03/09/2025 02:07

Certidão de Publicação Expedida
03/09/2025 00:00

Intimação

Processo 1063767-15.2025.8.26.0100 - Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - Elaine da Silva Bono - Gran Paradiso Campos do Jordão Spe Ltda -

Vistos.

ELAINE DA SILVA BONO ajuíza a presente ação de resolução de contrato c/c restituição de valores frente a GRAN PARADISO CAMPOS DO JORDÃO SPE LTDA.

Relata, em síntese, ter firmado contrato de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade (cf. fls. 55/69), tendo como objeto fração de empreendimento (resort) da requerida, cujas obras deveriam estar prontas em 20/03/2025 (já considerando os 180 dias de tolerância após o prazo originalmente previsto).

Conta, porém, que o imóvel foi entregue de forma inacabada em 13/04/2025, com alterações unilaterais dos projetos - incluindo a substituição de uma suposta sala de cinema - setores inacabados e acabamentos aquém do desejado (cf. fotos de fls. 5/6).

Defende seu direito de rescisão unilateral do contrato, assim como de inversão da multa contratual de 25% do valor já adimplido, de forma que seja paga pela requerida.

Argumenta pela nulidade de cláusula prevendo a retenção de 10% do valor do contrato a título de corretagem e do sinal (arras).

Requer a concessão de tutela de urgência para que cessem cobranças relativas ao imóvel e que não haja a negativação de seu nome.

No mérito, pleiteia a declaração da resolução do contrato e a condenação da requerida à devolução de todos os valores já pagos (R$ 11.900,94), acrescidos de 25% do montante a título de cláusula penal, em parcela única e imediata.

Subsidiariamente, pede pelo reconhecimento da nulidade das penalidades supracitadas, permitindo a rescisão do contrato com a retenção, pela ré, de apenas 25% do que já foi adimplido.

Pugna pela aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) ao feito, com a consequente inversão do ônus da prova.

Decisão de fls. 91/92 defere o pedido de tutela de urgência.

Devidamente citada, a ré apresenta contestação a fls. 132/176.

Alega ter entregado o imóvel poucos dias após o prazo, o que seria comum nesse tipo de obra, já em condições de utilização.

Defende que ajustes e finalizações pontuais são esperados e não comprometem a fruição do empreendimento.

Aduz que a requerente não chegou a ir ao resort, de forma que as fotografias de defeitos de acabamento acostadas aos autos não seriam relativas à fração ideal da autora, mas a outros locais.

Argumenta que a propaganda trazida na exordial também não comprova que houve, em algum momento, previsão para uma sala de cinema no estabelecimento.

Afirma inexistir previsão contratual de inversão da cláusula penal, e sustenta a validade da retenção de 25% do valor pago pela autora e da cobrança de comissão de corretagem.

Impugna os pedidos de tutela antecipada, informando que já não cobrava da autora a partir do momento em que foi demonstrada falta de interesse em manter o contrato, e de inversão do ônus da prova.

Pede pela total improcedência.

Réplica a fls. 183/186. É o relatório.

Fundamento e decido.

O presente feito versa sobre relação de consumo, devendo ser aplicado à espécie o Código de Defesa do Consumidor, lei especial com conotação ampla e fruto de determinação constitucional que ordena a proteção do consumidor, conforme previsto no artigo 5°, inciso XXXII, da Constituição Federal.

O artigo 6°, inciso VIII, do CDC, relega ao magistrado a faculdade de inverter o ônus da prova quando for verossímil o narrado pelo consumidor ou quando esse for, na demanda, a parte hipossuficiente.

Além disso, no artigo 4o, inciso I, do referido diploma, a vulnerabilidade do consumidor é expressamente prevista, reiterando que ele compõe a parte mais fraca do negócio estabelecido entre as partes.

No mérito, controvertem as partes acerca da ocorrência de inadimplemento, por parte da ré, apta a afastar a penalidade por rescisão unilateral da autora e determinar sua aplicação à requerida.

Disputam também a validade das cláusulas penais previstas no contrato de compra e venda entabulado pelas partes, em especial no que tange à retenção de 10% do valor do negócio a título de comissionamento.

Inicialmente deve ser ressaltado que não há, no instrumento de fls. 55/69, qualquer previsão que possibilite a inversão da cláusula relativa à retenção de 25% do valor já pago pelo comprador no caso de seu inadimplemento (art. 70, item b).

Ademais, o art. 67-A da Lei n° 4.591/64 trata desse percentual apenas na hipótese de inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente.

Assim, ainda que restasse provado o descumprimento das obrigações da ré no caso concreto, não seria possível obrigá-la à devolução de 125% do que foi pago pela autora.

De qualquer modo, com base na análise dos autos, entendo que não foi caracterizado o inadimplemento absoluto por parte da requerida.

O atraso na entrega do imóvel, ainda que incontroverso, durou menos de um mês - intervalo pouco expressivo no contexto de uma obra cujo prazo era de 54 meses, especialmente se considerando que a autora aparentemente não pretendia utilizar o imóvel até bem depois da data da disponibilização (cf. fls. 134).

Assim, com base na teoria do adimplemento substancial, ainda que se considere a ocorrência de mora - a qual poderia ensejar alguma compensação, contratual ou extracontratual -, não deve a ré ser obrigada ao desfazimento do negócio, uma vez que cumpriu com sua obrigação principal, e que o imóvel entregue mantém sua utilidade.

No mesmo sentido, obras pontuais e a indisponibilidade temporária de alguns dentre os vários serviços de lazer oferecidos pelo resort são ocorrências esperadas, e não descaracterizam a experiência esperada com a obtenção do objeto do contrato.

Ressalta-se que em nenhum momento foi comprovada a ocorrência de alteração unilateral do empreendimento, não podendo a propaganda de fls. 4 ser confundida com a promessa de uma sala de cinema no local, já que apenas mostra mãe e filho assistindo a um filme em um ambiente que poderia ser até mesmo seu próprio apartamento.

Cabia à autora, portanto, demonstrar a ocorrência de oferecimento desse tipo de serviço pela ré em algum outro documento ou interação entre as partes.

Além disso, conforme apontado pela requerida, as fotografias a fls. 5/6, relativas ao acabamento de móveis e instalações do empreendimento, não foram capturadas no apartamento do qual a autora possui uma fração ideal, e nem em áreas comuns do resort.

Dessa forma, não é possível que a autora os aponte como vícios da prestação que recebeu no âmbito do contrato, até porque se tratam de problemas superficiais, que não comprometem a estrutura do imóvel.

Tendo em vista todos os pontos supracitados, não restou comprovado o inadimplemento da ré, de forma que a rescisão do contrato se deu de forma unilateral, por iniciativa da autora. É exigível, portanto, a retenção, pela requerida, de 25% do montante já pago (R$ 2.975,24), conforme a cláusula 70-b do contrato.

Por outro lado, entendo que há invalidade da cláusula 70-a do instrumento entabulado pelas partes, que prevê a exigibilidade de 10% do valor do contrato (ou seja, de R$ 6.000,00), a título de prefixação de perdas e danos, no caso de rescisão por culpa do comprador.

Ocorre que tal cobrança, cumulada com a retenção de 25% do que já foi pago, supera o limite estabelecido pelo art. 67-A, inciso II, da da Lei n° 4.591/64.

Ademais, deve ser destacado que o dispositivo contratual citado não trata, em momento algum, de valores relativos a comissão de corretagem.

Assim, é vedada a cobrança do valor de R$ 6.000,00 sob essa justificativa, conforme teria sido feito pela ré (cf. fls. 3) - à qual caberia, na ausência de disposição contratual, o ônus de comprovar tais gastos com comissionamento, o que não foi feito.

Por fim, afasto a previsão de retenção das arras confirmatórias (art. 70-b do contrato), uma vez que não há determinação legal nesse sentido e que a cobrança desse valor, pela vendedora, ultrapassaria o supracitado limite legal de 25% do montante previamente adimplido pela compradora.

Dispositivo.

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, acolhendo a demanda autoral subsidiária para declarar a rescisão do contrato de compra e venda e para determinar à ré que devolva os valores já pagos pela autora, devendo ser retidos apenas 25% desse montante, conforme previsão contratual.

Pela sucumbência recíproca: a) as partes arcarão em igual proporção com as despesas processuais (art. 86, CPC); e b) nos termos do artigo 85, §2o e 6o, do CPC, arcará a parte autora com os honorários dos advogados da parte requerida, fixados em 10% do valor da condenação, P.R.I.C. - ADV: CRISTIANI DE MELO SENNA (OAB 110183/RS), MARIA APARECIDA GOMES RODRIGUES LORENCINI (OAB 518972/SP), LENI REGINA SEGURA (OAB 206973/SP), LUCIANO RICARDO SEGURA (OAB 442691/SP)
02/09/2025 17:13

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
02/09/2025 16:44

Julgada Procedente em Parte a Ação
26/08/2025 15:04

Conclusos para julgamento
25/08/2025 17:55

Juntada de Petição de Petição (outras)
07/08/2025 07:31

Certidão de Publicação Expedida
06/08/2025 18:41

Juntada de Petição de Petição (outras)
05/08/2025 16:15

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
05/08/2025 15:40

Ato ordinatório
04/08/2025 12:17

Juntada de Petição de Petição (outras)
01/08/2025 05:30

Certidão de Publicação Expedida
31/07/2025 10:12

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
31/07/2025 09:28

Ato ordinatório - Intimação - DJE
30/07/2025 12:13

Juntada de Petição de contestação
25/07/2025 21:02

Juntada de Petição de Petição (outras)
23/07/2025 07:14

Juntada de Aviso de recebimento (AR)
03/07/2025 04:18

Juntada de Certidão
02/07/2025 10:07

Expedição de Carta.
02/07/2025 04:24

Certidão de Publicação Expedida
01/07/2025 01:45

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
01/07/2025 01:20

Recebida a Petição Inicial
30/06/2025 13:36

Conclusos para despacho
30/06/2025 09:30

Conclusos para decisão
27/06/2025 14:35

Juntada de Petição de Petição (outras)
12/06/2025 18:10

Certidão de Publicação Expedida
11/06/2025 18:14

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
11/06/2025 17:44

Proferido despacho de mero expediente
11/06/2025 10:40

Conclusos para despacho
10/06/2025 16:25

Juntada de Petição de Petição (outras)
04/06/2025 10:36

Certidão de Publicação Expedida
22/05/2025 13:14

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
22/05/2025 08:52

Proferido despacho de mero expediente
21/05/2025 16:45

Conclusos para despacho
20/05/2025 09:51

Conclusos para decisão
19/05/2025 09:26

Juntada de Petição de Petição (outras)
16/05/2025 17:10

Certidão de Publicação Expedida
14/05/2025 02:41

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino
13/05/2025 16:59

Determinada a emenda à inicial
13/05/2025 12:51

Conclusos para despacho
13/05/2025 11:24

Distribuído por sorteio

Detalhes

Situação
Ativo

Ajuizamento
13/05/2025

Ultima Atualização
03/09/2025

Valor da Causa
R$ 0,00

Documentos

Sentença • Arquivo

Ato Ordinatório • Arquivo

Decisão • Arquivo

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