TJSP - 1502958-83.2025.8.26.0073

Processo 1502958-83.2025.8.26.0073 - Execução Fiscal - IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano - Prefeitura Municipal de Avaré - Comercial Ibiacu de Empreendimentos Ltda -

Vistos.

COMERCIAL IBIAÇU DE EMPREEDIMENTOS LTDA. apresentou EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE na execução que lhe move a PREFEITURA MUNICIPAL DE AVARÉ para recebimento de créditos tributários decorrentes de IPTU, sob a alegação de que os imóveis que originaram a cobrança, descritos nas certidões de dívida ativa de fls. 02/21, foram objeto de alienação entre particulares, conforme contratos de compra e venda acostados aos autos, postulando pelo reconhecimento de ilegitimidade passiva e consequente extinção da execução.

A excepta apresentou contrariedade (fls. 209/215). É o relatório.

D E C I D O.

A questão versada nestes autos configura matéria a prescindir de produção de novas provas em audiência, motivo porque se conhece diretamente do pedido.

A exceção de pré-executividade consiste na impugnação da execução no juízo de admissibilidade da ação executiva, por terceiro interessado ou por qualquer das partes, na qual se aventa matérias processuais de ordem pública bem como matérias pertinentes ao mérito, desde que cabalmente passíveis de comprovação mediante prova pré-constituída, em qualquer grau de jurisdição, ou simples petição e procedimento próprio, que suspende o processo até seu julgamento definitivo, visando a desconstituição da ação executiva e a sustação dos atos materiais de constrição do patrimônio do executado (MOREIRA, Lenice Silveira, A Exceção de Pré-Executividade e o Processo de Execução Fiscal).

A doutrina e jurisprudência já pacificaram o cabimento do incidente.

No entanto, a objeção merece parcial acolhimento.

Em que pese as alegações feitas pela excipiente, reputo não ter restado comprovada de maneira adequada a transmissão da propriedade dos imóveis sobre os quais recaem os tributos executados, com exceção feita ao imóvel de cadastro I.049.003.000 (CDA 4186/2025 fl. 11/12).

De fato, os documentos juntados aos autos (contratos de compromisso de venda e compra), não são instrumentos capazes de concretizar a alteração da propriedade imobiliária.

Por esse motivo, até que seja promovida a devida formalização através do registro imobiliário do titulo translativo, o promitente vendedor continua a ser havido como o proprietário dos imóveis perante terceiros, recaindo sobre ele os ônus inerentes à propriedade (art. 1245 do Código Civil).

Observo que o E.

STJ, por meio da edição da Súmula n°. 399, assentou o entendimento no sentido de que cabe ao legislador municipal eleger o sujeito passivo do tributo, contemplando qualquer das situações insertas no art. 34 do CTN, podendo a autoridade administrativa optar por um ou outro, com vistas a facilitar o procedimento de arrecadação.

Impende trazer aos autos o especial destaque para o Recurso Especial n. 1.111.202/SP, submetido ao regime dos recursos repetitivos, no qual restou fixado que o polo passivo da ação executiva pode ser ocupado pelo possuidor a qualquer título (promitente comprador) ou pelo proprietário (promitente vendedor - hipóteses de relações de direito real, no qual se inclui o contrato de promessa de compra e venda irretratável).

Restou patente no julgamento em questão que a existência de um possuidor com aptidão para ser considerado contribuinte de IPTU não implica a exclusão automática do titular de domínio, como se infere do texto abaixo: "TRIBUTÁRIO.

EXECUÇÃO FISCAL.

IPTU.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE COMPRADOR) E DO PROPRIETÁRIO (PROMITENTE VENDEDOR). 1.

Segundo o art. 34 do CTN, consideram-se contribuintes do IPTU o proprietário do imóvel do titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. 2.

A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU.

Precedentes: RESP n.° 979.970/SP, Rel.

Min.

Luiz Fux, Primeira Turma, DJ de 18.6.2008; AgRg no REsp 1022614 / SP, Rel.

Min.

Humberto Martins, Segunda Turma, DJ de 17.4.2008; REsp 712.998/RJ, Rel.

Min.

Herman Benjamin, Segunda Turma, DJ 8.2.2008 ; REsp 759.279/RJ, Rel.

Min.

João Otávio de Noronha, Segunda Turma, DJ de 11.9.2007; REsp 868.826/RJ, Rel.

Min.

Castro Meira, Segunda Turma, DJ V.8.2007; REsp 793073/RS, Rel.

Min.

Castro Meira, Segunda Turma, DJ 20.2.2006. 3. "Ao legislador municipal cabe eleger o sujeito passivo do tributo, contemplando qualquer das situações previstas no CTN.

Definindo a lei como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil, ou o possuidor a qualquer título, pode a autoridade administrativa optar por um ou por outro visando a facilitar o procedimento de arrecadação" (REsp 475.078/SP, Rel.

Min.

Teori Albino Zavascki, DJ 27.9.2004). 4.

Recurso especial provido.

Acórdão sujeito ao regime do art. 543-C do CPC e da Resolução STJ 08/08" (REsp. 1.111.202/SP, Relator Min.

Mauro Campbell Marques, 1ª Seção, j. 10.6.2009, DJ 18.6.2009).

No caso em apreço, a Fazenda Municipal exerceu a opção de promover a execução em face do promitente vendedor.

Assim, ainda que haja a comprovação da celebração de contrato de compromisso de venda e compra e da efetiva transferência da posse dos imóveis sobre os quais recaem os tributos, a inobservância dos requisitos exigidos por lei para a formalização do negócio mantém inalterada a situação daquele bem em relação ao promitente vendedor, que ainda deverá responder pelo débito, independentemente da data do respectivo fato gerador e da realização da venda.

Não se pode olvidar ainda que as convenções particulares, como é o caso da promessa de compra e venda sem registro, apesar de produzirem efeitos entre as partes, não podem ser opostas à Fazenda Pública para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias respectivas (art. 123 do CTN).

Destaco, ainda, nem mesmo ser possível inclusão dos compromissários compradores no polo passivo da ação, o que pressupõe que a relação processual tenha sido constituída com o preenchimento das condições da ação e dos pressupostos processuais, uma vez que compete à autoridade administrativa constituir o crédito tributário, através de procedimento administrativo, verificando-se a ocorrência do fato gerador da obrigação, bem como a matéria tributável, valor devido e identificação do sujeito passivo (art. 142 do CTN), que deverá ser notificado para eventual impugnação (art. 145, I do CTN).

A alteração do polo passivo, portanto, implicaria alteração do próprio lançamento, afastando do crédito tributário a presunção de certeza e liquidez, nos termos do artigo 204 do CTN, uma vez que a constituição do crédito não se deu com relação àquele contra o qual se pretende seja continuada a execução.

Ainda sobre o assunto dispõe a Súmula n. 392 do STJ: A Fazenda Pública pode substituir a certidão de dívida ativa (CDA) até a prolação da sentença de embargos, quando se tratar de correção de erro material ou formal, vedada a modificação do sujeito passivo da execução.

No entanto, a excipiente demonstrou por meio da certidão de matrícula do imóvel de cadastro municipal I.049.003.000 (fls. 186/187), e contra a qual não se insurgiu a excepta, que o bem foi vendido pela executada em 07 de janeiro de 2025, de maneira que não subsiste em relação a ela o procedimento in executivis ora em curso, dado que a ação foi ajuizada em 31/03/2025.

Considerando que houve o registro do título translativo na serventia predial, transferindo a propriedade do imóvel (art. 1.245, caput, do Código Civil), cumpria à própria excepta manter seus cadastros atualizados, não podendo carrear ao contribuinte tal obrigação.

Assim, o acolhimento parcial da objeção apenas para reconhecer a ilegitimidade passiva da executada em relação à CDA n. 4186/2025, excluindo-a da execução.

Ante o exposto, ACOLHO PARCIALMENTE a exceção de pré-executividade e determino o prosseguimento da execução fiscal em face da excipiente, excluindo-se a CDA n. 4186/2025, referente ao imóvel cadastrado sob nº I.049.003.000 (fls. 11/12).

Considerando que o parcial acolhimento da objeção recai sobre parcela mínima do pedido, deixo de condenar a excepta em verbas de sucumbência.

Anote a serventia a exclusão da CDA 4186/2025 (fls. 11/12), dos autos.

Manifeste-se a Fazenda Pública em termos de prosseguimento, apresentando planilha com a retificação do débito.

Prazo: 30 (trinta) dias.

No silêncio, arquive-se.

Int. - ADV: ROSANGELA FAVARIN FERREIRA (OAB 181932/SP), CELIA VITORIA DIAS DA SILVA SCUCUGLIA (OAB 120036/SP)

Processo 1502958-83.2025.8.26.0073 - Execução Fiscal - IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano - Comercial Ibiacu de Empreendimentos Ltda -

Vistos.

Procuração de fls.

Retro: Anote-se.

Manifeste-se a Fazenda Pública acerca da exceção de pré-executividade no prazo de 30 (trinta) dias.

Após, tornem conclusos.

Int. - ADV: ROSANGELA FAVARIN FERREIRA (OAB 181932/SP)