TJSP - 1010318-23.2024.8.26.0248

Processo 1010318-23.2024.8.26.0248 - Monitória - Espécies de Contratos - Vila Fahl 1 Incorporações Spe Ltda - Adriano Junior Palma e outro - Vistos, Trata-se de ação monitória ajuizada por VILA FAHL 1 INCORPORAÇÕES SPE LTDA em face de ADRIANO JUNIOR PALMA e CRISTIANE LOATTI PALMA.

Sustentou ter celebrado com os réus, em 11 de dezembro de 2021, um "Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Autônoma", tendo por objeto o apartamento nº 13, da Torre 01, do empreendimento "EVO RESIDENCE".

Disse que o empreendimento estava em fase de construção e deveria ser entregue até 31/10/2024, havendo a possibilidade de prorrogação por até 180 dias.

Afirmou que, em 05 de dezembro de 2023, foi firmado um "Primeiro Termo Aditivo com Confissão de Dívida" para repactuar uma parcela intermediária no valor de R$ 3.028,26, que seria pago em cinco parcelas mensais.

Alegou que os requeridos adimpliram apenas a primeira parcela do referido acordo.

Aduziu que os requeridos celebraram contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal, em 19 de janeiro de 2022, no qual a autora figurou como fiadora, e que eles deixaram de arcar com os "Juros de Obra", obrigação que lhes incumbia contratualmente, o que resultou no débito automático dos respectivos valores na conta bancária da autora.

Disse que tentou solucionar a pendência extrajudicialmente, sem êxito.

Pleiteou a expedição de mandado de pagamento no montante de R$ 16.512,87.

Juntou procuração e documentos (fls. 9/160).

Os réus foram citados (fls. 181 e 183) e opuseram tempestivos embargos monitórios com pedido reconvencional (fls. 185/205).

Nos embargos, sustentaram que o valor cobrado pela autora está incorreto.

Disseram que o acordo não esclarece se o valor pactuado já está acrescido de juros e correção monetária.

Defenderam que o saldo seja corrigido pelo INCC e acrescido de juros.

Apontaram como devida a quantia de R$ 2.453,44 em decorrência do acordo.

Alegaram que o acordo não prevê multa em caso de mora e que incidiu dupla correção monetária além de juros, multa e honorários advocatícios.

Sustentaram a nulidade dos honorários advocatícios e que não podem ser compelidos a pagar as custas da notificação no valor de R$ 251,15.

Sustentaram que o valor correto do débito, na data do ajuizamento, é de R$ 14.908,28.

Em sede de reconvenção, alegaram que a autora/reconvinda, de forma ilegal, recusa-se a entregar as chaves do imóvel, condicionando a imissão na posse à quitação total do débito, mesmo com a obra concluída, com a lavratura da escritura e com o adimplemento substancial do contrato, aduzindo que mais de 80% do preço já foi quitado via financiamento bancário.

Disseram que foram compelidos a pagar a taxa condominial de R$ 176,22 e defenderam que a obrigação cabe à autora/reconvinda, ao argumento de que se mantém na posse do imóvel.

Defenderam a abusividade da cláusula 14.8, denominada adimplência premiada, sustentando que apesar de ser registrada como desconto em decorrência do regular pagamento das parcelas, se trata de multa moratória disfarçada e superior ao limite legal.

Alegaram que sofreram danos morais em decorrência da retenção das chaves do imóvel, da cobrança da multa disfarçada e da imposição do pagamento da taxa condominial.

Requereram, em sede de tutela de urgência, a imediata entrega das chaves.

Postularam a devolução em dobro do valor de R$ 176,22, pago a título de taxa condominial em janeiro de 2025, a declaração de nulidade da cláusula contratual que prevê a "parcela adimplência premiada", no valor de R$ 23.340,81, e a condenação da autora/reconvinda ao pagamento de indenização por danos morais no valor equivalente a 10% do valor do imóvel.

A gratuidade da justiça requerida pelos réus/reconvintes foi deferida às fls. 242.

A autora/reconvinda se manifestou sobre os embargos monitórios e apresentou contestação à reconvenção (fls. 247/269) impugnando a gratuidade concedida.

No mérito, defendeu a correção dos cálculos, a legalidade da retenção das chaves em razão da inadimplência contratual, a responsabilidade dos reconvintes pelas despesas condominiais e a validade da cláusula de "adimplência premiada".

Sustentou que não restaram configurados danos morais, aduzindo que agiu em exercício regular de direito.

Por decisão de fls. 309/312, a tutela de urgência pleiteada pelos réus/reconvintes foi indeferida e restou determinada a manifestação das partes sobre provas e dos réus/reconvintes sobre os documentos juntados pela autora/reconvinda.

Os réus/reconvindos se manifestaram sobre a contestação à reconvenção (fls. 323/332).

Ambas as partes manifestaram desinteresse na produção de provas.

Instadas a especificarem as provas que pretendiam produzir (fls. 309/312), ambas as partes manifestaram desinteresse na dilação probatória, requerendo o julgamento antecipado da lide (fls. 319/322 e 332/336).

Os réus/reconvintes informaram a interposição de Agravo de Instrumento em face da decisão que indeferiu a tutela de urgência (fls. 337/350). É o RELATÓRIO.

FUNDAMENTO e DECIDO.

O caso é de julgamento conforme o estado do processo, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, por não haver necessidade de dilação probatória.

A questão que remanesce é apenas de direito, tendo em vista que as provas que poderiam ser produzidas em audiência não seriam capazes de alterar o conteúdo fático descrito na inicial.

Os embargos monitórios devem ser parcialmente acolhidos.

A ação monitória é o procedimento adequado para aquele que, com base em prova escrita sem eficácia de título executivo, busca o pagamento de quantia em dinheiro, conforme o artigo 700, I, do Código de Processo Civil.

No caso, a pretensão da autora vem amparada pelo "Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda", pelo "Primeiro Termo Aditivo com Confissão de Dívida" e pelos extratos que comprovam o pagamento dos "Juros de Obra" em nome dos réus/reconvintes (fls. 18/105), que não foram impugnados.

Tais documentos constituem prova escrita suficiente para a propositura da ação.

A controvérsia cinge-se ao valor do débito, na medida em que os embargantes alegam excesso de cobrança, sustentando que a planilha da autora (fls. 106) aplica encargos indevidos sobre as parcelas do termo aditivo (fls. 62/63).

O referido termo aditivo dispõe que a parcela de R$ 3.028,26 seria paga em cinco vezes, "devidamente acrescida de juros e correção monetária, conforme pactuado no Contrato Principal".

Ademais, o aditivo ratifica expressamente "todas as demais cláusulas e disposições do Contrato Principal que não tenham sido modificadas".

O "Contrato Principal", por sua vez, na cláusula 14.2 (fls. 53), estabelece de forma clara os encargos incidentes em caso de impontualidade: atualização monetária, juros de 1% ao mês, multa de 2%, honorários de advogado de 10% e reembolso das despesas judiciais e extrajudiciais, que são exigíveis.

Não há elementos capazes de demonstrar que o cálculo não está de acordo com os encargos previstos no contrato, de modo que não é possível afirmar que padecem de dupla atualização ou sofrem de incidência de juros em dobro.

No entanto, a evolução do débito não restou devidamente demonstrada pela autora/reconvinda, na medida em que apenas consignou o pagamento da primeira parcela e apontou os valores singelos das demais em seu cálculo de fls. 106, deixando de apontar como apurou as referidas quantias.

Nesse compasso, é de ser acolhido o valor incontroverso, na forma apontada pelos réus/reconvintes às fls. 187/189, a fim de que sejam adotados os valores singelos de R$ 613,36, R$ 620,29, R$ 628,25 e R$ 637,84, referentes às parcelas de número 2, 3, 4 e 5, respectivamente, a serem devidamente corrigidas e acrescidas de juros moratórios e multa a partir de cada vencimento.

Quanto à legalidade da cobrança dos honorários advocatícios contratuais, o CC, arts. 389 e 395, estabelecem a responsabilidade do devedor inadimplente por todas as perdas e danos, prevendo, de maneira expressa, os honorários de advogado.

Considerando que os honorários foram estabelecidos em valor mínimo (10%) não há ilegalidade a ser reconhecida.

Da mesma forma, as despesas com a notificação extrajudicial (fls. 107/128) constituem prejuízo direto decorrente da mora dos devedores e, considerando a existência de previsão de ressarcimento (cláusula 14.4), é plenamente exigível o valor desembolsado para a cobrança do débito.

Por fim, os embargantes não impugnaram especificamente a dívida oriunda dos "Juros de Obra", que foram pagos pela autora na qualidade de fiadora, sub-rogando-se no direito de cobrá-los dos devedores principais, nos termos do CC, art. 831.

Assim, com ressalva feita aos valores singelos das 4 parcelas do parcelamento pactuado, a planilha de débito apresentada pela autora (fls. 106) deve ser acolhida.

A reconvenção é improcedente.

Os réus/reconvintes pleiteiam a imissão na posse do imóvel, argumentando que a retenção das chaves pela reconvinda é ilegal, argumentando o adimplemento substancial.

A cláusula 15.1 do contrato de compra e venda (fls. 557) condiciona a entrega das chaves à quitação integral das obrigações contratuais pelo comprador.

Tal disposição encontra amparo no CC, art. 476, que materializa a exceção do contrato não cumprido, bem como na Lei nº 4.591/64, art. 52, a qual estabelece que o comprador "só será imitido na posse de sua unidade se estiver em dia com as obrigações assumidas" e faculta ao construtor o direito de retenção da unidade até que o adquirente cumpra suas obrigações.

Vale consignar que a alegação de que o financiamento bancário já foi formalizado e a escritura pública lavrada, bem como de que o valor do débito é ínfimo não afastam a aplicação da exceção do contrato não cumprido, sobretudo por não se tratar de valor ínfimo, como sustentaram os requeridos/reconvintes.

Em casos como o presente, assim decidiu o e.

TJSP: APELAÇÃO.

AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL c.c INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.

Sentença de improcedência.

Irresignação do autor.

JUSTIÇA GRATUITA.

Documentos juntados comprovaram que, ao menos no momento, o autor se encontra impedido de arcar com as custas e despesas processuais, sem prejuízo do próprio sustento.

Justiça gratuita concedida.

PRELIMINAR ARGUIDA PELA CONSTRUTORA EM SEDE DE CONTRARRAZÕES.

Alegação de que o recurso interposto pelo autor não impugnou especificamente os fundamentos da r. sentença.

Razões recursaisdo requerente foramclaras nas pretensões, havendosuficiente impugnaçãoquanto ao decidido na r. sentençaapelada.Preliminar rejeitada.

MÉRITO.

Legalidade do condicionamento da entrega das chaves à quitação do avençado em instrumento particular de confissão de dívida reconhecida.

Chaves entregues no mesmo mês em que vencida a última parcela acordada.

Previsão clara acerca da possibilidade de retenção das chaves.

Dever de informação respeitado.

Sentença mantida, com majoração da verba honorária.

JUSTIÇA GRATUITA CONCEDIDA, PRELIMINAR REJEITADA, RECURSO IMPROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1013161-43.2017.8.26.0009; Relator (a):Silvia Maria Facchina Esposito Martinez; Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional IX - Vila Prudente -4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 13/04/2021; Data de Registro: 28/04/2021) COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA.

TERMO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA.

Alegação de nulidade do termo de confissão de dívida.

Não cabimento.

Consoante o artigo 849 do Código Civil, a transação produz os mesmos efeitos da coisa julgada e do ato jurídico perfeito, somente anulável por algum dos vícios do negócio jurídico, e os autores não comprovaram qualquer defeito do negócio jurídico a ensejar a nulidade da confissão de dívida.

Ressalta-se que a correção monetária é mera recomposição do capital e o primeiro termo de confissão de dívida foi assinado antes do fim do prazo para conclusão das obras e entrega das chaves.

Assim, existindo pendência financeira, a retenção das chaves tem amparo contratual.

Improcedência do pedido inicial.

Recurso da rés provido, prejudicado os dos autores. (TJSP; Apelação Cível 1004357-11.2014.8.26.0068; Relator (a):J.B.

Paula Lima; Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Foro de Barueri -6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 19/03/2019; Data de Registro: 19/03/2019) No mesmo sentido, é a jurisprudência do c.

STJ: RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO.

OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE.

NÃO OCORRÊNCIA.

TERMO FINAL.

MORA.

DANO MATERIAL.

INDENIZAÇÃO.

ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.

EXCEÇÃO CONTRATO NÃO CUMPRIDO.

RETENÇÃO DAS CHAVES. (...) 5.

O art. 52 da Lei n. 4.591/1964 dispõe que cada contratante da construção só será imitido na posse de sua unidade se estiver em dia com as obrigações assumidas, inclusive as relativas à construção, exercendo o construtor e o condomínio o direito de retenção sobre a respectiva unidade. 6.

Quando o construtor entrega o imóvel em condições de ser usufruído pelo adquirente, tem-se o termo final da sua mora.

Por conseguinte, cessa o fato gerador do dever de reparação que compete ao construtor pelo atraso no imóvel. 7.

Se o adquirente estiver inadimplente com suas obrigações, a construtora pode negar-se a efetivamente entregar as chaves até que as obrigações sejam cumpridas.

Nessas situações, o termo final da indenização pelo atraso na entrega do imóvel é a data em que as chaves foram colocadas à disposição do consumidor, ainda que a imissão na posse tenha ocorrido posteriormente. 8.

Mesmo em se tratando de sucumbência recíproca, as obrigações devem ser analisadas de forma individual. 9.

Se apenas uma das partes interpõe recurso objetivando a reforma da base cálculo dos honorários de sucumbência recíproca, a parte que não interpôs recurso quanto a este aspecto não pode se beneficiar do eventual provimento, sob pena de "reformatio in pejus". 10.

Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, parcialmente provido. (REsp n. 2.079.995/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 5/3/2024, DJe de 12/3/2024.) Dessa forma, a conduta da reconvinda em reter as chaves do imóvel, diante da confessa e persistente inadimplência dos reconvintes, constitui exercício regular de um direito, não havendo ilicitude na conduta.

Quanto à devolução do valor de R$ 176,22 a título de taxa condominial, melhor razão não assiste aos réus/reconvintes.

Com efeito, é incontroverso que a posse não foi transferida aos compradores.

Em julgamento do Tema nº 886, o c.

STJ fixou a seguinte tese: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

No entanto, denota-se que a imissão na posse não se efetivou em decorrência de culpa exclusiva dos réus/reconvintes, que deixaram de cumprir suas obrigações contratuais e, por isso, foram impedidos de receber as chaves de sua unidade.

Assim, a mora não pode ser atribuída à vendedora, mas aos adquirentes.

Por essa razão, podem os réus/reconvintes ser responsabilizados pelo pagamento das taxas condominiais enquanto não adimplirem suas obrigações.

Logo, não há que se falar em restituição dos valores pagos a título de taxas condominiais.

Sobre o tema, é a jurisprudência: RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE INEXIBILIDADE DE DÉBITO.

DESPESAS CONDOMINIAIS.

ENTREGA DAS CHAVES.

RECUSA.

MORA.

RESPONSABILIDADE.

ADQUIRENTE DO IMÓVEL. 1.

Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2.

Cinge-se a controvérsia a definir a parte responsável pelo pagamento das despesas condominiais quando há recusa do adquirente do imóvel em receber das chaves. 3.

O promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel.

Precedentes. 4.

A recusa em receber as chaves constitui, em regra, comportamento contrário aos princípios contratuais, principalmente à boa-fé objetiva, desde que não esteja respaldado em fundamento legítimo. 5.

O adquirente deve pagar as taxas condominiais desde o recebimento das chaves ou, em caso de recusa ilegítima, a partir do momento no qual as chaves estavam à sua disposição. 6.

Recurso especial não provido. (REsp n. 1.847.734/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 29/3/2022, DJe de 31/3/2022.) Em relação ao pleito de declaração de nulidade da cláusula que institui a "parcela adimplência premiada", no valor de R$ 23.340,81, noto que a cláusula 4.1. do Quadro Resumo (fls. 19) e a cláusula 6.3 do contrato (fls. 44) estabelecem que, se o comprador quitar todas as parcelas pontualmente, terá direito a uma "bonificação" correspondente ao valor da referida parcela.

Por sua vez, a cláusula 14.10, parágrafo único (fls. 55), estipula que, em caso de impontualidade, a parcela deverá ser quitada normalmente.

Analisando a estrutura contratual, percebe-se que o valor de R$ 23.340,81 não é um acréscimo em caso de mora, mas sim um desconto concedido em caso de pontualidade.

Isso porque a referida parcela está inserida no preço total do imóvel, devidamente informada aos comprodores, e é dispensada na hipótese de serem quitadas as obrigações contratuais apenas como um prêmio.

O mecanismo adotado constitui, portanto, bonificação ao adquirente adimplente e não dupla penalização ao comprador, que terá grande benefício caso se mantenha em dia com suas obrigações.

Sobre o tema, é a jurisprudência: PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

DESCONTO DE PONTUALIDADE.

Sentença de improcedência.

Insurgência dos autores.

Cláusula de desconto de pontualidade livremente pactuada entre as partes.

Ato de mera liberalidade do credor, não se tratando de "multa moratória disfarçada". 'Bis in idem' não caracterizado.

Instituto com natureza e hipótese de incidência distintos em relação à multa moratória.

Desconto de pontualidade que se trata de sanção positiva ao devedor, com finalidade de premiar o adequado adimplemento da obrigação.

Multa moratória, por sua vez, representa sanção negativa que objetiva punir o mau pagador.

Precedentes do STJ e deste Tribunal.

Sentença mantida.

RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1013021-07.2023.8.26.0071; Relator (a):Carlos Alberto de Salles; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro de Bauru -4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 27/02/2024; Data de Registro: 27/02/2024) RECURSO ESPECIAL.

PROCESSUAL CIVIL.

CIVIL.

ACÓRDÃO.

FUNDAMENTAÇÃO.

DEFICIÊNCIA.

NÃO RECONHECIMENTO.

TRANSAÇÃO.

DESCUMPRIMENTO.

MORA.

CREDOR.

DÍVIDA.

RETORNO.

VALOR ORIGINAL.

PRECLUSÃO.

RECONHECIMENTO.

ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL.

PRESSUPOSTOS.

AFASTAMENTO.

CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA.

MA-FÉ.

CREDOR.

AUSÊNCIA.

DESCONTO.

PONTUALIDADE.

CLÁUSULA PENAL.

NÃO CONFIGURAÇÃO.

SÚMULAS NºS 5, 7, 83, 211/STJ E NºS 283 e 284/STF. (...) 4.

A jurisprudência do STJ converge em relação ao entendimento de que o abono de pontualidade não configura cláusula penal disfarçada.

Precedentes.

Incidência da Súmula nº 83/STJ. 5.

Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, não provido. (REsp n. 2.115.050/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 2/4/2024, DJe de 10/4/2024.) Por fim, é de ser afastada a pretensão à indenização por danos morais.

Com efeito, para a verificação dos danos extrapatrimoniais, é imprescindível a prova do dano decorrente de ato ilícito.

No caso concreto, não restou verificada conduta ilícita cometida pela autora/reconvinda, o que afasta a responsabilidade civil, a teor do CC, arts. 186 e 927.

Isso posto, ACOLHO PARCIALMENTE os EMBARGOS MONITÓRIOS opostos por ADRIANO JUNIOR PALMA e CRISTIANE LOATTI PALMA, apenas para definir que os valores singelos das parcelas do acordo sejam de R$ 613,36, R$ 620,29, R$ 628,25 e R$ 637,84, mantendo-se as cobranças relativas aos juros de obra e custas com notificação e julgando PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão monitória, convertendo o mandado monitório em mandado executivo, nos termos do art. 702, § 8º, do Código de Processo Civil, no valor a ser apurado em sede de cumprimento de sentença, com atualização monetária e juros de mora contados do vencimento das parcelas do acordo e, em relação aos juros de obra e às custas de notificação, da notificação de fls. 121 (17/05/2024), a teor do CC, art. 397, caput, e parágrafo único.

Outrossim, JULGO IMPROCEDENTE a reconvenção.

Condeno os réus/reconvintes ao pagamento das custas e dos honorários sucumbenciais em favor do advogado da parte contrária, que fixo em 10% sobre o valor do débito da ação monitória, considerando que a autora/reconvinda sucumbiu em parte mínima (CPC, art. 86, parágrafo único) e em 10% sobre o valor da causa na reconvenção, nos termos do CPC, art. 85, § 2º, ressalvada a suspensão prevista pelo CPC, art. 98, § 3º, ante a concessão da gratuidade processual, a qual mantenho.

Anoto que as pessoas físicas gozam da presunção relativa de veracidade da alegação de insuficiência, conforme CPC, art. 99, § 3º, sendo que apresentaram declarações de hipossuficiência (fls. 223/225), Carteiras de Trabalho e holeriths (fls. 226/239) que revelam rendas individuais inferiores a 3 salários mínimos mensais, critério adotado pela Defensoria Pública para a concessão de assistência judiciária.

P.I. e, oportunamente, arquivem-se. - ADV: IZABELA MILANEZ DE SOUZA (OAB 468187/SP), IZABELA MILANEZ DE SOUZA (OAB 468187/SP), PABLO ALBERTO ALARCON (OAB 372319/SP), ALEXANDRE SOARES FERREIRA (OAB 254479/SP), ALEXANDRE SOARES FERREIRA (OAB 254479/SP)