TJSP - 1012292-75.2025.8.26.0114

Processo 1012292-75.2025.8.26.0114 - Procedimento Comum Cível - Atraso na Entrega do Imóvel - Meriely Carolini Fernandes dos Santos - Hm 56 Empreendimento Imobiliario Ltda -

Vistos.

Trata-se de Ação de Indenização por Danos Materiais e Morias ajuizada por MERIELY CAROLINI FERNANDES DOS SANTOS em face de HM 56 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., ambos qualificados nos autos.

Narra a autora, em síntese, que em 22 de junho de 2022, celebrou com a ré um "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda" para a aquisição da unidade autônoma nº 77, Bloco 03, do "Condomínio Residencial HM Intense Campinas", pelo valor de R$ 214.990,00.

Afirma que o prazo para a conclusão da obra era outubro de 2023, com uma tolerância de 180 dias, findando-se, portanto, em abril de 2024.

Alega que até a data da propositura da ação o imóvel não havia sido entregue, e que a ré teria comunicado um novo prazo para março de 2025, o que caracteriza a mora da construtora.

Em decorrência do atraso, pleiteia a condenação da ré ao pagamento de: (i) indenização por lucros cessantes, na forma de aluguel mensal de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato; ii) restituição dos valores pagos a título de "juros de obra" no período de maio a setembro de 2024, no montante de R$ 5.767,85; iii) aplicação de multa contratual de 1% sobre o valor pago, por mês de atraso ; e iv) indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00.

A inicial foi instruída com os documentos de pp. 25-141.

A decisão de p. 142 concedeu à autora os benefícios da justiça gratuita, mas indeferiu o pedido de tutela de evidência.

Devidamente citada (p. 148), a ré apresentou contestação (pp. 149-167).

Preliminarmente, arguiu a necessidade de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo, com a consequente remessa dos autos à Justiça Federal.

No mérito, sustentou a ausência de mora, atribuindo o atraso na obra à pandemia de Covid-19, evento que classifica como caso fortuito ou força maior, com previsão contratual para exclusão de sua responsabilidade.

Impugnou a cumulação de lucros cessantes com cláusula penal, a inexistência de danos materiais e morais e, subsidiariamente, requereu que eventual indenização incidisse apenas sobre os valores efetivamente pagos pela autora.

Requereu a improcedência da ação.

Juntou documentos (pp. 168-310).

Houve réplica (pp. 314-328).

A ré concordou com o julgamento antecipado do feito (pp. 329-332). É o relatório.

Fundamento e decido.

Considerando que o magistrado é o destinatário da prova, compete a ele mensurar a pertinência e necessidade na sua produção, deferindo aquelas aptas a sanarem dúvidas pertinentes ao julgamento da causa e indeferindo aquelas sem relevância ao seu convencimento, respeitados, dessa forma, os princípios constitucionais do devido processo legal e da duração razoável do processo.

No caso em tela, reputo que os autos estão suficientemente instruídos, tornando desnecessária a produção de outras provas, razão pela qual passo ao julgamento antecipado do feito.

Vale lembrar que, "presentes as condições que ensejam o julgamento antecipado da causa, é dever do juiz, e não mera faculdade, assim proceder" (STJ,REsp2.832-RJ, rel.

Min.

Sálvio de Figueiredo, j. 04/12/91).

Afasto a preliminar arguida.

A Caixa Econômica Federal (CEF) atuou na relação jurídica como mero agente financeiro, concedendo o crédito para a aquisição do imóvel.

A responsabilidade pelo atraso na entrega da obra é imputada exclusivamente à construtora ré, com quem a autora firmou o contrato de promessa de compra e venda.

Ademais, a pretensão de restituição dos "juros de obra" não se funda em eventual ilegalidade de sua cobrança pela CEF, mas sim no fato de que, em razão da mora da construtora, a autora foi obrigada a continuar pagando tais encargos para além do prazo contratual.

Trata-se, portanto, de um prejuízo material decorrente do inadimplemento da ré.

A relação de consumo foi estabelecida unicamente entre a adquirente e a incorporadora, sendo a Justiça Estadual competente para o julgamento da causa.

Nesse sentido: "APELAÇÃO.

AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE JUROS DE OBRA COBRADOS APÓS O TÉRMINO DO PRAZO AJUSTADO NO CONTRATO PARA ENTREGA DAS CHAVES C.C.

DANOS MATERIAIS.

Insurgência da ré contra sentença de procedência.

Ilegitimidade passiva.

Caixa Econômica Federal que não é parte na lide.

Relação de consumo caracterizada.

Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor.

Inadimplemento incontroverso por parte da ré.

Taxa de Evolução de Obra.

Em casos de inadimplemento contratual por parte da construtora, os encargos decorrentes da evolução da obra, após o termo de entrega das chaves, não podem ser repassados ao consumidor, sendo de responsabilidade de ré durante o período de mora, consoante o entendimento firmado no IRDR nº 04 deste E.

TJSP.

Restituição de valores devida.

Sentença mantida.

Recurso impróvido". (TJSP; Apelação Cível 1070217-06.2022.8.26.0576; Relator (a):Luis Fernando Cirillo; Órgão Julgador: 9ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto -3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/07/2025; Data de Registro: 10/07/2025).

Superada a questão preliminar, passo a análise do mérito.

Inicialmente, a relação jurídica entre as partes é de consumo, aplicando-se as normas do Código de Defesa do Consumidor.

O contrato previa a entrega do imóvel para outubro de 2023, com prazo de tolerância de 180 dias, que findou em abril de 2024. É incontroverso que a unidade não foi entregue até a presente data, configurando a mora da ré desde o término do prazo de carência.

A alegação de que a pandemia de Covid-19 configuraria caso fortuito ou força maior para justificar o atraso não se sustenta.

A pandemia, embora um evento extraordinário, teve seus maiores impactos em 2020 e 2021.

No caso em comento, o contrato foi firmado em junho de 2022, quando os efeitos da crise sanitária sobre a construção civil já eram conhecidos e deveriam ter sido considerados no planejamento e na estipulação do prazo de entrega.

Ademais, a jurisprudência consolidada, conforme a Súmula 161 deste Tribunal de Justiça, entende que tais eventos se enquadram como fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial, não podendo ser opostos ao consumidor, que ora transcrevo: "Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos.

Essas justificativas encerram res inter alios acta em relação ao compromissário adquirente".

Dessa maneira, configurado o atraso injustificado, é devido o pagamento de indenização à adquirente pela privação do uso do bem.

O prejuízo, nestes casos, é presumido, conforme entendimento pacificado na Súmula 162 do TJSP: "Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio".

Logo, de rigor a fixação de indenização que deve corresponder a um aluguel mensal, fixado em 0,5% sobre o valor atualizado do contrato (R$ 214.990,00), sendo devido desde o fim do prazo de tolerância (maio de 2024) até a efetiva entrega das chaves do imóvel.

No tocante à taxa de evolução de obras, é ilícito o repasse dos "juros de obra" ao consumidor após o prazo ajustado para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância.

Sendo a ré a única responsável pelo atraso, cabe a ela arcar com os custos decorrentes de sua mora.

Assim, os valores pagos pela autora a este título a partir de maio de 2024 até a cessação da mora devem ser integralmente restituídos pela requerida.

No mais, a autora pleiteia, cumulativamente, indenização por lucros cessantes e a aplicação de multa moratória de 1% sobre o valor pago.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 970, firmou a tese de que a cláusula penal moratória, por ter a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio, não pode ser cumulada com a indenização por lucros cessantes, sob pena debis in idem: "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes" (Tema 970/STJ) Dessa forma, afasto o pedido de condenação da ré ao pagamento da multa contratual de 1%.

Por fim, o atraso substancial na entrega do imóvel, superando em mais de um ano o prazo de tolerância, ultrapassa o mero aborrecimento e configura dano moral indenizável.

A frustração da expectativa de receber a casa própria, somada à incerteza e ao desgaste para solucionar o problema, gera angústia e aflição que merecem reparação.

Considerando as circunstâncias do caso, a capacidade econômica das partes e o caráter punitivo-pedagógico da medida, fixo a indenização por danos morais no valor de R$5.000,00 (cinco mil reais) quantia que se mostra razoável e proporcional.

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação, com resolução do mérito nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para CONDENAR a ré, HM 56 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA: i) ao pagamento de indenização por lucros cessantes, correspondente a 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do contrato (R$ 238.026,69) por mês de atraso, a contar de maio de 2024 até a data da efetiva entrega das chaves do imóvel, com correção monetária pela Tabela Prática do TJSP desde cada vencimento e juros de mora desde a citação. ii) à restituição, de forma simples, do valor referente aos juros de obra pagos no período de maio de 2024 até cessar a mora, a ser liquidado em cumprimento de sentença, corrigido monetariamente pela Tabela Prática do TJSP desde cada desembolso e acrescido de juros de mora desde a citação; iii) ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$5.000,00 (cinco mil reais), a ser corrigido monetariamente pela Tabela Prática do TJSP a partir da data desta sentença (Súmula 362/STJ) e acrescido de juros de mora desde a citação.

A partir de 30/08/2024, a correção monetária deve ser calculada pelo IPCA e os juros moratórios devem corresponder à diferença entre a Taxa SELIC e o IPCA, nos termos dos artigos 389, parágrafo único e 406, §1º, do Código Civil, com redação dada pela Lei nº 14.905/2024.

Diante da sucumbência mínima da autora, condeno a ré ao pagamento integral das custas, despesas processuais, devidamente atualizadas da data do desembolso e juros de mora a contar do trânsito em julgado; e e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC.

De modo a evitar o ajuizamento de embargos de declaração, registre-se que, ficam preteridas as demais alegações, por incompatíveis com a linha de raciocínio adotada.

Ficam as partes advertidas, desde logo, que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará a imposição da multa prevista pelo artigo 1026, § 2º, do Código de Processo Civil.

P.I. - ADV: VIVIAN SEBASTIANY DA SILVA (OAB 351698/SP), YURI FERNANDES LIMA (OAB 216121/SP), BRUNO BORIS CARLOS CROCE (OAB 208459/SP)

ADV: Bruno Boris Carlos Croce (OAB 208459/SP), Yuri Fernandes Lima (OAB 216121/SP), Vivian Sebastiany da Silva (OAB 351698/SP) Processo 1012292-75.2025.8.26.0114 - Procedimento Comum Cível - Reqte: Meriely Carolini Fernandes dos Santos - Reqdo: Hm 56 Empreendimento Imobiliario Ltda - Manifeste-se a parte autora em réplica, no prazo de 15 (quinze) dias, sobre a contestação apresentada, nos termos dos artigos 350 e 351 do Código de Processo Civil.

No mesmo prazo, especifiquem as partes as provas que pretendem produzir, justificando sua pertinência e relevância, apresentando preferencialmente o rol de testemunhas, para permitir a organização da pauta, e digam se têm interesse na designação da audiência de conciliação dos artigos 334 Código de Processo Civil.