26/06/2025 20:19

Juntada de Outros documentos
11/06/2025 00:00

Intimação

Processo 1002474-64.2021.8.26.0268 - Procedimento Comum Cível - Condomínio - Condomínio Vale do Loire - MARIO ROBERTO LUVISOTTO SALTO -

Vistos.

Trata-se de ação de cobrança proposta por CONDOMÍNIO VALE DO LOIRE em face de MÁRIO ROBERTO LUVISOTTO SALTO, na qual alega que o requerido é proprietário dos direitos sobre o imóvel denominado "Lote 39" na "Alameda Angera", do Condomínio Vale do Loire, constituído em 17 de outubro de 1988.

O condomínio autor caracteriza-se como um "condomínio horizontal", ou seja, um bolsão residencial totalmente fechado, cercado de muros, com uma única via de acesso onde há portaria com guarita, que somente permite a entrada de proprietários e seus convidados.

O requerido residiu em sua propriedade por um tempo e durante esse período sempre pagou a taxa condominial até que se divorciou e deixou o local, não pagando mais as taxas condominiais desde então.

Em 07 de novembro de 2018, o requerido reconheceu sua obrigação ao assinar um "Termo de Acordo e Confissão de Dívida e Promessa de Pagamento", confessando ser devedor da quantia de R$ 60.088,36, comprometendo-se a quitar sua dívida pagando mensalmente uma mensalidade em atraso e uma atual.

Contudo, não honrou esse compromisso desde a primeira parcela.

O condomínio proporciona aos moradores diversas benesses, incluindo portaria fechada com guarita, segurança dia e noite, controle de acesso, fechamento de todo o perímetro, jardinagem e limpeza, manutenção e calçamento das vias internas, quadra poliesportiva recém reformada, dois lagos (sendo um propício para pesca esportiva onde são despejados regularmente alevinos de várias espécies), e fornecimento e distribuição de água potável extraída de um poço artesiano ininterruptamente ligado.

Diante desses fatos, sustenta que o imóvel é valorizado em face das benesses oferecidas pelo Condomínio, configurando enriquecimento indevido do requerido pela utilização dos serviços e benfeitorias colocados à sua disposição sem a devida contraprestação, fundamentando-se no artigo 884 do Código Civil.

Ao final, requereu a citação do requerido para apresentar defesa sob pena de revelia e confissão, o julgamento procedente da ação para condenar o requerido ao pagamento das taxas condominiais em atraso no valor de R$ 107.145,52 (cento e sete mil, cento e quarenta e cinco reais e cinquenta e dois centavos), além daquelas vencidas no curso da lide, com juros e correção monetária até o efetivo pagamento, e a condenação do requerido ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios na razão de 20% sobre o valor da condenação.

Documentos acostados às fls. 16 a 69.

Após várias tentativas frustradas de citação pessoal do requerido, incluindo pesquisas nos sistemas SISBAJUD, RENAJUD e INFOJUD (fls. 80 a 90), que revelaram diversos endereços onde o requerido não foi localizado (fls. 103 a 107 e 125), bem como tentativa via oficial de justiça em Carapicuíba/SP que restou negativa (fls. 135), foi deferida a citação por edital (fls. 113 e 146), publicado no Diário de Justiça Eletrônico.

Devidamente citado por edital, o requerido não apresentou contestação no prazo legal, sendo certificada sua revelia (fls. 154).

Em consequência, foi nomeado curador especial, que apresentou contestação por negativa geral às fls. 165 a 170, na qual assevera que não possui elementos para impugnação específica das alegações da parte autora, impugnando todos os fatos e alegações de forma geral, conforme permite o artigo 341, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

O curador especial requereu ainda a realização de novas diligências de citação em endereços profissionais do requerido encontrados em processos judiciais recentes, sustentando que a matéria de direito apresentada pela parte autora deverá ser satisfatoriamente comprovada, sob pena de julgamento improcedente da demanda.

Em virtude disso, sustenta a improcedência da demanda por não comprovação dos fatos alegados.

Ao final, requereu a concessão da gratuidade de justiça, o recebimento da contestação, a realização de novas diligências de citação em três endereços específicos e, em caso de não comprovação das alegações da parte autora, o julgamento de improcedência da demanda.

Por decisão de fls. 182, foram deferidas as novas tentativas de citação nos endereços indicados pelo curador especial, que também restaram frustradas (fls. 191 a 193), com o requerido mantendo-se em lugar incerto e não sabido.

Intimadas a especificarem as provas, o autor requereu o julgamento antecipado do processo (fls. 194 e 197), considerando a maturidade da causa após quatro anos de tramitação, e o curador especial informou não ter provas a produzir (fls. 175).

Certificou-se o decurso do prazo legal para manifestação do requerido em nova contestação (fls. 196), mantendo-se a revelia. É o relatório.

Fundamento e decido.

O feito encontra-se em ordem, com a presença dos pressupostos processuais e das condições da ação, inexistindo qualquer preliminar ou nulidade a ser abordada.

Superado esse introito, anoto que a presente demanda busca a cobrança de despesas condominiais ordinárias e extraordinárias em razão da titularidade de direitos sobre imóvel situado em condomínio horizontal fechado.

Pois bem.

A cobrança de despesas condominiais encontra sólido fundamento constitucional no direito de propriedade (artigo 5º, XXII, da Constituição Federal) e na função social da propriedade (artigo 5º, XXIII, da Constituição Federal).

No plano infraconstitucional, a obrigação de contribuir para as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio está expressamente prevista na Lei nº 4.591/64, que disciplina o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, aplicável por analogia aos condomínios horizontais fechados.

O Código Civil de 2002, em seus artigos 1.336 e seguintes, consolida essa sistemática ao estabelecer os deveres do condômino, incluindo expressamente a obrigação de "contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção" (artigo 1.336, inciso I).

Além disso, o artigo 884 do Código Civil veda o enriquecimento sem causa, determinando que "aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários".

A natureza jurídica da obrigação condominial é propter rem, ou seja, decorre da própria relação de direito real sobre o imóvel, acompanhando-o em todas as suas mutações.

Essa característica implica que o débito condominial adere ao imóvel, responsabilizando seu proprietário independentemente de utilização efetiva dos serviços prestados pelo condomínio.

Tal entendimento encontra amparo na doutrina especializada e na jurisprudência consolidada dos tribunais superiores, que reconhecem a impossibilidade de exoneração do proprietário pelo simples fato de não residir no imóvel ou não utilizar diretamente os serviços comuns.

No caso em tela, a documentação acostada aos autos comprova de forma inequívoca a titularidade de direitos do requerido sobre o Lote 39 do Condomínio Vale do Loire.

A Convenção e Instituição do Condomínio, juntada como DOC 3, estabelece expressamente nos itens "l" e "m" do artigo 2º do Capítulo II a obrigação dos proprietários de "contribuir para as despesas ordinárias e extraordinárias do Condomínio, na proporção das respectivas frações ideais do terreno, efetuando os recolhimentos nas ocasiões oportunas" e "contribuir para o custeio de obras determinadas pelas assembleias na forma e proporção de suas respectivas frações ideais".

O "Termo de Acordo e Confissão de Dívida e Promessa de Pagamento" assinado pelo próprio requerido em 07 de novembro de 2018 (DOC 4) constitui prova documental irrefutável do reconhecimento da dívida, confessando ser devedor da quantia de R$ 60.088,36 naquela data.

A tabela de atualização da dívida produzida pela Administradora Correia de Mello (DOC 5) demonstra minuciosamente a evolução do débito, com discriminação mês a mês dos valores de taxas condominiais, impostos, contribuições extraordinárias e encargos moratórios, totalizando R$ 107.145,52 até maio de 2021, e posteriormente atualizada para R$ 124.394,14 até julho de 2022.

A contestação por negativa geral apresentada pelo curador especial, embora tecnicamente adequada às circunstâncias do processo, não tem o condão de elidir a força probatória da documentação carreada aos autos.

O artigo 341, parágrafo único, do Código de Processo Civil permite ao curador especial contestar por negativa geral, mas tal prerrogativa não exime o autor de comprovar os fatos constitutivos de seu direito, conforme preceitua o artigo 373, inciso I, do mesmo diploma legal.

No presente caso, essa prova foi amplamente produzida através da documentação juntada, que inclui a convenção condominial, o termo de confissão de dívida assinado pelo próprio requerido e os demonstrativos detalhados do débito.

A alegação implícita de que seria necessária maior diligência para localização do requerido não procede.

O processo demonstra exaustiva busca pelo devedor, incluindo tentativas de citação em no mínimo nove endereços diferentes, pesquisas nos principais bancos de dados oficiais (SISBAJUD, RENAJUD, INFOJUD), consultas aos órgãos de proteção ao crédito e até mesmo diligências em endereços profissionais indicados pelo próprio requerido em outras ações judiciais.

O fato de o requerido ser advogado militante e utilizar endereços diversos em diferentes processos evidencia estratégia deliberada de ocultação, não podendo tal comportamento beneficiá-lo ou prejudicar o credor.

A existência de serviços efetivamente prestados pelo condomínio está comprovada pela descrição detalhada das benesses oferecidas: portaria com guarita, segurança 24 horas, controle de acesso, fechamento perimetral, jardinagem e limpeza, manutenção das vias internas, quadra poliesportiva, lagos ornamentais com pesca esportiva e sistema de abastecimento de água através de poço artesiano.

Tais serviços agregam valor ao imóvel e beneficiam objetivamente o proprietário, independentemente de sua utilização direta, configurando o enriquecimento sem causa vedado pelo ordenamento jurídico.

Os valores cobrados encontram-se adequadamente discriminados e atualizados, incluindo as parcelas principais das taxas condominiais, impostos (IPTU), contribuições extraordinárias para obras e melhorias, além dos encargos moratórios (juros, multa e correção monetária) previstos na convenção condominial e na legislação aplicável.

A aplicação de tais encargos é legítima e decorre da mora do devedor, que não pode ser beneficiado por sua própria inércia.

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado por CONDOMÍNIO VALE DO LOIRE em face de MÁRIO ROBERTO LUVISOTTO SALTO, para CONDENAR o requerido ao pagamento das despesas condominiais em atraso no valor de R$ 124.394,14 (cento e vinte e quatro mil, trezentos e noventa e quatro reais e quatorze centavos), conforme demonstrativo de fls. 110/112, acrescido das parcelas vencidas no curso da lide, tudo corrigido monetariamente pelos índices da Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo desde os respectivos vencimentos e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação, nos termos do artigo 323 do Código de Processo Civil.

A partir de 30/08/2024, salvo disposição contratual ou legal em contrário, para o cálculo da correção monetária será aplicada a variação do IPCA; osjurosde mora deverão observar a taxa legal, correspondente à diferença entre a taxaSELICe o IPCA, calculada mensalmente pelo Banco Central (artigo 389, parágrafo único, e artigo 406, §1°, do Código Civil, com as alterações promovidas pela Lei nº. 14.905, de 28 de junho de 2024.

CONDENO ainda o requerido ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, considerando a simplicidade da matéria, o tempo de tramitação do processo e a ausência de resistência efetiva por parte do devedor, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil.

Publique-se.

Registre-se.

Intimem-se. - ADV: HENRIQUE BORBA OLDONI (OAB 444044/SP), PAULO ROBERTO ANNONI BONADIES (OAB 78244/SP)
10/06/2025 12:07

Certidão de Publicação Expedida
10/06/2025 09:02

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
10/06/2025 08:36

Julgada Procedente a Ação
26/05/2025 15:19

Conclusos para despacho
15/04/2025 08:44

Juntada de Petição de Petição (outras)
14/04/2025 13:31

Expedição de Certidão.
03/04/2025 10:04

Juntada de Petição de Petição (outras)
01/04/2025 16:00

Juntada de Aviso de recebimento (AR)
07/03/2025 11:02

Juntada de Aviso de recebimento (AR)
07/03/2025 06:09

Juntada de Aviso de recebimento (AR)
20/02/2025 04:03

Juntada de Certidão
20/02/2025 04:02

Juntada de Certidão
20/02/2025 04:02

Juntada de Certidão
19/02/2025 09:25

Expedição de Carta.
19/02/2025 09:25

Expedição de Carta.
19/02/2025 09:25

Expedição de Carta.
19/02/2025 00:13

Certidão de Publicação Expedida
18/02/2025 13:36

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
18/02/2025 13:03

Decisão Interlocutória de Mérito
18/02/2025 12:38

Conclusos para decisão
24/10/2024 09:36

Conclusos para despacho
16/10/2024 12:58

Juntada de Petição de Petição (outras)
15/10/2024 19:05

Juntada de Petição de Petição (outras)
12/10/2024 01:25

Certidão de Publicação Expedida
11/10/2024 00:09

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
10/10/2024 15:13

Ato ordinatório - Intimação - DJE
25/09/2024 20:45

Juntada de Petição de contestação
17/09/2024 23:54

Certidão de Publicação Expedida
17/09/2024 13:32

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
17/09/2024 12:18

Ato ordinatório - Intimação - DJE
17/09/2024 12:13

Expedição de Certidão.
17/09/2024 11:51

Juntada de Ofício
17/09/2024 11:51

Juntada de Outros documentos
16/09/2024 10:17

Juntada de Outros documentos
02/09/2024 12:34

Expedição de Ofício.
09/08/2024 16:29

Ato ordinatório - Intimação - Portal
09/08/2024 16:24

Expedição de Certidão.
17/04/2024 15:31

Ato ordinatório - Intimação - Portal
10/04/2024 09:06

Juntada de Petição de Petição (outras)
01/04/2024 17:25

Expedição de Outros documentos.
06/03/2024 11:47

Ato ordinatório - Intimação - Portal
14/02/2024 11:34

Juntada de Petição de Petição (outras)
30/01/2024 02:11

Certidão de Publicação Expedida
29/01/2024 10:32

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
29/01/2024 10:13

Ato ordinatório - Intimação - DJE
22/11/2023 10:07

Juntada de Petição de Petição (outras)
22/11/2023 02:01

Certidão de Publicação Expedida
20/11/2023 10:30

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
20/11/2023 09:10

Ato ordinatório - Intimação - DJE
20/11/2023 09:08

Mandado devolvido não entregue ao destinatário
31/08/2023 17:12

Expedição de Mandado.
31/08/2023 13:29

Ato ordinatório - Intimação - Portal
25/08/2023 09:36

Juntada de Petição de Petição (outras)
24/08/2023 01:35

Certidão de Publicação Expedida
23/08/2023 00:07

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
22/08/2023 14:32

Ato ordinatório - Intimação - DJE
29/06/2023 11:11

Juntada de Aviso de recebimento (AR)
24/05/2023 17:10

Expedição de Carta.
18/05/2023 10:34

Ato ordinatório - Intimação - Portal
27/02/2023 09:11

Juntada de Petição de Petição (outras)
10/02/2023 01:39

Certidão de Publicação Expedida
09/02/2023 12:01

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
09/02/2023 10:41

Ato ordinatório - Intimação - DJE
01/09/2022 01:27

Certidão de Publicação Expedida
31/08/2022 00:06

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
30/08/2022 19:01

Decisão Interlocutória de Mérito
11/08/2022 16:20

Conclusos para despacho
04/07/2022 10:43

Juntada de Petição de Petição (outras)
08/02/2022 19:03

Juntada de Aviso de recebimento (AR)
07/01/2022 09:00

Juntada de Aviso de recebimento (AR)
07/01/2022 08:01

Juntada de Aviso de recebimento (AR)
07/01/2022 08:01

Juntada de Aviso de recebimento (AR)
07/01/2022 08:01

Juntada de Aviso de recebimento (AR)
17/12/2021 19:54

Expedição de Carta.
17/12/2021 19:54

Expedição de Carta.
17/12/2021 19:53

Expedição de Carta.
17/12/2021 19:53

Expedição de Carta.
17/12/2021 19:53

Expedição de Carta.
17/12/2021 19:53

Expedição de Carta.
20/10/2021 18:48

Ato ordinatório - Intimação - Portal
19/10/2021 17:23

Juntada de Petição de Petição (outras)
07/10/2021 17:39

Certidão de Publicação Expedida
04/10/2021 13:49

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
30/09/2021 15:42

Ato ordinatório - Intimação - DJE
30/09/2021 15:41

Juntada de Ofício
30/09/2021 15:41

Juntada de Ofício
26/08/2021 13:54

Certidão de Publicação Expedida
20/08/2021 12:32

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
11/08/2021 18:01

Recebida a Petição Inicial
11/08/2021 16:04

Conclusos para despacho
30/06/2021 11:51

Juntada de Petição de Petição (outras)
17/06/2021 14:04

Juntada de Aviso de recebimento (AR)
11/06/2021 11:21

Certidão de Publicação Expedida
10/06/2021 14:25

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
08/06/2021 19:13

Expedição de Carta.
08/06/2021 19:13

Decisão
08/06/2021 10:15

Conclusos para decisão
07/06/2021 16:01

Distribuído por sorteio

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
07/06/2021

Ultima Atualização
26/06/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Documentos

Sentença • Arquivo

Decisão • Arquivo

Ato Ordinatório • Arquivo

Decisão • Arquivo

Ato Ordinatório • Arquivo

Decisão • Arquivo

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