TJSP - 1005178-49.2025.8.26.0126

Processo 1005178-49.2025.8.26.0126 (apensado ao processo 1005043-37.2025.8.26.0126) - Procedimento Comum Cível - Defeito, nulidade ou anulação - Marcelino Jorge de Carvalho Lopes - Condomínio Costa Verde Tabatinga -

Vistos. (a) F. 112/119.

Decisão que concedeu a tutela de urgência. (b) F. 129/130, 131/152.

Petição do condomínio demandado.

Noticia que no Agravo de Instrumento (2273173-68.2025.8.26.0000) interposto no processo 1005043-37.2025.8.26.126 foi concedido o efeito suspensivo que deve ser estendido para estes autos.

Não há necessidade de prolação de decisão de reconsideração da decisão de f. 96/102 por este Juízo, pois a decisão está suspensa pela Segunda Instância.

O exame da matéria será realizado oportunamente.

Ciência às partes. (c) Consigo que tramitam nesta Vara os seguintes processos objetivando a nulidade da alteração do artigo 99 do Regimento Interno vedando locações por período inferior a 15 dias, por maioria simples de 51,49% dos votos válidos presentes na Assembleia Geral Extraordinária realizada em 19/07/2025. 1005043-37.2025.8.26.126 1005086-71.2025.8.26.126 1005088-41.2025.8.26.126 1005178-49.2025.8.26.126 1005267-79.2025.8.26.126 O apensamento foi determinado no processo 1005043-37.2025.8.26.126. (d) O processo 1005176-79.205.8.26.0126 está relacionado com os processos acima e foi distribuído para a 3ª Vara Cível.

No processo 1005043-37.2025.8.26.126 foi solicitada a remessa do referido processo para apensamento com os demais processos, nos termos do art. 55 do CPC. (e) No mais, aguarde-se o decurso do prazo de contestação, acompanhada de procuração e demais documentos.

Int. - ADV: RODOLPHO VANNUCCI (OAB 217402/SP), RENATO DE ASSIS TRIPIANO (OAB 130677/SP), GABRIEL CASTILLO ROLIM ROSA (OAB 390202/SP), FABIO GONÇALVES DA COSTA (OAB 323537/SP)

Processo 1005178-49.2025.8.26.0126 - Procedimento Comum Cível - Defeito, nulidade ou anulação - Marcelino Jorge de Carvalho Lopes -

Vistos.

Trata-se de ação declaratória de nulidade de ato condominial com pedido de tutela de urgência proposta por MARCELINO JORGE CARVALHO LOPES em face do CONDOMÍNIO COSTA VERDE TABATINGA - ccvt.

Em síntese, o autor é proprietário da unidade autônoma Nº13 registrada sob a matrícula 22.770 do Registro de Imóveis de Caraguatatuba.

Em Assembleia Geral Extraordinária realizada em 19/07/2025, foi aprovada alteração do artigo 99 do Regimento Interno vedando locações por período inferior a 15 dias, por maioria simples de 51,49% dos votos válidos presentes.

O autor sustenta a legalidade da locação por temporada, a natureza mista e da vocação turística do condomínio, a nulidade por vício formal - ausência de respaldo convencional e quórum inadequado.

Em face desse panorama, requereu a concessão da tutela de urgência para suspender imediatamente os efeitos da deliberação assemblear, especialmente a vedação de locações inferiores a 15 dias prevista no artigo 99 do Regimento Interno alterado, confirmando-se ao final. É o relatório.

Fundamento e decido. 1 Proceda a Serventia o apensamento destes autos, ao processo 1005043-37.2025.8.26.0126 para julgamento conjunto com os processos nºs. 1005086-71.2025.8.26.0126 e 1005088-41.2025.8.26.0126, a fim de evitar decisões conflitantes, nos termos do artigo 55, §3º do Código de Processo Civil. 2 - A tutela de urgência encontra previsão no artigo 300 do Código de Processo Civil, que estabelece: "A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo." Trata-se de medida excepcional que visa garantir a efetividade da prestação jurisdicional quando o transcurso normal do tempo processual possa comprometer a utilidade do provimento final.

Para sua concessão, exige-se a presença cumulativa de dois requisitos fundamentais: (i) o fumus boni iuris, consistente na probabilidade de existência do direito alegado, evidenciada por prova inequívoca que torne verossímil a alegação; e (ii) o periculum in mora, caracterizado pelo fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação, ou ainda pelo risco ao resultado útil do processo.

Conforme leciona a doutrina, "a probabilidade do direito não exige certeza absoluta, mas sim elementos suficientes para demonstrar que a pretensão não é manifestamente infundada" (MARINONI, Luiz Guilherme.

Tutela de Urgência e Tutela da Evidência.

RT, 2017).

O perigo de dano, por sua vez, deve ser atual e concreto, não bastando mera alegação genérica de prejuízo.

In casu, após a devida análise acurada dos documentos constantes dos autos, passo à análise dos requisitos autorizadores da tutela de urgência: O fumus boni iuris encontra-se amplamente demonstrado.

A Ata da Assembleia Geral Extraordinária (fls. 91/104) comprova que a deliberação impugnada foi aprovada por apenas 51,49% dos votos válidos presentes, quando o artigo 1.351 do Código Civil exige expressamente quórum de 2/3 para alterações que afetem direitos de propriedade.

A alteração foi implementada via Regimento Interno (fls. 109/110), instrumento hierarquicamente inferior à Convenção Condominial, sendo que o próprio artigo 106 do Regimento reconhece esta subordinação ao estabelecer que "em caso de disposições conflitantes entre este Regimento e a Convenção do Condomínio, prevalecerá o quanto previsto nesta última".

Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER Demanda ajuizada visando à abstenção do condomínio quanto à locação por temporada do imóvel Ausência de previsão na Convenção de Condomínio Locação por meio de plataformas digitais que não desvirtua a característica unifamiliar Julgado do STJ invocado que não guarda relação com o caso concreto Inexistência de perturbação à ordem ou ao sossego Apelo provido. (TJSP; Apelação Cível 1002954-55.2021.8.26.0296; Relator (a): Almeida Sampaio; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro de Jaguariúna - 2ª Vara; Data do Julgamento: 15/12/2022; Data de Registro: 19/12/2022).

LOCAÇÃO RESIDENCIAL.

Locação por temporada por meio da plataforma do Airbnb'.

Possibilidade.

A locação de imóvel residencial por curtos períodos de tempo por meio de plataformas digitais deve ser enquadrada no conceito de locação para temporada do artigo 48 da Lei n. 8.245/91, de modo que, para impedi-la, ao menos em tese, a proibição deve, no mínimo, constar expressamente na convenção do condomínio, para cuja alteração exige-se o quórum especial de 2/3 de todos os condôminos aptos a deliberar, na forma do artigo 1.351 do Código Civil, ou outro mais qualificado constante da própria convenção.

Sentença de procedência que anulou a proibição da locação e declarou indevidas as multas aplicadas aos autores da ação.

Sentença correta.

Recurso não provido. (TJSP; Apelação Cível 1121332-44.2019.8.26.0100; Relator (a): Gilson Delgado Miranda; Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 22ª Vara Cível; Data do Julgamento: 26/07/2021; Data de Registro: 28/07/2021 - destaques).

Apelação Cível Direitos/Deveres do Condômino Ação declaratória c.c. obrigação de não fazer Sentença de improcedência Locação de unidade condominial pela plataforma Airbnb ou semelhante Ausência de vedação legal e, no caso, tampouco pela Convenção Vedação que poderá ocorrer, se for o caso, mediante aprovação por quórum especial de 2/3 dos condôminos aptos a deliberar Ventilado conteúdo do REsp 1.819.075/RS que não tem a extensão sustentada pelo condomínio e constante da sentença combatida Precedentes Sentença reformada em parte para declarar a ineficácia provinda do condomínio direcionada a vedar a locação da unidade condominial residencial, ainda que por temporada e por plataforma Airbnb ou semelhantes, salvo se sobrevier expressa deliberação de alteração da Convenção Condominial em tal sentido, mediante quórum especial Parte autora, insurgente, que passa a ser sucumbente em parte mínima dos pedidos formulados na exordial, responde o condomínio réu pela integralidade das custas processuais e honorários advocatícios Recurso provido em parte.(TJSP; Apelação Cível 1016261-79.2021.8.26.0004; Relator (a):João Antunes; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional IV - Lapa -3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 25/04/2024; Data de Registro: 25/04/2024) Relevante notar que a própria Ata registra manifestação formal do Setor Praça II-A (fl. 94) declarando a proposta "juridicamente inválida, por vício de competência normativa; nula de pleno direito, por ausência de quórum qualificado para restrição ao direito de propriedade", demonstrando que a ilegalidade foi identificada e protestada durante a própria assembleia.

O periculum in mora também se configura de forma inequívoca.

A Circular nº 02/2025 (fls. 109/110) estabeleceu vigência imediata da restrição a partir de 05/08/2025, impedindo novas locações inferiores a 15 dias.

Mais grave, fixou prazo fatal de 18/02/2026 para término de contratos existentes.

A parte autora, proprietária de imóveis em condomínio de natureza mista com vocação turística em região litorânea, está sendo privada de explorar economicamente seu patrimônio na modalidade de locação por temporada, gerando prejuízos diários de difícil quantificação.

A manutenção da deliberação nula consolida situação jurídica viciada que, com o passar do tempo, torna-se de difícil reversão prática.

A matrícula imobiliária (fls. 23/27) comprova a titularidade do autor sobre o imóvel afetado pela restrição.

Ante o exposto, DEFIRO a tutela de urgência para determinar: a) A imediata suspensão dos efeitos da deliberação tomada na Assembleia Geral Extraordinária de 19/07/2025, especificamente quanto à alteração do artigo 99 do Regimento Interno que veda locações por período inferior a 15 dias; b) Que o Condomínio réu se abstenha de aplicar qualquer sanção, multa ou impedimento aos condôminos que realizarem locações por período inferior a 15 dias, até o julgamento final da demanda; O descumprimento desta decisão implicará em fixação de multa. 3 Da citação: 3.1 - Cite-se a parte ré para que, no prazo de 15 (quinze) dias úteis, oferte contestação. 3.2 - Far-se-á citação por correspondência, com aviso de recebimento, acompanhada de senha para acesso ao processo digital, que contém a íntegra da petição inicial e dos documentos.

Em se tratando de processo eletrônico, fica desde logo vedado o exercício da faculdade prevista no artigo 340 do CPC, o que faço em prestígio às regras fundamentais dos artigos 4º e 6º do CPC. 3.3 Incumbe ao oficial de justiça: a) certificar, em mandado, proposta de autocomposição apresentada por qualquer das partes, na ocasião, de realização de ato de comunicação que lhe couber (NSCGJ, CAP.

VII, Seção I, art.994, inciso IV). b) certificar, na hipótese de suspeita de ocultação, a citação por hora certa, indicando os dias e horários em que o réu foi procurado, descrevendo minuciosamente todos os fatos e circunstâncias que despertaram a suspeita de ocultação e fazendo a citação, de preferência, em pessoa da família (NCPC, art.252, e NSCGJ, CAP.

VII, Seção I, art.1001). 4 - Da audiência de conciliação: Decorrido o prazo para defesa, seguida ou não de réplica, e havendo interesse manifestado expressamente pelas partes em conciliar, será designada audiência de conciliação, que se realizará no Centro Judiciário de Soluções de Conflitos e Cidadania - CEJUSC. 5 Da réplica: Decorrido o prazo para contestação, intime-se a parte autora para que, no prazo de 15 (quinze) dias úteis apresente manifestação acerca da contestação e eventual reconvenção. 6 Da intimação das partes: 6.1 - Em regra, as partes serão intimadas através de seus patronos constituídos, por meio de publicação no DJE. 6.2 - Quando a lei exigir, as partes serão pessoalmente intimadas por meio eletrônico, considerado último endereço de e-mail indicado no processo pelas partes (CPC, artigo 270).

Considera-se realizada a intimação com o decurso do prazo de 10 (dez) dias úteis, contados da data do envio do e-mail de intimação (artigo 5º, §3º, da Lei nº 11.419/2006; artigos 219, caput, e 224, parágrafo 1º, do NCPC). 6.3 Será intimada por carta com aviso de recebimento a parte vencida que estiver representada pela Defensoria Pública, mas será por meio eletrônico se constar nos autos e-mail. 6.4 Será intimada por carta com aviso de recebimento a parte vencida que não estiver representada por procurador constituído. 6.5 Será intimada por edital a parte vencida que foi citada por edital durante a fase de conhecimento. 6.6 Será dispensada nova intimação, se a parte vencida revel foi citada pessoalmente na fase de conhecimento. 6.7 Constitui ônus das partes informar nos autos, através de suas primeiras manifestações, seus respectivos endereços eletrônicos. 6.8 Faculta-se ao advogado intimar o advogado da outra parte por meio do correio, juntando aos autos, a seguir, cópia do ofício de intimação e do aviso de recebimento (CPC, art.269, parágrafo 1º). 6.9 Caso a parte executada possua cadastro na forma do art. 246, § 1º, e art. 1.051, do Código de Processo Civil, a intimação deverá ser feita preferencialmente por meio eletrônico. 7 Não localização do réu: 7.1 - A parte autora fornecerá novo endereço do demandado, no prazo de 15 dias (quinze), independentemente de nova determinação. 7.2 Frustrada a intimação nos endereços existentes nos autos, a parte autora providenciará, no prazo de 15 (quinze) dias, recolhimento da taxa judiciária para pesquisas de endereço da parte ré/executado por meio dos sistemas BACENJUD, INFOJUD e RENAJUD.

Comprovado o recolhimento, efetue-se a ordem de consulta, independentemente de nova determinação. 7.3 - Sem prejuízo, o exequente poderá formular consultas diretamente a empresas concessionárias de serviços públicos.

Para instruir seus ofícios, compete à parte imprimir do sistema via desta decisão, digitalmente assinada.

Os resultados das pesquisas deverão ser encaminhados pela parte ao seguinte destino eletrônico: [email protected]. (NCPC, art.256, parágrafo 3º).

Via impressa desta decisão, digitalmente assinada, servirá como mandado/ofício. 7.4 - Na hipótese de a parte autora ser beneficiária da justiça gratuita, deverá a serventia empreender as pesquisas indicadas no item anterior. 8 Não recolhimento das custas, despesas e/ou taxas: Excetuada a hipótese de justiça gratuita, constatada irregularidade consistente na ausência de recolhimento das despesas necessárias à citação, intimar-se-á a parte autora/exequente para, no prazo de 15 (quinze) dias, independentemente de nova intimação, comprove o recolhimento das custas judiciais, despesas processuais, bem como da taxa previdenciária relativa à procuração ad judicia, sob pena de extinção do processo, por falta de pressuposto processual, sem nova intimação (CPC, 485, IV). 9 Da promoção de atos e diligências: Fica a parte autora desde logo advertida que se não promover os atos e as diligências que lhe incumbir, implicar-se-á extinção do processo sem resolução do mérito, quando, regularmente intimada pessoalmente, não der prosseguimento ao feito no prazo de 15 (quinze) dias, independentemente de nova intimação.

Se a inércia da parte autora ocorrer após a citação, a parte ré será previamente intimada para manifestação no prazo de 15 (quinze) dias (Sumula n. 240 do STJ). 10 Via impressa desta decisão, digitalmente assinada, servirá como ofício/mandado, cujo encaminhamento competirá à parte autora.

Se beneficiária da justiça gratuita, expeça-se o necessário.

Retire-se a tarja de urgência.

Int. - ADV: RENATO DE ASSIS TRIPIANO (OAB 130677/SP), GABRIEL CASTILLO ROLIM ROSA (OAB 390202/SP)