TJSP - 1005779-27.2025.8.26.0006

Processo 1005779-27.2025.8.26.0006 - Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - Marcelo Cardozo Lilo Lopes - - Juliana Lopes Pires - Rd Multipropriedade Spe S/A -

Vistos.

MARCELO CARDOZO LILO LOPES e JULIANA LOPES PIRES ajuizaram ação declaratória combinada com indenizatória em face de RD MULTIPROPRIEDADE SPE S/A aduzindo que as parte firmaram, em 03/08/2022 contrato de uma fração ideal do apto/cota RD-BL 1-1-111-PRATA- MÉDIA/MÉDIA- (L) na modalidade de copropriedade do empreendimento imobiliário "RIACHO DOCE RESIDENCE FLAT", tendo pago até o momento o valor de R$ 28.733,21.

Alegam que a entrega restou estabelecida em contrato para ocorrer em setembro de 2022 mas até a presente data não foi concluída pela ré.

Pretendem a rescisão contratual com a devolução de todo valor pago, na medida em que se deu por culpa da requerida, bem como aplicação da multa de 25% pelo inadimplemento da ré.

Regularmente citada, a requerida contestou reconhecendo o atraso na entrega do empreendimento, aduzindo ter atravessado períodos de dificuldades e incertezas, afirmando contudo que o empreendimento encontra-se com 95% das obras concluídas.

Quanto à multa pelo inadimplemento, requereu a redução para o percentual de 10%.

Réplica às fls. 153/155. É o relato do necessário.

Fundamento e Decido.

O pedido comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a prova é documental, não havendo necessidade de instrução.

A parte autora pretende a rescisão contratual de compra e venda de unidade alegando culpa da requerida, quanto ao cumprimento do prazo de entrega do empreendimento, que constou no contrato como sendo setembro de 2022 considerando ainda o prazo de 180 dias para conclusão da obra.

Alega que a falta de entrega no prazo configura inadimplemento contratual da ré, que deverá restituir todos os valores pagos, incluindo multa contratual pelo descumprimento do prazo de entrega, no percentual de 25% sobre os valores pagos.

A requerida admitiu o atraso na entrega do empreendimento requerendo a redução da multa para o percentual de 10% dos valores pagos.

Pois bem. À luz dos artigos 2º e 3º da Lei 8078/90, verifico que a autora se enquadra como destinatários finais do produto/serviço fornecido pela ré, não havendo comprovação de que os requerentes exerçam atividade lucrativa no ramo de turismo ou hotelaria.

Assim, de rigor a aplicabilidade das disposições do Código de Defesa do Consumidor.

A relação jurídica entre as partes, bem como a transação mencionada na inicial, estão devidamente comprovadas com os contratos de fls.14/56. É inequívoco o atraso na entrega do empreendimento, na medida em que consignado em contrato, ainda que em caráter de previsão, que se daria em torno de setembro de 2022.

A alegada dificuldade a qual passou a requerida não resolve a controvérsia, estando configurado o inadimplemento contratual da requerida.

Dessa forma, diante da inadimplência da requerida pelo não cumprimento das cláusulas contratuais, de rigor a rescisão contratual, inclusive com a devolução integral das quantias pagas, sem nenhuma retenção.

A requerente cumpriu adequadamente as suas obrigações contratuais, sendo que o distrato se deu exclusivamente pelo descumprimento contratual por parte da ré.

E neste sentido, a restituição das quantias desembolsadas pela autora deverá ocorrer de uma só vez, nos termos da Súmula 543, do STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Quanto à multa contratual, tendo a rescisão do instrumento ocorrido por culpa da contratada, o STJ já decidiu pela possibilidade de inversão da cláusula.

Com efeito, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, como no caso em tela (fls. 30 - CLÁUSULA OITAVA - CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA - DA INADIMPLÊNCIA E DA RESCISÃO DO CONTRATO) deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor, sem se falar em redução.

A multa é cabível por analogia, conforme tese definida no julgamento do tema 971, do STJ, em sede de recurso repetitivo.

Nesse sentido, confira-se: EMENTA: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA.

ATRASO NA ENTREGA.

NOVEL LEI N. 13.786/2018.

CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA.

NÃO INCIDÊNCIA.

CONTRATO DE ADESÃO.

OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE.

INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA.

ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1.

A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2.

No caso concreto, recurso especial parcialmente provido ( REsp n. 1.614.721 - S2 - Segunda Seção - Ministro Luis Felipe Salomão 22/05/2019) No mesmo sentido é o entendimento do E.

Tribunal de Justiça: AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL JULGADO PARCIALMENTE PROCEDENTE COM DETERMINAÇÃO DE RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS EM FAVOR DA AUTORA.

Apelo da ré insubsistente.

Atraso na entrega da obra injustificado.

Devolução integral das quantias pagas legitimada pelo inadimplemento constatado.

Aplicação da Súmula nº 543 do STJ:" Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

Incidência da multa contratual de 10% nos termos do Tema nº 971: "No contrato de adesãofirmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial".

Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível 1015243-53.2021.8.26.0576; Relator (a): Alberto Gosson; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 24/09/2024; Data de Registro: 25/09/2024) Direito do Consumidor.

Agravo Interno em Recurso Especial.

Compromisso de compra e venda de imóvel.

Resolução.

Restituição das parcelas pagas.

Decisão em consonância com o tema 577 do E.

STJ.

Avença que prevê multa apenas em caso de inadimplemento do comprador.

Atraso na entrega do bem.

Necessidade de considerar a multa contratual ao arbitrar a indenização em favor do adquirente.

Decisão em consonância com o tema 971 do E.

STJ.

Desprovimento.

I.

Caso em exame 1.

Agravo Interno contra decisão que negou seguimento a Recurso Especial, que versa sobre as condições relativas à devolução de valores pagos pelo consumidor em caso de resolução de compromisso de compra e venda de imóvel, bem como sobre a indenização devida ao adquirente em caso de descumprimento do prazo de entrega de imóvel objeto de compromisso de compra e venda.

II.

Questão em discussão 2.

Aplicação do regime de recursos repetitivos ao caso concreto.

III.

Razão de decidir 3.

Ao julgar o tema 577, o E.

STJ assim decidiu: "Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes.

Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 4.

Com relação ao tema 971, o E.

STJ assim decidiu: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial". 5.

Acórdão em consonância com o entendimento firmado sob o regime dos recursos repetitivos, ao decidir a matéria sobre a forma de restituição dos valores despendidos e ao decidir sobre a indenização devida ao comprador pelo atraso na entrega do imóvel, ante as peculiaridades do caso concreto. 6.

Agravo que não trouxe elementos aptos à reforma da decisão.

IV.

Dispositivo 7.

Agravo Interno a que se nega provimento. (TJSP; Agravo Interno Cível 1003572-45.2021.8.26.0281; Relator (a): Heraldo de Oliveira (Pres.

Seção de Direito Privado); Órgão Julgador: Câmara Especial de Presidentes; Foro de Itatiba - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/01/2025; Data de Registro: 30/01/2025) APELAÇÃO.

Ação de rescisão contratual.

Multipropriedade.

Revelia.

Sentença de parcial procedência.

Obrigação de restituição da quantia paga.

Multa contratual estabelecida em 50% dos valores pagos e danos morais de R$5.000,00.

Insurgência da ré.

Valor do preparo recursal.

Recolhimento a menor.

Valor irrisório.

Preponderância da função pública desempenhada pela jurisdição.

Precedentes.

Recurso conhecido.

Intimação da apelante para efetuar o pagamento complementar das custas de preparo em 15 (quinze) dias, sob pena de inscrição na dívida ativa.

MÉRITO: Parcial provimento.

Incontroverso o atraso na entrega da unidade.

Caso fortuito ou força maior não reconhecidos.

Rescisão por culpa exclusiva da vendedora.

Impossibilidade de retenção de valores.

Devolução integral que se impõe.

Súmula 543 do STJ.

Multa contratual.

Manutenção.

Bilateralidade da estipulação.

Equilíbrio contratual e reciprocidade das obrigações.

REsp nº 1.614.721/DF e REsp nº 1.631.485/DF.

Tema 971 do STJ: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor".

Fixação da multa em 50% da quantia paga.

Razoabilidade.

Danos morais.

Revelia que não implica no automático acolhimento do pedido.

Inadimplemento contratual que não revelou violação aos direitos de personalidade dos autores.

Adiamento do cronograma das datas de fruição das cotas em razão da prorrogação de 180 dias.

Disponibilização de data para fruição em outubro/2021 não aceita pelos autores.

Recurso parcialmente provido. (TJSP; Apelação Cível 1005084-60.2022.8.26.0400; Relator (a): João Baptista Galhardo Júnior; Órgão Julgador: 30ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional XI - Pinheiros - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 20/05/2024; Data de Registro: 21/05/2024) Por fim, anoto que outros argumentos eventualmente deduzidos no processo não são capazes de, em tese, infirmar a presente conclusão.

Isto posto, JULGO PROCEDENTE ação para: A) declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes por culpa da requerida e sem ônus à parte autora; B) condenar a requerida na restituição dos valores efetivamente desembolsados pela parte autora, em uma única parcela, nos termos acima fundamentados, o que será apurado em fase oportuna de liquidação, com atualização monetária, a contar do desembolso, pelo IPCA, e juros de mora, contados da citação, pela Selic, deduzido o IPCA, na forma da Lei nº 14.905/2024.

C) condenar a requerida no pagamento de multa contratual de 25% dos valores pagos, na forma do contrato (cláusula oitava), atualizada monetariamente desde o ajuizamento da ação e acrescida de juros legais a contar da citação.

Ante a sucumbência, as despesas processuais serão arcadas integralmente pela requerida, bem como os honorários advocatícios no percentual de 10% sobre o valor da condenação, com fundamento no artigo 85, § 2º do CPC.

Publique-se.

Intimem-se. - ADV: PAULO ROBERTO CONFORTO (OAB 391151/SP), PAULO ROBERTO CONFORTO (OAB 391151/SP), JÚLIO CÉSAR ACIOLY DORVILLÉ (OAB 13962/AL)