TJSP - 1054576-35.2024.8.26.0114

Processo 1054576-35.2024.8.26.0114 - Procedimento Comum Cível - Atraso na Entrega do Imóvel - Elaine Cristina Facchin Domingos - Hm 56 Empreendimento Imobiliario Ltda -

Vistos.

ELAINE CRISTINA FACCHIN DOMINGOS, qualificada nos autos, ajuizou Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais contra HM 56 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., também qualificada.

A requerente alegou que em 05/8/2023 firmou um "Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Unidade Autônoma Condominial" referente à unidade 92, bloco/torre 1, do empreendimento "HM Intense Campinas", pelo preço total de R$212.995,20.

A previsão para a entrega das chaves era abril de 2024, com um prazo de carência de até 180 dias, estendendo o prazo limite para outubro de 2024.

No entanto, a requerida informou que a entrega ocorreria somente em abril de 2025.

A requerente afirmou que o atraso causou-lhe prejuízos, como a necessidade de morar em um apartamento alugado por sua filha, tendo que arcar com as despesas de aluguel, e a cobrança de "juros de obra" pela Caixa Econômica Federal, mesmo após o prazo final de entrega da obra.

Requereu, já em sede de tutela de evidência e urgência, a condenação da requerida ao pagamento de multa moratória contratual de 1% do valor do contrato, totalizando R$12.779,71 (calculado de novembro/2024 a abril/2025), de indenização pelos "juros de obra" pagos à Caixa Econômica Federal a partir de novembro/2024, no valor de R$3.625,86 (calculado para 6 meses, com base em um encargo mensal de R$604,31); de indenização pelos aluguéis que está pagando desde novembro/2024, no valor de R$9.005,34 (calculado para 6 meses, com base em um aluguel mensal de R$1.500,89), de indenização por danos morais no valor de R$10.000,00.

Pleiteou também a concessão dos benefícios da justiça gratuita.

Juntou documentos às pp. 16/117.

Foram deferidos os benefícios da justiça gratuita à autora, e indeferidos os pedidos de tutela de evidência e urgência, já que se confundem com o próprio mérito da ação (pp. 118/119).

A requerida apresentou contestação (pp. 125/143), impugnando a concessão da gratuidade à autora e suscitando a sua ilegitimidade passiva em relação à cobrança dos "juros de obra", uma vez que estes são cobrados pela Caixa Econômica Federal, instituição com a qual a requerente firmou um contrato de financiamento.

Apontou também a incompetência da Justiça Estadual, pois entende que como a Caixa Econômica Federal é parte necessária na lide, o processo deveria ser julgado pela Justiça Federal.

No mérito, sustentou, em síntese, que o novo cronograma de obras foi ajustado em decorrência da pandemia de Covid-19, um evento de caso fortuito/força maior, justificativa prevista no contrato.

Defendeu que não pode ser responsabilizada por indenizações decorrentes da mora, pois a pandemia foi um fato superveniente e alheio à sua vontade.

Alegou que não há comprovação do desembolso total dos valores de aluguel e que o montante pleiteado é excessivo.

Argumentou que a cumulação da multa moratória com a indenização por danos materiais (lucros cessantes) não é possível, conforme o Tema 970 do STJ.

Subsidiariamente, pediu que a multa seja calculada sobre o valor efetivamente pago pela requerente, que seria de R$83.208,84.

Apontou a inexistência de danos morais no caso, pois o atraso não foi ilícito e qualquer dissabor não ultrapassa o mero aborrecimento da vida cotidiana.

Requereu a improcedência da ação e juntou documentos às pp. 144/276.

Houve réplica (pp. 280/295), acompanhada de novos documentos, como comprovantes de pagamento de aluguel e uma conta de consumo, para sustentar a alegação de dano material, sobre os quais se manifestou posteriormente a ré (pp. 325/328).

As partes informaram não ter mais provas a produzir e requereram o julgamento antecipado da lide (pp. 317/321). É o relatório.

Fundamento e decido.

Considerandoque omagistradoé o destinatário da prova, compete a ele mensurar a pertinência e necessidade na sua produção, deferindo aquelas aptas a sanarem dúvidas pertinentes ao julgamento da causa e indeferindo aquelas sem relevância ao seu convencimento, respeitados, dessa forma, os princípios constitucionais do devido processo legal e da duração razoável do processo.

No caso em tela, reputo que os autos estão suficientemente instruídos, tornando desnecessária a produção de outras provas, razão pela qual passo ao julgamento antecipado do feito.

Vale lembrar que as partes não especificaram provas a serem produzidas e que, "presentes as condições que ensejam o julgamento antecipado da causa, é dever do juiz, e não mera faculdade, assim proceder" (STJ, REsp 2.832-RJ, rel.

Min.

Sálvio de Figueiredo, j. 04/12/91).

Não acolho a impugnação à concessão da gratuidade à autora.

Isso porque o benefício foi concedido com base nos documentos às pp. 17 e 23/56, que incluem declarações de imposto de renda e extratos bancários, demonstrando a hipossuficiência da autora.

Ainda, a requerente, em réplica, reforça que a compra do imóvel foi feita por meio do programa "Minha Casa, Minha Vida", destinado a famílias de baixa renda, o que corrobora sua condição.

Não há novos elementos que justifiquem a revogação do benefício, portanto, a decisão se mantém.

A preliminar de ilegitimidade passiva da requerida em relação aos "juros de obra" deve ser rejeitada.

Embora a cobrança seja efetuada pela Caixa Econômica Federal, a causa do débito é o atraso na conclusão da obra e a não entrega do imóvel, evento pelo qual a requerida é contratualmente responsável.

Anoto que a requerente não busca a suspensão ou interrupção da cobrança junto à CEF, mas sim o ressarcimento dos valores que é obrigada a pagar devido ao inadimplemento da construtora.

A responsabilidade da requerida decorre diretamente do alegado ilícito contratual, que é o atraso na entrega da obra, sendo, portanto, parte legítima para figurar no polo passivo.

Consequentemente, a alegação de incompetência da Justiça Estadual também não prospera.

A relação jurídica em debate é entre a requerente consumidora e a requerida fornecedora, sendo clara a relação de consumo entre as partes que se enquadram nos conceitos presentes nos artigos 2o e 3o do diploma consumerista.

A discussão não envolve diretamente o contrato de financiamento ou as políticas da Caixa Econômica Federal.

A presença da CEF não é necessária para a eficácia da sentença, pois o pedido é de indenização e não de alteração do contrato de financiamento.

Portanto, a Justiça Estadual é competente para julgar a lide.

Ainda, o pedido da requerida para desentranhar os documentos juntados na réplica é improcedente.

O art. 435 do Código de Processo Civil permite a juntada de documentos "novos", que se tornaram conhecidos, acessíveis ou disponíveis após a inicial ou contestação, com a devida comprovação do motivo.

No caso em tela, os documentos às pp. 296/316, que se referem a pagamentos de aluguel e contas de consumo de meses posteriores ao ajuizamento da ação, são, de fato, "novos" e pertinentes para demonstrar a continuidade dos prejuízos alegados.

A requerente não poderia tê-los apresentado na inicial, pois ainda não existiam.

A juntada é legítima.

E ainda que assim não fosse, tendo sido dada oportunidade de manifestação à requerida, inexiste qualquer prejuízo em considerar a juntada.

A controvérsia cinge-se em verificar a ocorrência de mora da ré na entrega do imóvel e, em caso afirmativo, as suas consequências jurídicas. É incontroverso que o prazo final para a entrega da unidade, já computada a cláusula de tolerância de 180 dias, expirou em outubro de 2024.

Também é incontroverso que, até o ajuizamento da ação, e mesmo até o presente momento, o imóvel não foi entregue.

A tese defensiva de que o atraso decorreu da pandemia de Covid-19, configurando caso fortuito ou força maior, não merece prosperar.

O contrato entre as partes foi firmado em agosto de 2023, mais de dois anos após o período mais crítico da pandemia e o fim das principais restrições sanitárias.

Nesse contexto, a ré, empresa especializada no ramo da construção civil, já possuía plenas condições de avaliar os impactos residuais da pandemia em sua cadeia produtiva e de estabelecer um cronograma de obras realista e exequível.

A pandemia não pode ser invocada como um evento imprevisível para justificar atrasos em um cronograma fixado muito tempo depois do seu auge.

Dessa forma, os percalços alegados inserem-se no risco da atividade empresarial (fortuito interno) e não configuram excludente de responsabilidade, nos termos da Súmula 161 deste E.

Tribunal de Justiça.

Configurada, portanto, a mora da ré a partir de 1º de novembro de 2024.

Passo à análise dos pedidos indenizatórios.

A autora pleiteia a condenação da ré ao pagamento da multa moratória prevista na cláusula 8.1, (b), ii, do contrato, cumulada com o ressarcimento dos aluguéis que vem pagando.

A ré se opõe à cumulação, invocando o Tema 970 do Superior Tribunal de Justiça.

De fato, o STJ firmou a tese de que: "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes." No caso concreto, contudo, a exceção prevista na própria tese se aplica.

A cláusula penal prevê o pagamento de 1% sobre "o valor principal até então pago pelo COMPRADOR a título de preço".

O valor do aluguel comprovado nos autos é de R$ 1.500,89 mensais.

Considerando os valores pagos pela autora diretamente à construtora, a multa contratual não se aproxima do valor locatício, não possuindo, portanto, natureza compensatória suficiente para afastar o ressarcimento do dano material efetivamente sofrido.

Assim, é cabível a cumulação da multa moratória, de caráter punitivo, com a indenização pelos danos materiais (aluguéis), de caráter compensatório.

A multa moratória, conforme previsão contratual, deverá incidir sobre o valor efetivamente pago pela autora à construtora, devidamente corrigido, a partir de 1º de novembro de 2024 até a data da efetiva entrega das chaves.

A indenização pelos aluguéis também é devida, pois a autora comprovou a necessidade de arcar com essa despesa em razão direta do inadimplemento da ré.

O ressarcimento deverá abranger todos os meses de atraso, a partir de novembro de 2024, até a entrega do imóvel.

Dos "Juros de Obra" É pacífico o entendimento jurisprudencial (Tema 996 do STJ e Tese 06 do IRDR nº 0023203-35.2016.8.26.0000 do TJSP) de que é ilícito o repasse dos "juros de obra" ao comprador após o fim do prazo contratual para a entrega das chaves, incluído o período de tolerância.

A partir do momento em que a construtora incorre em mora, cessa a legitimidade da cobrança do encargo do adquirente, devendo a construtora assumir tal custo.

Portanto, a ré deverá ressarcir à autora todos os valores pagos a esse título desde novembro de 2024 até a entrega do imóvel.

Do Dano Moral No que tange ao dano moral, entendo que o pedido é improcedente.

Embora o atraso na entrega do imóvel cause inegáveis transtornos e aborrecimentos, o entendimento majoritário é de que o mero inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral indenizável. É necessária a comprovação de uma ofensa excepcional aos direitos da personalidade, o que não vislumbro no caso concreto.

A situação vivenciada pela autora, embora frustrante, não ultrapassou os limites do dissabor cotidiano inerente às relações negociais.

As indenizações de ordem material já deferidas são suficientes para recompor os prejuízos sofridos.

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução do mérito nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para o fim de: 1) CONDENAR a ré ao pagamento de multa contratual moratória, no importe de 1% (um por cento) ao mês, calculada sobre os valores efetivamente pagos pela autora à construtora, devida desde 1º de novembro de 2024 até a data da efetiva entrega das chaves.

Os valores deverão ser corrigidos monetariamente pela Tabela Prática do TJSP desde cada vencimento e acrescidos de juros mensais de mora calculados na forma do art. 406, §1º, do Código Civil, a partir da citação. 2) CONDENAR a ré a restituir à autora, de forma simples, todos os valores comprovadamente pagos a título de "juros de obra" ou "taxa de evolução de obra" a partir de novembro de 2024 até a efetiva entrega das chaves.

As quantias deverão ser corrigidas monetariamente pela Tabela Prática do TJSP desde cada desembolso e acrescidas de juros mensais de mora calculados na forma do art. 406, §1º, do Código Civil, a partir da citação. 3) CONDENAR a ré ao pagamento de indenização por danos materiais, correspondente aos valores de aluguel comprovados nos autos, devidos desde novembro de 2024 até a data da efetiva entrega das chaves.

Os valores deverão ser corrigidos monetariamente pela Tabela Prática do TJSP desde cada vencimento e acrescidos de juros mensais de mora calculados na forma do art. 406, §1º, do Código Civil, a partir da citação. 4) JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais.

Diante da sucumbência recíproca, mas em maior parte da ré, condeno-a ao pagamento de 75% das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios ao patrono da autora, que fixo em 10% sobre o valor total da condenação.

Condeno a autora ao pagamento de 25% das custas e despesas processuais, e honorários advocatícios ao patrono da ré, que fixo em 10% sobre o valor do pedido julgado improcedente (R$ 10.000,00).

Fica, contudo, suspensa a exigibilidade de tais verbas em relação à autora, por ser beneficiária da justiça gratuita, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.

Demodo a evitar o ajuizamentodeembargosdedeclaração, registre-se que, ficam preteridas as demais alegações, por incompatíveis com a linhaderaciocínio adotada.

Ficam as partes advertidas, desde logo, que a oposiçãodeembargosdedeclaraçãofora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará a imposição da multa prevista pelo artigo 1.026, §2º, do Código de Processo Civil.

P.I. - ADV: MATHEUS DOMINGUES PALINI (OAB 472430/SP), BRUNO BORIS CARLOS CROCE (OAB 208459/SP)