TJSP - 1048076-61.2025.8.26.0002

Processo 1048076-61.2025.8.26.0002 - Procedimento Comum Cível - Indenização por Dano Moral - Carlos Vitor Tavares de Araújo Lery - Rb Firmino Imóveis, - Rb Firmino Imóveis, - Carlos Vitor Tavares de Araújo Lery -

Vistos.

Cuidam os autos de ação de indenização por danos materiais e morais ajuizada por CARLOS VITOR TAVARES DE ARAÚJO LERY, qualificado nos autos, contra RB FIRMINO IMÓVEIS, também qualificada.

Em síntese, diz o autor que firmou contrato de locação com a Ré, por intermédio de sua administradora, em 15 de março de 2025 para o imóvel situado à Avenida Carlos Caldeira Filho, 4198, CASA, Jardim Avenida, São Paulo, São Paulo, 05798-350, pelo valor mensal de R$ 360,00.

No entanto, em 27 de maio de 2025, o autor foi surpreendido por um grave alagamento proveniente do sistema de esgoto, que transbordou dentro do imóvel, causando perdas de diversos bens materiais, especialmente eletroeletrônicos, dentre o que um aparelho celular Samsung note 20, além de tornar a permanência no local insalubre e perigosa.

Houve por bem, portanto, rescindir a locação.

Aguarda a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 5.000,00; reparação por danos morais no valor de R$ 30.000,00.

Com a inicial foram juntados procuração e documentos.

Citada regularmente, a ré contestou e reconveio às fls. 111/117.

Defende que, ciente do transbordamento de esgoto, adotou providências como: disponibilização de outro imóvel para o locatário; devolução da caução; pagamento de multa contratual.

Sustenta ainda que o autor teve ciência do problema de transbordo de esgoto, pois enfrentara prévia ocorrência dessa natureza e foi omisso em comunicar o ocorrido à ré.

Teve, por isso, culpa exclusiva pelo agravamento dos danos.

Impugnou os danos materiais apurados em R$ 5.000,00.

Em sede reconvencional, requereu a condenação do autor ao pagamento de alugueres vencidos e multa contratual pela rescisão antecipada.

Deu-se a réplica na sequência.

Relatados, D E C I D O.

As partes são capazes, estão bem representadas nos autos e litigam com interesse na causa.

Passo ao exame do mérito.

Da locação de bem imóvel impróprio a seu fim.

Tem-se presente contrato de locação residencial É sabido que ao locatário impõe-se a obrigação de efetuar o pagamento dos alugueres e encargos locatícios.

Entretanto, no caso versado, verifico que deixou a parte locadora de atender à norma constante do artigo 22, I, da Lei do Inquilinato.

O locador é responsável pela entrega do imóvel em situação adequada para o uso e também pela manutenção do imóvel durante a locação, consoante artigo 22, I e III da Lei 8.245/91: Art. 22.

O locador é obrigado a: I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; (...) III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; Conforme demonstrado pelo registo policial de fls. 23/24, trocas de mensagens de fls. 25/52 e fotografias de fls. 53/82, o bem imóvel entregue à locação não estava em condições adequadas para moradia, tendo surpreendido o autor com o transbordamento de esgoto a que não deu causa o requerente e que tampouco foi causado por fatores externos ou climáticos.

Assim, não vinga a irresignação da requerida/locadora por não ter recebido os alugueres.

O que se tem presente é a aplicação da exceção do contrato não cumprido.

A versar sobre os contratos bilaterais, Washington de Barros Monteiro acentua que "é da essência desses contratos a reciprocidade das prestações; o compromisso assumido por uma das partes encontra sua exata correspondência no compromisso da outra; esses compromissos são correlativos e intimamente ligados entre si; cada um dos contratantes se obriga a executar, porque outro tanto lhe promete o segundo contratante; o sacrifício de um é contrabalançado pela vantagem advinda do outro.

Conseguintemente, aquele que não satisfez a própria obrigação, não tem direito de reclamar implemento por parte do outro contratante.

Se o tentar, poderá ser repelido através da exceção non adimpleti contractus, que se funda num evidente princípio de eqüidade" (Curso de direito civil: direito das obrigações 2ª parte, 5º vol., 29ª ed., São Paulo: Saraiva, 1997, p. 25).

Bem por isso é que o artigo 476, do Código Civil, dispõe que nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Essa exceção, para ser acolhida, exige a presença de seus requisitos, dentre os quais avulta a importância, para o caso concreto, da simultaneidade e da proporcionalidade das obrigações assumidas.

Com efeito, Carlos Roberto Gonçalves, estribado nas lições de Silvio Rodrigues, adverte que "além de recíprocas, 'é mister que as prestações sejam simultâneas, pois, caso contrário, sendo diferente o momento da exigibilidade, não podem as partes invocar tal defesa'" (Direito civil brasileiro, vol.

III, São Paulo: Saraiva, 2004, p. 164).

Demais disso, "é requisito, para que a exceção do contrato não cumprido seja admitida, que a falta cometida pelo contraente, que está exigindo a prestação do outro sem ter antes cumprido a sua, seja grave, bem como que haja equilíbrio e proporcionalidade entre as obrigações contrapostas.

Anotam Colin e Capitant, nessa ordem, que 'não basta qualquer falta do contraente para justificar a exceção: é necessário uma falta grave, uma verdadeira inexecução de sua obrigação" (Carlos Roberto Gonçalves, op. cit., p. 164).

Deste modo, adoto a tese da exceção do contrato não cumprido para prestigiar a insurgência da parte autora frente à cobrança formulada pela parte adversa.

Do pedido de indenização por danos materiais.

A despeito de reconhecer culpa da parte locadora pela rescisão do contrato de locação, não verifico dos autos prova robusta do alegado prejuízo material pelo autor.

A inicial faz menção ao valor de R$ 5.000,00 a título de indenização por danos materiais.

Ainda às fls. 83/90, o autor elenca bens eletrônicos em sites de compras.

A despesa efetiva, contudo, não foi exaustivamente demonstrada; também não houve prova efetiva de que tais bens tenham sido perdidos com o transbordamento narrado nos autos.

Anoto que o ônus de prova, a priori, é do autor.

A este é que incumbe produzir prova dos fatos alegados em inicial.

Regime contrário existe a título excepcional, em casos de inversão do ônus probatório autorizada por lei ou em caso de alegação pela parte requerida de fatos desconstitutivos, impeditivos ou modificativos do direito do autor.

Portanto, urge ressaltar que cabendo a prova ao autor, certo que Allegatio et non probatio, quasi non allegatio (Alegação sem prova é como se não há alegação).

Naturalmente, que aquilo que se alega se não se pode provar, sequer pode ser considerada uma simples alegação.

Do pedido de indenização por danos morais.

Dano moral é dano que afeta direito de personalidade.

Não se trata de mero aborrecimento ou constrangimento.

Ou, como bem salientado pelo magistério de HUMBERTO THEODORO JR., referindo-se a CARLOS ALBERTO BITTAR: "De maneira mais ampla, pode-se afirmar que são danos morais os ocorridos na esfera da subjetividade, ou no plano valorativo da pessoa na sociedade, alcançando os aspectos mais íntimos da personalidade humana (o da intimidade e da consideração pessoal) ou da própria valoração da pessoa no meio em que vive e atua (o da reputação ou da consideração social)".

Contudo, de toda a situação descrita pela parte autora não há elementos suficientes para afirmar que foi ela exposta a violação de direito de personalidade.

O convívio em sociedade pressupõe alguns inconvenientes.

Mas isso não quer dizer que a todo tempo estejamos diante de danos morais.

Pelo que passou a parte autora não é caso de se ficar obcecada com o que, no plano da totalidade das coisas, tem menor significância e, portanto, deve ser suportado sem compensação material.

A vida, afinal, deve ser contemplada sub specie aeternitatis (Baruch Spinoza).

Com a previsão do artigo 5º, inciso X da Carta Magna a indenização por danos de aspecto moral é palco de infindáveis querelas doutrinárias e jurisprudenciais, mormente com a proliferação de demandas acerca do tema.

Tem-se buscado, é bem de ver, coibir a utilização do instituto como meio de enriquecimento sem causa, atitude louvável e que deve ser reforçada.

Curiosamente, tem-se a impressão de que, após o advento da Constituição de 1988, os jurisdicionados tornaram-se psicologicamente mais sensíveis aos contratempos inerentes à vida social, e fazendo ouvidos moucos à sábia lição de LEON TOLSTOI, para quem: "Eterno equívoco de quantos julgam a felicidade a satisfação de todos os desejos".

Do pedido reconvencional de condenação do autor/reconvindo a entregar o imóvel nas condições em que entregue para locação.

Emerge do art. 23, III, da Lei nº 8.245/91, que "o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal".

Sobre o dispositivo em comento, ensina MARIA HELENA DINIZ: "Restituir o imóvel alugado, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.

Isto porque na locação ter-se-á uma obrigação de restituir, pois não tem por escopo a transferência de propriedade, destinando-se apenas a proporcionar ao inquilino o uso, fruição ou posse direita do imóvel temporariamente. [...] O inquilino só terá o dever de pagar os estragos que culposamente causar no prédio locado, pouco importando seu vulto.

Por isso, o locatário terá o direito de exigir do locador, antes de se instalar no prédio locado, uma declaração escrita do estado em que este se encontra, para que possa contestar eventuais impugnações, quando for devolvê-lo ao senhorio, não sendo obrigado, no momento da restituição, a arcar com despesas que, na verdade, não lhe incumbiram.

Na falta de menção, naquela declaração, de qualquer dano, haverá presunção juris tantum de que o inquilino o recebeu em bom estado de conservação, devendo restituí-lo assim, salvo as deteriorações resultantes do tempo e do uso diário.

Portanto, para que possa provar que recebeu o prédio nas condições em que o está devolvendo, ressalvados os desgastes do uso regular, deverá o locatário ter em mãos relação escrita fornecida pelo locador [...].

Como se vê, se o inquilino não exigir a relação escrita do estado do prédio locado, ficará desarmado contra qualquer pretensão de seu locador, ante a presunção, que se forma, de que o recebeu em perfeitas condições de conservação" (Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada.

São Paulo: Saraiva, 1992, p. 108-109, grifou-se).

No caso sub judice, o laudo de vistoria realizado no início do contrato de locação demonstra que o imóvel objeto de locação aparentava estar em bom estado de conservação, devendo a parte locatária assim restituí-lo, salvo as deteriorações resultantes do tempo e do uso diário.

Demais disso, era possível perceber a presença de tanque de plástico em área externa e colchonete como parte integrante do imóvel (fls. 142/144).

Adiante, encerrada a locação, diz a parte ré que o imóvel apresentava avarias consistente na retirada indevida daqueles itens, de sorte que não se encontra no bom estado de conservação inicial.

Respeitadas as assertivas da requerida/locadora, anoto que muito embora elaborado termo de vistoria inicial, que foi produzido na presença de ambas as partes e está por todos firmado, não cuidou a parte ré de manter a mesma cautela ao final do contrato, de sorte que não se preocupou em elaborar termo de vistoria final na presença do locatário.

A elaboração de termo de vistoria final unilateralmente ou a constatação unilateral por fotografias de avarias no imóvel não permitem ao Juízo a certeza de que os alegados danos no inicial sejam de responsabilidade do locatário.

Ora, o documento produzido unilateralmente, sem o crivo do contraditório, se torna imprestável para fim de ressarcimento, pois era direito do ex-locatário participar da vistoria, ou, no mínimo, ser notificado, previamente, de sua realização, para que, à sua escolha, comparecesse ou não.

Sob essa perspectiva: APELAÇÃO CÍVEL.

AÇÃO DE COBRANÇA.

LOCAÇÃO DE IMÓVEL.

TERMO DE VISTORIA UNILATERAL.NOTIFICAÇÃO DO LOCATÁRIO.

NÃO COMPROVADA. 1.

O laudo de vistoria elaborado de forma unilateral, ou seja, sem a presença do locatário, não possui idoneidade probante suficiente para demonstrar as avarias alegadas pelo locador. 2.

In casu, não consta do laudo de vistoria final a anuência, quer do locatário, quer do fiador, bem como não consta dos autos a notificação destes acerca da data aprazada para sua realização. 3.

A apelante não se desincumbiu de demonstrar o fato constitutivo de seu direito, conforme prescreve o art. 333, I, do Código de Processo Civil. 4.

Recurso conhecidos e improvido.

Sentença mantida. (TJ-DF - APC: 20.***.***/0078-53, Relator: GISLENE PINHEIRO, Data de Julgamento: 17/06/2015, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 22/06/2015 .

Pág.: 115) (grifo nosso).

Assim, muito embora o locatário possua a obrigação de restituir o imóvel ao status quo ante, sendo responsável pelas avarias surgidas no imóvel durante a locação, a falta de termo de vistoria final produzido na presença do inquilino não permite ao Juízo descartar a hipótese de que os danos havidos tenham sido obra de outrem após a devolução das chaves.

Improcede, por isso, pedido de condenação do reconvindo/locatário a arcar com os custos do reparo do imóvel ou indenizações referentes a bens que a reconvinte alega não terem sido restituídos ao fim da locação.

No mais, como dito alhures, não prospera a cobrança de alugueres e encargos locatícios, visto que posto à locação imóvel impróprio a fim residencial.

Por fim, anoto que o juiz não está obrigado a responder a todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundar decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco a responder um a um os seus argumentos.

Ante o exposto, e considerando tudo mais que dos autos consta, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos inicial e reconvencional.

Por consequência, JULGO EXTINTO o processo, com resolução do mérito, com fundamento no art. 487, inciso I, do novo Código de Processo Civil.

Diante da sucumbência recíproca, cada parte arcará com metade das custas e despesas do processo, além dos honorários advocatícios que fixo em 10%, sobre o valor dado a causa, devidos pela autora ao procurador do réu e do réu ao procurador da autora, ressalvada a gratuidade.

Na hipótese de interposição de recurso de apelação, por não haver mais juízo de admissibilidade a ser exercido pelo Juízo"a quo"(art. 1.010, CPC), sem nova conclusão, intime-se a parte contrária, caso possua advogado, para oferecer resposta, no prazo de 15 dias.Em havendo recurso adesivo, também deve ser intimada a parte contrária para oferecer contrarrazões.

Após, remetam-se os autos à Superior Instância, para apreciação do recurso de apelação.

Certificado o trânsito em julgado e nada vindo em dez dias, arquivem-se.

P.

I.

C. - ADV: FILOGONIO JOSE DA SILVA (OAB 202560/SP), LUANA KAREN FRANCA DE OLIVEIRA (OAB 479247/SP), FILOGONIO JOSE DA SILVA (OAB 202560/SP), FILOGONIO JOSE DA SILVA (OAB 202560/SP), LUANA KAREN FRANCA DE OLIVEIRA (OAB 479247/SP)