento, 15 dias, pena de arquivamento.

Oportunamente, tornem os autos conclusos.

Int. - ADV: LUIS PAULO PERCHIAVALLI DA ROCHA FROTA BRAGA (OAB 196504/SP)